رژیم حقوقی حاکم بر مسکن مهر-کلیات
رژیم حقوقی حاکم بر مسکن مهر-کلیات
کلیاتی در مورد ماهیت حقوقی قراردادهای مسکن مهر
کلیات
در پژوهشی که تحت عنوان رژیم حقوقی حاکم بر مسکن مهر (اجارة 99 ساله) فرا روی خوانندگان عرضه می‌گردد سعی بر آن شده است که قواعد حاکم بر تأسیسی نوپاوپر سر و صدا و یکی از مهمترین طرح‌های دولت نهم و دهم که مسکن مهر نامگذاری شده است بررسی شود در ابتدا شایسته است که بیان نمائیم که عنوان «مسکن مهر» تعریفی اجتماعی از معرفی است که نگارنده به بررسی حقوقی و قضایی آن می‌پردازد چه آنکه اگر عنوان مذکور را بدون شرایط و ضوابط آن به یک خواننده حقوق یا حقوقدان مطرح نماییم ایشان نمی‌تواند هیچ تعریفی حقوقی راجع به عنوان مطرح شده ارائه دهد اما اگر عنوان مسکن مهر را از دید روان‌شناختی و علوم اجتماعی در نظر بگیریم می‌توانیم یک معرّفی برای آن بیابیم به طوری که از لفظ مسکن، ساکن شدن و اتراق کردن در یک مکان به ذهن انسان نقش می‌بندد البته لازم به ذکر است که برخی مسکن را در تعریفی وسیع چیزی بیش از سرپناه فیزیکی می‌دانند و آن را شامل تسهیلات عمومی لازم برای زندگی بهتر انسان عنوان می‌دانند [1] و از لفظ مهر معنای نیکی و در ذهن حکاکی می‌شود
لذا در تعریف اجتماعی می‌توان گفت که مسکن مهر به تأسیسی گفته می‌شود که اشخاصی که دارای روحیة مهرورزی و حسن نیک‌اندیشی هستند به افرادی که فاقد سرپناه و مسکن هستند فرصتی مناسب جهت اسکان و بهره‌برداری از مسکن می‌دهند در اسناد و مدارک و متن قوانین (اعم از قانون برنامه و بودجه سال 86 و سایر بخشنامه‌ها دستورالعمل‌ها و آئین‌نامه‌های راجع به مسکن مهر) در کنار عنوان "حق بهره برداری از زمین " عبارت "اجارة 99 ساله" در داخل پرانتز به چشم می‌خورد به نظر می‌رسد که تهیه‌کنندگان قوانین، سرآسیمه یک عنوان مترادفی را انتخاب نموده‌اند
که گویا در نظر داشته‌اند که تعریف حقوقی تأسیس مذکور یعنی مسکن مهر را در آن خلاصه نمایند، گرچه عبارت اجارة 99 ساله تا حدودی برخی از مسائل حقوقی ابتدایی متقاضیان مسکن مهر را پاسخ می‌دهد اما اگر کمی دایره پرسش فراتر رود کما اینکه در پژوهش حاضر بیان خواهد شد متوجه خواهیم شد که کاربرد عبارت اجارة 99 ساله برای جستجوی عبارت یا کلمه مترادف حقوقی مسکن مهر، چون راهی است که خواننده و متقاضی مسکن مهر را به ناکجا می‌کشاند با توجه به مسائل گفته شده مشخص می‌شود که با استفاده از عبارت مسکن مهر نمی توان سطری در مورد تعریف موضوع پژوهش پرداخت
در یک جمله می‌توان گفت که بانیان طرح مسکن مهر معرّفی را به وجود آورده‌اند و حتی آن را به مرحلة اجرا و تحویل رسانیده‌اند اما معرّف یا عنوان را به اشتباه یا به دور از شم حقوقی انتخاب نموده‌اند و این جای انتقاد دارد که طرحی مهم و عظیم به مرحلة اجرا رسیده است اما ضوابط و مقررات آن مبهم، متعارض و ناتمام است و حتی عنوان حقوقی آن معلوم نیست البته شاید این ایراد بر نگارنده وارد باشد که- همیشه هیچ نهاد تازه تأسیسی نیست که مشکل نقص قانون و مقررات نداشته باشد- اما در پاسخ می‌توان گفت که جامعیت و مانعیت طرح و قانونگذاری غایت و هدف نهایی واضعان قانون است
و شاید در بسیاری از موارد این غایت محقق نگردد امامقنن تلاش می‌نماید که طرحی جامع و مانع تصویب و تفنین نماید در حالی که در مسکن مهر نه تنها تلاشی جهت رسیدن به هدف مزبور نشده است بلکه با جسارت و شتابزدگی فوق‌العاده عنوان «اجاره 99 ساله» را نیز به عنوان ترادف در کنار عبارت عرفی "مسکن مهر" آورده‌اند که باعث شده است که ذهن متقاضی مسکن مهر و کسی که قصد تحقیق در مسألة مزبور را دارد به بیراهه کشیده شود در نهایت نگارنده قصد پژوهش در مورد تأسیسی را دارد که عرفاً و قانوناً!
مسکن مهر نامیده شده است بنابراین سعی بر آن می‌شود که در این پژوهش سیستم و ساختار حقوقی موردی تازه تأسیسی بررسی شود که در آن، دولت در برنامه‌ای جدید "بر اساس بند د تبصره 6 قانون برنامه و بودجه 1386 و در راستای تحقق مواردی از طرح جامع مسکن زمینهای تحت اختیار خود را بدون انتقال مالکیت در چرخة تولید مسکن وارد می‌نماید و با واگذاری حق بهره‌برداری طویل‌المدت (99 ساله) به افراد متقاضی واجدالشرایط سعی در جدا کردن قیمت زمین از هزینة تمام شده مسکن و همچنین افزایش عرصه مسکن و تلاش در جهت متعادل کردن بازار آشفته مسکن دارد." [2]
مسکن مهر که در سال 86 وارد عرصه حقوقی و اجرایی کشور شده است از چند بعد ممکن است مورد تجزیه و تحلیل قرار بگیرد اما در این پژوهش نگارنده در صدد آن خواهد بود که صرف نظر از مسائل سیاسی و جناحی و همچنین مسائل اقتصادی به بررسی مسائل حقوقی طرح مزبور بپردازد این حقیر اصولاً در تلاش هستم که به تحقیق و پژوهش حقوقی پیرامون مسائلی نو و جدید بپردازم و آموخته‌های حقوقی خود را برای حل مسائل حقوقی جدید و نوپا به کار بندم چه آنکه هر چند تحقیق در مورد مسائل بنیادی و کلاسیک حقوقی امری لازم و پسندیده است اما در سالهای اخیر در کشور ما تحقیقات زیادی راجع به مسائل بنیادی و کلاسیک حقوقی شده است بنابراین بهتر است که یک پژوهشگر بتواند مسائل مبتلا به و به روز کشور را مورد کنکاش قرار دهد در زمانی که مشغول جمع‌آوری قوانین و آئین‌نامه‌های راجع به مسکن مهر بوده‌ایم مسائل جدیدی از قبیل «سهام عدالت، برات کارت تضمینی» نیز پا به عرصه وجود گذارده‌اندکه حسب تحقیقات متوجه شده‌ام که مسکن مهر بیشتر مبتلا به آحاد جامعه می‌باشد لهذا برآن شده‌ام که عنوان "رژیم حقوقی حاکم برمسکن مهر" را به عنوان پژوهش حقوقی حود انتخاب نموده ام.
در بررسی حقوقی مسکن مهر سؤالات مختلفی ذهن هر انسان آگاه خصوصاً اهالی حقوق را به تکاپو وا می‌دارد. کلی‌ترین مسأله‌ای که می‌توان طرح نمود این است که "ماهیت حقوقی مسکن مهر (اجاره 99 ساله)" چیست؟ این سؤال کلی با مشخص نمودن شباهت یا تفاوتهای عقد اجاره، انتفاع، وقف، مادة 10 قانون مدنی و سایر نهادهای مشابه با مسکن مهر ممکن است پاسخ داده شود و سعی بر آن می‌شود که با این نوع کنکاش ماهیت حقوقی مسکن مهر را که در عالم ثبوت ماهیتی دارد آن را در مرحلة اثبات مشخص و به مرحلة حقوقی کشور معرفی نمائیم در بررسی حقوقی مسکن مهر سؤالات متعددی نیز ممکن است مطرح شود که این مسائل در عمل و آینده کاربرد زیادی خواهند داشت یکی از سؤالات مهمی که از طرف عوام نیز مطرح می‌شود این است که:
الف) اگر مدت 99 سال به پایان رسید حقوق و تکالیف مالک عین و دولت چیست؟ و موارد دیگری که ممکن است به شرح ذیل مطرح گردد. ب) اگر یکی از اعضای تعاونی مسکن مهر یا فردی که پس از تکمیل اعیانی صاحب رسمی و قانونی اعیانی (واحد آپارتمان) گردید شرایط عضویت یا تعلق مسکن (مانند نداشتن مسکن و ...) را از دست داد با چه سرنوشت حقوقی مواجه می‌شود؟ ج) اگر پس از اینکه سند عین (واحد آپارتمان) به نام او صادر شد ثابت شود که از ابتدا شرایط لازم برای تملک را نداشته است چه ضمانت اجرایی وجود دارد؟ د) و آیا اینکه مسکن مهر قابلیت انتقال به اشخاص دیگر در حین ساخت و بعد از ساخت را داراست یا خیر؟ و مسائل متعدد دیگر که ما را بر آن داشت که قلم و تفکر حقوقی را در راستای پاسخ به این سؤالات بر صفحة سفید کاغذ برانیم.
به رسم اهالی تحقیق و پژوهش برای پاسخ به سؤالات فوق که جزئی از تحقیق ما را تشکیل می‌دهد فرضیه‌های ذیل را می‌توان ارائه نمود.
الف) در رابطه با ماهیت حقوقی مسکن مهر:
فرضیه اول: مسکن مهر یک نهاد حقوقی جدیدی است که متمایز از عقود دیگر می‌باشد و قواعد خاص خود را داراست و از مصادیق عقود معین جدید قرار می‌گیرد چه آنکه مسکن مهر دارای شرایط و ویژگیهایی است که ابتدائاً در بند "د" قانون برنامه و بودجه 1386 بیان شده و بعد قوانین و آئین‌نامه‌های متعددی راجع به آن تصویب شده است و در قانون مذکور عنوان خاصی (حق بهره برداری از زمین) نیز دارد و نظر به اینکه در تعریف عقد معین می‌توان گفت که «عقودی هستند که در قانون نام خاص دارد و قانونگذار شرایط انعقاد و آثار آن را معین کرده است» [3] می‌توان گفت که مسکن مهر عقد معین جدید و نوپا است که نیاز به بررسی بیشتر شرایط انعقاد و آثار آن یکی از انگیزه‌های نگارنده بوده است.
فرضیه دوم: مسکن مهر و ماهیت حقوقی آن را می‌توان در قلمرو مادة 10 قانون مدنی تجزیه و تحلیل کرد و از مصادیق عقود غیر معین است
فرضیه سوم: می‌توان ارائه داد این است که مسکن مهر ترکیبی از چند عقد معین از قبیل اجاره و شرکت می‌باشد.
ب) در مورد مسائل فرعی مطرح شده نیز می‌توان به ترتیب ذیل برای پاسخ به آنها فرضیه‌هایی را مطرح نمود:
2-1) پس از اتمام مدت 99 سال فرضیه‌های ذیل قابل طرح است.
فرضیه اول: نظر به اینکه دولت مالک زمین است و شخص حقیقی مالک عین ایجاد شده در زمین می‌باشد که به اذن دولت ساخته شده است در صورتی که عین قابل استفاده باقیمانده باشد به نظر می‌رسد که با توجه به اصل 40 [4] قانون اساسی و وحدت ملاک از مادة 120 ق. م(5) دولت نتواند مانع استفادة مالک عین به علت انقضای مدت 99 سال شود.
فرضیه دوم: فرضیه دیگری که می‌توان ارائه نمود این است که دولت به نوعی حق انتفاع یا اجارة 99 ساله از زمین را به مالک عین (متقاضی مسکن مهر) اعطا نمود و پس از انقضای مدت 99 سال دولت در هر شرایطی حق دارد که قلع عین را بخواهد و این درست مقابل فرضیه اول قرار دارد.
2-2) در مورد این سؤال که اگر دارنده اعیانی مسکن مهر شرایط قانونی جهت دریافت مسکن را از دست دهد فرضیه‌های ذیل قابل طرح است.
فرضیه اول: شرایط ذکر شده جهت تقاضای مسکن مهر فقط تا زمان قبل از ساخت مهم است و نظر به اینکه استمرار شرایط اگر لازم بود در قانون باید ذکر می‌شد می‌توان گفت که از دست دادن شرایط در حین ساخت یا بعد از اخذ سند با حقوق مکتسبه افراد در تعارض است.
فرضیه دوم: فلسفه وجودی مسکن مهر تأمین مسکن افرادی است که شرایط مندرج در قانون را دارا هستند لذا اگر شرایط مندرج در قانون را از دست بدهند می‌بایستی سند مالکیت او باطل و تحویل اشخاص واجدالشرایط داده شود.
2-3) در پاسخ این سؤال که آیا مسکن مهر قابلیت نقل و انتقال را دارد یا خیر؟ فرضیه‌های ذیل را می‌توان مطرح نمود:
فرضیه اول: پس از اینکه سند مالکیت اعیانی برای متقاضی صادر شد مشارالیه مانند تمامی مالکان حق تسلط و تصرف کامل را بر مال خود داراست بنابراین می‌تواند اعیانی را به هر کسی بخواهد انتقال دهد.
فرضیه دوم: تصرف و تسلط مالک اعیان با توجه به فلسفة وجودی مسکن مهر محدود شده است لذا نمی‌تواند آن را به هر کسی که بخواهد انتقال دهد.
در مورد پیشینه تحقیق می‌توان ادعا کرد که تاکنون هیچ حقوقدانی راجع به آن مطلبی ننگاشته است و این اولین تحقیق و پژوهش حقوقی راجع به مسکن مهر است که به رشتة تحریر درآمده است بنابراین احتمال اشتباه در آن زیاد است که امید آن می‌رود که اساتید و دانشجویان حقوق و سایر خوانندگان گرامی به دیدة اغماض بنگرند پیشینه تحقیق و همین کمبود منابع باعث شد که نگارنده به سازمانها و مراجع ذی‌صلاح از قبیل وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت تعاون و برخی از تعاونی‌های مسکن مهر جهت اطلاع بیشتر و درک عملی موضوع مراجعه نماید بر اهالی تحقیق میدانی پوشیده نیست که هماهنگ نمودن وقت مصاحبه با برخی از مسئولین حتی اگر در ردة پائین نیز باشند کار سخت و گاهی غیر ممکن است و جالب‌تر زمانی است که تعاونی‌های مسکن مهر از دادن یک نسخه کپی راجع به قراردادهای مختلفی که با اشخاص حقیقی و حقوقی و سازمانها منعقد کردند خودداری می‌نمودند به همین دلایل نگارنده کمتر می‌تواند به منابع استناد جوید و بیشتر در صدد آن است که با همین منابع اندک بتواند یک منبعی را برای اهالی تحقیق خصوصاً دوستداران پژوهش راجع به مسکن مهر گردآوری نماید.
با توجه به اینکه در این پژوهش ما در صدد آن خواهیم بود که یک مبنا و شکل حقوقی که در عالم واقع برای مسکن مهر وجود دارد در عالم خارج عرضه نمائیم و بدین ترتیب پایه‌های حقوقی مسکن مهر را مستحکم نماییم به نظر می‌رسد که تحقیقی بنیادی است و نگارنده با گردآوری اطلاعات راجع به موضوع پژوهش از طریق کتابخانه و اینترنت و حتی از طریق تحقیق میدانی و پرسشنامه روش میدانی و کتابخانه‌ای را جهت انجام تحقیق خود در نظر گرفته است.
[1]. http://www.maskanmag.com/page.asp?50
2. رشید نهال، مجتبی (1387)، تعاونی‌های مسکن مهر (آنچه متقاضیان و اعضا باید بدانند)، ص 19، چاپ اول، تهران: انتشارات پایگان
3) کاتوزیان، ناصر (1385)، قواعد عمومی قراردادها، جلد 1، ص 95، چاپ هفتم، تهران: شرکت سهامی انتشار
4) اصل 40 ق. ا مقرر می‌دارد «هیچ کس نمی‌تواند اعمال حق خویش را وسیلة اضرار به غیر تا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد»
5) مادة 120 ق. م مقرر می‌دارد «اگر صاحب دیوار به همسایه اذن دهد که بر روی دیوار او سرتیری بگذارد یا روی آن بنا کند هر وقت بخواهد می‌تواند از اذن خود رجوع کند مگر به وجه ملزمی این حق را از خود سلب نموده باشد»
موسسه حقوقی دادپرس اریا
انواع اوراق قضایی درامور مدنی و نحوه ابلاغ آن آیین نامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تأسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستا
