پیش‌فروش ساختمان قانونمند می شود
پیش‌فروش ساختمان قانونمند می شود
پیش‌فروش ساختمان قانونمند می شود
قانونی جدید برای پیشگیری از تخلفات در قرارداد پیش‌فروش ساختمان
پیش‌فروش ساختمان قانونمند می شود
گروه حقوقی - تعداد قابل توجهی از پرونده‌های مطرح در دادگستری، نتیجه ی اختلافاتی است که در پیش‌خرید آپارتمان بین فروشنده و پیش‌خریدار به وجود می‌آید. توقف کار ساخت، خودداری مالک از تکمیل ساختمان و فروش یک واحد به چند مشتری، برخی از مشکلاتی است که شهروندان ممکن است در چنین وضعیتی با آن روبه‌رو شوند. مجلس شورای اسلامی با تصویب قانونی سعی کرده این مشکلات را حل کند. قانون پیش‌فروش ساختمان در این زمینه ابلاغ شده و لازم‌الاجراست.
یکی از گزینه‌های خانه‌دار شدن برای کسانی که امکان تهیه و پرداخت یک جای تمام بهای یک واحد مسکونی را ندارند، پیش‌خرید است. در طول مدت ساخت، مشتری زمان کافی دارد تا مبلغی راکه باید برای خرید آپارتمان بپردازد ، تامین کند. در قراردادهای پیش‌فروش، مالک رسمی زمین متعهد به احداث یا تکمیل یک واحد ساختمانی مشخص می‌شود. اما شفاف نبودن قوانین، گاه سبب بروز تخلفاتی می‌شد که رویای خانه‌دار شدن مشتری را بر باد می‌داد. مشکل از آنجا آغاز می‌شود که برخی از انبوه‌سازان به دلیل تغییر شرایط اقتصادی، امکان ادامه کار و پایان پروژه را پیدا نکرده و کار ساخت‌وساز را در نیمه ی راه، رها می‌کنند. برخی دیگر با نوعی کلاهبرداری، یک واحد را به چندین نفر می‌فروشند، گروهی نیز با توجه به افزایش هزینه‌های ساخت یا نوسانات بازار مسکن حاضر به تحویل آپارتمان مبنای قرارداد پیش‌فروش نیستند. ساختارهای سنتی حقوق، برای حل و فصل این موضوعات، با دشواری‌هایی روبه‌رو بود. در نتیجه «لایحه پیش‌فروش آپارتمان» با هدف ایجاد نظم و آرامش و حمایت از معاملات پیش‌فروش ساختمان به مجلس شورای اسلامی تقدیم شد. این قانون برای حمایت از پیش‌خریدار تصویب شده و مقررات آن بیشتر پیش‌گیرانه است بدین معنی که تلاش کرده است که با پیش‌بینی مقرراتی، جلوی تخلفات را بگیرد.
قرارداد پیش‌فروش
تدوین‌کنندگان قانون، قرارداد پیش‌فروش ساختمان را این‌گونه تعریف کرده‌اند: هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید، «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.
مفاد و محتوای قرارداد پیش‌فروش
فروشنده و خریدار در تنظیم قرارداد پیش‌فروش باید شرایطی را رعایت کنند و دست آنها در انشای مفاد آن کاملا باز نیست. قرارداد پیش‌فروشی معتبر خواهد بود که در آن شرایط زیر موجود باشد:
1- اسم و مشخصات طرفین قرارداد، 2- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک 3- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری 4- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود. این مشخصات شامل همه ی مواردی می‌شود که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است، مانند تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و... 5- قیمتی که باید پرداخت شود و تعداد اقساط و نحوه پرداخت 6- زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی 7-تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه.
قراردادی که دارای شرایط بالا باشد، قرارداد شفافی خواهد بود که احتمال سوءاستفاده و کلاهبرداری را به حداقل خواهد رساند. دو طرف قرارداد وظیفه دارند که در مورد خسارت‌ها، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله نیز توافق کنند و داورانی را معرفی کنند که در صورت بروز اختلاف، به داوری بنشینند. قرارداد پیش‌فروش با شرایطی که گفته شد، از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل منعقد می‌شود. اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی کنند، به حبس از 91 روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند. تعقیب متخلف منوط به شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی است و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای آن موقوف می‌شود.
مدارک لازم برای انعقاد قرارداد
آزادی قراردادها، یک اصل پذیرفته شده در حقوق ایران است، بدین معنی که طرفین قرارداد می‌توانند به اراده خود شرایط و ضوابط یک قرارداد را تعیین کنند و در صورتی که مخالف قانون نباشد، این قرارداد معتبر و لازم‌الاجراست. اما برخی قراردادها به دلیل نقص قانون و قدرت و آگاهی یکی از طرفین قرارداد، تعادل بین دو طرف قرارداد به هم می‌خورد و زمینه را برای سوءاستفاده فراهم می‌کند. در چنین شرایطی قانون پا پیش می‌گذارد تا مانع از تخلف شود و نظم و امنیت را تامین کند. در چنین مواردی اصل آزادی قراردادها به صورت استثنایی و محدود نقض می‌شود. در قانون پیش‌فروش آپارتمان نیز چنین اتفاقی افتاده است. قانون، شرایط معامله و مدارک لازم را تعیین کرده است.
قرارداد پیش‌فروش در صورتی در دفتر اسناد رسمی تنظیم خواهد شد که مدارک زیر ارائه شود:
1- سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است، 2- پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، 3- تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان، 4- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک، 5- بیمه‌نامه مربوط به مسئولیت.
نتیجه ی نقض قرارداد
پیش‌فروشنده اگر نقض تعهد کند و نتواند در موعد مقرر، تعهدات خود را در برابر مشتری انجام دهد، پیامدهایی در انتظار او خواهد بود. در صورتی که نقض تعهد از سوی فروشنده سبب به وجود آمدن یکی از «خیارات» برای مشتری شود، وی می‌تواند از خیار خود برای فسخ قرارداد استفاده کند، در غیر این صورت باید جریمه تاخیر در انجام تعهد به مشتری پرداخت کند. اگر در قرارداد در خصوص این خسارت توافقی صورت گرفته باشد، این توافق معتبر خواهد بود، اما اگر چنین نباشد، قانون تکلیف خسارات را این‌گونه مشخص کرده است: اگر واحدی که به صورت پیش‌فروش واگذار شده یا پارکینگ و انباری در زمان مقرر در قرارداد قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به مشتری، خسارتی برابر با اجرت‌المثلِ بخش تحویل نشده، پرداخت خواهد شد. مراد از اجرت‌المثل، مبلغی است که عرفا برای بخش تحویل نشده پرداخت می‌شود. برای مثال اگر واحد مورد نظر دو ماه دیرتر تحویل داده شود، دو ماه اجاره‌ای که برای آن واحد معمول است به مشتری به عنوان خسارت پرداخت خواهد شد. اما اگر قسمت‌های اختصاصی مانند واحد مسکونی و پارکینگ و انباری تحویل داده شود، اما فروشنده به تعهدات خود در قسمت‌های مشاع عمل نکرده باشد، مثلا هنوز پله‌ها مطابق آنچه تعهد شده، ساخته نشده باشد در این صورت پیش‌فروشنده روزانه به میزان نیم‌درصد بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار به او پرداخت خواهد کرد. نحوه خسارت تاخیر در انجام تعهد مربوط به قسمت‌های خدمات عمومی با قسمت‌های اختصاصی و مشاع متفاوت است. اگر قسمت‌های خدمات عمومی مانند خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن در موعد مقرر تحویل داده نشود، روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده، به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار، به وی خسارت پرداخت خواهد شد. همچنین درصورت عدم اقدام به موقع به انتقال سند رسمی، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد، به مشتری خسارت پرداخت خواهد شد.
همان‌طور که گفتیم، ممکن است برای پیش‌خریدار حق فسخ به وجود آید و وی قرارداد را فسخ کند؛ در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌کند، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مورد توافق دو طرف، به پیش‌خریدار بپردازد.
پرداخت بهای قرارداد
یکی از مفاد قرارداد پیش‌فروش ساختمان، قیمتی است که مشتری باید بپردازد. تعداد اقساط و نحوه ی پرداخت این قیمت در قرارداد مشخص خواهد شد، اما پیش‌خریدار موظف است که 10 درصد از بها را همزمان با تنظیم سند قطعی بپردازد و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند. اما اگر پس از آن، عملیات ساختمانی متناسب با آنچه در قرارداد بیان شده پیش نرفت، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارایه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده کند. پیش‌خریدار به نسبت قیمتی که در ابتدا پرداخته و اقساطی که به مرور می‌پردازد، مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌شود.
نقض تعهد از سوی مشتری
قانون پیش‌فروش ساختمان، بیشترین توجه خود را معطوف به حمایت از حقوق پیش‌خریدار کرده است. اما خریدار نیز ممکن است نقض تعهد کند و به موقع اقساط را پرداخت نکند. در این صورت، پیش‌فروشنده مراتب را به صورت کتبی به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام می‌کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار کند تا ظرف یک ماه اقساط معوقه را بپردازد، در غیر این‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
منبع : روزنامه حمایت
طرح امضای دیجیتال اجرایی می شود اهمیت کالبد شکافی در دادرسی های قضایی
