موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
اسد علی امرایی موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
دکتر فرود امیری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز و عضو هیات علمی دانشگاه، قبول وکالت در کلیه دعاوی حقوقی اعم از (خانواده،تجاری،ثبتی،ملکی،چک،...) و کیفری
سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی  حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
دکتر سهیل طاهری وکیل پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری مرکز  و استاد دانشگاه
مهدیه کتابی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری
حمیدرضا کاکاوند وکیل پایه یک دادگستری ومشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز 12 سال سابقه وکالت و 10 سال وکالت تخصصی  بانک صادرات و متخصص در دعاوی بانکی و موسسات مالی و اعتباری انجام دعاوی حقوقی به صورت گروهی در کلیه زمینه های حقوقی، ثبتی ، کیفری و خانوادگی
دکتر نغمه فرهود  وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز، وکالت در کلیه دعاوی حقوقی و کیفری (خانواده،ملکی ،ثبتی،چک،دعاوی مربوط به شهرداری و اصل 49و...) قبول وکالت ایرانیان مقیم خارج کشور
مرتضی دستوری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری متخصص در امور بازار سرمایه و وکالت در هرگونه اختلافات سهام در بازار سرمایه ،وکالت در هیات داوری ماده 36 بازار سرمایه و وکالت در اختلاف خرید سهام شرکت های اجرای اصل 44 قانون اساسی
اسدعلی امرایی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای مرکز
حسین احمدی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
حمید رضا کاکاوند وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی با 12 سال سابقه وکالت و هفت سال انجام امور تخصصی وکالت بانک صادرات و متخصص در دعاوی مربوط به امور بانکی و موسسات مالی و اعتباری
محمد رضا مهرجو وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز و دانشجوی دکتری حقوق خصوصی

جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره09128304909 در تماس باشید.

دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی (در قالب بازخوانی یک پرونده)

ارسالی توسط حسن رایگانی وکیل پایه یک دادگستری
دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی (در قالب بازخوانی یک پرونده)

از نظر قانونی در مواردی که بین مالک و ‌مستاجرش قرارداد اجاره‌ای تنظیم نشده باشد یا اگر تنظیم شده، ‌مدت آن منقضی شده باشد و در ضمن طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه با تعیین‌اجاره‌بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند، هر یک از آنها می‌تواند برای ‌تعیین اجاره‌بها، در مواردی که اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد و تنظیم‌اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره‌بها را از تاریخ ‌تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی این امر مانع صدور حکم ‌نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت ‌تاخیر تادیه آن نخواهد بود. بنابراین در وضعیت اخیر دعوایی تحت عنوان الزام خوانده اعم از مستاجر یا مالک به تنظیم اجاره‌نامه رسمی طرح می‌شود.

 از نظر قانونی در مواردی که بین مالک و ‌مستاجرش قرارداد اجاره‌ای تنظیم نشده باشد یا اگر تنظیم شده، ‌مدت آن منقضی شده باشد و در ضمن طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه با تعیین‌اجاره‌بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند، هر یک از آنها می‌تواند برای ‌تعیین اجاره‌بها، در مواردی که اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد و تنظیم‌اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره‌بها را از تاریخ ‌تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی این امر مانع صدور حکم ‌نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت ‌تاخیر تادیه آن نخواهد بود. بنابراین در وضعیت اخیر دعوایی تحت عنوان الزام خوانده اعم از مستاجر یا مالک به تنظیم اجاره‌نامه رسمی طرح می‌شود.

موجر و مستأجر - آیا ملک اجاره ای را میتوان اجاره داد ؟ - دعوای راجع به اجاره - آیا می دانید برای اجاره ملک باید چه نکاتی را رعایت کنید ؟ - تشریفات رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها - تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها - بسته حقوقی تعیین اجاره بها بر اساس قانون موجر و مستاجر سال 1356 ، توافق خلاف قانون ممنوع 

  شروع دعوا

خواهان دادخواستی به خواسته صدور حکم مبنی بر الزام خواندگان به تنظیم اجاره‌نامه رسمی و با ابطال تمبر دعوی غیرمالی تقدیم دادگاه محترم کرده است. وی خواسته خود را با استناد به اجاره‌نامه رسمی شماره 1824 مورخ 16/10/1342 دفترخانه 208 تهران ومبایعه‌نامه عادی مورخ 21/2/70 و اجاره‌نامه عادی 23/2/70 و وکالت‌نامه رسمی شماره 146642 مورخ 26/2/70 دفترخانه 129 تهران و نیز توافق‌نامه عادی مورخ 12/9/70 و دو فقره توافق‌نامه و اقرارنامه مورخین 28/9/70  و  5/8/74 ورثه مرحوم کریم و نیز گواهی حصر وراثت مرحوم کریم طرح کرده است. طبق شرح دادخواست، خواهان براساس مبایعه‌نامه عادی مورخ 21/2/70 سرقفلی یک باب مغازه واقع در خیابان ری پلاک 268 را از مرحوم کریم خریداری و اجاره‌نامه عادی مورخ 23/2/70 با مالک ملک (خوانده ردیف یکم) تنظیم کرده و علی‌رغم مراجعات و تماس‌های مکرر، خواندگان از تنظیم سند اجاره‌نامه رسمی استنکاف ورزیده‌اند و با توجه به فوت مرحوم کریم و قایم‌مقامی ورثه وی که طی دو فقره توافق‌نامه و اقرار‌نامه به تاریخ‌های 28/9/70 و 5/8/74 به حقانیت خواهان اذعان کرده‌اند و کل مالیات بر ارث از باب مغازه موردنظر را نیز دریافت داشته‌اند، به این ترتیب از دادگاه طی این دادخواست صدور حکم الزام خواندگان به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم اجاره‌نامه رسمی به نام خواهان را استدعا کرده است.

حد و مرز مسئولیت های مستأجر - تقسیم قانونی هزینه تعمیرات بین موجر و مستأجر - اختلافات موجر و مستأجر از دریچه قانون -  در دعوی تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها اظهارنامه موجر باید به تمام مستاجرین ابلاغ و در اظهارنامه رقم دقیق مبلغ مورد نظر قید شود 

  رسیدگی دادگاه

دادخواست توسط مدیریت مجتمع قضایی به شعبه دادگاه حقوقی ارجاع می‌شود و پس از صدور دستور دادگاه به تاریخ 27/3/92 ساعت 9 صبح تعیین وقت جلسه رسیدگی شده و نسخه ثانی و ضمایم آن و نیز وقت رسیدگی برای خواندگان ارسال شده و از طرفین برای حضور در جلسه رسیدگی دعوت به عمل آمده است.

در تاریخ مقرر جلسه دادگاه تشکیل شده و خواهان حضور پیدا می‌کند، ولی خواندگان حاضر نمی‌شوند و خواهان خواسته خود را به شرح دادخواست تقدیمی عنوان می‌کند. دادگاه با توجه به محتویات و مندرجات پرونده چون ملاحظه وضعیت ثبتی پلاک شماره 2505 واقع در بخش 7 تهران در اتخاذ تصمیم مهم است، بنابراین استعلام وضعیت ثبتی ملک شماره 2505 را خواستار می‌شود. دفتر به تاریخ 14/8/92 وقت نظارت تعیین و دستور دادگاه را بنا بر استعلام وضعیت ثبتی ملک موردنظر از اداره ثبت به عمل می‌آورد. در تاریخ  14/8/92 در وقت احتیاطی مقرر پرونده مورد بررسی قرار می‌گیرد و به علت واصل نشدن پاسخ استعلام ثبتی اتخاذ تصمیم از ناحیه دادگاه مقدور نبوده و مقرر می‌شود که ضمن تعیین وقت احتیاطی نامه‌ای به ثبت تنظیم و تسریع در ارسال پاسخ خواسته شود. دفتر ضمن تعیین وقت احتیاطی به تاریخ 6/1/93 نامه‌ای پیرو نامه قبلی به اداره ثبت تنظیم و ارسال می‌کند و اداره ثبت اسناد و املاک شرق تهران طی نامه‌ای در جواب دادگاه مالکیت ششدانگ پلاک 2505 ملک موردنظر را به نام آقای حاج غلامحسین اعلام می‌دارد. پس از وصول پاسخ اداره ثبت اسناد و املاک دادگاه دستوردعوت طرفین را برای اخذ توضیح و نیز ملاحظه پاسخ ثبت اسناد صادر می‌کند و دفتر نیز ضمن تعیین وقت رسیدگی به تاریخ 10/2/93 ساعت 30 :10 صبح در جهت اجرای دستور دادگاه برای طرفین اخطاریه‌ای ارسال می‌کند. درتاریخ مقرر جلسه رسیدگی تشکیل می‌شود و طرفین حضور پیدا نمی‌کنند و دادگاه با بررسی اوراق و محتویات و مندرجات پرونده ختم رسیدگی را اعلام و به شرح آتی مبادرت به صدور رای می‌کند.

دانستنی های رابطه مالک و مستأجر - تعیین اجاره بها و اجرت المثل حقوق مالکانه اراضی زراعی - مطب پزشکان در حکم اماکن مسکونی شناخته است لیکن تعدیل اجاره بها و تنظیم سند رسمی اجاره بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 موید شمول قانون اخیر بر روابط طرفین است 

 رای دادگاه بدوی

در خصوص دادخواست آقای سید مرتضی به طرفیت آقایان غلامحسین و حامد و خانم‌ها فاطمه و منصوره به خواسته الزام خواندگان به تنظیم اجاره‌نامه‌ای که خواهان چنین توضیح داده است که طی قرار داد عادی مورخ 21/2/70 منافع مغازه مرحوم کریم برای آقای جلیل انتقال داده شده است که مالک طی قرارداد اجاره‌نامه عادی مورخ 23/2/70 رضایت خود را اعلام و اجاره‌بهای ماهیانه ملک را مبلغ دوازده هزار ریال تعیین کرده و در تاریخ 13/9/70 آقای جلیل سهم خود را به وی انتقال داده که این انتقال سهم حسب توافق کتبی 27/3/81 مورد موافقت مالک آقای غلامحسین قرار گرفته است و تقاضای محکومیت خواندگان را به الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را کرده است. با توجه به ملاحظه فتوکپی مصدق قرار عادی مورخه 21/2/70 و 12/9/70 و توافق کتبی مورخه 23/2/70 و وکالت مالک و ملاحظه سند اجاره‌نامه شماره 1824 مورخ 12/10/42 دفترخانه اسناد رسمی شماره 208 حوزه ثبت تهران که دلالت بر مالکیت منافع مرحوم کریم داشته، نامبرده برحسب قرارداد عادی مورخه 21/2/70 به خواهان و آقای جلیل انتقال داده است، مورد موافقت کتبی مالک در تاریخ 23/2/70 قرار گرفته است و مورد موافقت آقای جلیل هم قرار گرفته است و نظر به این‌که اخطاریه به خواندگان ابلاغ قانونی شده و در جلسه دادگاه حاضر نشده‌اند و هیچ‌گونه دفاعی که موجبات بی‌اعتباری ادعای خواهان را فراهم کند، ارایه نکرده‌اند و با توجه به نامه شماره 44551 مورخ 11/10/81 ثبت منطقه شرق تهران به شماره 3454 مورخ 25/10/81 ثبت دفتر دادگاه شده است، دلالت بر مالکیت خوانده ردیف یک آقای غلامحسین دارد با توجه به مراتب فوق دعوی خواهان به نظر دادگاه ثابت و محرز تشخیص داده شده و به استناد مواد 7 و 8 و 9 و 10 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب دوم مرداد ماه 1365 و ماده 198 قانون آیین دادرسی مدنی که به الزام خوانده ردیف یک آقای غلامحسین به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی اجاره‌نامه جدید طبق شرایط مرسوم و متعرض دراجاره‌نامه‌ها و شرایط مندرج در اجاره‌نامه سابق با اجاره‌بهای ماهیانه مبلغ دوازده هزار ریال به نام خواهان (آقای سید مرتضی) صادر و اعلام می‌کند. رای صادره غیابی بوده و ظرف بیست روز پس از ابلاغ واقعی قابل واخواهی در این دادگاه می‌باشد.

 افزایش اجاره بها بیش از 9 درصد ممنوع - تعدیل اجاره بها در مورد اماکن غیرتجاری نیز در صورت توافق طرفین ممکن است - انقضای مدت - چگونگی تخلیه ملک در صورت مقاومت مستأجر -  انعقاد قرارداد - توافق در میزان اجاره بها - قانون تعدیل و تثبیت اجاره بها -  دعوای تعدیل اجاره بها 

  تحلیل پرونده

ابتدا باید در خصوص این پرونده اذعان داشت که دادگاه محترم شرایط اجاره‌نامه جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف در اجاره‌نامه‌ها و شرایط مندرج در اجاره‌نامه سابق به شرط وجود اجاره‌نامه سابق تعیین خواهد کرد. در ضمن در تمام مدتی که دادرسی در جریان است، مستاجر باید اجاره‌بها را به موجرش بپردازد و از تاریخ‌ ابلاغ حکم قطعی، طرفین مکلفند ظرف یک ماه به ترتیب مقرر در حکم‌، اجاره‌نامه تنظیم کنند. هرگاه در این مدت اجاره‌نامه تنظیم نشود، به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره‌نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می‌کند که در روز و ساعت معین‌ برای امضای اجاره‌نامه در دفترخانه حاضر شوند. هر گاه موجر حاضر به امضای اجاره‌نامه نشود، نماینده دادگاه اجاره‌نامه را به مدت یک‌ سال از طرف او امضا خواهد کرد و اگر مستأجر تا 15 روز از تاریخ ‌تعیین شده حاضر به امضا نشود، دادگاه در صورتی که عذر مستاجر را موجه نداند، به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستاجره صادر می‌کند و این حکم قطعی است‌.

دادخواست منطبق با قانون بوده و چون خواندگان دفاعی نکرده‌اند، دادگاه براساس مدارک ارایه‌شده خواندگان را محکوم کرده است.

منبع : روزنامه حمایت

مطالب مرتبط

چگونگی تخلیه ملک در صورت مقاومت مستاجر

نام نویسنده
چگونگی تخلیه ملک در صورت مقاومت مستاجر

اجاره یک قرارداد موقت است؛ بنابراین تعیین زمان یکی از شرایط صحت این قرارداد محسوب می‌شود و اگر مدت برای آن تعیین نشده باشد، اعتبار نخواهد داشت.

ادامه مطلب ...

آیا ملک اجاره ای را می توان اجاره داد؟

نام نویسنده
آیا ملک اجاره ای را می توان اجاره داد؟

وقتی آپارتمانی اجاره داده می‌شود، دو مالک پیدا می‌کند؛ اولین مالک اجاره‌دهنده است که مالکیت عین آپارتمان را دارد و دومین مالک اجاره‌گیرنده است که مالکیت منافع آپارتمان را از آن خود می‌کند. حالا سوالی که پیش می‌آید این است که آیا مستاجر می‌تواند این منافع را که مالک شده است به شخص دیگری منتقل کند؟

ادامه مطلب ...

مزایای سند رسمی اجاره بر قراردادهای عادی

نام نویسنده
مزایای سند رسمی اجاره بر قراردادهای عادی

مدیرکل ثبت اسناد و املاک خراسان رضوی گفت: بر اساس بخش نامه شماره 16583/92 – 04/02/1392 معاون رییس قوه قضاییه و ریاست سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای تنظیم سند رسمی اجاره سه سال و کمتر از آن در دفاتر اسناد رسمی نیاز به اخذ استعلام از اداره ثبت نیست و سران دفاتر اسناد رسمی پس از بررسی اصل مدارک مالکیت موجر و احراز هویت موجر و مستاجر اقدام به تنظیم و ثبت سند رسمی اجاره می‌‌کنند.

ادامه مطلب ...

قانون روابط موجر و مستاجر 62

نام نویسنده
قانون روابط موجر و مستاجر 62

قانون روابط موجر و مستاجر 62

ادامه مطلب ...

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356

نام نویسنده
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356

ماده 1 ـ هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف‌متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان‌اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم‌ از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یانشده باشد، مشمول مقررات این قانون است‌.

ادامه مطلب ...

دعوای موجر و مستاجر ممنوع

نام نویسنده
دعوای موجر و مستاجر ممنوع

در محاکم دادگستری یکی از بیشترین دعاوی که به چشم می خورد دعوای بین مالک و مستاجر است .اگر هر یک از آنان از حقوق و تعهدات قانونی و قراردادهای خود آگاهی داشته باشند، از بروز مشکلات عدیده‌ای جلوگیری خواهد شد.

ادامه مطلب ...

نحوه حل و فصل اختلافات رایج ناشی از عقد اجاره

نام نویسنده
نحوه حل و فصل اختلافات رایج ناشی از عقد اجاره

تاکنون چندین قانون روابط موجر و مستاجر وضع شده که هر یک با توجه به شرایط اقتصادی و اجتماعی زمان خود، سعی کرده است که مشکلات روابط صاحبخانه و مستاجر را حل کند. در حال حاضر قانون روابط موجر و مستاجر 1376 بر روابط دو طرف حاکم است.

ادامه مطلب ...

تکالیف مستاجر، تعهدات موجر

نام نویسنده
تکالیف مستاجر، تعهدات موجر

مدت‌ها آیین‌نامه تعدیل اجاره‌بها مصوب 1324 و پس از آن قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب 1339 و 1356 بر اجاره املاک حکومت داشت، ویژگی این قوانین تاثیر بسیار ناچیز نفوذ اراده طرفین بود. اما تجربه نشان داد که محدود کردن آزادی اراده و حمایت دولت از مستاجران باعث کاهش انگیزه مالکان به انعقاد عقد اجاره می‌شود و معدود مالکانی که حاضر به انعقاد قرارداد اجاره می‌شدند از راه‌حل‌های خدعه‌آمیز استفاده می‌کردند یا مبلغ اجاره‌بها بسیار گزاف بود و بدین ترتیب صلح اجتماعی به خطر می‌افتاد.

ادامه مطلب ...

تشریفات رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها

نام نویسنده
تشریفات رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها

یکی از دعاوی مهم در خصوص روابط میان موجر و مستاجرش دعوای تعدیل (افزایش یا کاهش) اجاره‌بهاست. در پرونده‌ای که بازخوانی کرده‌ایم مالک از میزان پایین اجاره‌بهای پرداختی توسط مستاجرش ناراضی است و از دادگاه تقاضای افزایش نرخ اجاره‌بها را به قیمت روز می‌کند. خواهان می‌تواند قبل از طرح چنین دعوایی در دادگاه حقوقی در ابتدا اظهارنامه‌ای رسمی برای مستاجر خود بفرستد و از وی به طور رسمی درخواست کند تا بر سر مبلغ بیشتری از اجاره‌بها توافق کند و در مرحله بعد در صورت به‌دست نیامدن توافق طرح دعوای قضایی کند.

ادامه مطلب ...

دعوای تخلیه ملک استیجاری

نام نویسنده
دعوای تخلیه ملک استیجاری

اجاره یکی از روابط حقوقی است که امروزه نقش مهم و اساسی به خود گرفته است به گونه‌ایی که منشأ بسیاری از اختلافات و دعاوی‌ که در محاکم مطرح می‌شود را می‌توان قرارداد اجاره دانست. اساساً اجاره کردن به این معناست که فردی (مستأجر) منافع یک موضوع خاصی را از فرد دیگر (موجر) تملک‌ و در ازای این تملک و بهره‌برداری مبلغی را به عنوان اجاره‌بها به موجر بپردازد. حال یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که ممکن است در پایان قرارداد اجاره پیش آید تخلیه نکردن ملک از سوی مستاجر است. قانون در این خصوص راه حل‌هایی را برای موجر وضع کرده است تا بتواند حق خود را از مستاجری که قانون را زیر پا می‌گذارد، بگیرد.

ادامه مطلب ...
مشاهده کلیه مطالب مرتبط
0 دیدگاه

دیدگاه خودتان را ارسال کنید

- چهارده = 6