حبیب اله میرزاحسینی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
احمد حیدری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی
ساره نیکونژاد وکیل پایه یک دادگستری کارشناس ارشد حقوق کیفری و جرم شناسی
عارف رضایی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
موسسه حقوقی سفیر منشور آریا با مدیریت خانم ناهید صابری وکیل پایه یک دادگستری
فرامرز حسینی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
امیر طریقی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
شهرام عباس قربانی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز

جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره09128304909 در تماس باشید.

واکاوی اعتبار اسناد عادی در معاملات غیر منقول

ارسالی توسط منوچهر ناصری فر وکیل پایه یک دادگستری
واکاوی اعتبار اسناد عادی در معاملات غیر منقول

از جمله موضوعاتی که اکنون مبتلا به جامعه امروزی ما است حدود اعتبار معاملات اموال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی است زیرا در مورد املاک، مطابق ماده 22 قانون ثبت: «....... دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و مالک خواهد شناخت». امروزه اکثر معاملاتی که در مورد اموال غیرمنقول تنظیم می‌شود به‌صورت عادی است و تعارض بین واقعیت‌های اجتماعی یا مقررات ثبتی و غیره سبب ایجاد مشکلات عدیده‌ای در جامعه و خصوصا در دادگاه‌های دادگستری شده است. به موجب مواد 46 و 47 قانون ثبت اسناد بسیاری از نقل و انتقالات راجع‌به منافع املاک باید به ثبت برسد. در غیر‌این‌صورت مطابق ماده 48 قانون مذکور چنین اسنادی در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.

از جمله موضوعاتی که اکنون مبتلا به جامعه امروزی ما است حدود اعتبار معاملات اموال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی است زیرا در مورد املاک، مطابق ماده 22 قانون ثبت: «....... دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و مالک خواهد شناخت».  امروزه اکثر معاملاتی که در مورد اموال غیرمنقول تنظیم می‌شود به‌صورت عادی است و تعارض بین واقعیت‌های اجتماعی یا مقررات ثبتی و غیره سبب ایجاد مشکلات عدیده‌ای در جامعه و خصوصا در دادگاه‌های دادگستری شده است. به موجب مواد 46 و 47 قانون ثبت اسناد بسیاری از نقل و انتقالات راجع‌به منافع املاک باید به ثبت برسد. در غیر‌این‌صورت مطابق ماده 48 قانون مذکور چنین اسنادی در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. 

فروش مال غیر منقول بدون تنطیم سند رسمی - اموال غیر منقول چیست؟ - بررسی شرایط، احکام و آثار توقیف اموال غیر منقول - لزوم قید مبلغ واقعی ثمن در اسناد قطعی غیر منقول - اموال غیر منقول در سهم الارث زنان 

 اعتبار اسناد عادی

در ارتباط با اعتبار اسناد عادی در معاملات غیرمنقول از طرف علما و حقوقدانان نظرات مختلفی ابراز شده است و همین‌طور هنوز رویه قضایی ثابت و یکسانی بین محاکم به‌وجود نیامده است هرچند که به‌نظر می‌رسد دادگاه‌ها در مواردی به وحدت رسیده و تقریبا رویه ثابتی را اختیار کرده‌اند.

تفسیری که حقوقدانان و دادگاه‌ها از مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک به‌عمل آورده‌اند از وحدت یکسانی برخوردار نیست و از طرف دیگر رویه دادگاه‌ها و تفسیر قضات از این مواد یکسان نبوده و آرای متفاوتی در این زمینه وجود دارد. از یک طرف قانون ثبت صراحتا اعلام می‌دارد که: «سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.» (ماده 48 قانون ثبت) و از طرف دیگر دادگاه‌ها با توجه به تفسیری که از این ماده و مواد 46 و 47 قانون ثبت به‌عمل آورده‌اند‌ عملا به اسناد عادی که راجع به اموال غیرمنقول است ارزش و اعتبار داده و آنها را می‌پذیرند در حالی‌که این با این مواد معارض است. 

ارزش محتویات و مندرجات سند رسمی  -  دادخواست ابطال وکالت نامه و سند رسمی انتقال - فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی - چگونگی الزام به تنظیم سند رسمی 

 بررسی علت یک تعارض

علت اساسی این تعارض برمی‌گردد به تضادی که بین حقوق و واقعیت‌های ملموس و روزمره وجود دارد. قانونی تصویب می‌شود بدون اینکه دقیقا منطبق با شرایط و واقعیت‌های موجود در جامعه باشد و از آنجایی‌که قضات نیز ملزم به آن قانون هستند و در صورت امتناع مستنکف محسوب می‌شوند، سعی می‌کنند که آن قانون را به‌نحوی تفسیر نمایند که بیشتر منطبق با شرایط و واقعیت‌های مادی و ملموس جامعه باشد از همین‌جاست که چنین تعارضاتی به‌وجود می‌آید.

مثلاً ما نمی‌خواهیم بگوییم که وظیفه حقوق متابعت محض است و برای آن هیچ نقش سازنده و پویایی در نظر نگیریم چرا که پویایی و پیشرو بودن حقوق در ایجاد تحولات اجتماعی نه‌تنها منافاتی با در مدنظر داشتن واقعیت‌های جامعه ندارد، بلکه قانونی که با توجه به هر دوی این مولفه تصویب شده باشد تاثیر بیشتر و بهتری بر زندگی اجتماعی خواهد گذاشت و برعکس نادیده گرفتن هر یک از دو چهره مزبور خود توالی فاسدی را در پی خواهد داشت. 

 کثرت دعاوی مربوط به برخی اسناد عادی

واقعیت دیگری که در همین رابطه وجود دارد مساله کثرت دعاوی مربوط به اسناد عادی راجع‌به نقل و انتقلات اموال غیرمنقول است که در بدو امر به‌نظر می‌‌رسد که علت آن نیز عدم اجرای مواد 47 و 48 قانون ثبت و جواز معاملات اعم از خانه و آپارتمان و غیره با سند عادی است. چرا که این‌گونه اسناد نوعا به‌وسیله اشخاص غیرآشنا به حقوق یا تحت تاثیر تمایلات غیرقانونی متعاملین تنظیم می‌شود که در این صورت پشیمان شدن یکی از طرفین زمینه بحث و دعوی و اطاله دادرسی را فراهم می‌سازد.

قرار تامین خواسته به استناد سند رسمی - مزایای طلایی سند رسمی -  برخورد دادگاه با ابطال سند رسمی - شرایط ادعای جعل سند رسمی 

 تحولات بعد از انقلاب

از طرف دیگر به دنبال تحولاتی که بعد از انقلاب در حقوق موضوعه ایجاد شد اظهار نظراتی مطرح شد مبنی بر اینکه عقد بیع یک عقد رضایی است و رعایت مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت مغایر با شرع است به همین لحاظ به کمیسیون استفتائات سوال شد مبنی بر اینکه این مقررات نسخ شده است یا نه؟ کمیسیون مزبور چنین پاسخی داد:

به لحاظ عدم وجود و عدم تصویب قانونی که ناسخ مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت باشد این مقررات به قوت خود باقی و لازم‌الرعایه است و از طرفی شورای نگهبان هم در مورد غیر شرعی بودن مواد مذکور اظهارنظر نشده است.

  پاسخ به دو سئوال

با توجه به آنچه گفته شد؛ دو سوال مطرح می‌شود: یکی اینکه بالاخره کدام تفسیر از تفاسیر ارایه شده از مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت منطبق با واقع است و دیگر اینکه راه‌حل تعارضی که به آن اشاره شد و نیز جلوگیری از کثرت دعاوی را باید در کجا جستجو کرده و آن را چگونه باید حل کرد.

در ارتباط با سوال اول به‌نظر می‌رسد نظر آن دسته از حقوقدانان که معتقدند عقد بیع هنوز هم یک عقد رضایی است و مقررات قانون ثبت آن را در زمره عقود تشریفاتی در نیاورده است مقرون به واقع است و چنین برمی‌آید که دادگاه‌ها همین نظر را پذیرفته‌اند و به آن عمل می‌کنند و حتی برای اثبات وقوع بیع از سایر ادله هم کمک گرفته و آنها را نیز مثبت دعوی می‌دانند.

در خصوص پرسش دوم نیز برای جلوگیری از ازدیاد پرونده و افزایش قاضی ضرورت دارد که مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد که از جمله قوانین تضمینی و نه قوانین تعیینی به‌شمار می‌رود در مورد معاملات غیرمنقول اعم از خانه یا آپارتمان لازم‌الاجرا شود و این نظر مخالف مبانی شرعی نیست زیرا قضات محاکم می‌گویند به مستند عادی مربوط به معاملات اموال غیرمنقول رسیدگی نمی‌کنند نه آنکه عقد بیع خارج از دفاتر اسناد رسمی را باطل بدانند.

 اعتبار اسناد رسمی و عادی در دعاوی مدنی - دعوی رسیدگی الزام به تنظیم سند رسمی - شکوائیه در رابطه با جعل سند عادی - همه چیز درباره سندی عادی به نام قولنامه - اعتبار اسناد رسمی و عادی در دعاوی مدنی 

 برخی راهکارهای کاهش پرونده‌ها

بعضی دیگر عنوان کرده‌اند که: «با وجود اینکه زندگی جدید و متمدن امروزی ثبت املاک را ضروری دانسته و بدون این مهم امکان بسیاری از مبادلات و اعطای وام‌ها و تضمین‌ها و موارد دیگر وجود نخواهد داشت اگر موسسات حقوقی در سطح فرهنگ و اطلاعات حقوقی آحاد جامعه به حداقل قابل قبولی نرسیده باشد این محتوای ضروری به عاملی در جهت تثبیت و تامین بیشتر نابرابری‌ها یا تضییع حقوق افراد منجر می‌شود.»
در ایراد به این نظر می‌توان گفت که آنها معتقدند که دادگاه‌ها تنها سند عادی را نباید بپذیرند و در مورد سایر ادله سکوت اختیار می‌کنند و لذا چنین نتیجه می‌شود که سایر ادله قابل پذیرش هستند. مثلا اقرار یا شهادت به‌خصوص اینکه موضوع اقرار و شهادت با منع قانونی روبرو نیست. لذا راه‌حل ایشان به‌نظر می‌‌سد که نه تنها مشکلی را حل نمی‌کند بلکه مشکلی بر مشکلات می‌افزاید.

 علت تامه یک اتفاق
واقعیت این است که آنچه موجب تشتت در زمینه اسناد عادی راجع به غیرمنقول شده است عدم اجرای دقیق مواد 47 و 48 قانون ثبت نیست. چه آنکه همان‌طور که متذکر شدیم خود این مواد در واقع منشا این اختلاف و تشتت هستند و به همین لحاظ است که قضات با توجه به نیازمندی‌های روزمره و شرایط عینی جامعه مجبور به ارایه تفسیری از این مواد برخلاف ظاهر آن شده‌اند بنابراین سختگیری در مورد اجرای منطوق مواد فوق‌الذکر معضلی را حل نمی‌کند.

از طرف دیگر راه‌حل پیشنهادی ممکن است از حجم دعاوی در این زمینه به‌طور صوری بکاهد، اما در حقیقت ماده نزاع را قلع نکرده است و فقط محاکم دادگستری به موضوع رسیدگی نخواهد کرد که این خود ممکن است موجب سلب اعتماد مردم از دستگاه قضا شود.

انکار و تردید در اسناد عادی و رسمی چگونه است ؟ - نمونه دیگر قرار تامین خواسته به استناد اسناد عادی -  بیشتر پرونده های ملکی مربوط به اسناد عادی است 

به‌هرحال همان‌طور که مصالحی قانون‌گذار را وادار به اصلاح قانون ثبت کرده آن هم اصلاحات متوالی و پی‌درپی که اقتضا می‌کند راه‌حل منطقی‌تری در پیش گرفته شود. به‌نظر راه‌حل قضیه در این است که سعی شود به طرق مقتضی مثلا کنترل بر امور بنگاه‌های معاملات ملکی و غیره اطلاعات حقوقی مردم را بالا برده و به‌ این وسیله زمینه را برای اجرای دقیق مواد 47 و 48 قانون ثبت فراهم کنیم و تا زمانی‌که چنین مقدماتی فراهم نشده است ناچار از پذیرفتن تفسیری از مواد مذکور هستیم که با شرایط عینی جامعه انطباق بیشتری داشته باشد و همان‌طور که دیدیم دادگاه‌ها نیز در عمل همین کار را انجام داده‌اند 

منبع : http://www.hemayat.net/mobile/detail/2752

مطالب مرتبط

ضوابط اجرایی قانون بودجه سال 1393 کل کشور

نام نویسنده
ضوابط اجرایی قانون بودجه سال 1393 کل کشور

ضوابط اجرایی قانون بودجه سال 1393 کل کشور

ادامه مطلب ...

آئین نامه اجرایی بند (ط) تبصره (6) قانون بودجه سال 1393 کل کشور

نام نویسنده
آئین نامه اجرایی بند (ط) تبصره (6) قانون بودجه سال 1393 کل کشور

آئین نامه اجرایی بند (ط) تبصره (6) قانون بودجه سال 1393 کل کشور

ادامه مطلب ...
مشاهده کلیه مطالب مرتبط
0 دیدگاه

دیدگاه خودتان را ارسال کنید