موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
اسد علی امرایی موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
دکتر فرود امیری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز و عضو هیات علمی دانشگاه، قبول وکالت در کلیه دعاوی حقوقی اعم از (خانواده،تجاری،ثبتی،ملکی،چک،...) و کیفری
سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی  حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
دکتر سهیل طاهری وکیل پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری مرکز  و استاد دانشگاه
مهدیه کتابی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری
حمیدرضا کاکاوند وکیل پایه یک دادگستری ومشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز 12 سال سابقه وکالت و 10 سال وکالت تخصصی  بانک صادرات و متخصص در دعاوی بانکی و موسسات مالی و اعتباری انجام دعاوی حقوقی به صورت گروهی در کلیه زمینه های حقوقی، ثبتی ، کیفری و خانوادگی
دکتر نغمه فرهود  وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز، وکالت در کلیه دعاوی حقوقی و کیفری (خانواده،ملکی ،ثبتی،چک،دعاوی مربوط به شهرداری و اصل 49و...) قبول وکالت ایرانیان مقیم خارج کشور
موسسه حقوقی کامران میرزایی و همکاران (موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق) قبول وکالت در  دعاوی حقوقی -کیفری- خانواده-ارث -ملکی و اصل 49
آیلین محمدی رفیع وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی کانون وکلا دادگستری مرکز
حسین احمدی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
محمد رضا مهرجو وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز و دانشجوی دکتری حقوق خصوصی
علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه

جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره09128304909 در تماس باشید.

وقتی مستاجر ملک را تخلیه نمی کند

ارسالی توسط مسعود شمس نژاد وکیل پایه یک دادگستری
وقتی مستاجر ملک را تخلیه نمی کند

یکی از دعواهای رایج که پای دو طرف را به دادگاه باز می‌کند و تا حدودی نیز از دلایل شلوغ شدن دادگاه‌ها و افزایش حجم پرونده‌های قضایی به حساب می‌آید رابطه میان مالک و مستاجر است. این رابطه زیادی پیچیده نیست اما برای آن قواعد و قوانین زیادی تصویب شده است که باید اجرا شود اما انگار همیشه یک طرف ماجرا لنگ می‌زند و مشکلی به وجود می‌آید، مشکلی که گاهی با پادرمیانی و گاهی نیز با کشیده‌شدن ماجرا به دادگاه و نظر قاضی رفع می‌شود.

یکی از دعواهای رایج که پای دو طرف را به دادگاه باز می‌کند و تا حدودی نیز از دلایل شلوغ شدن دادگاه‌ها و افزایش حجم پرونده‌های قضایی به حساب می‌آید رابطه میان مالک و مستأجر است. این رابطه زیادی پیچیده نیست اما برای آن قواعد و قوانین زیادی تصویب شده است که باید اجرا شود اما انگار همیشه یک طرف ماجرا لنگ می‌زند و مشکلی به وجود می‌آید، مشکلی که  گاهی با پادرمیانی و گاهی نیز با کشیده‌شدن ماجرا به دادگاه و نظر قاضی رفع می‌شود. یکی از این موارد، تخلف مستاجر از برخی از قوانین است. براین اساس در مواردی که مستاجر تخلفی می‌کند، ممکن است مالک حق درخواست تخلیه ملک خود را از دادگاه داشته باشد. یکی از مهمترین موارد تجویز درخواست تخلیه ملک، تعدی و تفریط مستاجر در بنای استیجاری است. در ادامه به بررس دعوای تخلیه طرح‌شده توسط مالک یک ملک استیجاری می‌پردازیم.

موجر و مستأجر - آیا ملک اجاره ای را میتوان اجاره داد ؟ - دعوای راجع به اجاره - آیا می دانید برای اجاره ملک باید چه نکاتی را رعایت کنید ؟ - تشریفات رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها - تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها - بسته حقوقی تعیین اجاره بها بر اساس قانون موجر و مستاجر سال 1356 ، توافق خلاف قانون ممنوع - حد و مرز مسئولیت های مستأجر - تقسیم قانونی هزینه تعمیرات بین موجر و مستأجر - اختلافات موجر و مستأجر از دریچه قانون - فروش خانه با ممانعت مستاجر

 آغاز دعوا

خواهان دادخواستی به خواسته تخلیه و تحویل عین‌مستاجره به لحاظ انقضای مدت با احتساب هزینه دادرسی و با ضمیمه کردن دلایل و مدارک مصدق خویش یعنی فتوکپی مصدق سند مالکیت و فتوکپی مصدق سند اجاره تنظیم و پس از ابطال هزینه دادرسی غیرمالی تقدیم محتمع قضایی کرده است. دادخواست خواهان توسط معاونت مجتمع قضایی برای رسیدگی به شعبه دادگاه حقوقی ارجاع شده است.

 رسیدگی دادگاه

پس از ثبت پرونده در شعبه دادگاه حقوقی و دستور دادگاه مبنی بر تعیین وقت رسیدگی از طرفین توسط دفتر دادگاه دعوت به‌عمل می‌آید و نسخه ثانی و ضمایم برای خوانده ارسال می‌شود. خواهان در لایحه‌ای جداگانه موارد تخلف مستأجر را عنوان می‌کند و تقاضای کارشناسی ملک موجود را دارد. در وقت مقرر به علت اینکه ریاست دادگاه در مرخصی بود، وقت رسیدگی را تجدید و حسب دستور مورخ 13/7/91 ریاست دادگاه اقدام وبه طرفین ابلاغ می‌شود تا در مورخ 7/4/92 برای رسیدگی در دادگاه حاضر شوند.

 در دعوی تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها اظهارنامه موجر باید به تمام مستاجرین ابلاغ و در اظهارنامه رقم دقیق مبلغ مورد نظر قید شود - دانستنی های رابطه مالک و مستأجر - تعیین اجاره بها و اجرت المثل حقوق مالکانه اراضی زراعی 

با توجه به دادخواست خواهان، دادگاه بازدید ازملک متنازع‌فیه را به کارشناس ارجاع می‌دهد و به خواهان ابلاغ می‌شود تا دستمزدکارشناس را پرداخت کند و موضوع از دفتر اسناد رسمی ثبت منطقه غرب تهران استعلام می‌شود. هزینه کارشناسی از سوی خواهان تودیع و قبض آن به دادگاه ارایه می‌شود. جوابیه اداره ثبت به دادگاه واصل و اعلام می‌شود که شش‌دانگ این مغازه متعلق به آقای علی (خواهان) است و بازداشت ندارد.

  نظریه کارشناس

عمر ساختمان بیش از 30 سال تخمین زده می‌شود. همان طور که در کروکی مشاهده و ذکر شده است، در گوشه جنوب‌غربی زیرزمین، یک سرویس توالت با استفاده از مصالح بنایی و سقف کلی ساخته شده است. در دیوار جنوبی مغازه نیز ترک‌های مویی روی کاشی‌کاری مشاهده شده است و در طبقه همکف در سمت خیابان درب و پنجره وجود دارد.

خواهان اظهار می‌کند که مستاجر حدود 40 سانتیمتر با بقیه تیرآهن در بالای در به نورگیر مغازه اضافه و شیشه نیز نصب کرده است. تقریباً عمر مفید ساختمان مستهلک شده است، بنابراین هر لحظه امکان افت در ساختمان وجود دارد، اما ساخت این توالت تغییر استحکام فعلی ساختمان به‌وجود نیاورده است. با توجه به ترک‌های مورب ایجادشده روی نما در قسمت بغل درگاه مغازه که مستاجر در آن تصرفاتی کرده است. اجرای عملیات مستاجر اصولی و فنی نبوده و در این قسمت نشست به‌وجود آمده است که مستلزم تقویت آن با یک طرح و اجرای فنی با رضایت مالک است.

مطب پزشکان در حکم اماکن مسکونی شناخته است لیکن تعدیل اجاره بها و تنظیم سند رسمی اجاره بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 موید شمول قانون اخیر بر روابط طرفین است -  افزایش اجاره بها بیش از 9 درصد ممنوع 

طرفین برای ملاحظه نظریه کارشناس دعوت می‌شوند و هیچگونه اعتراضی از ناحیه طرفین صورت نمی‌گیرد که متعاقب آن در تاریخ 14/8/92 دادگاه تشکیل و با توجه به محتویات پرونده ختم رسیدگی را اعلام و به شرح ذیل مبادرت به صدور رای می‌کند.

 رای دادگاه بدوی

در خصوص دادخواست آقای نادعلی به طرفیت غلام با وکالت آقای سیدجلیل به خواسته تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط با احتساب هزینه وخسارت دادرسی که خواهان چنین توضیح داده است که خوانده اقداماتی وکارهایی کرده است از قبیل این‌که:

1- در زیرزمین مغازه چاه کنده و توالت درست کرده،

2– در پی اصلی ساختمان به طول یک متر و به عرض 60 سانتیمتر تخریب کرده و دستشویی داخل پی کار گذاشته است،

3–سمت راست مغازه به طول سه متر و عرض 35 سانتیمتر تخریب کرده است و هیچگونه تیرآهنی در آن به کار نبرده و ساختمان استحکام خود را از دست داده و امکان هر لحظه ریزش را دارد که بر اساس و بنیان ساختمان لطمه خورده و به شرح خواسته تقاضای تخلیه ملک را کرده است.

تعدیل اجاره بها در مورد اماکن غیرتجاری نیز در صورت توافق طرفین ممکن است - انقضای مدت - چگونگی تخلیه ملک در صورت مقاومت مستأجر -  انعقاد قرارداد - توافق در میزان اجاره بها 

خوانده نیز در دفاع تقاضای رد ادعای خواهان را کرده و آن را واهی دانسته است، دادگاه با توجه به محتویات و مندرجات پرونده و اقداماتی که در تغییر و تحول ملک متنازع‌فیه از جانب مستاجر صورت گرفته است یا خیر و چنانچه اقداماتی صورت گرفته است، با ذکر نوع اقدامات انجام یافته اعلام‌نظر کنند که در حد اذن عرف و متعارف است یا خیر و اقدامات صورت گرفته براساس و بنیان بنا لطمه وارد کرده است یا خیر، موضوع را به کارشناسی ارجاع کرده که کارشناس منتخب طی لایحه‌ای که تقدیم کرده به شماره 261/92 مورخ 28/4/92 که چنین اعلام‌نظر کرده است:

1‌– ساخت این توالت تغییر عمده‌ای در استحکام  قطعی ساختمان بوجود نیاورده است.

2‌– با توجه به ترک‌های مورب ایجادشده روی نما در قسمت بغل درگاه مغازه که مستاجر در آن تصرفاتی کرده است، اجرای عملیات مستاجر اصولی و فنی نبوده و در قسمت مذکور نشست به وجود آمده است که مستلزم تقویت آن با یک طرح و اجرای فنی با رضایت مالک است، در غیر این صورت و ادامه وضعیت فعلی به اساس بنا لطمه وارد می‌آید.

دادگاه با توجه به نامه شماره 63446 مورخ 4/3/92 ثبت منطقه غرب تهران و نامه شماره 27624 مورخ 4/6/92 ثبت قلهک تهران و اجاره‌نامه رسمی شماره 1216510 مورخ 21/12/51 صادره از دفتر اسناد رسمی شماره 293 حوزه ثبت تهران، مالکیت و رابطه استیجاری احراز می‌شود و با توجه به نظریه کارشناس مبنی بر این‌که ترک‌های مورب روی بنا را ناشی از اجرای عملیات مستاجر دانست، در اثر آن موجبات نشست آن به وجود آمده و مستلزم تقویت آن با رضایت مالک دانسته و نظر به این‌که مالک با تقدیم دادخواست و اعلام ادعای تعدی و تفریط عدم رضایت خود را اعلام کرده است و این‌که بنا به نظریه کارشناس اقدامات مستاجر به اساس بنا لطمه وارد آورده است و این نظریه از طریق خوانده از هرگونه تعرض و خدشه مصون مانده و خوانده در ظهر اخطاریه اعلام کرده است که به نظریه کارشناس اعتراض ندارم و با توجه به اینکه نظریه کارشناس با اوضاع و احوال قضیه انطباق داشته و با توجه به این اقدامات مستاجر از حدود اذن متعارف تجاوز کرده است، به این ترتیب تعدی و تفریط برای دادگاه محرز است، در نتیجه دعوای خواهان به نظر دادگاه وارد و ثابت تشخیص و به استناد مواد 951 و 952 قانون مدنی و مواد بند 8 ماده 14 و 27 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و مواد 198 و 502 و 503 و 519 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم به تخلیه مورد اجاره شماره 13115 مورخ 21/12/51  دفترخانه اسناد رسمی شماره 293 حوزه ثبت تهران به لحاظ تعدی و تفریط صادر و اعلام می‌کند و مستأجر مکلف است ظرف دو ماه از تاریخ حکم قطعی نسبت به تخلیه ملک متنازع‌فیه اقدام کند و همچنین حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ 506 هزار و 800 ریال برای هزینه و خسارت دادرسی در حق خواهان صادر و اعلام می‌کند. رای صادره حضوری بوده و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران است.

قانون تعدیل و تثبیت اجاره بها -  دعوای تعدیل اجاره بها 

 تحلیل پرونده

مطابق قانون روابط موجر و مستاجر، در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده ‌باشد، موجر می‌تواند صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. دادگاه با فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌کند و این‌حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد. نکته بعد اینکه در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود، دادگاه ضمن ‌صدور حکم، مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد، برای‌تخلیه تعیین می‌کند.

به طور کلی طرح دعوی از نظر شکلی مطابق با قانون آیین دادرسی مدنی صورت گرفته است و هیچگونه اشکالی وجود ندارد. از نظر ماهوی نیز با توجه به این‌که تعدی و تفریط مستاجر با توجه به نظریه کارشناس محرز شده و این امر یکی از اسباب تخلیه است،پس دادگاه با استدلال قوی حقوقی و با استناد به نظریه کارشناس حکم به تخلیه صادر کرده و کاملا منطبق با موازین قانونی است.

منبع : روزنامه حمایت

مطالب مرتبط

آیا ملک اجاره ای را می توان اجاره داد؟

نام نویسنده
آیا ملک اجاره ای را می توان اجاره داد؟

وقتی آپارتمانی اجاره داده می‌شود، دو مالک پیدا می‌کند؛ اولین مالک اجاره‌دهنده است که مالکیت عین آپارتمان را دارد و دومین مالک اجاره‌گیرنده است که مالکیت منافع آپارتمان را از آن خود می‌کند. حالا سوالی که پیش می‌آید این است که آیا مستاجر می‌تواند این منافع را که مالک شده است به شخص دیگری منتقل کند؟

ادامه مطلب ...

مزایای سند رسمی اجاره بر قراردادهای عادی

نام نویسنده
مزایای سند رسمی اجاره بر قراردادهای عادی

مدیرکل ثبت اسناد و املاک خراسان رضوی گفت: بر اساس بخش نامه شماره 16583/92 – 04/02/1392 معاون رییس قوه قضاییه و ریاست سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای تنظیم سند رسمی اجاره سه سال و کمتر از آن در دفاتر اسناد رسمی نیاز به اخذ استعلام از اداره ثبت نیست و سران دفاتر اسناد رسمی پس از بررسی اصل مدارک مالکیت موجر و احراز هویت موجر و مستاجر اقدام به تنظیم و ثبت سند رسمی اجاره می‌‌کنند.

ادامه مطلب ...

قانون روابط موجر و مستاجر 62

نام نویسنده
قانون روابط موجر و مستاجر 62

قانون روابط موجر و مستاجر 62

ادامه مطلب ...

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356

نام نویسنده
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356

ماده 1 ـ هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف‌متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان‌اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم‌ از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یانشده باشد، مشمول مقررات این قانون است‌.

ادامه مطلب ...

دعوای موجر و مستاجر ممنوع

نام نویسنده
دعوای موجر و مستاجر ممنوع

در محاکم دادگستری یکی از بیشترین دعاوی که به چشم می خورد دعوای بین مالک و مستاجر است .اگر هر یک از آنان از حقوق و تعهدات قانونی و قراردادهای خود آگاهی داشته باشند، از بروز مشکلات عدیده‌ای جلوگیری خواهد شد.

ادامه مطلب ...

نحوه حل و فصل اختلافات رایج ناشی از عقد اجاره

نام نویسنده
نحوه حل و فصل اختلافات رایج ناشی از عقد اجاره

تاکنون چندین قانون روابط موجر و مستاجر وضع شده که هر یک با توجه به شرایط اقتصادی و اجتماعی زمان خود، سعی کرده است که مشکلات روابط صاحبخانه و مستاجر را حل کند. در حال حاضر قانون روابط موجر و مستاجر 1376 بر روابط دو طرف حاکم است.

ادامه مطلب ...

تکالیف مستاجر، تعهدات موجر

نام نویسنده
تکالیف مستاجر، تعهدات موجر

مدت‌ها آیین‌نامه تعدیل اجاره‌بها مصوب 1324 و پس از آن قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب 1339 و 1356 بر اجاره املاک حکومت داشت، ویژگی این قوانین تاثیر بسیار ناچیز نفوذ اراده طرفین بود. اما تجربه نشان داد که محدود کردن آزادی اراده و حمایت دولت از مستاجران باعث کاهش انگیزه مالکان به انعقاد عقد اجاره می‌شود و معدود مالکانی که حاضر به انعقاد قرارداد اجاره می‌شدند از راه‌حل‌های خدعه‌آمیز استفاده می‌کردند یا مبلغ اجاره‌بها بسیار گزاف بود و بدین ترتیب صلح اجتماعی به خطر می‌افتاد.

ادامه مطلب ...

تشریفات رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها

نام نویسنده
تشریفات رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها

یکی از دعاوی مهم در خصوص روابط میان موجر و مستاجرش دعوای تعدیل (افزایش یا کاهش) اجاره‌بهاست. در پرونده‌ای که بازخوانی کرده‌ایم مالک از میزان پایین اجاره‌بهای پرداختی توسط مستاجرش ناراضی است و از دادگاه تقاضای افزایش نرخ اجاره‌بها را به قیمت روز می‌کند. خواهان می‌تواند قبل از طرح چنین دعوایی در دادگاه حقوقی در ابتدا اظهارنامه‌ای رسمی برای مستاجر خود بفرستد و از وی به طور رسمی درخواست کند تا بر سر مبلغ بیشتری از اجاره‌بها توافق کند و در مرحله بعد در صورت به‌دست نیامدن توافق طرح دعوای قضایی کند.

ادامه مطلب ...

دعوای تخلیه ملک استیجاری

نام نویسنده
دعوای تخلیه ملک استیجاری

اجاره یکی از روابط حقوقی است که امروزه نقش مهم و اساسی به خود گرفته است به گونه‌ایی که منشأ بسیاری از اختلافات و دعاوی‌ که در محاکم مطرح می‌شود را می‌توان قرارداد اجاره دانست. اساساً اجاره کردن به این معناست که فردی (مستأجر) منافع یک موضوع خاصی را از فرد دیگر (موجر) تملک‌ و در ازای این تملک و بهره‌برداری مبلغی را به عنوان اجاره‌بها به موجر بپردازد. حال یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که ممکن است در پایان قرارداد اجاره پیش آید تخلیه نکردن ملک از سوی مستاجر است. قانون در این خصوص راه حل‌هایی را برای موجر وضع کرده است تا بتواند حق خود را از مستاجری که قانون را زیر پا می‌گذارد، بگیرد.

ادامه مطلب ...

دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی (در قالب بازخوانی یک پرونده)

نام نویسنده
دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی (در قالب بازخوانی یک پرونده)

از نظر قانونی در مواردی که بین مالک و ‌مستاجرش قرارداد اجاره‌ای تنظیم نشده باشد یا اگر تنظیم شده، ‌مدت آن منقضی شده باشد و در ضمن طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه با تعیین‌اجاره‌بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند، هر یک از آنها می‌تواند برای ‌تعیین اجاره‌بها، در مواردی که اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد و تنظیم‌اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره‌بها را از تاریخ ‌تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی این امر مانع صدور حکم ‌نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت ‌تاخیر تادیه آن نخواهد بود. بنابراین در وضعیت اخیر دعوایی تحت عنوان الزام خوانده اعم از مستاجر یا مالک به تنظیم اجاره‌نامه رسمی طرح می‌شود.

ادامه مطلب ...
مشاهده کلیه مطالب مرتبط
0 دیدگاه

دیدگاه خودتان را ارسال کنید

10 + پنج =