بانک اطلاعات وکلا وکیل وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری وکیل با سابقه موسسات حقوقی کارشناس دادگستری دفاتر اسناد رسمی
شیرزاد حیدری شهباز
آدرس : تهران میدان ونک ابتدای خیابان گاندی جنوبی نبش کوچه بیستم ساختمان 142 طبقه چهارم واحد 44 کد پستی 1517964444 فکس 02188207633
تلفن تماس : 02188784555-02188782333
تلفن همراه : 09121782522
وب سایت وب سايت شیرزاد حیدری شهباز وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
مرتضی دستوری
آدرس : تهران-فلکه دوم صادقیه،بلوار آیت الله کاشانی-ایستگاه مهران ساختمان آرمیتا - پلاک77-طبقه اول-واحد8
تلفن تماس : 44007642 -44049071 - 09122546782
وب سایت مرتضی دستوری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری و کارشناس ارشد حقوق تجارت بین الملل
سلمان محمدی آگاه
آدرس : اصفهان - خیابان شیخ مفید - خدفاصل چهارراه رکن الملک و چهارراه دهش ساختمان پندار طبقه 2 واحد 4
وب سایت سلمان محمدی آگاه وکیل پایه یک و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری منطقه اصفهان
محمد رضا مهرجو
آدرس : تهران سید خندان ابتدای خیابان دبستان کوچه شهید صفا فردوسی بلاک 24واحد 10
تلفن تماس : 02188463970 - 09123347471
وب سایت محمد رضا مهرجو وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز و دانشجوی دکتری حقوق خصوصی
احسان عابدین
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09123956043
وب سایت احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
علی جاوید
آدرس : تبریز ، 17 شهریور جدید ،جنب بانک ملی ، ساختمان ایران ، واحد A14
تلفن تماس : 04135572731 - 09141193504
وب سایت علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
سرور ثانی نژاد
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09124357415
وب سایت سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
فاطمه موذن
آدرس : تهران - انتهای حکیم غرب بلوار جوانمردان (تعاون) پلاک 18 ساخنمان نوبهار ط 6 واحد 19
تلفن تماس : 02144172650 - 09123255200
وب سایت فاطمه موذن وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
طیبه برزگر
آدرس : تهران - فلکه دوم صادقیه- ایتدای خیابان آیت الله کاشانی -بعد از بانک مسکن - پلاک 80-طبقه 3 واحد سوم
تلفن تماس : - 09122249601
وب سایت طیبه برزگر وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز ،با بیش از 10 سال سابقه کار و وکیل بانکها و موسسات مالی و اعتباری و وکیل شرکتهای خصوصی
مطالب پربازدید
جدیدترین مطالب
 

آیین نامه پیش فروش ساختمان چه می گوید؟

ارسال شده توسط : شیرزاد حیدری شهباز وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی در تاریخ : 29-04-1393
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.
آیین نامه پیش فروش ساختمان چه می گوید؟

آنقدر پیش خرید و پیش فروش ساختمان‌ها ( مقالات مرتبط با پیش فروش ساختمان - سوالات مرتبط با پیش فروش ساختمان ) مشکل ایجاد کرد تا بالاخره بعد از 8 سال نمایندگان مجلس در آخرین قانون مرتبط با این موضوع دستی بردند و سختگیری‌های قانونی را تا بخشی از مشکلات قضایی و کلاهبرداری‌هایی که در این حوزه انجام می‌شود، کم شود. اوایل خرداد امسال بود که آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان به تصویب هیات وزیران رسید و تغییراتی را در این حوزه ایجادکرد. در ادامه با بخشی از مقررات این آیین نامه آشنا می شوید.

پیش فروش ساختمان فقط از طریق سند رسمی صورت می گیرد - آشنایی با قانون پیش فروش ساختمان - آئین نامه اجرائی پیش فروش ساختمان - کلاهبرداری از طریق پیش فروش ساختمان و ارائه راهکارهای پیشگیرانه - کاهش مشکلات مدنی و کیفری در محاکم با اجرای آیین نامه پیش فروش آپارتمان 

 چند اصطلاح ساده

قبل از ورود به بحث لازم است اصطلاحاتی معنی شود:

پیش فروشنده: مالک رسمی‌زمین یا سرمایه گذار یا مستأجر.

مالک رسمـی زمین: شخصی که مطابق قانون ثبت اسناد و املاک دارای سند رسمی مالکیت است.

لایحه پیش فروش ساختمان - بررسی قانون پیش فروش ساختمان - تصویب آیین نامه ای در مورد پیش فروش ساختمان ها و آپارتمان ها 

مستأجر: شخصی که به موجب سند رسمی دارای حق احداث بنا بر روی عین مستأجره ( ملکی را برای اجاره دارد) است.

سرمایه‌گذار: شخصی که به موجب سند رسمی با مالک یا مستأجر برای احداث بنا سرمایه گذاری می‌کند و واحد یا واحدهای ساختمانی مشخص از بنای احداثی با حق فروش به وی اختصاص می‌یابد.

سند رسمی: سندی که بین پیش فروشنده و پیش خریدار یا واگذارنده حقوق و تعهدات ناشی از آن، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود.

عملیات پی ساختمان: عملیاتی که پس از خاکبرداری و در اجرای پی‌ریزی (فونداسیون) برای استقرار ستون‌های ساختمان یا دیوارهای باربر بر روی پی انجام می‌گیرد و با پایان آن، اجرای اسکلت ساختمان شروع می‌شود.

مهندس ناظر: شخصی که دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی از وزارت راه و شهرسازی بوده و از طرف مالک یا پیش فروشنده به مرجع صدور پروانه ساختمان معرفی و پس از موافقت مرجع مربوط، مسئولیت نظارت بر اجرای ساخت و ساز ساختمان را براساس پروانه ساختمان و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان و سایر تکالیف مقرر برعهده دارد.گواهی اتمام ساختمان: برگه‌ای با امضای مهندس ناظر که به موجب آن پایان عملیات ساختمانی براساس مقررات ملی ساختمان به مرجع صدور پروانه ساختمان اعلام می‌شود.

شناسنامه فنی و ملکی ساختمان: سندی که برای تأسیسات برقی و مکانیکی و مشخصات معماری ساختمان صادر می شود.

این‌ها اصطلاح های اولیه ای هستند که در تعاریف پیش فروش ساختمان  ( مقالات مرتبط با پیش فروش ساختمان - سوالات مرتبط با پیش فروش ساختمان ) قوانین آن مورد استفاده قرار می‌گیرد.

پیش فروش ساختمان بدون سند رسمی جرم است - همه آنچه که لازم است درباره ی پیش فروش ساختمان بدانید 

 سراغ دفاتر ثبت بروید

در ماده 2 این آیین‌نامه تاکید شده است که قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات طرفین (پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده) باید به صورت رسمی از طریق دفتر اسناد رسمی با رعایت تمام شرایط تنظیم شود. تمام این شرایط نیز باید در سند مالکیت ثبت شود، تازه قانون برای جلوگیری از بروز مشکل به این جا اکتفا نکرده و تاکید کرده است که خلاصه این شرایط باید به اداره ثبت محل اعلام شود.

در این میان سردفتر اسناد رسمی باید پس از تنظیم و امضای قرارداد پیش‌فروش، خلاصه آن را در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت کند. همچنین واحد ثبتی باید در مدت یک ساعت یا همان 24 ساعت این خلاصه را در دفتر املاک ثبت کند. البته در این مرحله ارسال سند به سازمان ثبت ضرورتی ندارد و قانون به همین خلاصه اکتفا کرده است، البته از این سخت‌گیری تعجب نکنید، همین کار ساده از بروز بسیاری از مشکلات مانند فروش یک ملک به چند نفر و کلاهبرداری‌هایی از این دست جلوگیری می‌کند.

 کسانی که باید این راه را بروند

در ماده 5 این قانون همه افرادی که باید این موضوع و روند کاری را رعایت کنند فهرست شده است. بر این اساس مهندس ناظر، پیمانکار و مالک رسمی زمین مکلفند قوانین و مقررات و ضوابط شهرسازی و معماری و دستورالعمل‌های قانونی را در این زمینه رعایت کنند.

حتما برای شما هم پیش آمده است که اگر ساکن آپارتمان هستید بین شما و سایر ساکنان اختلاف‌هایی هرچند جزیی درباره جای پارک و انباری و ... ایجاد شده باشد. قانون راهکار گریز از این مشکل را نیز پیش‌بینی کرده است. بر این اساس در قرارداد پیش‌فروش باید وضعیت واحد، انباری، توقفگاه، مشاعات و حقوق ارتفاقی و سایر موارد مطابق با شناسنامه فنی و ملکی ساختمان درج و تصریح شده باشد به این ترتیب در صورت بروز هر مشکل دیگری حرف و حدیثی باقی نخواهند ماند و کار به دادگاه و شکایت کشیده نمی‌شود.

پیش فروش ساختمان بدون سند رسمی جرم است - همه آنچه که لازم است درباره ی پیش فروش ساختمان بدانید 

 وقتی ملکی چند صاحب دارد

مواردی نیز وجود دارد که یک ملک را چند نفر به صورت شراکتی خریداری می‌کنند. قانون برای جلوگیری از بروز مشکل در صورت خریداری ملک پیش‌فروش به این ترتیب نیز راهکاری دارد. براین اساس در این گونه موارد باید میزان سهم هر یک از پیش‌خریداران توسط دفتر اسنادرسمی در سند مشخص شود. البته هر یک از پیش‌خریداران یک نسخه از سند را در اختیار خواهند داشت تا در آخر کار نیز دراین حوزه مشکلی ایجاد نشود.

 گزارش کار به متقاضی

اگر ساختمانی را پیش‌خرید کرده‌اید و اطلاعاتی از روند کار ندارید و فروشنده نیز حاضر نیست اطلاعات دقیق دراین باره در اختیار شما قرار دهد، بدانید که برابر قانون با فروشنده خلافکاری در ارتباط هستید و می‌توانید از وی روند و مراحل پیشرفت کار را بخواهید. این مورد در ماده ۱۱ پیش‌بینی شده است. براین اساس «مهندس ناظر مکلف است ظرف یک ماه از تاریخ دریافت تقاضای کتبی هر یک از طرفین، پس از بازدید محل و تطبیق وضعیت موجود با پروانه ساخت، گزارش پیشرفت کار و درصد اقدامات انجام شده را به متقاضی اعلام کند.» به عبارت ساده‌تر شما به عنوان خریدار باید در یک تقاضای کتبی از مهندس ناظر درباره پیشرفت کار سوال کنید و وی موظف ظرف یک ماه به درخواست شما به صورت کتبی پاسخ دهد.

حالا فرض کنید وقتی گزارش مهندس به دست شما رسید و برای سرکشی سراغ ساختمان رفتید متوجه شدید که پیشرفت کار با گزارش هم‌خوانی ندارد. دراین صورت است که می‌توانید برای پرداخت اقساط شرط بگذارید و آن را مشروط کنید بر اینکه زمانی اقساط را پرداخت می‌کنید که بتوانید گزارش مهندس را تایید کنید و گزارش وی با پیشرفت کار هم‌خوانی داشته باشد.

 جبران خسارت

 به هر حال پیش‌فروشنده باید مسئولیت خود را برای جبران خسارت‌های ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن قبول کند. حتی باید مسئولیت تاخیر در تحویل به موقع ملک را نیز بپذیرد. وی موظف است که ملک را بیمه کند البته قانون زمان تحویل و مدت بیمه را مشخص نکرده و آن را به اختیار خریدار و فروشنده گذاشته است.

 اگر پیش‌فروشنده تغییر کند

فکر نکنید کسی که قرار است ملک را به شما تحویل دهد به راحتی می‌تواند حق را به دیگری واگذار کند، مثلا ملک را به دیگری بفروشند و پیش‌خریداران را با متولی جدیدی روبه‌رو کند. البته گاهی ممکن است مشکلاتی برای فروشنده ایجاد و این کار را غیرقابل اجتناب کند در این صورت است که پیش فروشنده فقط با جلب رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنان می‌تواند تمام یا بخشی از حقوق و تعهداتش را به دیگری واگذار کند. اگر فروشنده رضایت خریداران را کسب نکند قانون وی را مجبور می‌‌کند بها یا عوض قرارداد را بپردازد البته این رضایت لفظی مورد تایید قانون نیست بلکه باید به صورت گواهی کتبی به تایید دفتر اسناد رسمی برسد.

 چند نکته ساده

این را به یاد داشته باشد که پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با چنین فردی به صورت قانونی برخورد و او جریمه خواهد شد.پس اگر قصد حضور در دفتر خانه اسناد رسمی را ندارید ، اقدام به پیش خرید و پیش فروش ساختمان نکنید. این را نیز به یاد داشته باشید که وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش است و رسانه‌های جمعی برای انتشار آگهی پیش‌فروش ساختمان باید مجوز انتشار را از این وزارتخانه دریافت کنند.

منبع : روزنامه حمایت
بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.

موضوعات مرتبط

مطالب مرتبط

پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است
کاهش تخلفات و کلاهبرداری ها با اجرای قانون پیش فروش ساختمان
بررسی و تحلیل ابعاد مختلف قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389
همه برای اجرای قانون فرا قوه ای پیش فروش ساختمان تلاش کنند
دستورالعمل صدور مجوز انتشار آگهی پیش فروش ساختمان
پیش فروش ساختمان فقط از طریق سند رسمی صورت می گیرد
قانون پیش فروش ساختمان از دیروز اجرایی شد، باید سوابق در سامانه الکترونیکی ثبت شود
آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان
نکات مثبت قانون پیش فروش ساختمان از زبان مسئولان کانون سردفتران
قانون پیش فروش ساختمان و آپارتمان

دیدگاه های شما

نام :
پست الکترونیکی :
وب سایت :
نظر :
اختصاصی برای مدیر سایت ( درصورت انتخاب این گزینه نظر شما در وب سایت دیده نخواهد شد )
 
لطفا از ارسال سوالات حقوقی در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقی در این بخش پاسخ داده نمیشود .
 
 
کد امنیتی :
 
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

 
رای شماره 27 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال مواد 18 و 44 و 61 مصوبه شماره 1388/11/14-10809/3/7 شورای اسلامی شهر برازجان آنچه درباره هبه و شرایط کلی آن باید بدانیم مجازات پخش تصاویر و فیلم افراد در فضای مجازی چیست؟ شرکت مددجویان زندان‌های استان تهران در حماسه اردیبهشت ۹۶ فردا؛ گردهمایی مترجمان رسمی با حضور معاون حقوقی مالیات تکلیفی چیست و چگونه محاسبه می شود؟ حنی مردم موجر هم نمی تواند جوازی برای تخلیه نکردن ملک اجاره ای باشد مجازات در چه صورت مشمول تخفیف می شود ؟ مرد همسر کش: زنم داخل شکم من GPS کار گذاشته بود رای شماره 591 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال مصوبه شماره 1391/10/12-1002 شورای اسلامی شهر قوچان تفاوت های حکم حضوری و غیابی چیست؟ رای شماره 1353 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال مصوبات شوراهای اسلامی شهرهای جیرفت و کهنوج کدام استان ها کمترین و بیشترین محکومان غیر عمد را دارند؟ تعیین تکلیف بستر و حریم رودخانه‌ها ظرف یک ماه آینده ساردوئیه جیرفت، شهری بدون طلاق اجرای مدل تعادلی فرهنک سازمانی در دادگستری های سراسر کشور قضات مقصر اگر یکی از همسایگان شارژ ساختمان را پرداخت نکند، تکلیف چیست؟ هرگونه اقدام تبلیغاتی از فردا ، جرم محسوب می شود تامین اجتماعی بخشنامه اصلاح احکام بازنشستگان پیش از موعد را ابلاغ کرد