بانک اطلاعات وکلا وکیل وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری وکیل با سابقه موسسات حقوقی کارشناس دادگستری دفاتر اسناد رسمی
حمیده رزمی
آدرس : تهران - شریعتی بالاتر از سیدخندان نرسیده به سه راه ضرابخانه ساختمان پاستور پ 1009ط 3 واحد 45
تلفن تماس : 02122852780
تلفن همراه : 09127199401
وب سایت وب سایت حمیده رزمی وكيل پايه يك دادگستري، مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
سرور ثانی نژاد
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09124357415
وب سایت سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
علی جاوید
آدرس : تبریز ، 17 شهریور جدید ،جنب بانک ملی ، ساختمان ایران ، واحد A14
تلفن تماس : 04135572731 - 09141193504
وب سایت علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
سیدجلال میرکاظمی
آدرس : تهران - خیابان انقلاب - پیچ شمیران - روبروی تجدید نظر دیوان عدالت اداری ساختمان تنکابن - ط 6- واحد 28
تلفن تماس : 02177684200 - 09122406368
وب سایت سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
احسان زررخ
آدرس : کرمانشاه، پارکینگ شهرداری، جنب هتل راه کربلا؛ کوی5، ساختمان مرجان، طبقه1، واحد2
وب سایت احسان زررخ وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری کرمانشاه و ایلام
علیرضا شریفی
آدرس : سقز، خ امام، روبروی داروخانه مرکزی ، ساختمان پزشکان میلاد ، طبقه دوم
وب سایت علیرضا شریفی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری کردستان
مسعود ارونقی
آدرس : تهران خیابان پاسداران پائین تر از میدان نوبنیاد نبش کوهستان یکم پلاک 584 طبقه دوم واحد 1 قبول دعاوی حقوقی و خانواده
وب سایت مسعود ارونقی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز - داور مرکز داوری اتاق ایران - کارشناس رسمی دادگستری
محمد رضا مهرجو
آدرس : تهران سید خندان ابتدای خیابان دبستان کوچه شهید صفا فردوسی بلاک 24واحد 10
تلفن تماس : 02188463970 - 09123347471
وب سایت محمد رضا مهرجو وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
احسان عابدین
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09123956043
وب سایت احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
مطالب پربازدید
جدیدترین مطالب
 

تاثیر فسخ بایع بر انتقال مبیع از سوی خریدار

ارسال شده توسط : حمیده رزمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی در تاریخ : 19-05-1391
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.
تاثیر فسخ بایع بر انتقال مبیع از سوی خریدار

محمدمهدی صفاکیش ( عضو هیات علمی دانشگاه آزاد - واحد مشهد )

چکیده:

در مواردی پس از وقوع دو یا چند معامله متوالی نسبت به مبیع، نخستین فروشنده برای فسخ بیع اقدام می کند. که در مواجهه با چنین قضیه و راجع به چگونگی تصرفات خریدار اول و ایادی بعد از او، دادگاهها اتفاق نظر ندارند و آراء متناقضی صادر می کنند. که متاسفانه به حقوق ذی نفع ثالث لطمه وارد می آورد. در مقاله حاضر تلاش شده است تا ماهیت تصرفات مزبور از دیدگاه اصول و قواعد حقوقی طی سه بخش مشتمل بر الف- کلیات ب - تحلیل حقوقی موضوع ج- جمع بندی و نتیجه گیری مورد بررسی قرار گرفته و تبیین شود.

کلید واژه : فسخ بایع، انتقال مبیع، حقوق ثالث.

کلیات - بخش اول

اگر هنگام اقدام فروشنده برای اعمال حق فسخ خود مشخص شود. خریدار موردمعامله را به غیر انتقال داده است. در این حالت، از جهت حقوقی مسائلی قابل طرح است . به عنوان مثال، آیا انتقال مال به غیر صحیح است یا خیر؟ برفرض صحت، انتقال مانع فسخ است یا خیر؟ برفرض عدم وجود مانع، بعد از فسخ تکلیف معامله دوم چه می شود؟ آیا در تمام خیارات یک دیدگاه را می توان پذیرفت یا باید قابل به تفکیک شد؟
در بررسی آراء محاکم، به تصمیمات متفاوتی در این باره برخورد می کنیم که اغلب یا فاقد استدلال اند یا مبانی استدلال روشنی ندارند از این رو برآن شدیم تا با نوشتن این مقاله و ذکر برخی آراء و با عنایت به مبانی قانونی و فقهی، تحلیلی بر موضوع داشته باشیم. در پرونده کلاسه .... خواهان علیه خواندگان ردیف اول ودوم دعوی فسخ و استرداد یک دستگاه اتومبیل اقامه نمود و مستند وی شرطی است در مبایعه نامه که چنانچه هرکدام از چکهای تسلیمی بابت ثمن معامله پرداخت نشد فروشنده حق فسخ معامله را دارد. خواهان مدعی است یکی از چکها به علت کسر موجودی پرداخت نشده و گواهی عدم پرداخت را به عنوان دلیل ادعای خود ضمیمه دادخواست نموده و چون اتومبیل از سوی خوانده اول به خوانده دوم منتقل شده است تقاضای استرداد اتومبیل را از خوانده ردیف دوم می نماید. متقابلاً خوانده ردیف دوم طی دادخواستی بطرفیت خواهان و خوانده ردیف اول صدور حکم برتنظیم سند رسمی اتومبیل را خواستار گردیده است.
شعبه دادگاه عمومی مرجوعٌ الیه پس از رسیدگی ، خلاصتاً در تاریخ ۱۱/۷/۸۱ چنین رای صادر نموده است: در خصوص دعوی محمد فرزند رضا به وکالت آقای ....... بطرفیت ۱- حسین۲- مرادعلی به وکالت آقای ....... بخواسته تقاضای صدور حکم فسخ معامله یک دستگاه اتومبیل میتسوبیشی با عنایت به محتویات پرونده و دادخواست تقدیمی از ناحیه خواهان و رونوشت مصدق قولنامه مورخه ۳۰/۶/۸۰ که در قسمت ذیل آن قید شده است که فروشنده شرط نموده چنانچه هریک از چکهای صادره در تاریخهای قیدشده پرداخت نشد حق فسخ معامله را دارد و با عنایت به این که حسب گواهی عدم پرداخت بانک محال علیه احد از چکهای مذکور در قولنامه به مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۲۹ ریال به علت کسرموجودی پرداخت نشده است و بدین جهت شرط مذکور در ذیل مبایعه نامه استنادی خواهان محقق گردیده است فلذا دادگاه با عنایت به مراتب فوق دعوی خواهان را وارد دانسته و مستنداً به ماده ۳۹۹ قانون مدنی حکم بر فسخ معامله یک دستگاه اتومبیل میتسوبیشی صادر و هم چنین با عنایت به این که خواهان ذیل دادخواست تقاضای مستردنمودن اتومبیل را نموده است دادگاه خوانده ردیف دوم(مرادعلی) که اتومبیل مورد معامله در ید وی می باشد را به استرداد اتومبیل به نفع خواهان محکوم می نماید و در خصوص دعوی آقای مرادعلی به وکالت آقای ........ بطرفیت ۱- حسین ۲- محمدکاظم بخواسته صدور حکم به تنظیم سندرسمی یکدستگاه میتسوبیشی با عنایت به مراتب فوق و صدور حکم بر فسخ معامله و استرداد اتومبیل مدنظر موجبی جهت الزام خواندگان به تنظیم سند وجود نداشته و دادگاه در این خصوص حکم به رد دعوی خواهان صادر و اعلام می نماید...).
پس از اعتراض محکومٌ علیه ردیف دوم(مرادعلی) به دادنامه و ارسال پرونده به دادگاه تجدیدنظر استان، شعبه رسیدگی کننده با این استدلال که عدم پرداخت چک به لحاظ آن بوده که دارنده قبل از تاریخ سررسید به بانک مراجعه نموده است و حکم به فسخ معامله صحیح نیست و هم چنین انتقال مبیع( ماشین میتسوبیشی) به غیر حکم تلف مبیع را دارد. تجدیدنظرخواهی را وارد دانسته و با نقض رای تجدیدنظرخواسته از حیث فسخ معامله حکم بر الزام آقای محمدکاظم به انتقال سند اتومبیل موضوع معامله در حق منتقل الیه آقای مرادعلی می نماید.
به طوری که ملاحظه می شود دادگاه عمومی با فسخ عقد اولیه، عقد دوم را نیز منفسخ تلقی کرده و خریدار دوم را مکلف به رد مبیع به فروشنده اول نموده در حالیکه دادگاه تجدیدنظر با درست دانستن انتقال مبیع از خریدار اول به دوم آن را در حکم تلف مبیع شناخته است.
قبل از ورود به بحث اصلی و این که رای کدام دادگاه با موازین قانونی تطبیق می کند، لازم است به ایراد وارده به نظر ابرازی در رای دادگاه بدوی که متداول بسیاری از دادگاهها نیز می باشد، اشاره شود.
بیان ایراد: دادگاه محترم، شرط مذکور در قرارداد را نوعی خیار شرط( ماده ۳۹۹ ق.م) دانسته اند، در حالی که بنا به دلائل ذیل، خیار موردنظر طرفین خیار تخلف شرط فعل است نه خیار شرط.
در نشست قضایی دادگستری مازندران، این سوال مطرح شده که ، در قرارداد اسقاط کافه خیارات شده و در ذیل مبایعه نامه تصریح گردیده است که چنانچه هریک از چکهای صادره در سررسید پرداخت نشود، فروشنده حق فسخ دارد.آیا چنین شرطی با توجه به اسقاط خیارات صحیح است یا خیر؟
نظر اول اینست که چون خیار شرط مدت نداشته، طبق ماده ۴۰۱ ق.م شرط و عقد باطل است . نظردوم که مورد تائید کمیسیون هم قرار گرفته این بوده که خیار شرط در فرض مثال مدت دارد و مدت آن از سررسید چک تا سررسید چک دیگر می باشد و نظر سوم چون اسقاط کافه خیارات شده، ذکر خیار برای فروشنده را موثر ندانسته است.
بدیهی است نظر سوم مبنای حقوقی ندارد زیرا در تفسیر قرارداد باید مجموعه توافقات لحاظ شود و ذکر خیار یاد شده نشان از مستثنی کردن این خیار از شمول اسقاط کافه خیارات دارد.
نظر دوم هم اگر آنرا خیار شرط گرفته از این جهت است که معمولاً در کتب فقهی این مثال در ذیل خیار شرط بحث شده است ولی با این ایراد روبرو است که از مفاد توافق استنباط نمی شود که مدت خیار را طرفین از سررسید چک اول تا سررسید چک بعدی تعیین کرده باشند، بلکه معمولاً برای فرار از صدورحکم بر ابطال قرارداد، بدون جهت به توافق طرفین نسبت داده می شود. زیرا اگر فقط چک آخر پرداخت نشود یا این که فقط یک چک صادر شده باشد، آن وقت ابتدا و انتهای خیار چه زمان خواهد بود؟ و آیا در این حالت راهی برای فرار از بطلان وجود دارد.
درست است که اعمال خیار شرط ممکن است منوط به وقوع یک واقعه یا حادثه ای در عالم خارج شود ولی این واقعه یا حادثه امری است که مربوط به تخلف طرف قرارداد نیست. مانند این که گفته شود: ( اگر در امتحان رانندگی ماه آینده قبول شوم، به مدت ۱۰ روز از تاریخ قبولی حق فسخ معامله اتومبیل را دارم)
پس اگر وقوع واقعه به جهت تخلف طرف قرارداد باشد، مانند این که گفته شود: اگر ثمن معامله را در فلان تاریخ نپردازی حق فسخ بامن است. باید آنرا خیار تخلف از شرط دانست نه خیار شرط زیرا در این حالت قصد طرفین توافق بر خیار شرط نیست که بگوئیم به جهت عدم ذکر مدت، شرط و عقد هر دوباطل است (ماده ۴۰۱ ق.م) بلکه قصد ایشان ایجاد یک شرط فعل(پرداخت ثمن در تاریخ معین) است. بدیهی است اگر مشروط علیه به مفاد شرط عمل نکند، طبق توافق حق فسخ برای مشروط له ایجاد می شود.
لازم به ذکر است در خیار تخلف شرط ضرورتی به ذکر حق فسخ نیست. قید فسخ فقط این فایده مهم را دارد که مشروط له ابتدا ساکن نیازی به الزام متعهد به انجام عمل ندارد والا عدم قید حق فسخ، مشروط له را وادار می کند درمرحله اول الزام متعهد را تقاضا نماید( ماده ۲۳۷ ق.م) و به عنوان آخرین راه حل عقد را فسخ نماید(ماده ۲۳۹ ق.م) .
به همین جهت آقای دکتر کاتوزیان در پاسخ به چنین سوالی می نویسند: بنظر می رسد که باید این حق فسخ را از اقسام خیار تخلف از شرط فعل دانست. ظاهر از احکام مواد ۳۹۹ به بعد قانون مدنی این است که خیار شرط اصطلاحی در موردی مصداق پیدا می کند که دو طرف بدون قید یا دست کم بدون توجه به تخلف از مفاد التزام، بخواهند در استواری عقد و پای بندی خود به آن اخلال کنند و تعهدها را ناپایدار و متزلزل سازند. در این فرض است که تعیین مدت خیار، شرط نفوذ عقد دانسته شده است . درحالی که در فرض ما، خیار در راستای تاکید بر لزوم وفای به عهد و به منظور تهدید متخلف برقرار می شود و هدفی مغایر با خیار شرط دارد.این تعبیر با مفاد اصل صحت قراردادها نیز سازگار می نماید. زیرا بدین ترتیب مفاد شرط مورد تردید به معنایی حل می شود که عقد و شرط نفوذ حقوقی بیابد و از افراط در ابطال قرارداد پرهیز شود.
پس ازطرح ایراد به شرحی که گذشت به بحث اصلی پرداخته می شود. در این قسمت باید دید آیا معامله خریدار اول و دوم از نظر تحلیل حقوقی با توجه به حق فسخ فروشنده صحیح است یا خیر و آیا بعد از فسخ، عقد دوم هم منفسخ یا ابطال می گردد یا خیر؟ برای تحلیل دقیق، موضوع طی ۳ گفتار مورد بررسی قرار می گیرد.

گفتار اول- قاعده در انتقال اعیان

به عنوان قاعده بایدگفت، وجود خیار برای فروشنده، مانع انتقال توسط خریدار نیست. به همین جهت ماده ۳۶۳ ق.م مقرر می دارد: ( در عقد بیع وجود خیار فسخ برای متبایعین ...... مانع انتقال نمی شود) ولی برای تشخیص این که آیا انتقال در تمام موارد درست است یا خیر و برای دریافت پاسخ صحیح ، لازم است بین حالتی که برای فروشنده اولیه خیار شرط وجود دارد یا سایرخیارات از قبیل خیارغبن و غیره، تفاوت قائل شد.

بند اول- انتقال عین در خیار شرط

گفتیم مطابق با اصل، حق فسخ فروشنده مانع انتقال مبیع توسط خریدار به غیر نمی شود؛ ولی در بیع شرط (که می دانیم خیار شرط مختص به بایع است) این شرط بطور ضمنی بین طرفین وجود دارد که خریدار حق انتقال مال به غیر را ندارد. به بیان دیگر در بیع شرط ظاهر بر این است که فروشنده با فسخ معامله قصد دارد عین مبیع را مسترد نماید ، لذا ارتجاع عین ممکن نیست مگر مشتری ملتزم به حفظ مبیع شود. به همین جهت ماده ۴۶۰ قانون مدنی مقرر می دارد: ( بدیع شرط مشتری نمی تواند در مبیع تصرفی که منافی خیار باشد از قبیل نقل وانتقال و غیره بنماید)
در فقه امامیه هم در بحث شرط به غرض بایع در حفظ عین توسط خریدار تا پایان حق فسخ تاکید شده است. معمولاً یکی از دلائل پیش بینی شرط خیار، استیمار(طلب امر و مشورت کردن) است. در این حالت قصد مستامر این است که اگر پس از مشورت معامله را به مصلحت خود ندید، در مدت معین شده اقدام به فسخ معامله نموده و عین مال را مسترد نماید.
لازم به ذکر است تصرفات مشتری درمبیع شرطی دوحالت دارد:
حالت اول اینست که مبیع را با قید خیار شرط یا شرط انفساخ به غیر انتقال می دهد که این معامله به جهت این که به حقوق بایع صدمه نمی زند اشکال ندارد(مستنبط از مواد ۴۶۰ و ۵۰۰ ق.م)
حالت دوم اینست که مشتری بطورمطلق عین را به غیر انتقال دهد که چنین معامله ای به جهت تجاوز به حق بایع غیرنافذ خواهد بود. بدیهی است اگر بایع از حق فسخ خود در مهلت مقرر استفاده نکند، معامله صحیح و نافذ خواهد شد و اگر فروشنده عقد را فسخ کند، صحت عمل مشتری منوط به اجازه بایع است.

بند دوم- انتقال عین با توجه به معاملات با حق استرداد

نکته مهم و اساسی اینست که از تاریخ تدوین مقررات معامله با حق استرداد (مواد ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت) کلیه معاملات شرطی و رهنی این مقررات است. یعنی در حال حاضر بیع شرط را نمی توان بدون در نظرگرفتن معامله با حق استرداد تفسیر کرد. آنچه مسلم است قانونگذار با تدوین مقررات معامله با حق استرداد، برمبنای غلبه بیع شرط را مملک نمی شناسد؛ یعنی اگر بیع شرطی واقع شود، چون در غالب اینگونه معاملات، هدف وام دادن واخذ وثیقه در مقابل آن است نه تملیک واقعی، لذا قانونگذار چنین معاملاتی را از قبیل معاملات رهنی به شمار آورده است.
با توصیف مزبور ، اثبات خلاف ممکن نیست؛ و حتی اگر ثابت شود قصد طرفین واقعاً بیع شرط بوده است نه توثیق ملک در برابر اخذ وام ، باز هم ملکیت عین برای منتقل الیه حاصل نمی شود. به همین جهت آقای دکترکاتوزیان می گویند: (مواد۳۳ و ۳۴ به شیوه قاعده ماهوی انشاء شده است و دیگر رابطه ای با ظاهر ندارد تا خلاف آن قابل اثبات باشد) و در جای دیگری می نویسند: در بیع به یادآوری این نکته قناعت می کنیم که بیع شرط با از دست دادن مقتضای خود (تملیک مبیع) دیگر بیع نیست و با تفاوتی اندک به رهن نزدیک می شود.
مرحوم دکترشهیدی در راستای همین تفکر به نسخ مقررات بیع شرط (از جهت تملیکی بودن عین) اشاره نموده اند و می نویسند: (اما همانگونه که گذشت، این اثر(انتقال مالکیت مبیع به خریدار) با وضع مواد ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت منتفی گردیده و مقررات مربوط قانون مدنی در این مورد نسخ شده است و در نتیجه مبیع شرط داخل در مالکیت خریدار یا دهنده پول نخواهد شد)
آقای دکتر لنگرودی نیز در راستای همین اندیشه و تفکر می گویند: ( بیع شرط نظر به علل تاریخی و اقتصادی نمی توانست برای همیشه به عنوان یک بیع واقعی بماند و طبع آن اقتضاء می کرد که تغییر عنوان بدهد. در نیم قرن اخیرقانونگذار در ماهیت آن تصرف کرده و آنرا بصورت یکی از معاملات وثیقه ای درآورد تا آنجا که تعریف ماده ۷۷۱ قانون مدنی اکنون برآن منطبق است نه تعریف ماده ۳۳۸. هرچند که هنوز اندک فرقی بین بیع شرط و رهن باقی است لکن این فرق مانع نمی شود که تعریف ماده ۷۷۱ بر بیع شرط صدق کند)
بنظر ما، همین دیدگاه را باید پذیرفت و تقویت کرد زیرا اگر نظر مخالف را بپذیریم (یعنی اثبات خلاف ممکن باشد) به اشخاص رباخوار اجازه داده ایم که در پوشش بیع شرط و تصریح به این که قصدشان بیع است نه وام دادن و اخذ وثیقه، مانند گذشته به رباخواری ادامه می دهند و بدیهی است فروشنده یا ناقل نمی تواند به راحتی ثابت کند که خریدار وامی به او داده و از بابت وام دریافتی، این ملک را وثیقه او قرارداده است.
سابقه تاریخی نشان می دهد که فرمان ناصرالدین شاه قاجار به محاکم عدلیه که در بیع شرط حکم به مالکیت قطعی مشتری نکنند موفقیت آمیز نبود زیرا رباخواران بجای بیع شرط، بیع قطع با شرط وکالت منعقد می کردند و محاکم هم فرمان شاه را شامل این قسمت نمی دانستند.
به همین جهت، چون بایع نمی توانست وفق ماده ۴۶۳ ق.م به راحتی ثابت کند که قصد واقعی او بیع نبوده است و محاکم هم درصدد یافتن این قصد نبودند، قانونگذار برای جلوگیری از انگیزه اصلی سرمایه دار رباخوار، با تدوین ماده ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت، مقررات بیع شرط را در قسمت تکمیلی بودن عین نسخ نموده و دیگر محاکم نباید در جستجوی قصد واقعی باشند زیرا ظاهرسند از رباخوار حمایت می کند و نشان می دهد که قصد طرفین بیع بوده و آن وقت فروشنده(وام گیرنده) نمی تواند به راحتی اثبات خلاف نماید و در نتیجه حکم ماده ۳۳ و ۳۴ خنثی و بی تاثیر شده و راه برای اشخاص رباخوار گشوده می شود.

نتیجه:

در بحث خیار شرط گفتیم خریدار نمی تواند علیرغم مالکیتی که برعین دارد به جهت وجود حق فسخ برای بایع آنرا به غیر انتقال دهد ولی در معاملات با حق استرداد که خریدار شرطی مالکیتی برعین ندارد، انتقال عین از سوی او به غیرصحیح نخواهد بود و بدیهی است بعد از خاتمه مدت تعیین شده ، منتقل الیه در حکم طلبکار یا وثیقه است و می تواند از طریق حاکم اقدام بفروش عین مال نموده و طلب خود را وصول و مازاد را به فروشنده یا ناقل رد نماید.

بند سوم- انتقال عین در سایر خیارات (مثل خیار غبن)

برعکس خیار شرط در بیع شرط (که خیار مختص بایع است) در سایر خیارات وضع بگونه ای دیگر است و خریدار حق انتقال عین به غیر را دارد. برای روشن شدن قضیه به تحلیل نظریات می پردازیم:
۱-گروه اول از فقهای امامیه برآنند که در خیارغبن، من له الخیار(مغبون) می تواند تصرفات ناقله را باطل نماید. با این دیدگاه، اگر فروشنده در معامله مغبون شده و خریدار مورد معامله را به غیر فروخته یاتصرف ناقله دیگر از قبیل صلح و معاوضه انجام داده باشد، می تواند معامله را ابطال نماید .
این دسته در مقایسه با رهن می گویند، همانطور که در عقد رهن اگر راهن عین مرهونه را بدون اطلاع و موافقت مرتهن بفروشد و مرتهن مخالف بیع باشد، تمامی تصرفات از ابتدای وقوع بیع باطل می شود، درخصوص خیارغبن هم می توان گفت، اگر بایع عقد را فسخ کند، بیع بین خریدار اول ودوم هم از ابتدا باطل می شود و منافع و نمائات حدفاصل بیع معامله خریدار اول و دوم و فسخ معامله متعلق به من له الخیار (مغبون ) است.
استدلال این گروه آن است که چون مغبون از ابتدای وقوع بیع حق فسخ داشته، تصرفات خریدار اول به جهت وجود این حق فسخ، تصرف متزلزل بوده در عین حال چون عین متعلق حق مغبون است او می تواند معامله بین خریدار اول و دوم را از ابتدا باطل نماید.
۲-گروه دوم در قیاس با حق شفعه چنین استدلال می کنند که در شفعه ، معامله شریک از تاریخ ابطال معامله توسط شفیع باطل می شود نه از ابتدا؛ درخصوص خیارغبن هم می تـوان گفت ، معامله بین خریـدار اول ودوم ازتـاریخ انشاء فسخ ابطال می شود نه از ابتدا و اثر آن قهقرایی نیست.
این گروه استدلال می کنند که هرچند خیار بایع به اصل معامله ثابت است ولی تا غبن ظاهر نشود (یعنی تا بایع آگاه نشود) حق فسخ او هم ظهور پیدا نمی کند. پس عقد از تاریخ ظهور سبب(آگاهی از غبن) فسخ می شود، درنتیجه چون خریدار اول در ملک خودش تصرف کرده نه در ملک غیر، لذا موجبی برای بطلان عقد از ابتدا نیست.
۳-تعدادی دیگر (از جمله حاج شیخ مرتضی انصاری) اعتقاد دارند، عقد واقع شده بین خریدار اول و دوم صحیح است و من له الخیار باید بدل عین را از خریدار اول بگیرد. استدلال این گروه بدین شرح است:
به طوری که از احکام خیار استنباط می شود.
اولاً- تصرف در زمان خیار( تصرف غابن) صحیح و لازم است و لذا موجبی برای تزلزل وجود ندارد.
ثانیاً- مطابق نظر برخی از فقها، قبل از ظهور غبن یا عیب، خیار فعلیت ندارد ، اگر این گفته صحیح باشد، بازهم به این جهت که خیار فعلی نیست مانعی برای تصرف من علیه الخیار (غابن) وجود ندارد.

بند چهارم- نتیجه گیری و انتخاب نظر اقوی

به شرحی که گفته شد در خیار شرط خریدار حق انتقال عین به غیر را بصورت مطلق ندارد زیرا مالکیت خریدار بر مبیع کاملاً استقرار پیدا نکرده و متزلزل است و به بیان دیگر ، رابطه فروشنده با مبیع بطور کامل قطع نشده است، پس در صورت انتقال عقد واقع شده غیرنافذ خواهد بود.
به همین جهت درخصوص الزام مشتری به حفظ عین امام خمینی(ره) می گویند: (مشتری قبل از انقضاء مدت نمی تواند تصرف ناقل نموده و یا عین را تلف نماید، اگر برگرداندن عین شرط شده باشد)
آیت اله خویی نیز با اعلام اینکه (مشتری نمی تواند بین عقد تا انتهای مدت خیار، تصرف ناقل در عین از قبیل هبه یا بیع یا مانند این دو داشته باشد) در این زمینه نظرمشابهی ابراز داشته اند.
صاحب مکاسب نیز می گویند: ( همانا غرض بایع از خیار، استرداد عین مال خویش است و پس گرفتن عین مال محقق نخواهد شد مگر این که مشتری ملتزم به حفظ و نگهداری مبیع برای بایع شود)
اما درخصوص خیارغبن و سایر خیارات که ممکن است به اعتبار آن اختیار فسخ معامله داشته باید گفت:
۱- نظرگروه اول که عقد را از ابتدا باطل می داند با مبانی قانونی ناسازگار است زیرا:
اولاً- خریدار مالک عین بوده و هر مالکی در مایملک خودش هرتصرفی که بخواهد می تواند انجام دهد مگر قانون استثناء کرده باشد( ماده ۳۰ ق.م) و دیدیم به حکم ماده ۳۶۳ ق.م وجود خیار فسخ برای طرفین مانع انتقال نیست.
ثانیاً- در مقررات قانونی، دلیلی براین که تصرفات خریدار در عین، تصرف متزلزل باشد وجود ندارد. در تائید این استدلال می توان به ماده ۴۵۵ ق.م استناد کرده در ماده مذکور قانونگذار به خریدار اجازه می دهد عین را به رهن گذارد و فسخ معامله توسط فروشنده، عقود رهن را از بین نمی برد. اگر تصرف خریدار متزلزل باشد، چگونه او می تواند عین را به رهن گذارده، آنهم در حالی که می دانیم مال به این جهت در رهن غیرقرار می گیرد که مرتهن در صورت عدم پرداخت بدهی حق فروش آنرا داشته باشد.
ثالثاً- استدلال این گروه از جهت مقایسه بیع خریدار با حق مرتهن نیزصحیح نیست زیرا در عقد رهن، اگر راهن حق فروش ندارد به این جهت است که مرتهن برعین مرهونه حق عینی دارد و ضمانت اجرای تجاوز به این حق را باید عدم نفوذ دانست (رای شماره ۶۲۰ مورخه ۲۰/۸/۷۶ هیات عمومی دیوان عالی کشور و ماده ۳۴ مکرر قانون ثبت، ماده ۲۲۹ امور حسبی ماده ۷۹۳ ق.م ) ولی فروشنده دارای اختیار فسخ هیچ حقی برعین ندارد زیرا با وقوع بیع خریدار مالک مبیع می شود در نتیجه حق هرگونه انتقالی به حکم قانون را دارد(ماده ۳۶۳ ق.م) مضافاً آنکه درخصوص رهن علاوه بر اجماع، نص هم وجود دارد که تصرف در عین مرهونه برای راهن جایزنیست.
۲- نظرگروه دوم که عقد را از لحظه انشـاء فسخ قابل ابطال می دانند نیز صحیح نمی باشد زیرا:
اولاً- اگر عقد از تاریخ ظهور سبب هم فسخ شده، بازهم موجب تزلزل عقد خریدار (غابن) نیست.
ثانیاً- مقایسه معامله خریدار با حق شفعه نیز صحیح نیست زیرا در شفعه اجماع وجود دارد که شفعه تصرفات مشتری را باطل می کند ولی در فسخ بایع چنین اتفاق و اجمالی وجود ندارد و تصرفات مشتری باطل نمی شود. از طرف دیگر، معامله خریدار نیست به شفیع غیرقابل استنادات یعنی معامله بین خریدار و طرف دیگر صحیح است ولی در رابطه باشفیع در حکم باطل است و گویی هیچ انتقالی صورت نگرفته است.
برخی از حقوقدانان معتقدند، مبنای بطلان تصرفات مشتری درماده ۸۱۶ ق.م اینست که قانونگذار مورد معامله را در اثر شفعه متعلق حق شریک قرار داده و در حکم معاملات فضولی است و آنرا مراعی به سقوط حق شفیع یا اجازه او می دانند. در حالی که در خصوص تصرفات مشتری در خیارات بیان شده چنین نیست.
۳- نظرگروه سوم با مبنای حقوقی و مقررات قانونی، کاملاً سازگار است . یعنی عقد خریدار در زمان خیار بایع صحیح و لازم بوده و انتقال را باید در حکم تلف دانست و فروشنده بدل را از خریدار می گیرد. یعنی اگر مال مثلی است مثل آنرا و اگرقیمی است قیمت آنرا دریافت می نماید.
 

پایان قسمت اول
 
منبع : وبلاگ محمد مهدی صفاکیش

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.

موضوعات مرتبط

مطالب مرتبط

نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

 
شخص حقوقی در چه مواردی دارای مسئولیت کیفری است ؟ محرومیت واحدهای بدهکار در آپارتمان از دریافت خدمات عمومی حذف زندان از مجازات زنان رویکرد احکام قضایی باید کاهش استفاده از مجازات حبس باشد مخالفت همسر با داشتن فرزند منجر به خودکشی و دادخواست طلاق شد پشت پرده افزایش کودکان متکدی در معابر پایتخت اعدام نمی تواند مجازات بازدارنده ای در حوزه مواد مخدر باشد انتقاد رییس کمیسیون آموزش مجلس از رای دیوان عدالت اداری کشور 12.5 میلیون جوان در کشور مجرد هستند حرکت آرام ازدواج در پیچ و خم مسایل جامعه دوستی با پاشنی خیانت ، در کوچه پس کوچه های شبکه اجتماعی چه می گذرد ؟ نوزاد یک روزه پشت درب های بسته نهادهای متولی اثبات مالکیت در خصوص املاک بدون سند یکی از راهکارهای پیشگیری از وقوع جرم ایجاد اشتغال برای خانواده های زندانیان است توضیح کشاورز درباره کلید سوالات و شکایات مربوط به آزمون وکالت 95 پول پس گرفتن ، آداب دارد ! ، راهکارهای باز پس گرفتن طلب زمانیکه هیچ مدرکی نداریم متهم مادرکشی: تحت تاثیر توهم ناشی از شیشه جنایت کردم وضعیت حقوقی احوال شخصیه ایرانیان غیر شیعه توصیه های حقوقی به خریداران خودرو حضانت در آیینه قانون