فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی قسمت اول
فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی قسمت اول
نویسنده : دکتر مهدی شهیدی
مقدمه:
پس از وضع مقررات ثبتی ناظر به معاملات اموال غیر منقول این مساله ر ردیف مسایل پربحث مطرح شده است که آیا معاملات اموال غیر منقول ثبت شده بدون تنظیم سند رسمی باطل است؟ آیا تنظیم کنندگان مقررات ثبتی با وضع مقررات مزبور خواسته اند فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی را مثلاً فاقد هرگونه اثر و کان لم یکن اعلام کنند؟
با نگاهی به مقررات قانون ثبت و بررسی نتایج اجرای آن, آشکار می شود که اهداف وضع این مقررات, ایجاد نظم حقوقی در روابط مالی و معاملاتی اشخاص در حد امکان و رفع ابهام و دفع منشاء کشمکش و تنگ کردن هر چه بیشتر زمینه بروز دعاوی و مشاجرات و نیز فراهم ساختن شرایط اشراف و کنترل قوای حاکمه نسبت به اموال و معاملات و امکان تصمیم گیری و برنامه ریزیهای ضروری برای اداره کشور بوده است.
با ثبت اسناد و املاک فرصت بحث و گفتگو در مورد صحت تاریخ و اصالت مندرجات و امضای ذیل سند , از بین می رود, ( ماده 70 قانون ثبت) و سند رسمی به عنوان یک دلیل روشن و خالی از بسیاری از ابهامات, به تحقق یک معامله و تعهد و یا تعلق مال معین به شخص خاص, دلالت می کند. ثبت اسناد و املاک همچنین راه را برای دخالتهای لازم و فعالیتهای مناسب نظیر وضع و اجرای مقررات مالیاتی برای معاملات و تعهدات و مقررات مساعد برای تصمیم و توسعه بهره برداری بهتر و مفیدتر از املاک و اراضی, هموار می سازد.
در این میان یکی از اهداف الزامی کردن ثبت معاملات مربوط به اموال غیر منقول, علاوه بر اهداف مذکور در بالا, جلوگیری از سوء استفاده مالکین از راه انجام معاملات متعارض نسبت به مال غیر منقول و دریافت مکرر وجه به عنوان ثمن یا قسمتی از آن, از طرفهای متعدد معاملات است؛ اما این هدف همانطور که دیدیم مسلماً یک هدف منحصر یا مهمترین هدف نمی باشد.
با در نظر گرفتن قواعد و اصول حقوقی و در نظر داشتن اهداف مذکور در بالا باید حکم فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی را استنباط کرد. در راه این استنباط نه می توان یک طرفه ذهن را در مسیر اهداف مذکور ثابت کرد و نه می توان بی توجه به آن, قواعد و اصول حقوقی را بدون اجرای یک تکنیک تفسیری مناسب عرفی, منشاء استنباط قرار داد.
بنابر مطالب بالا, موضوع این مقاله, از حیث دامنه شمول, فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی است, که وضعیت و حکم سایر معاملات مربوط به مال غیر منقول نظیر سلح آن از بحث این مقاله نیز روشن شود. اما موضوع این مقاله منحصر به فروش مال غیر منقول با سند عادی نیست بلکه فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند عادی را هم در بر می گیرد.
پس از بیان مقدمه بالا, مطالب این مقاله را در دو گفتار می آوریم و در پایان مسایلی را که با موضوع مقاله ارتباط دارد بررسی می کنیم: گفتار نخست _ وضعیت حقوقی فروش مالی غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی. گفتار دوم _ آثار فروش مالی غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی.
گفتار نخست:
وضعیت حقوقی فروش مالی غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی
اصل حاکمیت اراده که با عبارات گوناگون در مواد قوانونی (از جمله مواد 191 و 339 قانون مدنی ) انعکاس یافته است, اقتضا می کند که تا حد امکان هر ماهیت حقوقی را که اراده دو طرف یک قرارداد, انشا می کند در عالم اعتبار و حقوق تحقق یابد و هیچ مانعی جلوی خلاقیت اراده انسان را نگیرد, مگر اینکه مانع مزبور, برخاسته از یک مصلحت نیرومند باشد که می توان رویارویی با فلسفه و مبانی اجتماعی و اقتصادی آزادی اراده را داشته باشد؛ مانند جلوگیری از تاثیر اراده, در تشکیل معامله مربوط به مواد مخدر, به هدف پاسداری از سلامت نسل جامعه. پس اصل مزبور در تفسیر قراردادها و قوانین مربوط همیشه همراه ما خواهد بود. دست کشیدن از حاکمیت اراده و آثار آن در برخورد با موانع قانونی همیشه مطلق نیست, بلکه با حدود و قلمرو مانعیت نص خاص قانونی متناسب بوده و ممکن است محدود به یک یا چند اثر حاکمیت اراده باشد. بنابراین در صورت تردید در این که آیا نص خاص مزبور, به طور مطلق حاکمیت اراده را نفی می کند یا فقط جلوی پاره ای از آثار آن را می گیرد, مقتضای اصل, شناختن اعتبار حاکمیت اراده به طور محدود و نسبت به آثاری است که مانعیت نص خاصی در برابر آن مسلم نیست.
با توجه به آنچه در بالا ذکر شد, بگوییم فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی را نمی توان باطل دانست, بلکه باید آن را معامله صحیحی شمورد که پیش از ثبت سند آن در دفتر اسناد رسمی, نمیتوان وقوع آن را به صرف ارائه سند عادی نزد ادارات دولتی و محاکم دادگستری , آشکار ساخت. برای اثبات حکم مزبور, مطالب زیر را مورد توجه قرار می دهیم.
الف : اصل صحت. مطابق این اصل هر معامله که به وسیله طرفین انشا می شود, باید صحیح تلقی شود مگر اینکه خلاف أن اثبات شود. از اصل مزبور که پشتوانه آن اصل مبنایی حاکمیت اراده انسان در اعمال حقوقی و نیز مصلحت ساده کردن معاملات و رواج و ثبات بخشیدن به آن می باشد, هرگز نمی توان چشم پوشید مگر اینکه دلیل قانونی در تضاد با آن قرار گیرد. اثبات خلاف این اصل یعنی اثبات بی اعتباری معامله ای, با دو جهت ارتباط پیدا می کند. جهت موضوعی و جهت حکمی. در جهت موضوعی باید وضعیت عینی معامله انشا شده, اثبات شود و در جهت حکمی لازم است, نص قانونی بی اعتباری نوع معامله دارای وضعیت مذکور را اعلام کرده باشد. مثلاً هرگاه اثبات بطلان قرارداد اجازه مزرعه ای مورد نظر باشد, ابتدا باید اثبات گردد که این عقد در زمان انشا با وضعیت خاصی همراه بوده است. مثلاً مستاجر در زمان تشکیل عقد, تصریح کرده است که قصد دارد در این مزرعه خشخاش بکارد, و سپس لازم است وجود نص قانونی بر بطلان چنین قراردادی (مانند ماده 217 قانون مدنی که معامله همراه با تصریح جهت نامشروع را باطل اعلام کرده است), احراز گردد. در صورت عدم اثبات هر یک از دو جهت مذکور, از اصل صحت, درستی قرارداد نتیجه می شود.
در مورد فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی, فرض این است که جهت موضوعی که همان انشای معامله بدون تنظیم سند رسمی باشد, محرز است ولی از جهت حکمی برای حکم بر بطلان آن باید نص قانونی بر بطلان این گونه قرارداد, نیز موجود باشد, که با بررسی مقررات موضوعه, معلوم می شود, چنین نصی وجود ندارد, بلکه از پاره ای مقررات قانونی, صحت و اعتبار آن استنباط می گردد.
ب : در هیچیک از مقررات مربوطه بطلان و بی اعتباری فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی اعلام نشده است. ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک هرگز دلالت بر بطلان بیع مال غیر منقول ندارد و منحصراً سند ثبت نشده ای را که باید به ثبت برسد, غیر قابل پذیرش در ادارات و محاکم اعلام کرده است. بنابراین نسبت به موضوع بحث ما آنچه در این ماده مورد توجه و جرح قانونگذار قرار گرفته است, سند معامله است, نه خود معامله و نسبت به وضعیت مسند خود معامله, حکمی مقرر نگردیده است, و بسنده کردن قانونگذار به اعلام غیر قابل قبول بودن سند در ادارات و محاکم و اعراض از بکار بردن اصطلاح حقوقی بطلان معامله با این که در مقام بیان آثار ثبت نشدن سند مزبور بوده اسا, قرینه ای قوی بر صحت قرارداد مربوط به عین مال غیر منقول می باشد. در اصطلاح حقوق و در زمینه تحلیلی نمی توان غیر قابل قبول بودن سند معامله را مرادف با بطلان آن معامله دانست. اگر منظور قانونگذار باطل معرفی کردن بیع مال غیر منقول می بود, باید همین اصطلاح روشن باطل را نسبت به معامله مذکور بکار می برد که اعراض از این اصطلاح , به وسیله قانونگذار با فرض باطل بودن عقد قابل توجیه نمی باشد.
در برخی از سیستمهای حقوقی کشورهای اروپایی, برخلاف حقوق ایران, صریحاً معامله مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی, غیر معتبر اعلام شده است, مثلاً ماده 216 قانون مدنی سویس , فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی را بی اعتبار معرفی کرده است.
تشریفات ثبت رسمی معاملات غیر منقول, همچنین در حقوق سایر کشورهای دارای حقوق مدرن (آلمان و لهستان), نیز وارد گردیده است و معاملات مال غیر منقول ثبت نشده در سیستم حقوقی این کشورها باطل اعلام شده است.
اما در پاره ای از سیستمهای حقوقی اوپایی مانند حقوق فرانسه, بیع مال غیر منقول یک عقد غیر تشریفاتی است, یعنی بدون تنظیم سند رسمی, نیز قرارداد مزبور معتبر است, ولی قابل استناد در برابر اشخاص ثالث نیست. استثنائاً مقررات مالیاتی که در 19 دسامبر 1963, وضع گردیده است, به منظور اخذ مالیات, هرگونه وعده یکطرفه بیع مال غیر منقول, حق مربوط به غیر منقول, حق کسب و پیشه, حق استیجاری, سهام بعضی از شرکتهای مربوط به اموال غیر منقول را در صورتی که در یک سند رسمی یا عادی که ظرف ده روز ثبت شود, منعکس نگردیده باشد باطل اعلام کرده است.
به این ترتیب بین دو سیستم حقوقی ایران و فرانسه, در پیروی از اصل اعتبار بیع مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی , قرابت وجود دارد و به نظر می رسد که مقررات مشابه در حقوق فرانسه مورد توجه نویسندگان قانون ثبت ایران بوده است. بنابریان هر چند عبارت در هیچیک از ادارت و محاکم پذیرفته نخواهد شد مذکور در ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک بدواً مطلق به نظر می رسد اما, بالحاظ تکنیک تفسیر مقررات قانون مدنی, باید گفت منظور از این که سند ثبت نشده معامله مربوط به مال غیر منقول در ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد, به قرینه مجاورت عنوان محاکم با عنوان ادارت در ماده 48 مذکور, این است که برخلاف سند رسمی, تحقق مفاد آن مشکوک و مورد تردید است و به صرف ارائه آن نزد ادارات و محاکم و بدون رسیدگی قضایی نمیتوان به وقوع مندرجات آن, پی برد, نه اینکه در دعوی مطروح علیه امضاکننده, به خواسته اعلام وقوع معامله یا محکومیت طرف به تسلیم مبیع یا ثمن, در مرجع قضایی صالح قابل استناد نباشد و دادگاه نتواند با تکیه بر آن و احراز انشای معامله به وسیله طرفین واجتماع شرایط قانونی اعتبار عقد, وقوع آن را اعلام کند. از غیر قابل پذیرش کردن سند ثبت نشده در ادارات نتیجه می شود که نمی توان برای اعمال تصرفات رسمی مالکانه, نظیر وثیقه قراردادن ملک موضوع سند ثبت نشده, نزد بانک برای اخذ وام و گرفتن ثمن آن در صورت تملک آن به وسیله سازمان دولتی و تحصیل پروانه ساختمان, سند ثبت نشده را مورد استناد قرارداد و منظور از غیر قابل پذیرش بودن سند ثبت نشده در محاکم و مراجع قضایی این است که نمی توان به صرف ارائه سند مذکور در نزد این مراجع, انتقال مالکیت مال غیر منقول را به خریدار ومالکیت فعلی او را نسبت به آن, اثبات کرد, مثلاً نم یتوان ملک مزبور را به عنوان وثیقه مورد قرار بازپرس یا دادیار, معرفی کرد و در دعوای تخلیه یا خلع ید علیه مستاجر یا غاصب برای اثبات ذیحق بودن نمی توان در دادگاه به آن استناد نمود. اما این وضعیت سبب نمی شود که دارنده سند ثبت نشده نتواند با استناد به آن, از دادگاه, درخواست رسیدگی به وقوع مفاد آن سند و اعلام اعتبار مندرجات آن را به عمل آورد. پس مقصود این بوده است که محاکم و مراجع قضایی مانند ادارات, در دعاوی که موضوع و خواسته آن رسیدگی به اعتبار مفاد و مندرجات سند ثبت نشده نمی باشد, و محاکم در مقام رسیدگی به آن نیستند, نمی توانند سند ثبت نشده را بپذیرند و مفاد آن را صحیح و معتبر تلقی کنند.
یک سند رسمی معامله غیر منقول از آن جهت به محض ارائه, وقوع معامله غیر منقول و مالکیت خریدار را اثبات می کند که مسئول دفتر اسناد رسمی هویت متعاملین (ماده 50 قانون ثبت اسناد و املاک ) و اجتماع شرایط صحت و اعتبار معامله نظیر اهلیت طرفین (ماده 57 قانون ثبت اسناد و املاک ) و معلوم و معین بودن مورد عقد هر چند براساس اقرار طرفین و نیز مخالفت نداشتن با قوانین (ماده 60 قانون ثبت اسناد و املاک ) را احراز می کند؛ اما یک سند عادی مربوط به معامله مال غیر منقول که برخلاف سندرسمی, هنگام تنظیم سند, اجتماع شرایط اعتبار عقد, به وسیله یک مرجع رسمی در آن احراز نمی وشد, دادگاه با رسیدگی قضایی وجود یا عدم شرایط مذکور و بالاخره اعتبار یا عدم اعتبار آن را معلوم می کند.
به این ترتیب مورد توجه نویسندگان قانون ثبت صرفاً سند ثبت نشده معامله غیر منقول و هدف ایشان محدود کردن دلیلیت و آثار سند مزبور بوده است نه سلب اعتبار از معامله مال غیر منقول مندرج در آن.
در مقام تفسیر مقررات ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک , گاهی سند با مسند اشتباه می شود و در نتیجه از قابل پذیرش نبودن سند ثبت نشده, لی اعتباری و بطلان مسند یعنی معامله مندرج در آن, استنباط می گردد. شاید منشا این اشتباه نقص عبارتی باشد که از جهت عدم درج کلمه معاملات پس از ذکر جمله مضاف و مضاف الیه ثبت اسناد در ماده 47 موجود است؛ عبارت ماده 47 قانون ثبت اسناد و املاک در حقیقت باید چنین تنظیم می شد.
در نقاطی که در اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد معاملات ذیل اجباری است.
در نتیجه نبودن کلمه معاملات ممکن است به اشتباه تصور گردد که قانونگذار کلمه سند را به خوئد و معاملات مذکور در بندهای 1 ماده 47, اطلاق کرده است. در تایید این که قانونگذار صرفاً خواسته است دلیلیت سند عادی را به خودی خود و به صرف ارائه و بدون رسیدگی قضایی نسبت به وقوع معامله مال غیر منقول منتفی اعلام کند و هرگز در مقام نفی اعتبار معامله مذکور و امکان استناد به سند عادی در دعوی و در مقام رسیدگی قضایی (نسبت به وقوع و اعتبار یا عدم اعتبار معامله مندرج در آن) نبوده است, باید اضافه شود که هرگاه منظور, اعلام بطلان معامله مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی بود, نباید فقط سند ثبت نشده, بلکه باید هر نوع دلیلی وقوع معامله ثبت نشده را غیر قابل معرفی می کرد. به همین جهت, روشن است که هرگز نم یتوان از مقررات ماده 48, استنباط کرد که در یک دعوی و رسیدگی قضایی مربوط به معامله اموال غیر منقول نتوان برای اثبات وقوع معامله و اعبتار آن مثلاً به اقرار خوانده استناد کرد.
ج : ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک که مقرر می دارد:
دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و انتقال آن در دفتر املاک به ثبت رسیده, مالک خواهد شناخت.
نیز دلالت بر بطلان معامله ای که در دفتر املاک ثبت نشده است, ندارد. زیرا همانطور که در مورد ماده 48 بیان شد, منظور این است که صرف ارائه یک سند عادی بر وقوع معامله مثلاً نمی تواند در ادارت دولتی مثبت مالکیت خریدار مذکور در سند عادی باشد, و مادام که این معامله و انتقال دردفتر املاک ثبت نشده است, منحصراً شخصی که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت است, مالک شناخته می شود, اما این امر دلالت بر این ندارد که با احراز وقوع معامله از نظر قضایی نتوان دردفتر املاک ملک مورد معامله را از نام فروشنده به نام خریدار, انتقال داد. افزون بر این, عبارت:
...کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده...
که ثبت انتقال ملک را پس از انتقال ملک, ترسیم کرده است,خالی از نوعی اشعار بر امکان وقوع انتقال قانونی پیش از ثبت این انتقال در دفتر املاک نمی باشد.
همچنانکه هرگاه پس از ثبت ملک, دادگاه بی اعتباری ثبت ملک را احراز کند ثبت مزوبر را ابطال می کند و ثبت ملک به نام متقاضی, مانع از رسیدگی قضایی و اعلام بطلان آن نمی باشد (ماده 71 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب 25 تیر ماه 1354).
د : نحوه تنظیم عبارات ماده 72 و ماده 93 قانون ثبت اسناد و املاک تلویحاً حکایت از اعتبار محدود سند عادی حاکی از وقوع معامله نسبت به اموال غیر منقول دارد. ماده 72 در مورد اعتبار معاملات ثبت شده اموال غیر منقول اعلام می کند:
کلیه معاملات راجع به اموال غیر منقول که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است نسبت به طرفین معامله و قائم مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود...
که در آن قید کامل برای اعتبار معاملات ثبت شده اموال غیر منقول ذکر گردیده است و اعتبار معامله نسبت به اشخاص ثالث هم مورد توجه قرار گرفته است, نوعی مفهوم مخالف وصف را دایر بر این که معامله ثبت نشده مال غیر منقول دارای اعتباری غیر کامل می باشد, القا می کند. زیرا در غیر این صورت قیر کامل زاید خواهد بود در حالی که هرگز نمی توان زیادی گویی را به قانونگذار نسبت داد.
همچنین در ماده 93 قانون ثبت اسناد و املاک :
کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجرا است.
کلمه مستقلاً و عبارت بدون مراجعه به محاکم لازم الاجراء است, مفهوم مخالفی رامبنی بر این که اسناد عادی مربوط به معاملات املاک ثبت نشده, به طور غیر مستقل و به کمک رای قضایی, می تواند لازم الاجرا شود, به ذهن آشنا می سازد.
هـ : از نوعی اطلاق ماده 106 قانون ثبت اسناد و املاک هم می توان اعتبار معامله غیر منقول ثبت نشده را نسبت به طرفین معامله استنباط کرد. زیرا در این ماده تقاضای وارث شخصی که ملک خود را به دیگری داده است, برای ثبت ملک مزبور یا گرفتن سند مالکیت به نام وارث را جرم تلقی کرده است, در حالی که در این ماده مفروض این بوده است که اقدام وارث به گرفتن سند مالکیت به نام خود, پس از تقاضای ثبت به وسیله مورث و یا پس از ثبت ملک به نام مورث, انجام گرفته است. در این صورت, از فرض انتقال ملک ثبت شده در زمان مورث, با امکان عملی اخذ سند مالکیت آن به نام وارث, بدست می آید که انتقال ملک مزوبر در زمان مورث با سند عادی بوده است و تحقق چنین انتقالی در عالم حقوق ممکن است هر چند احتمال این که اقدام وارث به تقاضای ثبت, مروبط به ملکی باشد که مورث به وسیله عقدی به دیگری انتقال داده است (انتقال ملک ثبت نشده) و تقاضای وارث نسبت به صدور سند متلکیت (ملک ثبت شده در زمان مورث) منحصراً مروبط به ملکی باشد که مالکیت آن به وسیله قانونی (بدون اقدام مورث به انتقال آن) از مورث سلب گردیده است, نیز موجود است.
و : از اطلاق ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک نیز به ذهن می رسد که انتقال حقی نسبت به مال غیر منقول (و از جمله حق مالکیت) بدون تنظیم سند رسمی ممکناست و سند عادی مربوط به این حق می تواند حق مزبور را اثبات کند و قابل معارضه با سند رسمی باشد که حاکی از معامله بعدی نسبت به همین حق است. زیرا در این ماده (بنابر اطلاق) معامله ثبت شده مربوط به حقی که قبلاً طبق سند عادی, نسبت به مال غیر منقول, به شخص یا اشخاصی داده شده است, با حق انتقال یافته قبلی, معارض اعلام شده است و معارضه هنگامی تحقق می یابد که مفاد سند عادی مذکور در عالم حقوق محقق و معتبر باشد. منشا وضع مجازات و عنصر مادی جرم, در این ماده انجام معامله معارض است که انشای معامله دوم ( مدرج در سند رسمی ) جرم مذکور به حساب می آید. در این مورد یک رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان کشور بر خلاف ظاهر و اطلاق ماده 117قانون ثبت اسناد و املاک , در سال 1351 صادر گردیده است که هر چند مورد حکم, بی اعتباری وبطلان معامله غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی نیست و افزون بر این, مقررات قانونی که پس از تاریخ بالا وضع گردیده است در موارد متعدد حاکی از اعتبار سند عادی و صحت معامله مال غیر منقول موضوع سند مزبور است, اما با مقررات ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک , سازگار نمی باشد. در هر حال عبارت رای مزوبر چنین است:
نظر به این که شرط تحقق بزه مشمول ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال می باشد و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مروبط به عقود و معاملات اموال غیر منقول به موجب بند اول ماده 47 قانون مزبور اجباری باشد سند عادی راجع به معامله آن اموال طبق ماده 48 همان قانون در هیچیک از ادارت و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت. بنابراین چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد قبلاً معامله ای نسبت به مال غیر منقول به وسیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی معامله ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد عمل او از مصادیق ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک اسناد نخواهد بود بلکه ممکن است بر فرض احراز سوء نیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد...
بعلاوه یک رای اصراری نیز از هیات عمومی دیوان کشور در این خصوص هماهنگ با رای وحدت رویه مذکور , پیش از رای وحدت رویه و در سال 1339 صادر گردیده است.
از جهت تحلیلی مفاد دو رای مزبور, حتی نسبت به جنبه کیفری ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک , از استدلال نیرومندی برخوردار نیست:
زیرا, اولاً - همانطور که بیان شد, از ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک (به کمک شواهد و دلایل دیگر) استنباط می شود که سند عادی به خودی خود و بدون رسیدگی قضایی نسبت به وضعیت سند و اعتبار آن, قابل پذیرش نباشد. ضمانت اجرای اجباری بودن ثبت سند معاملات مربوط به اموال غیر منقول, نیز همین است که سند عادی بر خلاف سند رسمی, به صرف ارائه و به تنهایی قابل قبول و مثلاً موجب مالک شناختن شخصی که در سند خریدار معرفی شده است, نخواهد بود, که همین ضمانت اجرا سبب خواهد شد که اشخاص معاملات غیر منقول را ثبت کنند, نه بطلان معامله که عنوان خاص حقوقی است.
ثانیاً - طبق اطلاق ماده 117 مذکور, خود قانونگذار سند عادی مربوط به انتقال حقی نسبت به مال غیر منقول را, با سند رسمی معامله بعدی نسبت به آن را معارض معرفی کرده است. در مقام تفسیر این ماده تعارض موجود بین دو معامله را مشکل بتوان منتفی دانست, در عین حال از رای وحدت رویه لازم الاتباع مزبور نمی توان بطلان معامله مال غیر منقول مندرج در سند عادی را استنباط کرد زیرا, عبارات رای مزبور منحصراً ظهور در عدم قابلیت تعارض سند عادی با سند رسمی دارد نه بطلان معامله که با لحاظ این که تاریخ سند عادی قابل استناد در برابر ثالث نیست, تعارض دو سند را بدواً و بدون احراز صحت تاریخ می توان منتفی دانست.
در عین حال از رای وحدت رویه لازم الاتباع مزبور نمی توان بطلان معامله مال غیر منقول مندرج در سند عادی را استنباط کرد, زیرا عبارات رای مزبور منحصراً ظهور در عدم قابلیت تعارض سند عادی با سند رسمی دارد نه بطلان معامله که با لحاظ این که تاریخ سند عادی قابل استناد در برابر ثالث نیست تعارض دو سند را بدواً و بدون احراز صحت تاریخ می توان منتفی دانست.
افزون بر آنچه بیان شد, ماده واحده قانون مربوط به وحدت رویه قضایی مصوب 7 تیر ماه 1328, با در نظر گرفتن اصول حقوقی, بیش از این نم یتوان استنباط کرد که لازم الاتباع بودن نظر هیات عمومی منحصر به مورد رای یعنی امری است که در رای موضوع انشا قرار میگیرد و شامل مقدمات و جهات و استدلالات مربوط به رای نخواهد بود. زیرا ماده مزبور, نظر اکثریت هیات عمومی دیوان کشور را نسبت به موارد مشابه مورد رای, لازم الاتباع اعلام کرده است نه نسبت به استدلال مربوط به رای. هیات عمومی دیوان کشور قانون وضع نمی کند و نظر این هیات را نمی توان قانون تلقی کرد. لازم الاتباع اعلام کردن نظر هیات عمومی دیوان کشور صرفاً به منظور رفع تعارض و تضاد در آرای قضایی و هماهنگ کردن آنها در مورد موضوع واحد است نه برخوردار کردن نظر هیات عمومی دیوان کشور به طور مطلق, از همان اعتبار و نیروی شناخته شده برای قوانین و مقررات موضوعه. بنابراین آنچه از رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان کشور در خصوص ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک , می توان بدست آورد که باید مورد متابعت مراجع قضایی قرار گیرد, جرم نبودن معامله با سند رسمی نسبت به موضوعی است که قبلاً با سند عادی مورد معامله قرار گرفته است, اما دیگر نمی توان اثر لازم الاتباع بودن رای مزبور را به جهات و استدلالی که در رای برای اثبات عدم تحقق جرم, اقامه شده است یعنی عدم قابلیت تعارض سند عادی با سند رسمی, تسری داده و مفاد استدلال رای را هم لازم الاتباع دانست. بنابراین حتی اگر در استدلالی که در رای مزبور بعمل آمده است, عدم قابلیت تعارض سند عادی با سند رسمی را اینگونه تفسیر کنیم که سند عادی حتی, در دعوی وقوع معامله و در مقام رسیدگی به وقوع یا عدم وقوع معامله, قابل استناد نمی باشد, مفاد استدلال مزبور, نمی تواند لازم الاتباع تلقی گردیده و براساس آن حکم بر بطلان معامله با سند عادی داده شود.
ز : اطلاق ماده 1291 قانون مدنی نیز دلالت بر این دارد که سند عادی مربوط به معامله مال غیر منقول در صورتی که طرفی سند علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب الیه تصدیق کند یا اعتبار سند عادی مزبور در دادگاه ثابت گردد, ار منتسب الیه تصدیق کند یا اعتبار سند عادی مزبور در دادگاه ثابت گردد, از اعتبار سند رسمی برخوردار می گردد. شناختن اعتبار برای سند عادی در دو مورد بالا, به معنی معتبر شناختن مندرجات آن و از جمله معامله دارای شرایط قانونی مندرج در آن است.
ح : در مقررات قوانین موضوعه در سالهای اخیر مانند قانون اراضی شهری و قانون زمین شهری و آیین نامه مربوط به آن و ماده 147 اصلاح قانون ثبت مصوب سال 1365 , به موارد زیادی برخورد می شود که در آن, اعتبار انتقال زمین بدون تنظیم سند رسمی و با تنظیم سند عادی مورد تایید قرار گرفته است. مطابق تبصره ماده 6 قانون اراضی شهری مصوب 27/12/1360 و تبصره ماده 7 قانون زمین شهری مصوب 22/6/1366 مجلس شورای اسلامی به اشخاصی که پیش از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن مصوب 5/4/1358 سند عادی مالکیت زمین داشته اند, در صورتی که تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله از طرف مراجع قضایی تایید گردد, اجازه عمران در نصاب مقرر داده خواهد شد.
ماده 14 قانون اراضی متعلق یا منتقل شده به دولت و شهرداریها را به موجب اسناد عادی جرم شناخته است. جرم بودن انتقال مزبور زمانی قابل تصور است که اثر حقوقی بر انتقال زمین با سند عادی مترتب باشد, و در صورت فقدان اثر و کان لم یکن و باطل بودن انتقال با سند عادی, جرم تلقی شدن صرف تنظیم سند عادی غیر قابل توجیه به نظر می رسد.
در بند ب ماده 7 آئین نامه اجرائی قانون زمین شهری با عبارت:
... عمران و احیا در زمین بدون اخذ پروانه به وسیله مالک یا انتقال گیرنده از او با سند عادی.
معامله ناقل عین زمین, طبق سند عادی نیز معتبر شناخته شده است. همین وضعیت در ماده 11 آیین نامه اجرایی مزبور و تبصره 1 این ماده, با عبارات متفاوت منعکس است.
مطابق ماده 147 اصلاح قانون ثبت مصوب سال 1365, نسبت به اراضی که اشخاص با سند عادی تا تاریخ وضع این قانون خریده اند, پس از تایید وقوع معامله به وسیله هیاتی مرکب از دو نفر از قضات و یک نفر از اعضای ثبت, سند مالکیت به نام خریدار صادر خواهد شد.
ط: در حال حاضر رویه قضایی به حق, گرایش به معتبر شناختن سند عادی حاکی از انشای بیع مال غیر منقول , نسبت به طرفین عقد دارد و آرای قضایی بسیاری از شعب دادگاههای حقوقی یک و شعب و هیات عمومی دیوانعالی کشور, (آرای اصراری) , در این سو صادر گردیده است (مانند آرای شماره 1293/21 _ 18/11/1368 شعبه 21 دیوان و شماره 67/126, 63/33 و 68/58 هیات عمومی دیوان کشور).
مقدمه:
پس از وضع مقررات ثبتی ناظر به معاملات اموال غیر منقول این مساله ر ردیف مسایل پربحث مطرح شده است که آیا معاملات اموال غیر منقول ثبت شده بدون تنظیم سند رسمی باطل است؟ آیا تنظیم کنندگان مقررات ثبتی با وضع مقررات مزبور خواسته اند فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی را مثلاً فاقد هرگونه اثر و کان لم یکن اعلام کنند؟
با نگاهی به مقررات قانون ثبت و بررسی نتایج اجرای آن, آشکار می شود که اهداف وضع این مقررات, ایجاد نظم حقوقی در روابط مالی و معاملاتی اشخاص در حد امکان و رفع ابهام و دفع منشاء کشمکش و تنگ کردن هر چه بیشتر زمینه بروز دعاوی و مشاجرات و نیز فراهم ساختن شرایط اشراف و کنترل قوای حاکمه نسبت به اموال و معاملات و امکان تصمیم گیری و برنامه ریزیهای ضروری برای اداره کشور بوده است.
با ثبت اسناد و املاک فرصت بحث و گفتگو در مورد صحت تاریخ و اصالت مندرجات و امضای ذیل سند , از بین می رود, ( ماده 70 قانون ثبت) و سند رسمی به عنوان یک دلیل روشن و خالی از بسیاری از ابهامات, به تحقق یک معامله و تعهد و یا تعلق مال معین به شخص خاص, دلالت می کند. ثبت اسناد و املاک همچنین راه را برای دخالتهای لازم و فعالیتهای مناسب نظیر وضع و اجرای مقررات مالیاتی برای معاملات و تعهدات و مقررات مساعد برای تصمیم و توسعه بهره برداری بهتر و مفیدتر از املاک و اراضی, هموار می سازد.
در این میان یکی از اهداف الزامی کردن ثبت معاملات مربوط به اموال غیر منقول, علاوه بر اهداف مذکور در بالا, جلوگیری از سوء استفاده مالکین از راه انجام معاملات متعارض نسبت به مال غیر منقول و دریافت مکرر وجه به عنوان ثمن یا قسمتی از آن, از طرفهای متعدد معاملات است؛ اما این هدف همانطور که دیدیم مسلماً یک هدف منحصر یا مهمترین هدف نمی باشد.
با در نظر گرفتن قواعد و اصول حقوقی و در نظر داشتن اهداف مذکور در بالا باید حکم فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی را استنباط کرد. در راه این استنباط نه می توان یک طرفه ذهن را در مسیر اهداف مذکور ثابت کرد و نه می توان بی توجه به آن, قواعد و اصول حقوقی را بدون اجرای یک تکنیک تفسیری مناسب عرفی, منشاء استنباط قرار داد.
بنابر مطالب بالا, موضوع این مقاله, از حیث دامنه شمول, فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی است, که وضعیت و حکم سایر معاملات مربوط به مال غیر منقول نظیر سلح آن از بحث این مقاله نیز روشن شود. اما موضوع این مقاله منحصر به فروش مال غیر منقول با سند عادی نیست بلکه فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند عادی را هم در بر می گیرد.
پس از بیان مقدمه بالا, مطالب این مقاله را در دو گفتار می آوریم و در پایان مسایلی را که با موضوع مقاله ارتباط دارد بررسی می کنیم: گفتار نخست _ وضعیت حقوقی فروش مالی غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی. گفتار دوم _ آثار فروش مالی غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی.
گفتار نخست:
وضعیت حقوقی فروش مالی غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی
اصل حاکمیت اراده که با عبارات گوناگون در مواد قوانونی (از جمله مواد 191 و 339 قانون مدنی ) انعکاس یافته است, اقتضا می کند که تا حد امکان هر ماهیت حقوقی را که اراده دو طرف یک قرارداد, انشا می کند در عالم اعتبار و حقوق تحقق یابد و هیچ مانعی جلوی خلاقیت اراده انسان را نگیرد, مگر اینکه مانع مزبور, برخاسته از یک مصلحت نیرومند باشد که می توان رویارویی با فلسفه و مبانی اجتماعی و اقتصادی آزادی اراده را داشته باشد؛ مانند جلوگیری از تاثیر اراده, در تشکیل معامله مربوط به مواد مخدر, به هدف پاسداری از سلامت نسل جامعه. پس اصل مزبور در تفسیر قراردادها و قوانین مربوط همیشه همراه ما خواهد بود. دست کشیدن از حاکمیت اراده و آثار آن در برخورد با موانع قانونی همیشه مطلق نیست, بلکه با حدود و قلمرو مانعیت نص خاص قانونی متناسب بوده و ممکن است محدود به یک یا چند اثر حاکمیت اراده باشد. بنابراین در صورت تردید در این که آیا نص خاص مزبور, به طور مطلق حاکمیت اراده را نفی می کند یا فقط جلوی پاره ای از آثار آن را می گیرد, مقتضای اصل, شناختن اعتبار حاکمیت اراده به طور محدود و نسبت به آثاری است که مانعیت نص خاصی در برابر آن مسلم نیست.
با توجه به آنچه در بالا ذکر شد, بگوییم فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی را نمی توان باطل دانست, بلکه باید آن را معامله صحیحی شمورد که پیش از ثبت سند آن در دفتر اسناد رسمی, نمیتوان وقوع آن را به صرف ارائه سند عادی نزد ادارات دولتی و محاکم دادگستری , آشکار ساخت. برای اثبات حکم مزبور, مطالب زیر را مورد توجه قرار می دهیم.
الف : اصل صحت. مطابق این اصل هر معامله که به وسیله طرفین انشا می شود, باید صحیح تلقی شود مگر اینکه خلاف أن اثبات شود. از اصل مزبور که پشتوانه آن اصل مبنایی حاکمیت اراده انسان در اعمال حقوقی و نیز مصلحت ساده کردن معاملات و رواج و ثبات بخشیدن به آن می باشد, هرگز نمی توان چشم پوشید مگر اینکه دلیل قانونی در تضاد با آن قرار گیرد. اثبات خلاف این اصل یعنی اثبات بی اعتباری معامله ای, با دو جهت ارتباط پیدا می کند. جهت موضوعی و جهت حکمی. در جهت موضوعی باید وضعیت عینی معامله انشا شده, اثبات شود و در جهت حکمی لازم است, نص قانونی بی اعتباری نوع معامله دارای وضعیت مذکور را اعلام کرده باشد. مثلاً هرگاه اثبات بطلان قرارداد اجازه مزرعه ای مورد نظر باشد, ابتدا باید اثبات گردد که این عقد در زمان انشا با وضعیت خاصی همراه بوده است. مثلاً مستاجر در زمان تشکیل عقد, تصریح کرده است که قصد دارد در این مزرعه خشخاش بکارد, و سپس لازم است وجود نص قانونی بر بطلان چنین قراردادی (مانند ماده 217 قانون مدنی که معامله همراه با تصریح جهت نامشروع را باطل اعلام کرده است), احراز گردد. در صورت عدم اثبات هر یک از دو جهت مذکور, از اصل صحت, درستی قرارداد نتیجه می شود.
در مورد فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی, فرض این است که جهت موضوعی که همان انشای معامله بدون تنظیم سند رسمی باشد, محرز است ولی از جهت حکمی برای حکم بر بطلان آن باید نص قانونی بر بطلان این گونه قرارداد, نیز موجود باشد, که با بررسی مقررات موضوعه, معلوم می شود, چنین نصی وجود ندارد, بلکه از پاره ای مقررات قانونی, صحت و اعتبار آن استنباط می گردد.
ب : در هیچیک از مقررات مربوطه بطلان و بی اعتباری فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی اعلام نشده است. ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک هرگز دلالت بر بطلان بیع مال غیر منقول ندارد و منحصراً سند ثبت نشده ای را که باید به ثبت برسد, غیر قابل پذیرش در ادارات و محاکم اعلام کرده است. بنابراین نسبت به موضوع بحث ما آنچه در این ماده مورد توجه و جرح قانونگذار قرار گرفته است, سند معامله است, نه خود معامله و نسبت به وضعیت مسند خود معامله, حکمی مقرر نگردیده است, و بسنده کردن قانونگذار به اعلام غیر قابل قبول بودن سند در ادارات و محاکم و اعراض از بکار بردن اصطلاح حقوقی بطلان معامله با این که در مقام بیان آثار ثبت نشدن سند مزبور بوده اسا, قرینه ای قوی بر صحت قرارداد مربوط به عین مال غیر منقول می باشد. در اصطلاح حقوق و در زمینه تحلیلی نمی توان غیر قابل قبول بودن سند معامله را مرادف با بطلان آن معامله دانست. اگر منظور قانونگذار باطل معرفی کردن بیع مال غیر منقول می بود, باید همین اصطلاح روشن باطل را نسبت به معامله مذکور بکار می برد که اعراض از این اصطلاح , به وسیله قانونگذار با فرض باطل بودن عقد قابل توجیه نمی باشد.
در برخی از سیستمهای حقوقی کشورهای اروپایی, برخلاف حقوق ایران, صریحاً معامله مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی, غیر معتبر اعلام شده است, مثلاً ماده 216 قانون مدنی سویس , فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی را بی اعتبار معرفی کرده است.
تشریفات ثبت رسمی معاملات غیر منقول, همچنین در حقوق سایر کشورهای دارای حقوق مدرن (آلمان و لهستان), نیز وارد گردیده است و معاملات مال غیر منقول ثبت نشده در سیستم حقوقی این کشورها باطل اعلام شده است.
اما در پاره ای از سیستمهای حقوقی اوپایی مانند حقوق فرانسه, بیع مال غیر منقول یک عقد غیر تشریفاتی است, یعنی بدون تنظیم سند رسمی, نیز قرارداد مزبور معتبر است, ولی قابل استناد در برابر اشخاص ثالث نیست. استثنائاً مقررات مالیاتی که در 19 دسامبر 1963, وضع گردیده است, به منظور اخذ مالیات, هرگونه وعده یکطرفه بیع مال غیر منقول, حق مربوط به غیر منقول, حق کسب و پیشه, حق استیجاری, سهام بعضی از شرکتهای مربوط به اموال غیر منقول را در صورتی که در یک سند رسمی یا عادی که ظرف ده روز ثبت شود, منعکس نگردیده باشد باطل اعلام کرده است.
به این ترتیب بین دو سیستم حقوقی ایران و فرانسه, در پیروی از اصل اعتبار بیع مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی , قرابت وجود دارد و به نظر می رسد که مقررات مشابه در حقوق فرانسه مورد توجه نویسندگان قانون ثبت ایران بوده است. بنابریان هر چند عبارت در هیچیک از ادارت و محاکم پذیرفته نخواهد شد مذکور در ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک بدواً مطلق به نظر می رسد اما, بالحاظ تکنیک تفسیر مقررات قانون مدنی, باید گفت منظور از این که سند ثبت نشده معامله مربوط به مال غیر منقول در ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد, به قرینه مجاورت عنوان محاکم با عنوان ادارت در ماده 48 مذکور, این است که برخلاف سند رسمی, تحقق مفاد آن مشکوک و مورد تردید است و به صرف ارائه آن نزد ادارات و محاکم و بدون رسیدگی قضایی نمیتوان به وقوع مندرجات آن, پی برد, نه اینکه در دعوی مطروح علیه امضاکننده, به خواسته اعلام وقوع معامله یا محکومیت طرف به تسلیم مبیع یا ثمن, در مرجع قضایی صالح قابل استناد نباشد و دادگاه نتواند با تکیه بر آن و احراز انشای معامله به وسیله طرفین واجتماع شرایط قانونی اعتبار عقد, وقوع آن را اعلام کند. از غیر قابل پذیرش کردن سند ثبت نشده در ادارات نتیجه می شود که نمی توان برای اعمال تصرفات رسمی مالکانه, نظیر وثیقه قراردادن ملک موضوع سند ثبت نشده, نزد بانک برای اخذ وام و گرفتن ثمن آن در صورت تملک آن به وسیله سازمان دولتی و تحصیل پروانه ساختمان, سند ثبت نشده را مورد استناد قرارداد و منظور از غیر قابل پذیرش بودن سند ثبت نشده در محاکم و مراجع قضایی این است که نمی توان به صرف ارائه سند مذکور در نزد این مراجع, انتقال مالکیت مال غیر منقول را به خریدار ومالکیت فعلی او را نسبت به آن, اثبات کرد, مثلاً نم یتوان ملک مزبور را به عنوان وثیقه مورد قرار بازپرس یا دادیار, معرفی کرد و در دعوای تخلیه یا خلع ید علیه مستاجر یا غاصب برای اثبات ذیحق بودن نمی توان در دادگاه به آن استناد نمود. اما این وضعیت سبب نمی شود که دارنده سند ثبت نشده نتواند با استناد به آن, از دادگاه, درخواست رسیدگی به وقوع مفاد آن سند و اعلام اعتبار مندرجات آن را به عمل آورد. پس مقصود این بوده است که محاکم و مراجع قضایی مانند ادارات, در دعاوی که موضوع و خواسته آن رسیدگی به اعتبار مفاد و مندرجات سند ثبت نشده نمی باشد, و محاکم در مقام رسیدگی به آن نیستند, نمی توانند سند ثبت نشده را بپذیرند و مفاد آن را صحیح و معتبر تلقی کنند.
یک سند رسمی معامله غیر منقول از آن جهت به محض ارائه, وقوع معامله غیر منقول و مالکیت خریدار را اثبات می کند که مسئول دفتر اسناد رسمی هویت متعاملین (ماده 50 قانون ثبت اسناد و املاک ) و اجتماع شرایط صحت و اعتبار معامله نظیر اهلیت طرفین (ماده 57 قانون ثبت اسناد و املاک ) و معلوم و معین بودن مورد عقد هر چند براساس اقرار طرفین و نیز مخالفت نداشتن با قوانین (ماده 60 قانون ثبت اسناد و املاک ) را احراز می کند؛ اما یک سند عادی مربوط به معامله مال غیر منقول که برخلاف سندرسمی, هنگام تنظیم سند, اجتماع شرایط اعتبار عقد, به وسیله یک مرجع رسمی در آن احراز نمی وشد, دادگاه با رسیدگی قضایی وجود یا عدم شرایط مذکور و بالاخره اعتبار یا عدم اعتبار آن را معلوم می کند.
به این ترتیب مورد توجه نویسندگان قانون ثبت صرفاً سند ثبت نشده معامله غیر منقول و هدف ایشان محدود کردن دلیلیت و آثار سند مزبور بوده است نه سلب اعتبار از معامله مال غیر منقول مندرج در آن.
در مقام تفسیر مقررات ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک , گاهی سند با مسند اشتباه می شود و در نتیجه از قابل پذیرش نبودن سند ثبت نشده, لی اعتباری و بطلان مسند یعنی معامله مندرج در آن, استنباط می گردد. شاید منشا این اشتباه نقص عبارتی باشد که از جهت عدم درج کلمه معاملات پس از ذکر جمله مضاف و مضاف الیه ثبت اسناد در ماده 47 موجود است؛ عبارت ماده 47 قانون ثبت اسناد و املاک در حقیقت باید چنین تنظیم می شد.
در نقاطی که در اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد معاملات ذیل اجباری است.
در نتیجه نبودن کلمه معاملات ممکن است به اشتباه تصور گردد که قانونگذار کلمه سند را به خوئد و معاملات مذکور در بندهای 1 ماده 47, اطلاق کرده است. در تایید این که قانونگذار صرفاً خواسته است دلیلیت سند عادی را به خودی خود و به صرف ارائه و بدون رسیدگی قضایی نسبت به وقوع معامله مال غیر منقول منتفی اعلام کند و هرگز در مقام نفی اعتبار معامله مذکور و امکان استناد به سند عادی در دعوی و در مقام رسیدگی قضایی (نسبت به وقوع و اعتبار یا عدم اعتبار معامله مندرج در آن) نبوده است, باید اضافه شود که هرگاه منظور, اعلام بطلان معامله مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی بود, نباید فقط سند ثبت نشده, بلکه باید هر نوع دلیلی وقوع معامله ثبت نشده را غیر قابل معرفی می کرد. به همین جهت, روشن است که هرگز نم یتوان از مقررات ماده 48, استنباط کرد که در یک دعوی و رسیدگی قضایی مربوط به معامله اموال غیر منقول نتوان برای اثبات وقوع معامله و اعبتار آن مثلاً به اقرار خوانده استناد کرد.
ج : ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک که مقرر می دارد:
دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و انتقال آن در دفتر املاک به ثبت رسیده, مالک خواهد شناخت.
نیز دلالت بر بطلان معامله ای که در دفتر املاک ثبت نشده است, ندارد. زیرا همانطور که در مورد ماده 48 بیان شد, منظور این است که صرف ارائه یک سند عادی بر وقوع معامله مثلاً نمی تواند در ادارت دولتی مثبت مالکیت خریدار مذکور در سند عادی باشد, و مادام که این معامله و انتقال دردفتر املاک ثبت نشده است, منحصراً شخصی که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت است, مالک شناخته می شود, اما این امر دلالت بر این ندارد که با احراز وقوع معامله از نظر قضایی نتوان دردفتر املاک ملک مورد معامله را از نام فروشنده به نام خریدار, انتقال داد. افزون بر این, عبارت:
...کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده...
که ثبت انتقال ملک را پس از انتقال ملک, ترسیم کرده است,خالی از نوعی اشعار بر امکان وقوع انتقال قانونی پیش از ثبت این انتقال در دفتر املاک نمی باشد.
همچنانکه هرگاه پس از ثبت ملک, دادگاه بی اعتباری ثبت ملک را احراز کند ثبت مزوبر را ابطال می کند و ثبت ملک به نام متقاضی, مانع از رسیدگی قضایی و اعلام بطلان آن نمی باشد (ماده 71 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب 25 تیر ماه 1354).
د : نحوه تنظیم عبارات ماده 72 و ماده 93 قانون ثبت اسناد و املاک تلویحاً حکایت از اعتبار محدود سند عادی حاکی از وقوع معامله نسبت به اموال غیر منقول دارد. ماده 72 در مورد اعتبار معاملات ثبت شده اموال غیر منقول اعلام می کند:
کلیه معاملات راجع به اموال غیر منقول که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است نسبت به طرفین معامله و قائم مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود...
که در آن قید کامل برای اعتبار معاملات ثبت شده اموال غیر منقول ذکر گردیده است و اعتبار معامله نسبت به اشخاص ثالث هم مورد توجه قرار گرفته است, نوعی مفهوم مخالف وصف را دایر بر این که معامله ثبت نشده مال غیر منقول دارای اعتباری غیر کامل می باشد, القا می کند. زیرا در غیر این صورت قیر کامل زاید خواهد بود در حالی که هرگز نمی توان زیادی گویی را به قانونگذار نسبت داد.
همچنین در ماده 93 قانون ثبت اسناد و املاک :
کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجرا است.
کلمه مستقلاً و عبارت بدون مراجعه به محاکم لازم الاجراء است, مفهوم مخالفی رامبنی بر این که اسناد عادی مربوط به معاملات املاک ثبت نشده, به طور غیر مستقل و به کمک رای قضایی, می تواند لازم الاجرا شود, به ذهن آشنا می سازد.
هـ : از نوعی اطلاق ماده 106 قانون ثبت اسناد و املاک هم می توان اعتبار معامله غیر منقول ثبت نشده را نسبت به طرفین معامله استنباط کرد. زیرا در این ماده تقاضای وارث شخصی که ملک خود را به دیگری داده است, برای ثبت ملک مزبور یا گرفتن سند مالکیت به نام وارث را جرم تلقی کرده است, در حالی که در این ماده مفروض این بوده است که اقدام وارث به گرفتن سند مالکیت به نام خود, پس از تقاضای ثبت به وسیله مورث و یا پس از ثبت ملک به نام مورث, انجام گرفته است. در این صورت, از فرض انتقال ملک ثبت شده در زمان مورث, با امکان عملی اخذ سند مالکیت آن به نام وارث, بدست می آید که انتقال ملک مزوبر در زمان مورث با سند عادی بوده است و تحقق چنین انتقالی در عالم حقوق ممکن است هر چند احتمال این که اقدام وارث به تقاضای ثبت, مروبط به ملکی باشد که مورث به وسیله عقدی به دیگری انتقال داده است (انتقال ملک ثبت نشده) و تقاضای وارث نسبت به صدور سند متلکیت (ملک ثبت شده در زمان مورث) منحصراً مروبط به ملکی باشد که مالکیت آن به وسیله قانونی (بدون اقدام مورث به انتقال آن) از مورث سلب گردیده است, نیز موجود است.
و : از اطلاق ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک نیز به ذهن می رسد که انتقال حقی نسبت به مال غیر منقول (و از جمله حق مالکیت) بدون تنظیم سند رسمی ممکناست و سند عادی مربوط به این حق می تواند حق مزبور را اثبات کند و قابل معارضه با سند رسمی باشد که حاکی از معامله بعدی نسبت به همین حق است. زیرا در این ماده (بنابر اطلاق) معامله ثبت شده مربوط به حقی که قبلاً طبق سند عادی, نسبت به مال غیر منقول, به شخص یا اشخاصی داده شده است, با حق انتقال یافته قبلی, معارض اعلام شده است و معارضه هنگامی تحقق می یابد که مفاد سند عادی مذکور در عالم حقوق محقق و معتبر باشد. منشا وضع مجازات و عنصر مادی جرم, در این ماده انجام معامله معارض است که انشای معامله دوم ( مدرج در سند رسمی ) جرم مذکور به حساب می آید. در این مورد یک رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان کشور بر خلاف ظاهر و اطلاق ماده 117قانون ثبت اسناد و املاک , در سال 1351 صادر گردیده است که هر چند مورد حکم, بی اعتباری وبطلان معامله غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی نیست و افزون بر این, مقررات قانونی که پس از تاریخ بالا وضع گردیده است در موارد متعدد حاکی از اعتبار سند عادی و صحت معامله مال غیر منقول موضوع سند مزبور است, اما با مقررات ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک , سازگار نمی باشد. در هر حال عبارت رای مزوبر چنین است:
نظر به این که شرط تحقق بزه مشمول ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال می باشد و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مروبط به عقود و معاملات اموال غیر منقول به موجب بند اول ماده 47 قانون مزبور اجباری باشد سند عادی راجع به معامله آن اموال طبق ماده 48 همان قانون در هیچیک از ادارت و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت. بنابراین چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد قبلاً معامله ای نسبت به مال غیر منقول به وسیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی معامله ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد عمل او از مصادیق ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک اسناد نخواهد بود بلکه ممکن است بر فرض احراز سوء نیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد...
بعلاوه یک رای اصراری نیز از هیات عمومی دیوان کشور در این خصوص هماهنگ با رای وحدت رویه مذکور , پیش از رای وحدت رویه و در سال 1339 صادر گردیده است.
از جهت تحلیلی مفاد دو رای مزبور, حتی نسبت به جنبه کیفری ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک , از استدلال نیرومندی برخوردار نیست:
زیرا, اولاً - همانطور که بیان شد, از ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک (به کمک شواهد و دلایل دیگر) استنباط می شود که سند عادی به خودی خود و بدون رسیدگی قضایی نسبت به وضعیت سند و اعتبار آن, قابل پذیرش نباشد. ضمانت اجرای اجباری بودن ثبت سند معاملات مربوط به اموال غیر منقول, نیز همین است که سند عادی بر خلاف سند رسمی, به صرف ارائه و به تنهایی قابل قبول و مثلاً موجب مالک شناختن شخصی که در سند خریدار معرفی شده است, نخواهد بود, که همین ضمانت اجرا سبب خواهد شد که اشخاص معاملات غیر منقول را ثبت کنند, نه بطلان معامله که عنوان خاص حقوقی است.
ثانیاً - طبق اطلاق ماده 117 مذکور, خود قانونگذار سند عادی مربوط به انتقال حقی نسبت به مال غیر منقول را, با سند رسمی معامله بعدی نسبت به آن را معارض معرفی کرده است. در مقام تفسیر این ماده تعارض موجود بین دو معامله را مشکل بتوان منتفی دانست, در عین حال از رای وحدت رویه لازم الاتباع مزبور نمی توان بطلان معامله مال غیر منقول مندرج در سند عادی را استنباط کرد زیرا, عبارات رای مزبور منحصراً ظهور در عدم قابلیت تعارض سند عادی با سند رسمی دارد نه بطلان معامله که با لحاظ این که تاریخ سند عادی قابل استناد در برابر ثالث نیست, تعارض دو سند را بدواً و بدون احراز صحت تاریخ می توان منتفی دانست.
در عین حال از رای وحدت رویه لازم الاتباع مزبور نمی توان بطلان معامله مال غیر منقول مندرج در سند عادی را استنباط کرد, زیرا عبارات رای مزبور منحصراً ظهور در عدم قابلیت تعارض سند عادی با سند رسمی دارد نه بطلان معامله که با لحاظ این که تاریخ سند عادی قابل استناد در برابر ثالث نیست تعارض دو سند را بدواً و بدون احراز صحت تاریخ می توان منتفی دانست.
افزون بر آنچه بیان شد, ماده واحده قانون مربوط به وحدت رویه قضایی مصوب 7 تیر ماه 1328, با در نظر گرفتن اصول حقوقی, بیش از این نم یتوان استنباط کرد که لازم الاتباع بودن نظر هیات عمومی منحصر به مورد رای یعنی امری است که در رای موضوع انشا قرار میگیرد و شامل مقدمات و جهات و استدلالات مربوط به رای نخواهد بود. زیرا ماده مزبور, نظر اکثریت هیات عمومی دیوان کشور را نسبت به موارد مشابه مورد رای, لازم الاتباع اعلام کرده است نه نسبت به استدلال مربوط به رای. هیات عمومی دیوان کشور قانون وضع نمی کند و نظر این هیات را نمی توان قانون تلقی کرد. لازم الاتباع اعلام کردن نظر هیات عمومی دیوان کشور صرفاً به منظور رفع تعارض و تضاد در آرای قضایی و هماهنگ کردن آنها در مورد موضوع واحد است نه برخوردار کردن نظر هیات عمومی دیوان کشور به طور مطلق, از همان اعتبار و نیروی شناخته شده برای قوانین و مقررات موضوعه. بنابراین آنچه از رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان کشور در خصوص ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک , می توان بدست آورد که باید مورد متابعت مراجع قضایی قرار گیرد, جرم نبودن معامله با سند رسمی نسبت به موضوعی است که قبلاً با سند عادی مورد معامله قرار گرفته است, اما دیگر نمی توان اثر لازم الاتباع بودن رای مزبور را به جهات و استدلالی که در رای برای اثبات عدم تحقق جرم, اقامه شده است یعنی عدم قابلیت تعارض سند عادی با سند رسمی, تسری داده و مفاد استدلال رای را هم لازم الاتباع دانست. بنابراین حتی اگر در استدلالی که در رای مزبور بعمل آمده است, عدم قابلیت تعارض سند عادی با سند رسمی را اینگونه تفسیر کنیم که سند عادی حتی, در دعوی وقوع معامله و در مقام رسیدگی به وقوع یا عدم وقوع معامله, قابل استناد نمی باشد, مفاد استدلال مزبور, نمی تواند لازم الاتباع تلقی گردیده و براساس آن حکم بر بطلان معامله با سند عادی داده شود.
ز : اطلاق ماده 1291 قانون مدنی نیز دلالت بر این دارد که سند عادی مربوط به معامله مال غیر منقول در صورتی که طرفی سند علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب الیه تصدیق کند یا اعتبار سند عادی مزبور در دادگاه ثابت گردد, ار منتسب الیه تصدیق کند یا اعتبار سند عادی مزبور در دادگاه ثابت گردد, از اعتبار سند رسمی برخوردار می گردد. شناختن اعتبار برای سند عادی در دو مورد بالا, به معنی معتبر شناختن مندرجات آن و از جمله معامله دارای شرایط قانونی مندرج در آن است.
ح : در مقررات قوانین موضوعه در سالهای اخیر مانند قانون اراضی شهری و قانون زمین شهری و آیین نامه مربوط به آن و ماده 147 اصلاح قانون ثبت مصوب سال 1365 , به موارد زیادی برخورد می شود که در آن, اعتبار انتقال زمین بدون تنظیم سند رسمی و با تنظیم سند عادی مورد تایید قرار گرفته است. مطابق تبصره ماده 6 قانون اراضی شهری مصوب 27/12/1360 و تبصره ماده 7 قانون زمین شهری مصوب 22/6/1366 مجلس شورای اسلامی به اشخاصی که پیش از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن مصوب 5/4/1358 سند عادی مالکیت زمین داشته اند, در صورتی که تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله از طرف مراجع قضایی تایید گردد, اجازه عمران در نصاب مقرر داده خواهد شد.
ماده 14 قانون اراضی متعلق یا منتقل شده به دولت و شهرداریها را به موجب اسناد عادی جرم شناخته است. جرم بودن انتقال مزبور زمانی قابل تصور است که اثر حقوقی بر انتقال زمین با سند عادی مترتب باشد, و در صورت فقدان اثر و کان لم یکن و باطل بودن انتقال با سند عادی, جرم تلقی شدن صرف تنظیم سند عادی غیر قابل توجیه به نظر می رسد.
در بند ب ماده 7 آئین نامه اجرائی قانون زمین شهری با عبارت:
... عمران و احیا در زمین بدون اخذ پروانه به وسیله مالک یا انتقال گیرنده از او با سند عادی.
معامله ناقل عین زمین, طبق سند عادی نیز معتبر شناخته شده است. همین وضعیت در ماده 11 آیین نامه اجرایی مزبور و تبصره 1 این ماده, با عبارات متفاوت منعکس است.
مطابق ماده 147 اصلاح قانون ثبت مصوب سال 1365, نسبت به اراضی که اشخاص با سند عادی تا تاریخ وضع این قانون خریده اند, پس از تایید وقوع معامله به وسیله هیاتی مرکب از دو نفر از قضات و یک نفر از اعضای ثبت, سند مالکیت به نام خریدار صادر خواهد شد.
ط: در حال حاضر رویه قضایی به حق, گرایش به معتبر شناختن سند عادی حاکی از انشای بیع مال غیر منقول , نسبت به طرفین عقد دارد و آرای قضایی بسیاری از شعب دادگاههای حقوقی یک و شعب و هیات عمومی دیوانعالی کشور, (آرای اصراری) , در این سو صادر گردیده است (مانند آرای شماره 1293/21 _ 18/11/1368 شعبه 21 دیوان و شماره 67/126, 63/33 و 68/58 هیات عمومی دیوان کشور).
پایان قسمت اول
تعداد نمایش 49 بار
قانون مجازات اسلامی از لغو سنگسار و حکم اعدام زیر هجده سال تا زندان زدایی وصول چک بلامحل
