سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
مهدیه کتابی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری
عباس عباسی کشکولی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری
سید علیرضا حسینی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی
سنجر فخری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
اسدعلی امرایی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای مرکز
وب سایت موسی ذبحی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
حبیب اله میرزاحسینی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز

جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره09128304909 در تماس باشید.

تکالیف مستاجر، تعهدات موجر

ارسالی توسط بهناز عوض فرد وکیل پایه یک دادگستری
تکالیف مستاجر، تعهدات موجر

مدت‌ها آیین‌نامه تعدیل اجاره‌بها مصوب 1324 و پس از آن قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب 1339 و 1356 بر اجاره املاک حکومت داشت، ویژگی این قوانین تاثیر بسیار ناچیز نفوذ اراده طرفین بود. اما تجربه نشان داد که محدود کردن آزادی اراده و حمایت دولت از مستاجران باعث کاهش انگیزه مالکان به انعقاد عقد اجاره می‌شود و معدود مالکانی که حاضر به انعقاد قرارداد اجاره می‌شدند از راه‌حل‌های خدعه‌آمیز استفاده می‌کردند یا مبلغ اجاره‌بها بسیار گزاف بود و بدین ترتیب صلح اجتماعی به خطر می‌افتاد.

 مدت‌ها آیین‌نامه تعدیل اجاره‌بها مصوب 1324 و پس از آن قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب 1339 و 1356 بر اجاره املاک حکومت داشت، ویژگی این قوانین تاثیر بسیار ناچیز نفوذ اراده طرفین بود. اما تجربه نشان داد که محدود کردن آزادی اراده و حمایت دولت از مستاجران باعث کاهش انگیزه مالکان به انعقاد عقد اجاره می‌شود و معدود مالکانی که حاضر به انعقاد قرارداد اجاره می‌شدند از راه‌حل‌های خدعه‌آمیز استفاده می‌کردند یا مبلغ اجاره‌بها بسیار گزاف بود و بدین ترتیب صلح اجتماعی به خطر می‌افتاد.

بنابراین دولت با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362 اجاره اماکن مسکونی را تابع قانون مدنی و قواعد استثنایی آن قانون و تراضی طرفین دانست. (ماده 1 و 15 قانون مذکور). نهایتا دولت گام نهایی را به ‌سوی وحدت قوانین مربوط به اجاره اماکن مسکونی و تجاری برداشت و در ماده 1 لایحه روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 اجاره کلیه اماکن را از آن تاریخ به بعد تابع قانون مزبور و قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر دانست. همچنین قراردادهایی مشمول قانون اخیر می‌شود که ضمن قید مدت اجاره به صورت کتبی و با حضور دو شاهد به امضا موجر و مستاجر برسد و در صورت عدم رعایت این شرایط شکلی، قرارداد اجاره مزبور مشمول قانون مدنی خواهد شد و عملا موجر امتیاز مندرج در ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 مبنی بر تخلیه عین مستاجره ظرف یک هفته را از دست خواهد داد. درباره ابعاد حقوقی رابطه مالک و مستاجر با دکتر «الهام امین‌پور»، حقوقدان و وکیل دادگستریبه گفت‌وگو پرداخته‌ایم که در ادامه می‌خوانید.

مفهوم عقد اجاره و ویژگی‌های آن

امین‌پور درباره عقد اجاره و مفهوم آن به «حمایت» می‌گوید: هدف از عقد اجاره این است که موجر منفعت مورد اجاره یا به‌عبارت دقیق‌تر حق مالکیتی را که بر منافع عین مستاجره دارد در مدت معینی و در برابر عوض مشخصی به مستاجر تملیک و تسلیم کند.

این حقوقدان می‌افزاید: عقد اجاره جزو عقود لازم است به این معنی که هیچ یک از موجر و مستاجر قبل از پایان مدت اجاره نمی‌تواند عقد اجاره را فسخ کند بنابراین اگر شخصی خانه‌ای را به مدت یک ‌سال اجاره کرده باشد، موجر نمی‌تواند مثلا پس از پنج ماه تقاضای تخلیه کند.

این مدرس دانشگاه ادامه می‌دهد: البته این حکم در مورد طرف مقابل هم صدق می‌کند یعنی مستاجر نمی‌تواند قبل از انقضای مدت اجاره، عقد را منحل کند.

شروط فسخ عقد اجاره

وی می‌گوید: انحلال اجاره در مدت عقد تنها در مواردی امکان‌پذیر است که قانون به یکی از طرفین حق فسخ دهد یا مالک و مستاجر در انحلال اجاره با هم توافق کنند (اقاله) یا بنا بر جهات یا شرایطی که بین طرفین مقرر شده است یکی یا هر دو طرف عقد اجاره اختیار فسخ معامله را داشته باشند.

به گفته این وکیل دادگستری، یکی از آثار مهم لزوم عقد این است که براساس ماده 497 قانون مدنی با فوت یا حجر موجر یا مستاجر عقد اجاره منفسخ نمی‌شود، مگر در دو مورد.

این مدرس دانشگاه درباره این دو مورد توضیح می‌دهد: در مورد نخست صورتی است که موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است که در این حالت اجاره به فوت موجر منحل می‌شود و مورد بعدی در صورتی است که شرط مباشرت مستاجر شده باشد که در صورت فوت مستاجر عقد اجاره منحل می‌شود.

موضوع عقد اجاره

امین‌پور با بیان اینکه موضوع عقد اجاره باید عین بوده و شرایطی را نیز داشته باشد درباره شرایط این مورد توضیح می‌دهد: شرط اول به استنادماده 471 قانون مدنی این است که موضوع اجاره باید در برابر استیفای منفعتی که مورد توافق طرفین عقد قرار گرفته است، قابلیت بقا داشته باشد.

وی برای شرط دوم به ماده 473 قانون مدنی استناد می‌کند و می‌گوید: منفعتی که واگذار می‌شود باید ملک موجر باشد هرچند که موجر مالک عین مستاجره نباشد زیرا همین که موجر مالک منفعت عین مستاجره باشد کفایت می‌کند.

این استاد دانشگاه تاکید کرد که معلوم و معین بودن مورد اجاره و مشروع و قابل تقسیم بودن منفعت از دیگر شروط این است.

تعهدهای موجر

به گفته این مدرس دانشگاه، موجر باید تعهدهایی داشته باشد که یکی از آنها تسلیم مورد اجاره است. این وکیل دادگستری در این باره می‌گوید: برای اینکه مستاجر بتواند از منفعت عین استفاده کند موجر باید عین را به تصرف مستاجر دهد و اگر موجر عین مستاجره را به مستاجر تسلیم نکند مستاجر حق دارد الزام موجر را به تسلیم عین مستاجره از دادگاه بخواهد و در صورت عدم امکان اجبار، مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ کند (ماده 476 قانون مدنی). همچنین مستاجر می‌تواند از حق حبس خود یعنی عدم پرداخت اجاره‌بها تا تسلیم عین مستاجره استفاده کند. موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم کند که امکان استفاده مطلوب برای مستاجر امکان‌پذیر باشد در غیر این صورت تسلیم محقق نشده و موجر به تعهد خود عمل نکرده است (ماده 477 قانون مدنی).

وی ادامه می‌دهد: اشخاص ثالث ممکن است در استفاده از منافع عین مستاجره مزاحمت ایجاد کنند که این مزاحمت در دو فرض قابل پیش‌بینی است:

الف) مزاحمت قبل از تسلیم عین مستاجره؛ به این نحو که شخص ثالث مدعی شود که او مالک عین یا منافع است و موجر و مستاجر حق او را غصب کرده‌اند. شخص ثالث برای اثبات ادعای خود باید دعوای تخلیه را هم علیه موجر و هم مستاجر طرح کند و هرگاه فقط یکی از موجر یا علیه مستاجر طرف دعوا قرار گیرند دادگاه علی‌القاعده باید قرار عدم استماع دعوا را صادر کند (ماده 489 قانون مدنی). اضافه بر آن هرگاه ثالث به زور مانع یا مزاحم تصرف مستاجر شود مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا برای دریافت خسارات و اجرت‌المثل به مزاحم رجوع کند.

ب) مزاحمت بعد از تسلیم عین مستاجره؛ در این فرض اگر شخص ثالث مدعی حقی باشد بازهم باید به طرفیت موجر و مستاجر اقامه دعوا کند و در صورتی که مزاحمت ثالث عملی باشد مستاجر حق فسخ اجاره را ندارد و صرفا می‌تواند به مزاحم رجوع کند. لازم به ذکر است که مورد اجاره باید در طول مدت اجاره قابلیت انتفاع منظور در عقد اجاره را داشته باشد به این ترتیب در صورت عیب در عین مستاجره یا از بین رفتن شرایط خارجی ناظر بر عین مستاجره، مستاجر حق فسخ دارد.

امین‌پور تعهد دوم را انجام تعمیرات و تحمل مخارج مورد اجاره معرفی می‌کند و ادامه می‌دهد: موجر در ازای اجاره‌بهایی که از مستاجر می‌گیرد ملزم است قابلیت انتفاع از عین مستاجره را در اختیار مستاجر بگذارد؛ در‌ نتیجه تمام هزینه‌هایی که برای نگهداری عین و مخارج مربوط به انتفاع عین مستاجره لازم است بر ‌عهده موجر است (ماده 486 قانون مدنی). این تعهد موجر در انجام تعمیرات لازم برای نگهداری عین، تا جایی است که بتوان مورد اجاره را با تحمل هزینه‌های متعارف برای انتفاع آماده نگه داشت لکن اگر عین مستاجره به واسطه فرسودگی یا حوادث خارجی از بین برود یا ناچار به تخریب آن شوند، موجر وظیفه‌ای در تجدید بنا ندارد (ماده 496 قانون مدنی). البته کلیه قواعد مذکور در زمره قواعد تکمیلی است و طرفین می‌توانند خلاف آن با یکدیگر توافق کنند.

به گفته وی، هرگاه موجر به این تعهد خود ناظر بر تعمیرات لازم و متعارف عین مستاجره عمل نکند مستاجر می‌تواند الزام موجر را از دادگاه بخواهد و اگر انجام تعمیرات فوریت داشته باشد مستاجر می‌تواند از دادگاه درخواست دستور موقت دایر بر انجام اقدامات مقتضی برای انجام تعمیرات کند و در نهایت چنانچه موجر از اجرای حکم دادگاه نیز امتناع کند مستاجر می‌تواند از محل اجاره‌بها یا سایر اموال موجر تعمیرات را انجام دهد. مستاجر هیچ گاه نمی‌تواند بنا به تشخیص خود تعمیراتی راکه لازم می‌داند در عین مستاجره انجام دهد و از این حیث هزینه‌های انجام شده را مطالبه کند مگر در عقد اجاره به مستاجر نمایندگی در انجام تعمیرات داده شده باشد (ماده 502 قانون مدنی).

وی در پایان تعهد بعدی را خودداری از تغییری که با هدف اجاره مغایرت دارد، عنوان و تصریح می‌کند: موجر باید تا پایان مدت اجاره از تغییر عین و تعمیر غیرضروری خودداری کند زیرا چنین اعمالی مانع بهره‌برداری مستاجر می‌شود و نوعی مزاحمت است مگر اینکه انجام تعمیرات و تاخیر در آن موجب ضرر موجر شود و چنانچه در مدت تعمیر امکان استیفای کلی یا جزیی برای مستاجر فراهم نباشد، وی حق فسخ خواهد داشت.

منبع : روزنامه حمایت

برچسب ها:
مطالب مرتبط

همه چیز در رابطه با اجاره

نام نویسنده
همه چیز در رابطه با اجاره

هزینه های تنظیم اجاره نامه در دفاتر اسناد رسمی بسیار پایین است-تنظیم اجاره در صلاحیت ذاتی دفاتر اسناد رسمی است

ادامه مطلب ...

بررسی اختلافات موجر و مستاجر-قرارداد اجاره را چگونه ختم به خیر کنیم؟

نام نویسنده
بررسی اختلافات موجر و مستاجر-قرارداد اجاره را چگونه ختم به خیر کنیم؟

قرارداد اجاره همیشه به خوبی و خوشی به پایان نمی‌رسد و گاهی پایان اجاره با شروع اختلافات موجر و مستاجر همراه است. حل این اختلافات معمولا مدتی وقت دو طرف را می‌گیرد؛ اما با قواعدی که در قانون پیش‌بینی شده است از قبل می‌توان اجمالا دریافت که حق با کدام طرف است

ادامه مطلب ...

تقسیم‌ قانونی هزینه‌ تعمیرات بین موجر و مستاجر

نام نویسنده
تقسیم‌ قانونی هزینه‌ تعمیرات بین موجر و مستاجر

ملکی که اجاره داده‌ می‌شود ممکن است در طول مدت اجاره دچار عیب شود؛ معمولا درچنین مواردی موجر و مستاجر به وظایف خود عمل می‌کنند و تعمیرات ملک بدون هیچ مشکلی انجام می‌شود؛ اما در برخی موارد این تعمیرات مشکلاتی را به وجود می‌آورد که ممکن است برای حل کردن آن سر و کار دو طرف به دادگاه بیفتد.

ادامه مطلب ...

چگونگی تخلیه ملک در صورت مقاومت مستاجر

نام نویسنده
چگونگی تخلیه ملک در صورت مقاومت مستاجر

اجاره یک قرارداد موقت است؛ بنابراین تعیین زمان یکی از شرایط صحت این قرارداد محسوب می‌شود و اگر مدت برای آن تعیین نشده باشد، اعتبار نخواهد داشت.

ادامه مطلب ...

آیا ملک اجاره ای را می توان اجاره داد؟

نام نویسنده
آیا ملک اجاره ای را می توان اجاره داد؟

وقتی آپارتمانی اجاره داده می‌شود، دو مالک پیدا می‌کند؛ اولین مالک اجاره‌دهنده است که مالکیت عین آپارتمان را دارد و دومین مالک اجاره‌گیرنده است که مالکیت منافع آپارتمان را از آن خود می‌کند. حالا سوالی که پیش می‌آید این است که آیا مستاجر می‌تواند این منافع را که مالک شده است به شخص دیگری منتقل کند؟

ادامه مطلب ...

مزایای سند رسمی اجاره بر قراردادهای عادی

نام نویسنده
مزایای سند رسمی اجاره بر قراردادهای عادی

مدیرکل ثبت اسناد و املاک خراسان رضوی گفت: بر اساس بخش نامه شماره 16583/92 – 04/02/1392 معاون رییس قوه قضاییه و ریاست سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای تنظیم سند رسمی اجاره سه سال و کمتر از آن در دفاتر اسناد رسمی نیاز به اخذ استعلام از اداره ثبت نیست و سران دفاتر اسناد رسمی پس از بررسی اصل مدارک مالکیت موجر و احراز هویت موجر و مستاجر اقدام به تنظیم و ثبت سند رسمی اجاره می‌‌کنند.

ادامه مطلب ...

قانون روابط موجر و مستاجر 62

نام نویسنده
قانون روابط موجر و مستاجر 62

قانون روابط موجر و مستاجر 62

ادامه مطلب ...

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356

نام نویسنده
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356

ماده 1 ـ هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف‌متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان‌اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم‌ از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یانشده باشد، مشمول مقررات این قانون است‌.

ادامه مطلب ...

دعوای موجر و مستاجر ممنوع

نام نویسنده
دعوای موجر و مستاجر ممنوع

در محاکم دادگستری یکی از بیشترین دعاوی که به چشم می خورد دعوای بین مالک و مستاجر است .اگر هر یک از آنان از حقوق و تعهدات قانونی و قراردادهای خود آگاهی داشته باشند، از بروز مشکلات عدیده‌ای جلوگیری خواهد شد.

ادامه مطلب ...

نحوه حل و فصل اختلافات رایج ناشی از عقد اجاره

نام نویسنده
نحوه حل و فصل اختلافات رایج ناشی از عقد اجاره

تاکنون چندین قانون روابط موجر و مستاجر وضع شده که هر یک با توجه به شرایط اقتصادی و اجتماعی زمان خود، سعی کرده است که مشکلات روابط صاحبخانه و مستاجر را حل کند. در حال حاضر قانون روابط موجر و مستاجر 1376 بر روابط دو طرف حاکم است.

ادامه مطلب ...
مشاهده کلیه مطالب مرتبط
0 دیدگاه

دیدگاه خودتان را ارسال کنید