دانستنی های اجاره
دانستنی های اجاره
دانستنی های اجاره
آثار اجاره
بخش حقوقی- یکی از تقسیم بندی های مهم عقود، تقسیم عقود به عقد لازم و عقد جایز است. طبق ماده ???قانون مدنی: «عقد لازم آن است که هیچ یک از طرفین معامله حق فسخ آن را نداشته باشد مگر در موارد معینه» از جمله موارد معینه زمانی است که یکی از طرفین یا هر دو یا شخص ثالثی به موجب قانون یا قرارمنعقده حق فسخ و اختیار برهم زدن معامله را داشته باشد. در مقابل مطابق ماده ??? قانون مدنی: «عقد جایز آن است که هریک از طرفین بتوانند هر وقتی که بخواهند قرارداد را فسخ کنند.» همانند عقد وکالت که عقد جایزی است. در عقد جایز هریک از طرفین معامله مبتلی به سفه یا جنون شده یا فوت گردد عقد باطل می شود در حالیکه در عقد لازم همین که عقد به طور صحیح واقع شد، اتفاقات و رخدادهای بعدی همانند فوت، جنون و سفه تأثیری نخواهدداشت.
عقد اجاره در زمره عقود لازم است و تا زمانی که مدت آن پایان نیافته است اصولاً موجر حق تخلیه عین مستأجره را نخواهدداشت و نه مستأجر حق خواهدداشت اجاره را فسخ کند. بنابراین اگر مستأجری منزلی را برای مدت یک سال اجاره کند و شش ماه آن سپری شد و موجر نیازمند به تخلیه و تحویل گرفتن منزل باشد، چنین حقی را نخواهدداشت و همچنین اگر مستأجر در چنین موردی پس از مدت ?ماه خانه را تخلیه کند و موجر راضی به انحلال اجاره نباشد باید اجاره را تا پایان یک سال بپردازد. انحلال اجاره در این مدت تنها در مواردی ممکن است که به موجب قانون یا قرارداد یکی از طرف حق فسخ داشته باشند و اعمال کنند و یا اینکه در انحلال عقد اجاره باهم توافق نمایند که به این امر در اصطلاح حقوقی «اقاله» می گویند. پس از اینکه عقد اجاره به نحو صحیح منعقد گردید آثاری برآن مترتب می شود و هرکدام از دوطرف عقد اجاره در مقابل یکدیگر تعهداتی را پذیرا می شوند که ما در این قسمت به نحو مجزا تکالیف موجر و مستأجر را ذکر خواهیم کرد.
?ـ تکالیف موجر
به موجب عقد اجاره موجر تکالیفی را که عهده دار می شود که به اختصار به شرح آنهامی پردازیم:
?ـ?ـ اصلی ترین تعهد موجر بعد از انعقاد اجاره تسلیم عین مستأجره به مستأجر است واگر موجر از تحویل مورد اجاره به مستأجر امتناع کند مستأجر می تواند از تسلیم اجاره بها امتناع نماید و همچنین می تواند با دادن دادخواست به دادگاه صلاحیتدار الزام موجر را به تحویل دادن مورد اجاره بخواهد و اگراجبار موجر به تسلیم مورد اجاره ممکن نباشد به استناد ماده ??? قانون مدنی مستأجر حق فسخ مورد اجاره را خواهد داشت.
?ـ?ـ به موجب ماده ??? قانون مدنی تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستأجره برای امکان بهره برداری و استفاده لازم است بر عهده موجراست مگر اینکه دوطرف برخلاف آن توافق کنند یا عرف محل مورد اجاره برخلاف آن باشد وهمچنین مخارجی که برای بقاء عین مستأجره لازم است بر عهده موجر می باشد مانند قیرگونی یا ایزوبام بودن پشت بام برای جلوگیری از ورود آب باران به درون محل مورداجاره
?ـ?ـ موجر نمی تواند در مورد اجاره تغییراتی بدهد که با مقصود مستأجر از اجاره کردن مورد اجاره منافات داشته باشد به عنوان مثال موجر نمی تواند سقف خانه ای را که به اجاره داده بردارد و یا اینکه پنجره های خانه را مسدود نماید.
«مستأجر باید: اولاً در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی و تفریط نکند. ثانیاً عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده ودر صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال نماید. ثالثاً مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً بپردازد.»
?ـ تکالیف مستأجر
ماده??? قانون مدنی درخصوص تکالیف مستأجر مقرر می دارد: «مستأجر باید: اولاً در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی و تفریط نکند. ثانیاً عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده ودر صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال نماید. ثالثاً مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً بپردازد.»
بنابراین به موجب ماده فوق مستأجر دارای سه تعهد و تکلیف اصلی است: الف ـ پرداختن اجاره ب ـ خودداری از تعدی و تفریط ج ـ تغییر ندادن مصرف مورد اجاره
انحلال اجاره
رابطه حقوقی میان موجر و مستأجر ممکن است به موجب یکی ازدلایل زیر از بین برود که به ترتیب به شرح آنها خواهیم پرداخت:
?ـ بطلان اجاره
بطلان اجاره به سه صورت امکانپذیر می باشد:
?ـ? فقدان یکی از شرایط اساسی برای صحت معامله
به موجب ماده??? قانون مدنی: «برای صحت معامله شرایط ذیل اساسی است: ?ـ قصد طرفین و رضای آنها ?ـ اهلیت طرفین ?ـ موضوع معین که مورد معامله باشد ?ـ مشروعیت جهت معامله.»
لذا هرگاه یکی از شرایط مقرر در بندهای یک الی ?ماده ???موجود نباشد، اجاره باطل است، و مثل این است که هیچ اجاره ای منعقد نشده است ومستأجر بابت استفاده ای که از مورد اجاره نموده است می بایستی به موجر اجرت المثل پرداخت نماید. به عنوان مثال: هرگاه موجر مجبور به انعقاد عقد شده (بند ?) و یا اینکه یکی از طرفین مجنون یا صغیر یا سفیه بوده (بند?) و یا اینکه مکانی که هنوز معین و مشخص نیست به اجاره به دیگری واگذار شده (بند ?) و هم چنین اگر مورد اجاره جهت امر نامشروعی همانند اجاره دادن منزل برای دایر کردن قمارخانه باشد (بند ?) چنین اجاره ای باطل می باشد.
منابع: امامی ،حسن؛حقوق مدنی،اسلامیه،1366،چ چهارم،ج 2،ص23
کاتوزیان،ناصر؛درسهایی از عقود معین،همان،صص152و153
شهیدی،مهدی؛همان،ص94
کاتوزیان، ناصر؛دوره عقود معین،همان،صص403و404
بروجردی عبده،محمد؛همان،ص 221
شهیدی،مهدی؛همان،ص96
همان،ص97
بروجردی عبده،محمد؛همان،ص221
ایران نیوز
قابل تجدید نظر بودن آرای صادره در اجرای مواد 146 و 147 قانون اجرای احکام مدنی وکالت بدون فسخ وکالت بلاعزل و وکالت بدون استعفاء
