موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
اسد علی امرایی موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
دکتر فرود امیری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز و عضو هیات علمی دانشگاه، قبول وکالت در کلیه دعاوی حقوقی اعم از (خانواده،تجاری،ثبتی،ملکی،چک،...) و کیفری
سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی  حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
دکتر سهیل طاهری وکیل پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری مرکز  و استاد دانشگاه
مهدیه کتابی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری
حمیدرضا کاکاوند وکیل پایه یک دادگستری ومشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز 12 سال سابقه وکالت و 10 سال وکالت تخصصی  بانک صادرات و متخصص در دعاوی بانکی و موسسات مالی و اعتباری انجام دعاوی حقوقی به صورت گروهی در کلیه زمینه های حقوقی، ثبتی ، کیفری و خانوادگی
آیلین محمدی رفیع وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی کانون وکلا دادگستری مرکز
اسدعلی امرایی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای مرکز
حسین احمدی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
دکتر نغمه فرهود  وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز، وکالت در کلیه دعاوی حقوقی و کیفری (خانواده،ملکی ،ثبتی،چک،دعاوی مربوط به شهرداری و اصل 49و...) قبول وکالت ایرانیان مقیم خارج کشور
سالار حسین منفرد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز

جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره09128304909 در تماس باشید.

تشریفات رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها

ارسالی توسط مسعود شمس نژاد وکیل پایه یک دادگستری
تشریفات رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها

یکی از دعاوی مهم در خصوص روابط میان موجر و مستاجرش دعوای تعدیل (افزایش یا کاهش) اجاره‌بهاست. در پرونده‌ای که بازخوانی کرده‌ایم مالک از میزان پایین اجاره‌بهای پرداختی توسط مستاجرش ناراضی است و از دادگاه تقاضای افزایش نرخ اجاره‌بها را به قیمت روز می‌کند. خواهان می‌تواند قبل از طرح چنین دعوایی در دادگاه حقوقی در ابتدا اظهارنامه‌ای رسمی برای مستاجر خود بفرستد و از وی به طور رسمی درخواست کند تا بر سر مبلغ بیشتری از اجاره‌بها توافق کند و در مرحله بعد در صورت به‌دست نیامدن توافق طرح دعوای قضایی کند.

یکی از دعاوی مهم در خصوص روابط میان موجر و مستاجرش دعوای تعدیل (افزایش یا کاهش) اجاره‌بهاست. در پرونده‌ای که بازخوانی کرده‌ایم مالک از میزان پایین اجاره‌بهای پرداختی توسط مستاجرش ناراضی است و از دادگاه تقاضای افزایش نرخ اجاره‌بها را به قیمت روز می‌کند. خواهان می‌تواند قبل از طرح چنین دعوایی در دادگاه حقوقی در ابتدا اظهارنامه‌ای رسمی برای مستاجر خود بفرستد و از وی به طور رسمی درخواست کند تا بر سر مبلغ بیشتری از اجاره‌بها توافق کند و در مرحله بعد در صورت به‌دست نیامدن توافق طرح دعوای قضایی کند.

البته ارسال چنین اظهارنامه‌ای به مستاجر  تاثیر زیادی برای موفقیت در دعوا ندارد. البته باید در خصوص دعوای تعدیل اجاره‌‌بها خاطرنشان ساخت که تعدیل اجاره‌بها به مفهوم تجدیدنظر در نرخ اجاره‌بهاست و حتی می‌تواند از سوی مستاجر به منظور کاهش میزان اجاره‌بها در دادگاه حقوقی مطرح شود. البته با توجه به اینکه هزینه‌های زندگی و نرخ ملک و اجاره‌بهای املاک در کشور ما بیشتر حالت صعودی دارد، کمتر شاهد طرح دعوای کاهش نرخ اجاره‌بهای ماهانه از سوی مستاجر هستیم. در هر حال چنین دعوایی دارای یک‌سری تشریفات خاصی است که در ادامه به بررسی و شرح آنها می‌پردازیم.

  آغاز اختلاف

خواهان دعوا ابتدا اظهارنامه‌ای برای مستاجر خود ارسال می‌کند و در آن توضیح می‌دهد که میزان اجاره‌بهای پرداختی از سوی وی کم است و از وی می‌خواهد به منظور توافق نسبت به افزایش اجاره‌بها با خواهان همکاری کند، وگرنه وی برای افزایش نرخ آن اقامه دعوا خواهد بود. در پی به‌دست نیامدن توافق، خواهان در دادخواست خود به طرفیت آقای رضوان... عنوان کرده است که مالک شش دانگ پلاک ثبتی در تهران است و قسمتی از پلاک مزبور را که یک باب مغازه است، به موجب سند رسمی به اجاره خوانده داده است و با توجه به اینکه از زمان اجاره مدت زیادی گذشته و شاخص کالا و خدمات بالا رفته و شرایط افزایش اجاره‌بها فراهم است و خوانده نیز حاضر به افزایش اجاره بها نیست، مستندا به ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 رسیدگی و اصدار حکم به افزایش اجاره بها با احتساب جمیع خسارات و خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت دادنامه تا زمان اجرای حکم را از دادگاه محترم خواسته است.

  رسیدگی دادگاه

پس از ارجاع پرونده به شعبه دادگاه حقوقی مستقر در مجتمع قضایی، دستور ثبت پرونده و ارسال اخطاریه به طرفین و وقت رسیدگی اوراق دادخواست و ضمایم آن به خوانده داده می‌شود. در وقت رسیدگی مقرر خواهان حضور نمی‌یابد، ولی  وکیل خوانده حاضر می‌شود و به قاضی بیان می‌کند که حسب ادعای خواهان از تاریخ انعقاد قرارداد اجاره مورخ 4/11/1354 تا به امروز، هیچگونه تعدیلی نسبت به اجاره‌بها صورت نگرفته است در حالی که چنین ادعایی صحت ندارد چراکه رسیدهای پرداخت اجاره‌بها به خواهان از سوی موکل نشان می‌دهد که میزان اجاره‌بها با توافق شفاهی میان موکل اینجانب با خواهان، هر چند سال یک بار تعدیل شده است. طبق آخرین توافق حاصله میان موکل و خواهان، میزان اجاره‌بهای ماهانه، مبلغ دویست و پنجاه هزار ریال تعیین شده است و در حال حاضر مبلغ اخیرالذکر به خواهان پراخت می‌شود. در این خصوص نمونه رسیدهای پرداخت اجاره‌بهای تعدیل‌شده طی سال‌های اخیر پیوست لایحه دفاع شده است. در ضمن خواهان در دادخواست تقدیمی خود تقاضای افزایش میزان اجاره‌بها را تا ده برابر میزان اجاره‌بها یعنی به مبلغ دو میلیون و پانصد هزار ریال کرده‌است در حالی که هیچ دلیل موجهی مبنی بر افزایش یافتن نرخ اجاره‌بهای ملک استیجاری موضوع دعوا به میزان اعلامی در دادخواست توسط خواهان ارایه نشده است و صرفا خواهان به تعیین مبلغی آن هم به ده برابر بیشتر از اجاره‌بهای تعدیل‌شده فعلی اقدام کرده‌است. از آنجا که این تعیین قیمت اجاره‌بها آن هم با افزایش فاحش قیمت فعلی اجاره‌بها دلیل موجهی ندارد، به این ترتیب مورد قبول موکل اینجانب نیست. بنا به مراتب فوق، رد دعوای خواهان  مبنی بر تعدیل اجاره‌بها به استناد موارد فوق‌الذکر از محضر دادگاه مورد استدعاست.

 دادگاه نظر به فنی بودن  قضیه موضوع را به کارشناسی ارجاع می‌دهد و کارشناس منتخب پس ازانجام موضوع کارشناسی نظر خود را به دادگاه ارایه می‌کند. نظر کارشناسی برای طرفین ارسال و طرفین دعوی نسبت به آن اعتراضی نمی‌کنند.

  رای دادگاه

دادگاه پس از استماع اظهارات طرفین و ملاحظه نظریه کارشناسی به شرح برگ جداگانه مبادرت به صدور رای به این شرح کرد:

«در خصوص دعوای آقای اباذر... به طرفیت آقای رضوان... به خواسته تقاضای تعدیل اجاره‌بها و افزایش آن و الزام خوانده به پرداخت مابه‌التفاوت آن با احتساب خسارات دادرسی، دادگاه با ملاحظه اظهارات طرفین و ارجاع امر به کارشناس و مصون ماندن نظریه کارشناسی از ایراد و اعتراض خوانده و خواهان و با لحاظ رابطه استیجاری میان خواهان و خوانده، دعوای خواهان را وارد تشخیص و به استناد ماده 4 و 5 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 علاوه بر حکم به تعدیل اجاره‌بها با ملاحظه نظر کارشناسی به پرداخت مابه‌التفاوت اجاره‌بها از تقدیم دادخواست لغایت صدور حکم در حق خواهان محکوم می‌کند. در ضمن خوانده را به پرداخت خسارت دادرسی مستندا به مواد 519 و 520  قانون آیین دادرسی مدنی و مواد 1 و 2 قانون مسوولیت مدنی در حق خواهان محکوم می‌کند. رای صادره حضوری بوده و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر در دادگاه‌های تجدیدنظر استان تهران است.»

   تحلیل پرونده

یک نکته در خصوص پرونده اخیر این است که خواهان در قسمت پایانی خواسته خود، خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت دادنامه تا زمان اجرای حکم را مطالبه کرده‌است در حالی که چنین درخواستی وجاهت قانونی و قضایی ندارد زیرا اصولا تعلق خسارت تاخیر تادیه نسبت به محکوم‌به در وضعی است که بعد از قطعیت حکم تقاضای صدور برگ اجراییه از دادگاه محترم شده باشد و در ضمن برگ اجراییه به خوانده ابلاغ شده باشد و سپس ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ برگ اجرائیه به خوانده نسبت به پرداخت محکوم‌به اقدام نشده باشد. در چنین وضعی پس از اتمام مهلت ده روزه اخیرالذکر، خسارت تاخیر تادیه به محکوم‌به تعلق خواهد گرفت، نه از تاریخ قطعیت دادنامه مورداشاره توسط خواهان.

در این پرونده به نظر از نظر تشریفات دادرسی ایرادی ملاحظه نمی‌شود، زیرا در تقدیم دادخواست مطابق مواد 51 و 57 و 60 قانون آیین دادرسی مدنی عمل و ابطال تمبر و هزینه دادرسی به طور قانونی انجام شده است. در نحوه ابلاغ وقت رسیدگی به طرفین و ابلاغ اوراق هم ایراد موثر دیده نمی‌شود. از نظر ماهوی نیز با توجه به محتویات پرونده و مندرجات رای صادره ایرادی وارد نیست. به این ترتیب با عنایت به مراتب فوق و محتویات پرونده و مندرجات رای صادره، محکومیت خوانده مطابق با اصول حقوقی و مقررات موضوعه است. البته تعدیل اجاره‌بها در قانون مصوب سال 56 فقط هر سه سال یک بار امکان‌پذیر است، اما دادگاه به این نکته توجهی نکرده است و از طرفین در این خصوص تحقیق به عمل نیاورده است. مستند دعوای تعدیل اجاره‌بها ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 است که مقرر می‌کند: «موجر یا مستاجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه ‌زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بکند، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده ‌مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین ‌یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه ‌با جلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است‌.»  در ضمن ماده ۵ از همین قانون بیان کرده است: موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن ‌دادخواست تعدیل نیز مطالبه کند. در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل‌، مستاجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم‌، محکوم می‌کند. دایره اجرا مکلف است ‌خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستاجر وصول و به موجر بپردازد. مستاجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره‌بها مابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تاخیر تادیه به ‌شرح فوق درخواست کند.

منبع : روزنامه حمایت

مطالب مرتبط

بررسی اختلافات موجر و مستاجر-قرارداد اجاره را چگونه ختم به خیر کنیم؟

نام نویسنده
بررسی اختلافات موجر و مستاجر-قرارداد اجاره را چگونه ختم به خیر کنیم؟

قرارداد اجاره همیشه به خوبی و خوشی به پایان نمی‌رسد و گاهی پایان اجاره با شروع اختلافات موجر و مستاجر همراه است. حل این اختلافات معمولا مدتی وقت دو طرف را می‌گیرد؛ اما با قواعدی که در قانون پیش‌بینی شده است از قبل می‌توان اجمالا دریافت که حق با کدام طرف است

ادامه مطلب ...

تقسیم‌ قانونی هزینه‌ تعمیرات بین موجر و مستاجر

نام نویسنده
تقسیم‌ قانونی هزینه‌ تعمیرات بین موجر و مستاجر

ملکی که اجاره داده‌ می‌شود ممکن است در طول مدت اجاره دچار عیب شود؛ معمولا درچنین مواردی موجر و مستاجر به وظایف خود عمل می‌کنند و تعمیرات ملک بدون هیچ مشکلی انجام می‌شود؛ اما در برخی موارد این تعمیرات مشکلاتی را به وجود می‌آورد که ممکن است برای حل کردن آن سر و کار دو طرف به دادگاه بیفتد.

ادامه مطلب ...

چگونگی تخلیه ملک در صورت مقاومت مستاجر

نام نویسنده
چگونگی تخلیه ملک در صورت مقاومت مستاجر

اجاره یک قرارداد موقت است؛ بنابراین تعیین زمان یکی از شرایط صحت این قرارداد محسوب می‌شود و اگر مدت برای آن تعیین نشده باشد، اعتبار نخواهد داشت.

ادامه مطلب ...

آیا ملک اجاره ای را می توان اجاره داد؟

نام نویسنده
آیا ملک اجاره ای را می توان اجاره داد؟

وقتی آپارتمانی اجاره داده می‌شود، دو مالک پیدا می‌کند؛ اولین مالک اجاره‌دهنده است که مالکیت عین آپارتمان را دارد و دومین مالک اجاره‌گیرنده است که مالکیت منافع آپارتمان را از آن خود می‌کند. حالا سوالی که پیش می‌آید این است که آیا مستاجر می‌تواند این منافع را که مالک شده است به شخص دیگری منتقل کند؟

ادامه مطلب ...

مزایای سند رسمی اجاره بر قراردادهای عادی

نام نویسنده
مزایای سند رسمی اجاره بر قراردادهای عادی

مدیرکل ثبت اسناد و املاک خراسان رضوی گفت: بر اساس بخش نامه شماره 16583/92 – 04/02/1392 معاون رییس قوه قضاییه و ریاست سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای تنظیم سند رسمی اجاره سه سال و کمتر از آن در دفاتر اسناد رسمی نیاز به اخذ استعلام از اداره ثبت نیست و سران دفاتر اسناد رسمی پس از بررسی اصل مدارک مالکیت موجر و احراز هویت موجر و مستاجر اقدام به تنظیم و ثبت سند رسمی اجاره می‌‌کنند.

ادامه مطلب ...

قانون روابط موجر و مستاجر 62

نام نویسنده
قانون روابط موجر و مستاجر 62

قانون روابط موجر و مستاجر 62

ادامه مطلب ...

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356

نام نویسنده
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356

ماده 1 ـ هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف‌متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان‌اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم‌ از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یانشده باشد، مشمول مقررات این قانون است‌.

ادامه مطلب ...

دعوای موجر و مستاجر ممنوع

نام نویسنده
دعوای موجر و مستاجر ممنوع

در محاکم دادگستری یکی از بیشترین دعاوی که به چشم می خورد دعوای بین مالک و مستاجر است .اگر هر یک از آنان از حقوق و تعهدات قانونی و قراردادهای خود آگاهی داشته باشند، از بروز مشکلات عدیده‌ای جلوگیری خواهد شد.

ادامه مطلب ...

نحوه حل و فصل اختلافات رایج ناشی از عقد اجاره

نام نویسنده
نحوه حل و فصل اختلافات رایج ناشی از عقد اجاره

تاکنون چندین قانون روابط موجر و مستاجر وضع شده که هر یک با توجه به شرایط اقتصادی و اجتماعی زمان خود، سعی کرده است که مشکلات روابط صاحبخانه و مستاجر را حل کند. در حال حاضر قانون روابط موجر و مستاجر 1376 بر روابط دو طرف حاکم است.

ادامه مطلب ...

تکالیف مستاجر، تعهدات موجر

نام نویسنده
تکالیف مستاجر، تعهدات موجر

مدت‌ها آیین‌نامه تعدیل اجاره‌بها مصوب 1324 و پس از آن قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب 1339 و 1356 بر اجاره املاک حکومت داشت، ویژگی این قوانین تاثیر بسیار ناچیز نفوذ اراده طرفین بود. اما تجربه نشان داد که محدود کردن آزادی اراده و حمایت دولت از مستاجران باعث کاهش انگیزه مالکان به انعقاد عقد اجاره می‌شود و معدود مالکانی که حاضر به انعقاد قرارداد اجاره می‌شدند از راه‌حل‌های خدعه‌آمیز استفاده می‌کردند یا مبلغ اجاره‌بها بسیار گزاف بود و بدین ترتیب صلح اجتماعی به خطر می‌افتاد.

ادامه مطلب ...
مشاهده کلیه مطالب مرتبط
0 دیدگاه

دیدگاه خودتان را ارسال کنید

- نه = 7