موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
اسد علی امرایی موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
دکتر فرود امیری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز و عضو هیات علمی دانشگاه، قبول وکالت در کلیه دعاوی حقوقی اعم از (خانواده،تجاری،ثبتی،ملکی،چک،...) و کیفری
سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی  حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
دکتر سهیل طاهری وکیل پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری مرکز  و استاد دانشگاه
مهدیه کتابی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری
حمیدرضا کاکاوند وکیل پایه یک دادگستری ومشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز 12 سال سابقه وکالت و 10 سال وکالت تخصصی  بانک صادرات و متخصص در دعاوی بانکی و موسسات مالی و اعتباری انجام دعاوی حقوقی به صورت گروهی در کلیه زمینه های حقوقی، ثبتی ، کیفری و خانوادگی
حسین احمدی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
محمد رضا مهرجو وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز و دانشجوی دکتری حقوق خصوصی
علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
دکتر نغمه فرهود  وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز، وکالت در کلیه دعاوی حقوقی و کیفری (خانواده،ملکی ،ثبتی،چک،دعاوی مربوط به شهرداری و اصل 49و...) قبول وکالت ایرانیان مقیم خارج کشور
طیبه برزگر وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز ،با بیش از 10 سال سابقه کار و وکیل بانکها و موسسات مالی و اعتباری و وکیل شرکتهای خصوصی
اسدعلی امرایی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای مرکز

جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره09128304909 در تماس باشید.

اختلافات موجر و مستاجر از دریچه قانون

ارسالی توسط حمیده رزمی وکیل پایه یک دادگستری
اختلافات موجر و مستاجر از دریچه قانون

اختلافات موجر و مستاجر از دریچه قانون

بررسی روابط موجر و مستاجر با پایان عقد اجاره

اهمیت روابط موجر و مستاجر در جوامع شهری سبب شد که قانونی در این رابطه وضع شود. تاکنون چندین قانون روابط موجر و مستاجر وضع شده که هر یک با توجه به شرایط اقتصادی و اجتماعی زمان خود، سعی کرده است که مشکلات روابط صاحبخانه و مستاجر را حل کند.

در حال حاضر قانون روابط موجر و مستاجر 1376 بر روابط دو طرف حاکم است. اگر چه ممکن است قرارداد اجاره‌ای پیدا کرد که هنوز تحت حکومت قوانین قبل از آن باشد اما بر تمام قراردادهایی که از سال 1376 به بعد منعقد شده، قانون سال 1376 حاکم است.

در کشور ما رقابتی همیشگی بین قیمت ملک و اجاره‌بهای آن وجود دارد. بررسی وضعیت مسکن در چند دهه قبل نشان می‌دهد که هرگاه قیمت‌ مسکن مهار شده است، قیمت اجاره‌بها رو به افزایش گذاشته است و هرگاه که رشد اجاره‌بها مهار شده، نوبت به افزایش قیمت خانه شده است. این وضع سبب شده که بسیاری از مردم، مطمئن‌ترین روش سرمایه‌گذاری را خرید خانه بدانند. چنان‌که مشاهده می‌شود در جامعه ایرانی، مسکن مجموعه‌ای از پیامدها را ایجاد می‌کند که روابط موجر و مستاجر جزیی از آن است. قانون که وظیفه تامین نظم را برعهده دارد، با ورود به حوزه مسکن سعی کرده که به تنظیم روابط موجر و مستاجر بپردازد. در این خصوص قانون مدنی، قانون موجر و مستاجر و قانون تملک آپارتمان‌ها سه قانونی هستند که نقش اصلی را بازی می‌کنند. با وجود این قوانین، هنوز بخش بزرگی از اختلافاتی که در دستگاه قضایی طرح می‌شود، مربوط به روابط موجر و مستاجر است. شهروندان به دلیل نداشتن اطلاع کافی از قانون، دچار اختلاف می‌شوند و با طرح این اختلافات در شورای حل اختلاف یا دادگاه‌ها، بر حجم پرونده‌های مطرح در دادگستری اضافه می‌کنند در حالی که بسیاری از این اختلافات راه‌حل‌های ساده‌ای دارد.

شایع‌ترین اختلافات موجر و مستاجر

مراجعه ما به دفاتر مشاوران املاک و گفت وگو با مالکان و مستاجران و همچنین بررسی پرونده‌هایی که در روابط موجر و مستاجر مطرح می‌شود، نشان می‌دهد که بسیاری از اختلافات میان کارگران و کارفرمایان به تامین هزینه‌های مربوط به خرابی مورد مستاجره، تقسیم هزینه‌های مشترک میان موجر و مستاجر و ادامه عقد اجاره بدون تمدید قرارداد برمی‌گردد. موضوع دیگری که ایجاد اختلاف می‌کند، تاخیر در پرداخت اجاره‌بها و جبران خسارت آن است. در ادامه به بررسی این موضوعات خواهیم پرداخت.

ادامه عقد اجاره بدون تمدید قرارداد

در حقوق ایران انقضای مدت اجاره یکی از دلایل پایان یافتن مدت اجاره نام برده شده است. ماده 494 قانون مدنی می‌گوید: «عقد اجاره، به محض انقضای مدت برطرف می‎شود. اگر پس از انقضای آن، مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‎المثل خواهد بود، اگر چه مستاجر استیفای منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت‎المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد، مگر این که مالک اجازه داده باشد که مجانا [بطور مجانی] استفاده کند.» بنابراین در صورتی که اجاره پایان یافت، ضرورتا باید مستاجر ملک را خالی کند. اما در عمل موارد زیادی وجود دارد که با پایان یافتن مدت اجاره، مستاجر همچنان در ملک می‌ماند و مالک نیز در این خصوص سکوت می‌کند. این وضعیت در برخی موارد سبب ایجاد اختلافاتی می‌شود. در چنین فرض نسبت به ماه‌هایی که از مدت اجاره گذشته است، موجر چه حقوقی دارد؟ آیا مستاجر باید به میزانی که در قرارداد تعیین شده است اجاره بپردازد یا باید اجرت‌المثل بپردازد که در تعیین آن، میزان عرفی اجاره در ماه‌های پس از پایان یافتن مدت اجاره تاثیر دارد. پاسخ این سوال، بستگی به این دارد که آیا می‌توان گفت قرارداد اجاره به صورت ضمنی تمدید شده است یا خیر؟ در برخی کشورها مثل فرانسه، صریحا به این سوال پاسخ مثبت داده شده اما در کشور ما باید با استفاده از تفاسیر و اصول حقوقی پاسخ را استخراج کرد. در صورتی که پاسخ مثبت باشد، در برخی موارد که مستاجر پس از پایان مدت اجاره همچنان آن را در تصرف خود نگه می‌دارد و موجر نیز در این خصوص سکوت می‌کند، می‌توان قایل به این شد که با تراضی ضمنی طرفین قرارداد اجاره تمدید شده است.

امکان تمدید اجاره با تراضی ضمنی

در حقوق مدنی ایران قانونگذار راجع به امکان تجدید عقد اجاره، چه به صورت صریح و چه به صورت ضمنی و همچنین راجع به امکان تمدید عقد اجاره، سکوت اختیار کرده است. حتی در بعضی از مقررات میان تمدید و تجدید عقد اجاره تفاوتی قایل نشده است. قانون‎الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1365 مقرر می‎دارد: «از تاریخ تصویب از این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی، بدون دریافت هیچ‎گونه سرقفلی و پیش‎پرداخت به اجاره واگذار می‎شود، در رأس انقضای مدت اجاره، مستاجر موظف به تخلیه آن می‎باشد، مگر آن که مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود.» در عقد اجاره‎ای که مدت آن بطور کامل منقضی شود و متعاقدین قصد داشته باشند که رابطه استیجاری همچنان وجود داشته باشد؛ لازم است که انشای عقد جدیدی کنند. در این صورت عقد اجاره تجدید می‎شود نه تمدید.

امکان تجدید صریح عقد اجاره در حقوق ایران با هیچ مشکلی مواجه نیست؛ زیرا عقد اجاره از عقود رضایی بوده و قانونگذار برای انعقاد آن تشریفات خاصی را مقرر نکرده است. تجدید صریح عقد اجاره، عقد جدیدی محسوب می‎شود که گاهی شرایط آن، همان شرایط مقرر در اجاره قبلی می‎باشد و یا ممکن است بعضی از شرایط قرارداد تغییر یابد. اما مورد بحث ما در خصوص وضعیتی است که هیچ توافقی برای تجدید یا تمدید اجاره وجود ندارد، با این وجود مستاجر همچنان به انتفاع از ملک ادامه می‌دهد و مالک نیز در این خصوص سکونت می‌کند. در این صورت تکلیف چیست؟

در حقوق ایران هر چند که تجدید ضمنی اجاره به صراحت در قوانین ذکر نشده است، اما براساس قواعد عمومی، امکان تجدید ضمنی عقد اجاره وجود دارد؛ زیرا، اعلام اراده در عقود رضایی، ممکن است صریح باشد یا ضمنی. اگر حکومت اراده باطنی را بپذیریم، چگونگی ابراز آن در نفوذ عقد اثر ندارد و حاکمیت اراده باطنی، موضوعی است که هم مورد تایید فقهای اسلامی و هم مورد تایید اکثر حقوقدانان قرار گرفته است. قانون مدنی ایران در ماده مقرر می‎دارد:«عقد محقق می‎شود به قصد انشا، به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت برقصد کند.» دلالت برقصد، ممکن است ضمنی باشد و از اعمالی که به منظور دیگر انجام می‎شود، استنباط شود. قبول پیشنهاد معامله ممکن است به طور ضمنی انجام شود و این چیزی است که هم از برخی مواد قانون مدنی مثل مواد 191 و 193 استنباط می‎شود و هم حقوقدانان برآن اتفاق‎نظر دارند. اما آنچه مورد اختلاف است وجود ایجاب چه به صورت صریح و چه به صورت ضمنی است؛ مانند آن که عده‎ای از حقوقدانان، ماندن مستاجر در محل سکونت خود پس از پایان مدت اجاره را، ایجاب ضمنی بر پرداخت اجرت بر مبنای اجاره‎بهای پیشین می‎دانند و برای اثبات نظر خود به ماده 501 قانون مدنی استناد می‎کنند. اما عده‎ای دیگر، ماندن مستاجر در محل سکونت خود پس از پایان مدت اجاره را ایجاب ضمنی نمی‎دانند.

اما اگر نظر بالا را بپذیریم، و معتقد باشیم بر اینکه متعاقدین عقد اجاره را به صورت ضمنی تجدید می‌کنند، باید تمام شرایط عقد اجاره سابق (از جمله مدت عقد) را از شرایط عقد جدید محسوب کنیم در حالی که با توجه به افزایش مداوم اجاره‌بها در کشور ما و تقاضای فراوان برای مسکن یه سختی می‌توان چنین چیزی را به اراده موجر نسبت داد. در نهایت می‌توان گفت که امکان تجدید و تمدید عقد اجاره با تراضی ضمنی دور از دهن نیست و در حالی که در حقوق ایران در مورد مدت اجاره‎ای که تجدید ضمنی شده است، نص ویژه‎ای وجود ندارد و همچنان‎ که متعاقدین در خصوص سایر شرایط عقد اجاره به صورت ضمنی توافق می‎کنند، باید بر تعیین مدت زمانی مشخص نیز به صورت ضمنی توافق کنند. در پایان باید به این موضوع نیز بار دیگر اشاره کرد که قانونگذار پیش از هرچیز تاکید دارد که اگر با وجود انقضای مدت عقد، مستاجر همچنان عین‎ مستاجره را در اختیار داشته باشد و موجر به این امر راضی نباشد، مستاجر غاصب بوده و ید او ضمانی خواهد بود. در این صورت مسوول هر نقص و عیبی است که در عین مستاجره به وجود آمده است؛ هر چند که مستند به فعل او نباشد. ولی اگر موجر راضی باشد، مستاجر در صورتی ملزم به پرداخت اجرت‎المثل است که از عین استیفا منفعت کرده باشد.

تعیین تکلیف موجر و مستاجر

خسارت تاخیر در پرداخت اجاره یا تاخیر در بازپرداخت رهن در جمع همه این نظرات وضعیت مستاجری که بعد از انقضای مدت همچنان ملک مورد اجاره را در اختیار دارد، یکی از این شرایط خواهد بود که بر اساس هر یک حقوق و تکالیف موجر و مستاجره تغییر می‌کند.

1. چنانچه بعد از اتمام مدت اجاره، مستاجر به تصرف خود ادامه داد و موجر بر این تصرف رضایت نداشت و تقاضای تخلیه کرد ضمن تبدیل ید امانی مستاجره به ید ضمانی-خواه مستاجره از مورد اجاره استفاده کامل کرده باشد یا نکرده باشد- باید اجرت‌المثل زمان تصرف بعد از اتمام اجاره را به موجر بپردازد و مسوول تلف و هر نقص یا عیبی خواهد بود اگر چه مستند به فعل او نباشد.

2. پس از انقضای مدت اجاره تا زمانی که موجر استرداد عین مستاجره را نخواهد، عین مستاجره در دست مستاجر امانت است و همان اجاره تصرفی که به عنوان امانت مالکانه پدیدار شده بود باقی است و در صورت عدم استیفای منفعت موظف به پرداخت اجرت‌المثل نیست اما در صوره بهره‏برداری از عین مستاجره ضامن استیفای مذکور به میزان اجرت‌المثل است.

3. در صورتی که در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده باشد ولی مال ‏الاجاره از قرار مثلا ماهی فلان مبلغ تعیین شده باشد مانند این است که مدت اجاره یک ماه تعیین شده است و جهالت از بین رفته است. ولی اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدت مذکور در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم سکوت کرده و اعتراضی نکند به هر میزان که این تصرف ادامه یابد و رضایت نیز وجود داشته باشد اجرت نسبت به اجرت‌المسمی را باید به موجر پرداخت کند. بدیهی است که برای ماه اول عقد اجاره لازم است و برای بقیه مدت لازم نبوده و هر گاه که موجر تقاضای خلع ید نماید و یا مستاجره حاضر به تحویل عین مستاجره باشد مراضات مذکور بهم خورده است.4.تجدید اجاره مستلزم قصد و رضا و تعیین مدت و سایر شرایط است و صرف ادامه تصرف مستاجره در مورد اجاره و سکوت موجر را نمی‏تواند ضرورتا تجدید اجاره قلمداد کرد بلکه براساس اذن موجر و رضایت مستاجر، مراضات حاصل شده است.
 
منبع : روزنامه حمایت


مطالب مرتبط

دانستنی‌های رابطه مالک و مستاجر

نام نویسنده
دانستنی‌های رابطه مالک و مستاجر

دانستنی‌های رابطه مالک و مستاجر

ادامه مطلب ...

قوانین حاکم براماکن تجاری چه می گویند؟ از قرارداد اجاره تا حق سرقفلی

نام نویسنده
قوانین حاکم براماکن تجاری چه می گویند؟ از قرارداد اجاره تا حق سرقفلی

در قوانین موجر و مستاجر هیچ تقسیمی میان اجاره اماکن مسکونی و تجاری وجود ندارد، اما قوانینی که در فاصله سال‌های 1356 و 1376 تصویب شده است، عملا باعث شده است که قراردادهای اجاره‌ای را که در این سال‌ها به تصویب رسیده، بتوان در قوانین موجر و مستاجر هیچ تقسیمی میان اجاره اماکن مسکونی و تجاری وجود ندارد، اما قوانینی که در فاصله سال‌های 1356 و 1376 تصویب شده است، عملا باعث شده است که قراردادهای اجاره‌ای را که در این سال‌ها به تصویب رسیده، بتوان به دو بخش مسکونی و تجاری تقسیم کرد و قانون حاکم بر آن ها را بررسی کرد.به دو بخش مسکونی و تجاری تقسیم کرد و قانون حاکم بر آن ها را بررسی کرد.

ادامه مطلب ...

آشنایی با تنظیم قرارداد اجاره اماکن مسکونی

نام نویسنده
آشنایی با تنظیم قرارداد اجاره اماکن مسکونی

چه موجر و چه مستاجر دارای حقوق و وظایفی اند که بعد از تنظیم قرارداد اجاره برای آنها به وجود می آید . از طرفی با توجه به تغییر قوانین مربوط به این عقد در سال 1376 ضروری است تا به آثار این قرارداد برای طرفین عقد اشاره ای داشته باشیم . اجاره نامه هم می تواند به صورت رسمی در محضر و هم توسط افراد عادی تنظیم شود

ادامه مطلب ...

بحث تحلیلی و عملی راجع به انتقال مورد اجاره به غیر و بررسی رابطه مستاجر جز با مستاجر کل و مالک

نام نویسنده
بحث تحلیلی و عملی راجع به انتقال مورد اجاره به غیر و بررسی رابطه مستاجر جز با مستاجر کل و مالک

یکی از مشکلاتیکه در اجرای قانون مالک و مستاجر مصوب سال 1339 برای دادگاهها در رسیدگی بدعاوی وجود دارد مساله رابطه مستاجر جز بامالک ومستاجر کل وبطور کلی بررسی روابط استیجاری مستاجرینی است که مورد اجاره رامستقیما از مالک اجاره نمیکنند.این اشکال در محل کسب ومحل سکونت بطور یکسان وجود دارد ودر حل مشکلات ناشی از این مساله هریک از دادرسان بنابراستنباط خود اتخاذ تصمیم مینمایند ورویه واحدی وجود ندارد بعلاوه چون قانون مالک ومستاجر قانون جدیدی است ودر موارد زیادی مبانی حقوقی قانون مدنی را دگرگون کرده در کتب فقهی وکلاسیک مباحث تحلیلی عمیق وقابل استفاده برای دادگاهها در خصوص آن بچشم نمیخورد ونوشته های پراکنده حقوقدانان در این خصوص جوابگوی نیاز دادگاهها ومردم نیست بمنظور کمک بحل مساله ورفع مشکلات جاری در سطور آینده کوشش خواهد شد موضوع مورد بررسی وتجزیه وتحلیل بیشتری واقع گردد.

ادامه مطلب ...

استفتا از مقام معظم رهبری درباره اجاره دو ساله مسکن

نام نویسنده
استفتا از مقام معظم رهبری درباره اجاره دو ساله مسکن

اجاره دو ساله مسکن که اخیرا در مورد آن تشکیک شرعی مطرح شده توسط خبرگزاری خلیج فارس مورد استفتای مقام معظم رهبری و دو تن از دیگر مراجع قرار گرفته است.

ادامه مطلب ...

اجاره و تخلیه واحدهای مسکونی در قراردادها

نام نویسنده
اجاره و تخلیه واحدهای مسکونی در قراردادها

یکی از قراردادهایی که اشخاص در جامعه تنظیم می کنند قرارداد اجاره است که قوانین مربوط به آن هر از چند گاهی دچار تغییر و تحولات اساسی شده که در این مختصر به آخرین مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی می پردازیم. اما قبل از بررسی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ /۵ /۲۶ تعریف قانونی اجاره و بعضی کلمات حقوقی به زبان ساده را ارائه می کنیم.

ادامه مطلب ...

آگاهی‌های عمومی دشمن قانون گریزی

نام نویسنده
آگاهی‌های عمومی دشمن قانون گریزی

به طور طبیعی هر کسی یا حداقل هر زن و شوهری مجبورند برای تامین سرپناهی برای خود مکانی را خریداری کنند یا حداقل اجاره کنند و در این حالت با توجه به قیمت سرسام‌آور املاک ممکن است در جریان تنظیم مبایعه‌نامه‌ها تخلفاتی انجام شود.

ادامه مطلب ...

بررسی روند رسیدگی به یک پرونده حقوقی بی‌فرجام؛ وقت دادگاه را نگیرید!

نام نویسنده
بررسی روند رسیدگی به یک پرونده حقوقی بی‌فرجام؛ وقت دادگاه را نگیرید!

در پرونده‌ای که در ادامه به بررسی آن می‌پردازیم، خواهید دید چطور چند نفر از اصحاب دعوا زمان زیادی را در جریان یک پرونده بی‌سرانجام تلف کردند.

ادامه مطلب ...
مشاهده کلیه مطالب مرتبط
0 دیدگاه