بانک اطلاعات وکلا وکیل وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری وکیل با سابقه موسسات حقوقی کارشناس دادگستری دفاتر اسناد رسمی
طیبه برزگر
آدرس : تهران - فلکه دوم صادقیه- ایتدای خیابان آیت الله کاشانی -بعد از بانک مسکن - پلاک 80-طبقه 3 واحد سوم
تلفن تماس : - 09122249601
وب سایت طیبه برزگر وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز ،با بیش از 10 سال سابقه کار و وکیل بانکها و موسسات مالی و اعتباری و وکیل شرکتهای خصوصی
احسان عابدین
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09123956043
وب سایت احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
علی جاوید
آدرس : تبریز ، 17 شهریور جدید ،جنب بانک ملی ، ساختمان ایران ، واحد A14
تلفن تماس : 04135572731 - 09141193504
وب سایت علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
محمد رضا مهرجو
آدرس : تهران سید خندان ابتدای خیابان دبستان کوچه شهید صفا فردوسی بلاک 24واحد 10
تلفن تماس : 02188463970 - 09123347471
وب سایت محمد رضا مهرجو وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز و دانشجوی دکتری حقوق خصوصی
فاطمه موذن
آدرس : تهران - انتهای حکیم غرب بلوار جوانمردان (تعاون) پلاک 18 ساخنمان نوبهار ط 6 واحد 19
تلفن تماس : 02144172650 - 09123255200
وب سایت فاطمه موذن وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
مرتضی دستوری
آدرس : تهران-فلکه دوم صادقیه،بلوار آیت الله کاشانی-ایستگاه مهران ساختمان آرمیتا - پلاک77-طبقه اول-واحد8
تلفن تماس : 44007642 -44049071 - 09122546782
وب سایت مرتضی دستوری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری و کارشناس ارشد حقوق تجارت بین الملل
سرور ثانی نژاد
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09124357415
وب سایت سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
شاپور خسروی پور
آدرس : تهران - خيابان شريعتي - چهار راه قصر خ قدوسی ک زارتشت ک زمانی پ 12 ط دوم واحد 23 دفتر وکالت
وب سایت شاپور خسروی پور وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
بهزاد قوامی
آدرس : تهران - خیابان میردامادغربی-نرسیده به ولی عصر-ساختمان 349-طبقه 2 شمالی
وب سایت بهزاد قوامی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
موسسه حقوقی رهیار دیاکو تمدن
آدرس : کرج ، میدان توحید ، کوچه تبریزی ، مجتمع امیر ، طبقه سوم ، واحد هفتم ، موسسه حقوقی تمدن
وب سایت موسسه حقوقی رهیار دیاکو تمدن
مطالب پربازدید
جدیدترین مطالب
 

قرارداد اجاره

ارسال شده توسط : پرتال اطلاع رساني وكالت آن لاين در تاریخ : 18-08-1393
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.
قرارداد اجاره

اجاره ( مقالات مرتبط با اجاره - سوالات مرتبط با اجاره )  یکی از روابط حقوقی که امروزه نقش مهم و اساسی به خود گرفته به گونه‌ایی که منشأ بسیاری از اختلافات و دعاوی مطرح گشته در محاکم می‌باشد، قرارداد اجاره است.

اساساً اجاره کردن به معنی این است که فردی (مستأجر) منافع یک موضوع خاصی را که این موضوع می‌تواند انسان باشد و یا حیوان و یا شی، از فرد دیگر (موجر) تملک می‌کند و در ازای این تملک و بهره‌برداری از منافعی که موضوع معین برخوردار است، مبلغی را به موجر می‌پردازد. آن چه را که در این مطلب قصد بررسی و تحلیل آن را داریم اجاره کردن یک ملک اعم از تجاری و یا مسکونی می‌باشد. در این رابطه سؤالاتی ذهن پیش می آید که پاسخگویی آن‌ها می‌‌پردازیم. قرارداد اجاره را چگونه می‌توان منعقد نمود و شرایط لازمه آن چیست؟ قرارداد اجاره می‌تواند به دو گونه منعقد گردد اول آن که از طریق مراجعه به مشاورین املاک و مشاهده ملک مورد نظر و تطبیق دانش موضوع ما خواسته و نظر خود، این قرارداد را منعقد نمود که در این طریق باید لزوماً دو نفر شاهد، انعقاد این قرارداد را گواهی کنند و امضاء نمایند و در دو نسخه لازمه ثبت شود که امروز این عمل در سه نسخه نوشته می‌شود و نسخه سوم در نزد مشاور املاک نگهداری می‌شود. باید توجه نمود که آن ملک مورد نظر باید در زمان انعقاد این قرارداد موجود باشد و با تمام اوصاف لازمه که مدنظر مستأجر می‌باشد تطابق داشته باشد و همچنین مالکیت داشتن موجر نسبت به آن ملک به اثبات رسد، و یا وکالت و قیومیت یا وصایتی از طرف مالک داشته باشد.

آیا ملک  اجاره ی  را میتوان اجاره داد  ؟

باید توجه نمود که مدت اجاره نیز باید صریحاً ذکر شود و در صورت عدم ذکر طبق ماده 501 قانون مدنی با توجه به این که اجاره‌بها ( مقالت مرتبط با اجاره بها - سوالات مرتبط با اجاره بها ) بر مبنای ماهیانه یا روز یا سال پرداخت می‌شده، مدت قرارداد را بر مبنای آن معین می‌کنند و مد نظر قرار می‌دهند. دومین طریق که قراداد را می‌توان منعقد نمود از طریق مراجعه به دفاتر اسناد رسمی است به گونه‌ایی که این قرارداد نیز با تمام شرایطی که گفته شد تنها در دفترخانه منعقد می‌شود و تفاوت بارز این دو این است که سندی که دفترخانه‌ها تنظیم شده است سند رسمی ( مقالات مرتبط با سند رسمی - سوالات مرتبط با سند رسمی )  است و سند تنظیمی در مشاورین املاک سندی عادی است و سندرسمی برخوردار از ارزش و جایگاه بالاتری نسبت به سند عادی برخوردار است و به استناد سند عادی تنها از طریق دادگاه‌ها می‌توان درخواست تخلیه کرد ولی در مورد اسناد رسمی می‌توان علاوه بر دادگاه از طریق مراجعه به دفترخانه‌ایی که این قرارداد در آن جا منعقد شده است، درخواست اجرای این قرارداد مبنی بر تخلیه یا هر تعهدی که طرفین داشته‌اند را نماییم البته باید توجه نمود که می‌توان قراردادهای منعقد شده در مشاورین املاک را نیز در دفاتر اسناد رسمی به ثبت رساند ولی متحمل هزینه‌ی اضافه و مازاد قرار می‌گیریم. (سند رسمی سندی گویند که در اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حد و صلاحیت آنها طبق مقررات تنظیم شود و اسناد غیر از این‌ها اسناد عادی است. زمان آغازین قرارداد اجاره و اجرای تعهدات طرفین نسبت به یکدیگر چه زمانی است؟ ضمانت اجرای این تعهدات چیست؟ قرارداد اجاره به محض انعقاد، آغاز می‌ شود و طرفین باید تعهدات خود را نسبت به یکدیگر اجرا کنند از جمله این که موجر باید ملک مورد اجاره را به مستأجر تحویل دهد و هنگامی این تعهدات اجرا می‌شود که امکان استفاده آن ملک با توجه به هدف مستاجر‌، وجود داشته باشد در غیر این صورت تعهد اجرا نشده باقی می‌ماند و ملزم به جبران خسارت وارده به مستاجر می‌باشد. از سوی دیگر مستاجر نیز ملزم به پرداخت اجاره‌بها ( مقالت مرتبط با اجاره بها - سوالات مرتبط با اجاره بها ) به موجر می‌باشد و همچنین در پایان مدت اجاره آن ملک را تخلیه نماید. برای اجرای این تعهدات می‌توان الزامات متفاوتی در قرارداد اختیار نمود از جمله می‌توان گفت که یک مبلغ معینی را طرفین در قرارداد ذکر می‌کنند که در صورت عدم اجرای تعهد این مبلغ مشخص را به عنوان خسارت ناشی از عدم اجرائی تعهدات از طرف مقابل مطالبه کند. راه حل دیگر این است که به ازای هر روز تاخیر در اجرای تعهد مبلغ مشخص را به طرف مقابل بپردازد اما تفاوت این دو راه‌حل در این است که در روش اول تنها فرد می‌تواند یا درخواست مبلغ خسارت را مطالبه کند و یا اجرای تعهد لازمه را و امکان جمع کردن هر دو نیست ولی در روش دوم امکان جمع کردن هر دو وجود دارد یعنی هم مطالبه خسات نماید و هم طرف مقابل را مجبور به انجام تعهد خود نماید. راه حل سوم این است که موجر مبلغ معینی تحت عنوان ودیعه و یا قرض‌الحسنه از مستأجر مطالبه نماید و یا یک چک که در عرف از آن چک تخلیه یاد می‌کنند مطالبه نماید که در صورت عدم تخلیه و یا حصول خسارات دیگر از محل این چک یا مبلغ دریافتی ،استفاده لازم را نماید . باید توجه نمود که میزان مبلغ چک به میزان ارزش خانه مقرر می‌شد که در صورت عدم تخلیه به اجرا گذاشته می‌شد. چه زمانی می‌توان گفت که ملک مورد اجاره به مستاجر تحویل داده شده است؟ زمانی می‌توان مستاجر را ملزم به پرداخت اجاره ‌بها نمود که تحویل ملک مورد اجاره به گونه‌ایی صحیح و بدون عیب و به گونه‌ایی که طبق ماده 477 قانون مدنی امکان استفاده از آن ملک برای مستاجر وجود داشته باشد.

نکاتی کاربردی پیرامون عقد اجاره در قوانین موضوعه 

این نکته شایان ذکر است که کلیه هزینه‌های تعمیرات اساسی و هزینه‌های کلی از قبیل نصب و راه‌اندازی به منظور بهره‌برداری از دستگاه‌های تهویه، شوفاژ، کولر، آسانسور و شبکه آب و برق و گاز به عهده مالک است و مالک (موجر) باید خرابی موجود در ملک را برطرف کرده و سپس ملک را تحویل دهد. این مهم باید توجه شود که هزینه‌هایی را که مستاجر می‌خواهد صرف کند تا از ملک مورد نظر به نحوی بهتری استفاده کند نه این که نتوان با این شرایط فعلی از آن ملک مورد نظر استفاده کرد، به عهده خود مستاجر است. سرقفلی (  مقالت مرتبط با سرقفلی - سوالات مرتبط با سرقفلی ) چیست و به چه معنا می‌باشد و طریقه مطالبه آن چگونه است؟ سرقفلی به عنوان یکی از موضوعات مهم در مبحث اجاره مطرح می‌شود که بسیار مورد توجه است. سرقفلی به مبلغی ‌گویند که موجر در ابتدای قرارداد اجاره‌ی ملک تجاری از مستاجر مطالبه می‌کند و به نوعی سرقفلی را منتقل می‌نماید. این نکته مورد توجه است که مطالبه و پرداخت سرقفلی مبتنی بر توافق طرفین است و میزان آن نیز مبتنی بر عر ف و اوضاع و احوال و توافق طرفین می‌باشد.

دعاوی راجع به اجاره 

این را باید بدانیم که در بعضی شرایط این امکان وجود دارد که با این که مستاجر هیچ مبلغی تحت عنوان سرقفلی (  مقالت مرتبط با سرقفلی - سوالات مرتبط با سرقفلی ) به موجر نداده است می‌تواند این مبلغ را مطالبه کند و آن عبارتند از این که 1) شرط شده باشد که موجر حق افزایش اجاره بها ( مقالت مرتبط با اجاره بها - سوالات مرتبط با اجاره بها )  و تخلیه ملک را نداشته و موجر متعهد شود که هر ساله ملک را به همان مبلغ واگذار کند، در این حالت اگر مستاجر از این شرایط که به نفع او واقع شده است بگذرد و از این شرط استفاده نکند می‌تواند در ازای آن از موجر، سرقفلی مطالبه کند 2) شرط شود که موجر ملک را هر ساله به مستاجر بر مبنای اجاره بهای متعارف بدهد و اگر مستاجر از این حق استفاده نکند می‌توان از موجر تقاضای سرقفلی کند. باید توجه نمود که در هر دو این حالات تبدیل شدن به سرقفلی تنها مبتنی بر توافق طرفین است. (ماده 7 و 8 قانون موجر و مستاجر سال 1376) در صورتی که اساساً هیچ مبلغی بین طرفین مبادله نشده باشد دیگر امکان مطالبه این چنین مبلغی از سوی مستاجر نیست مگر استثنائات مطرح شده در بالا و این بدین معنی است که امکان عدم وجود هیچ مبلغی تحت عنوان سرقفلی در قرارداد اجاره وجود دارد. اگر در طول استفاده از ملک مورد اجاره هزینه‌هایی برای آن ملک به وجود آید چه کسی باید بپردازد؟ در مورد این هزینه‌ها باید توجه نمود که هزینه تعمیرات اساسی که در جهت استفاده از ملک لازم می‌باشد، با موجر است و باید او این عمل را انجام دهد (م 486 قانون مدنی) ولی تعمیر اتی که عدم اقدام آن باعث سلب استفاده از آن ملک نمی‌شود مثلاً تعمیر کولر یا سیستم گرمایش، با مستاجر است و نه موجر، همچنین باید این نکته را توجه کرد که اگر مستاجر در طول مدت اجاره اقدامات و فعالیت و تغییراتی در ملک انجام دهد، نمی‌تواند هزینه این تغییرات را بگیرد و همچنین اگر اقدامات و تعمیرات لازم را بدون اطلاع به موجر این عمل را بکند نمی‌تواند این مبلغ پرداختی را از موجر مطالبه کند. (م 52 قانون مدنی). هنگامی که در پایان مدت اجاره در ملک خرابی ایجاد شود که خرابی‌ها به وسیله مستاجر در ملک ایجاد شده به نحوی که امکان استفاده از ملک را از بین برده است باید هزینه این تعمیرات را از مستاجر مطالبه کرد و هزینه استهلاک متعارف و حد معمول را نمی‌توان از مستأجر مطالبه کرد. چگونه می‌توان تقاضای تخلیه از ملک مورد اجاره کرد؟ قاعده و اساس قرارداد اجاره این است که در پایان مدت اجاره در صورتی که توافقی بین طرفین تحقق پیدا نکرد مبنی بر ادامه این قرارداد باید مستاجر ملک را تخلیه کند و در صورتی که از این کار خودداری نماید به دو طریق امکان الزام او وجود دارد 1) در صورتی که به گونه سند عادی و در نزد مشاورین املاک تنظیم شده باشد تنها از طریق شورای حل اختلاف می‌توان مطالبه تخلیه کند و این امر مبتنی بر درخواست ساده است و نیاز به رعایت تشریفات این دادرسی مدنی نیست. در هر دو طریق در صورتی که موجر مبلغی تحت عنوان ودیعه یا قرض‌الحسنه گرفته باشد در ازای میزان مبلغی که اجاره‌بها ( مقالت مرتبط با اجاره بها - سوالات مرتبط با اجاره بها )  داده نشده و همچنین خسارتی که از مستاجر مطالبه می‌کند از این ودیعه یا قرض‌الحسنه، مطالبه کند و از صندوق دادگستری یا دایره اجرا (اجراییه ثبت) که این مبلغ به آن جا ودیعه داده شد، درخواست کند این میزان مبلغ را پرداخت عودت ندهد اما باید توجه نمود که باید گواهی از دفتر شعبه د ادگاهی که دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به آن جا تسلیم شده را به شورای حل اختلاف که پرونده در حال بررسی است و یا دایره اجرا تحویل دهد.

پی نوشت :

نویسنده : سعید نارنجی ثانی کارشناس ارشد

منبع : معاونت حقوقی و امور مجلس
بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.

موضوعات مرتبط

مطالب مرتبط

قانون روابط موجر و مستاجر در مورد تلف عین مورد اجاره ، سکوت کرده است
نکات مهم و ضروری در تنظیم قرارداد اجاره
چگونه ودیعه مسکن را از صاحبخانه ای که حاضر برگرداندن آن نیست، پس بگیریم؟
استراتژی جدید مالکان مقابل مستاجران
خانه دار شدن با اجاره به شرط تملک
چگونگی استیفای مطالبات در روابط موجر و مستاجر
چند نکته حقوقی درباره روابط بین موجر و مستاجر
تهیه پیش نویس لایحه موجر و مستاجر
مقررات رسیدگی به دعوی تعدیل اجاره بها
کارگاه آموزشی اجاره اماکن تجاری برگزار شد

دیدگاه های شما

نام :
پست الکترونیکی :
وب سایت :
نظر :
اختصاصی برای مدیر سایت ( درصورت انتخاب این گزینه نظر شما در وب سایت دیده نخواهد شد )
 
لطفا از ارسال سوالات حقوقی در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقی در این بخش پاسخ داده نمیشود .
 
 
کد امنیتی :
 
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

 
شرایط حق حبس زوجه در مهریه 10 نکته کاربردی در مورد چک که باید بدانید امضای تفاهم نامه همکاری بین سازمان فرهنگ و ارتباطات اسلامی و کانون وکلای دادگستری مرکز افتتاح دومین مرکز دیدار با کودکان طلاق در زاهدان والدین نماها لاریجانی :شورای نگهبان بودجه 96 را تائید کرد آخرین ایرادات شورای نگهبان به بودجه 96 چه بود ؟ درباره ظرفیت آزمون وکالت در صورت نیاز ورود می کنیم به پشتوانه نیروی نظامی سالم می توان ماموریت رزمی و عملیاتی موفق داشت رای شماره 1270 هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع:اعلام تعارض در آرا صادر شده از شعب سوم و بیست و سوم دیوان عدالت اداری سهل گیری قانونگذار در رابطه با عقد صلح هر تغییری در آپارتمان که از بیرون دیده شود ، باید با هماهنگی اکثریت مالکین باشد مدیر ساختمان باید ریز هزینه ها را به مالکان اعلام کند کسر اقساط معوقه وام از حقوق ضامن حتی بازنشسته هم امکان پذیر است چه محکومیت هایی برای افراد سوءپیشینه می شود؟ 5 محکوم به قصاص از چوبه دار رهایی یافتند مجازات در انتظار چهارشنبه سوزها برگزاری علنی دادگاه جرائم اقتصادی از دستور کار مجلس خارج شد مقابله قانونی با هرگونه تصرف عدوانی حضانت فرزند دختر بعد از ازدواج مادر با چه کسی است؟