بانک اطلاعات وکلا وکیل وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری وکیل با سابقه موسسات حقوقی کارشناس دادگستری دفاتر اسناد رسمی
منوچهر ناصري فر
آدرس : بابلسر بلوار پاسداران - نبش پاسداران 23 - مجتمع سامان طبقه پنجم واحد15 شماره همکار ناصری فر 09112171837 09121013111
تلفن تماس : 01125234066
تلفن همراه : 09132252757
وب سایت وب سايت منوچهر ناصري وکیل و مشاور حقوقی قوه قضائیه
طیبه برزگر
آدرس : تهران - فلکه دوم صادقیه- ایتدای خیابان آیت الله کاشانی -بعد از بانک مسکن - پلاک 80-طبقه 3 واحد سوم
تلفن تماس : - 09122249601
وب سایت طیبه برزگر وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز ،با بیش از 10 سال سابقه کار و وکیل بانکها و موسسات مالی و اعتباری و وکیل شرکتهای خصوصی
فاطمه موذن
آدرس : تهران - انتهای حکیم غرب بلوار جوانمردان (تعاون) پلاک 18 ساخنمان نوبهار ط 6 واحد 19
تلفن تماس : 02144172650 - 09123255200
وب سایت فاطمه موذن وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
موسسه حقوقی مجد عدالت
آدرس : سعادت آباد، نبش خیابان 32، پلاک 116، طبقه 4، واحد9
وب سایت موسسه حقوقی مجد عدالت
علی رمضانزاده
آدرس : تهران، شهرک غرب،ابتدای بلوار فرحزادی،روبروی مجتمع تجاری میلاد نور،مجتمع تجاری شهرک غرب،طبقه سوم شرقی،واحد پنج.
وب سایت علی رمضانزاده وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
سرور ثانی نژاد
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09124357415
وب سایت سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
مرتضی دستوری
آدرس : تهران-فلکه دوم صادقیه،بلوار آیت الله کاشانی-ایستگاه مهران ساختمان آرمیتا - پلاک77-طبقه اول-واحد8
تلفن تماس : 44007642 -44049071 - 09122546782
وب سایت مرتضی دستوری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری و کارشناس ارشد حقوق تجارت بین الملل
احسان زررخ
آدرس : کرمانشاه، پارکینگ شهرداری، جنب هتل راه کربلا؛ کوی5، ساختمان مرجان، طبقه1، واحد2
وب سایت احسان زررخ وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری کرمانشاه و ایلام
احسان عابدین
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09123956043
وب سایت احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
علی جاوید
آدرس : تبریز ، 17 شهریور جدید ،جنب بانک ملی ، ساختمان ایران ، واحد A14
تلفن تماس : 04135572731 - 09141193504
وب سایت علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
محمد رضا مهرجو
آدرس : تهران سید خندان ابتدای خیابان دبستان کوچه شهید صفا فردوسی بلاک 24واحد 10
تلفن تماس : 02188463970 - 09123347471
وب سایت محمد رضا مهرجو وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز و دانشجوی دکتری حقوق خصوصی
مطالب پربازدید
جدیدترین مطالب
 

واکاوی اعتبار اسناد عادی در معاملات غیر منقول

ارسال شده توسط : منوچهر ناصري فر وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی قوه قضائیه در تاریخ : 19-04-1393
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.
واکاوی اعتبار اسناد عادی در معاملات غیر منقول
از جمله موضوعاتی که اکنون مبتلا به جامعه امروزی ما است حدود اعتبار معاملات اموال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی است زیرا در مورد املاک، مطابق ماده 22 قانون ثبت: «....... دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و مالک خواهد شناخت».  امروزه اکثر معاملاتی که در مورد اموال غیرمنقول تنظیم می‌شود به‌صورت عادی است و تعارض بین واقعیت‌های اجتماعی یا مقررات ثبتی و غیره سبب ایجاد مشکلات عدیده‌ای در جامعه و خصوصا در دادگاه‌های دادگستری شده است. به موجب مواد 46 و 47 قانون ثبت اسناد بسیاری از نقل و انتقالات راجع‌به منافع املاک باید به ثبت برسد. در غیر‌این‌صورت مطابق ماده 48 قانون مذکور چنین اسنادی در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. 

فروش مال غیر منقول بدون تنطیم سند رسمی - اموال غیر منقول چیست؟ - بررسی شرایط، احکام و آثار توقیف اموال غیر منقول - لزوم قید مبلغ واقعی ثمن در اسناد قطعی غیر منقول - اموال غیر منقول در سهم الارث زنان 

 اعتبار اسناد عادی

در ارتباط با اعتبار اسناد عادی در معاملات غیرمنقول از طرف علما و حقوقدانان نظرات مختلفی ابراز شده است و همین‌طور هنوز رویه قضایی ثابت و یکسانی بین محاکم به‌وجود نیامده است هرچند که به‌نظر می‌رسد دادگاه‌ها در مواردی به وحدت رسیده و تقریبا رویه ثابتی را اختیار کرده‌اند.

تفسیری که حقوقدانان و دادگاه‌ها از مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک به‌عمل آورده‌اند از وحدت یکسانی برخوردار نیست و از طرف دیگر رویه دادگاه‌ها و تفسیر قضات از این مواد یکسان نبوده و آرای متفاوتی در این زمینه وجود دارد. از یک طرف قانون ثبت صراحتا اعلام می‌دارد که: «سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.» (ماده 48 قانون ثبت) و از طرف دیگر دادگاه‌ها با توجه به تفسیری که از این ماده و مواد 46 و 47 قانون ثبت به‌عمل آورده‌اند‌ عملا به اسناد عادی که راجع به اموال غیرمنقول است ارزش و اعتبار داده و آنها را می‌پذیرند در حالی‌که این با این مواد معارض است. 

ارزش محتویات و مندرجات سند رسمی  -  دادخواست ابطال وکالت نامه و سند رسمی انتقال - فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی - چگونگی الزام به تنظیم سند رسمی 

 بررسی علت یک تعارض

علت اساسی این تعارض برمی‌گردد به تضادی که بین حقوق و واقعیت‌های ملموس و روزمره وجود دارد. قانونی تصویب می‌شود بدون اینکه دقیقا منطبق با شرایط و واقعیت‌های موجود در جامعه باشد و از آنجایی‌که قضات نیز ملزم به آن قانون هستند و در صورت امتناع مستنکف محسوب می‌شوند، سعی می‌کنند که آن قانون را به‌نحوی تفسیر نمایند که بیشتر منطبق با شرایط و واقعیت‌های مادی و ملموس جامعه باشد از همین‌جاست که چنین تعارضاتی به‌وجود می‌آید.

مثلاً ما نمی‌خواهیم بگوییم که وظیفه حقوق متابعت محض است و برای آن هیچ نقش سازنده و پویایی در نظر نگیریم چرا که پویایی و پیشرو بودن حقوق در ایجاد تحولات اجتماعی نه‌تنها منافاتی با در مدنظر داشتن واقعیت‌های جامعه ندارد، بلکه قانونی که با توجه به هر دوی این مولفه تصویب شده باشد تاثیر بیشتر و بهتری بر زندگی اجتماعی خواهد گذاشت و برعکس نادیده گرفتن هر یک از دو چهره مزبور خود توالی فاسدی را در پی خواهد داشت. 

 کثرت دعاوی مربوط به برخی اسناد عادی

واقعیت دیگری که در همین رابطه وجود دارد مساله کثرت دعاوی مربوط به اسناد عادی راجع‌به نقل و انتقلات اموال غیرمنقول است که در بدو امر به‌نظر می‌‌رسد که علت آن نیز عدم اجرای مواد 47 و 48 قانون ثبت و جواز معاملات اعم از خانه و آپارتمان و غیره با سند عادی است. چرا که این‌گونه اسناد نوعا به‌وسیله اشخاص غیرآشنا به حقوق یا تحت تاثیر تمایلات غیرقانونی متعاملین تنظیم می‌شود که در این صورت پشیمان شدن یکی از طرفین زمینه بحث و دعوی و اطاله دادرسی را فراهم می‌سازد.

قرار تامین خواسته به استناد سند رسمی - مزایای طلایی سند رسمی -  برخورد دادگاه با ابطال سند رسمی - شرایط ادعای جعل سند رسمی 

 تحولات بعد از انقلاب

از طرف دیگر به دنبال تحولاتی که بعد از انقلاب در حقوق موضوعه ایجاد شد اظهار نظراتی مطرح شد مبنی بر اینکه عقد بیع یک عقد رضایی است و رعایت مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت مغایر با شرع است به همین لحاظ به کمیسیون استفتائات سوال شد مبنی بر اینکه این مقررات نسخ شده است یا نه؟ کمیسیون مزبور چنین پاسخی داد:

به لحاظ عدم وجود و عدم تصویب قانونی که ناسخ مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت باشد این مقررات به قوت خود باقی و لازم‌الرعایه است و از طرفی شورای نگهبان هم در مورد غیر شرعی بودن مواد مذکور اظهارنظر نشده است.

  پاسخ به دو سئوال

با توجه به آنچه گفته شد؛ دو سوال مطرح می‌شود: یکی اینکه بالاخره کدام تفسیر از تفاسیر ارایه شده از مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت منطبق با واقع است و دیگر اینکه راه‌حل تعارضی که به آن اشاره شد و نیز جلوگیری از کثرت دعاوی را باید در کجا جستجو کرده و آن را چگونه باید حل کرد.

در ارتباط با سوال اول به‌نظر می‌رسد نظر آن دسته از حقوقدانان که معتقدند عقد بیع هنوز هم یک عقد رضایی است و مقررات قانون ثبت آن را در زمره عقود تشریفاتی در نیاورده است مقرون به واقع است و چنین برمی‌آید که دادگاه‌ها همین نظر را پذیرفته‌اند و به آن عمل می‌کنند و حتی برای اثبات وقوع بیع از سایر ادله هم کمک گرفته و آنها را نیز مثبت دعوی می‌دانند.

در خصوص پرسش دوم نیز برای جلوگیری از ازدیاد پرونده و افزایش قاضی ضرورت دارد که مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد که از جمله قوانین تضمینی و نه قوانین تعیینی به‌شمار می‌رود در مورد معاملات غیرمنقول اعم از خانه یا آپارتمان لازم‌الاجرا شود و این نظر مخالف مبانی شرعی نیست زیرا قضات محاکم می‌گویند به مستند عادی مربوط به معاملات اموال غیرمنقول رسیدگی نمی‌کنند نه آنکه عقد بیع خارج از دفاتر اسناد رسمی را باطل بدانند.

 اعتبار اسناد رسمی و عادی در دعاوی مدنی - دعوی رسیدگی الزام به تنظیم سند رسمی - شکوائیه در رابطه با جعل سند عادی - همه چیز درباره سندی عادی به نام قولنامه - اعتبار اسناد رسمی و عادی در دعاوی مدنی 

 برخی راهکارهای کاهش پرونده‌ها

بعضی دیگر عنوان کرده‌اند که: «با وجود اینکه زندگی جدید و متمدن امروزی ثبت املاک را ضروری دانسته و بدون این مهم امکان بسیاری از مبادلات و اعطای وام‌ها و تضمین‌ها و موارد دیگر وجود نخواهد داشت اگر موسسات حقوقی در سطح فرهنگ و اطلاعات حقوقی آحاد جامعه به حداقل قابل قبولی نرسیده باشد این محتوای ضروری به عاملی در جهت تثبیت و تامین بیشتر نابرابری‌ها یا تضییع حقوق افراد منجر می‌شود.»
در ایراد به این نظر می‌توان گفت که آنها معتقدند که دادگاه‌ها تنها سند عادی را نباید بپذیرند و در مورد سایر ادله سکوت اختیار می‌کنند و لذا چنین نتیجه می‌شود که سایر ادله قابل پذیرش هستند. مثلا اقرار یا شهادت به‌خصوص اینکه موضوع اقرار و شهادت با منع قانونی روبرو نیست. لذا راه‌حل ایشان به‌نظر می‌‌سد که نه تنها مشکلی را حل نمی‌کند بلکه مشکلی بر مشکلات می‌افزاید.

 علت تامه یک اتفاق
واقعیت این است که آنچه موجب تشتت در زمینه اسناد عادی راجع به غیرمنقول شده است عدم اجرای دقیق مواد 47 و 48 قانون ثبت نیست. چه آنکه همان‌طور که متذکر شدیم خود این مواد در واقع منشا این اختلاف و تشتت هستند و به همین لحاظ است که قضات با توجه به نیازمندی‌های روزمره و شرایط عینی جامعه مجبور به ارایه تفسیری از این مواد برخلاف ظاهر آن شده‌اند بنابراین سختگیری در مورد اجرای منطوق مواد فوق‌الذکر معضلی را حل نمی‌کند.

از طرف دیگر راه‌حل پیشنهادی ممکن است از حجم دعاوی در این زمینه به‌طور صوری بکاهد، اما در حقیقت ماده نزاع را قلع نکرده است و فقط محاکم دادگستری به موضوع رسیدگی نخواهد کرد که این خود ممکن است موجب سلب اعتماد مردم از دستگاه قضا شود.

انکار و تردید در اسناد عادی و رسمی چگونه است ؟ - نمونه دیگر قرار تامین خواسته به استناد اسناد عادی -  بیشتر پرونده های ملکی مربوط به اسناد عادی است 

به‌هرحال همان‌طور که مصالحی قانون‌گذار را وادار به اصلاح قانون ثبت کرده آن هم اصلاحات متوالی و پی‌درپی که اقتضا می‌کند راه‌حل منطقی‌تری در پیش گرفته شود. به‌نظر راه‌حل قضیه در این است که سعی شود به طرق مقتضی مثلا کنترل بر امور بنگاه‌های معاملات ملکی و غیره اطلاعات حقوقی مردم را بالا برده و به‌ این وسیله زمینه را برای اجرای دقیق مواد 47 و 48 قانون ثبت فراهم کنیم و تا زمانی‌که چنین مقدماتی فراهم نشده است ناچار از پذیرفتن تفسیری از مواد مذکور هستیم که با شرایط عینی جامعه انطباق بیشتری داشته باشد و همان‌طور که دیدیم دادگاه‌ها نیز در عمل همین کار را انجام داده‌اند 

منبع : http://www.hemayat.net/mobile/detail/2752
بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.

موضوعات مرتبط

مطالب مرتبط

20 نکته کاربردی و مهم در خصوص سند رسمی
آنچه باید در مورد سند رسمی بدانید
مدارک مربوط به تعویض پلاک اعتباری نداشته و سند رسمی نیست ، سند رسمی خودرو باید در دفاتر اسناد ثبت شود
کریمی : برگ سبز ناجا مدرک است و سند رسمی محسوب نمی شود
پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است
حق ثبت سند رسمی بر عهده سازمان ثبت اسناد است
خبرگزاری فارس : برگ سبز ناجا سند رسمی محسوب می شود
پلیس مرجع قانونی برای صدور سند رسمی نیست
نیروی انتظامی صلاحیت تنظیم سند رسمی را ندارد ، نباید قانون گریز باشیم
50 درصد موقوفات کشور فاقد سند رسمی است

دیدگاه های شما

نام :
پست الکترونیکی :
وب سایت :
نظر :
اختصاصی برای مدیر سایت ( درصورت انتخاب این گزینه نظر شما در وب سایت دیده نخواهد شد )
 
لطفا از ارسال سوالات حقوقی در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقی در این بخش پاسخ داده نمیشود .
 
 
کد امنیتی :
 
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

 
مهلت پرداخت دیه چقدر است ؟ آیا قاتل با گذشت شاکی آزاد می شود؟ ممنوعیت وجود سلاح های تخریبگر در فضا بیش از 200 زن در سراسر ایران به دلیل جرایم غیر عمد در زندان هستند اگر دست چکمان را گم کردیم چه کنیم؟ وکلا کارچاق کن می شوند کارگر را برق گرفت و کارفرما را چراق نفتی ! نگاه حقوقی به عدم اختیار صدور پروانه وکالت توسط مرکز مشاوران و وکلای قوه قضاییه اگر به کسی پولی بدهید ، برای بازپس گیری آن اول باید اثبات کنید که به او بدهکار نبوده اید هشدار رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک نسبت به موانع اجرای قانون کاداستر احمد تویسرکانی رای شماره 1346 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع : رسیدگی به شکایات علیه سازمان بورس و اوراق بهادار دادگاه خانواده صلاحیت رسیدگی به چه پرونده هایی را دارد؟ تکلیف مهریه زوجه بعد از فوت نشر اکاذیب چه مجازاتی دارد ؟ مالکی که آپارتمان خالی است ، باید هزینه های ساختمان را پرداخت کند هشدار ! هر امضایی پای نوشته یا سند ، دلیلی علیه امضاء کننده است تعدد اقرار در چه جرائمی موثر است ؟ نقش سازمان بین‌المللی کار در جهانی شدن عادلانه لایحه معاهده استرداد مجرمین ین ایران و کره تصویب شد توهین دیگران چه مجازاتی دارند ؟