بانک اطلاعات وکلا وکیل وکیل پایه یک دادگستری وکیل دادگستری وکیل با سابقه موسسات حقوقی کارشناس دادگستری دفاتر اسناد رسمی
امیر طریقی
آدرس : تهران خ شریعتی ابتدای میرداماد خ رودبار شرقی شمالی پلاک 41 واحد 4
وب سایت امیر طریقی وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
محمد رضا مهرجو
آدرس : تهران سید خندان ابتدای خیابان دبستان کوچه شهید صفا فردوسی بلاک 24واحد 10
تلفن تماس : 02188463970 - 09123347471
وب سایت محمد رضا مهرجو وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
علی جاوید
آدرس : تبریز ، 17 شهریور جدید ،جنب بانک ملی ، ساختمان ایران ، واحد A14
تلفن تماس : 04135572731 - 09141193504
وب سایت علی جاوید وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری آذربایجان شرقی و عضو هیئت علمی دانشگاه
احسان عابدین
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09123956043
وب سایت احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
حمیده رزمی
آدرس : تهران - شریعتی بالاتر از سیدخندان نرسیده به سه راه ضرابخانه ساختمان پاستور پ 1009ط 3 واحد 45
وب سایت حمیده رزمی وكيل پايه يك دادگستري، مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
سجاد حجازی
آدرس : میدان نبوت -بلوار ملاصدرا - ساختمان معین -طبقه دوم واحد 6
وب سایت سجاد حجازی وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی کانون وکلای دادگستری البرز
سیدجلال میرکاظمی
آدرس : تهران - خیابان انقلاب - پیچ شمیران - روبروی تجدید نظر دیوان عدالت اداری ساختمان تنکابن - ط 6- واحد 28
تلفن تماس : 02177684200 - 09122406368
وب سایت سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
شیرزاد حیدری شهباز
آدرس : تهران میدان ونک ابتدای خیابان گاندی جنوبی نبش کوچه بیستم ساختمان 142 طبقه چهارم واحد 44 فکس 02188207633
وب سایت شیرزاد حیدری شهباز وكيل پايه يك دادگستري و مشاور حقوقي کانون وکلای دادگستری مرکز
سرور ثانی نژاد
آدرس : تهران، خیابان پاسداران، خیابان عابدینی زاده (بین بهارستان 5 و 6)، پلاک 34، طبقه همکف
تلفن تماس : 22779314 - 09124357415
وب سایت سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
مطالب پربازدید
جدیدترین مطالب
 

بیع چیست؟ وکالت کدام است ؟!( نقد رای)

ارسال شده توسط : پرتال اطلاع رساني وكالت آن لاين در تاریخ : 30-10-1393
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.
بیع چیست؟ وکالت کدام است ؟!( نقد رای)

محمود قدوسی
زینت هاشمی

روزانه هزاران رای در محاکم دادگستری کشور صادر می گردد؛ هر یک به این امید که مانع تضییع حقی شوند و عدالت را جایگزین سوء استفاده و نادیده انگاشتن قوانین و مقررات تنظیم کننده روابط اعضای جامعه کنند؛ آن چه که در تحقق و دستیابی به این هدف با ضریب اطمینان بالا به قضات کمک می کند آن است که بدیهی ترین اصول و قواعد حاکم بر قوانین و مقررات را به سان خطوط راهنما سرلوحه عمل خود قرار داده، با عنایت به آن ها و نه تصورات و تفاسیر و برداشت های شخصی اقدام به اصدار رای نمایند. ذیلاً محض انتقاد و پیشگیری از ادامه روند ناصحیح این چنینی به یکی از آرای شعبه ششم دادگاه تجدیدنظر شهرکرد اشاره می کنیم که با بی توجهی محض و به نحو شگفت انگیزی برخلاف مسلم ترین مبانی حقوقی حاکم بر دو عقد وکالت و بیع صادر شده و متاسفانه نشان می دهد شاید هنوز سیستم قضایی ایران تا دستیابی به جایگاهی شایسته و بایسته راه درازی در پیش دارد.

بیع - شرکت سرمایه گذاری بیع یا ربا ؟ - بیع قطعی - وقوع عقد بیع چه آثاری به دنبال خواهد داشت ؟ - بیع کالی به کالی 

خلاصه پرونده بدین شرح است که چهار فرزند یک خانواده پس از فوت مادرشان دادخواستی به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی ( مقالات مرتبط با سند رسمی - سوالات مرتبط با سند رسمی )علیه یکی دیگر از فرزندان طرح و عنوان می دارند که مورث پیش از مرگ کلیه اموال غیرمنقول زراعی خود واقع در چهارمحال بختیاری را طی سه فقره قرارداد عادی (مبایعه نامه ) به ایشان انتقال داده و خوانده به عنوان قائم مقام فروشنده بایستی به میزان سهم الارث خود اقدام به تنظیم سند رسمی این نقل و انتقال نماید.

در روند رسیدگی دادگاه نخستین، مسائل حائز اهمیت و در خور توجهی روشن و آشکار می شود از جمله این که شهودی که ذیل مبایعه نامه ها را امضا کرده بودند، اذعان می دارند که سال ۱۳۸۸ و همزمان همه مبایعه نامه ها را بدون این که اثرانگشت مورث ذیل آن ها باشد، امضا نموده اند. برملایی این حقیقت در حالی اتفاق می افتد که از یک سو مبایعه نامه ها به سال ۱۳۸۴ تنظیم و از سوی دیگر در سال ۱۳۸۸ مورث به حکم دادگاه به علت کهولت و بیماری و فاقد اهلیت در اداره امور خویش اعلام شده بود. در کنار این مدارک که فقدان اعتبار آن ها به اثبات می رسد خواهان ها چند فقره وکالتنامه رسمی بلاعزل همگی به تاریخ ۱۹/۱۱/۱۳۷۸ نیز به دادگاه نخستین ارائه می کنند که در آن مورث (موکل) موضوع وکالت را فروش و انتقال قطعی املاک زراعی به دیگری حتی به شخص خود وکیل و دریافت بها و اقرار به دریافت بها و ایصال وجوه به موکل در قبال اخذ رسید معتبر قرار داده بود.

دادگاه نخستین نظر به ادله ابزاری طرفین، مبایعه نامه ها را که در زمان محجوریت مورث تنظیم شده بودند، فاقد اثر قانونی تشخیص و دعوی خواهان ها را در این خصوص قابل پذیرش ندانسته؛ و لیکن متاسفانه در خصوص وکالتنامه ها هیچ گونه اظهار نظری نمی نماید. این رای مورد تجدید نظرخواهی یکی از خواهان ها که خود قیم مورث در زمان حجر وی بوده قرار می گیرد و در شعبه ششم دادگاه تجدید نظر شهرکرد به شرح ذیل در خصوص وکالتنامه ها چنین استدلال و استنتاج می گردد که:

« در خصوص تجدید نظرخواهی نسبت به دادنامه ... شعبه... دادگاه عمومی... که به موجب آن حکم به رد دعوی انتقال رسمی با خواسته انتقال رسمی کل مالکیت... از مزارع چهارمحال بختیاری... صادر شده است، اگر چه استدلال دادگاه محترم بدوی در مورد بی اعتبار دانستن سه فقره مبایعه نامه عادی مورخ ۷/۷/۱۳۸۴ که مشارالیها مستند به آن ها مدعی خرید مورد اعدای خود بوده با توجه به اظهارات شهود و این که اسناد مزبور در سال ۱۳۸۸ و بعد از ثبوت حجر خانم... انشا و تنظیم گردیده اند و نامبرده به عنوان فروشنده فاقد قصد و اراده انشایی بوده است صحیح و خالی از ایراد می باشد لیکن با توجه به این که خواهان مستند دیگری شامل وکالتنامه رسمی شماره ... مورخ ۱۹/۱۱/۱۳۸۷ دفتر اسناد رسمی شماره... اصفهان را نیز به عنوان دلیل ادعا قرار داده که مورد توجه آن دادگاه قرار نگرفته که اگر چه در ضمن عقد وکالت انشا یافته اما مفاد حکایت از انتقال... از سوی خانم... به خواهان با قید، حق انتقال به شخص وکیل می کند، تجدید نظر خواهی وارد می نماید، زیرا اگر قصد خانم... از تنظیم سند موصوف صرفاً اعطای وکالت و وکیل قرار دادن خانم... بوده معنا نداشت به دیگر فرزندان خود آن هم با تعیین حصه ای از مالکیت خود در همان پلاک ها اعطای وکالت کند؛ بلکه مبین قصد و اراده انشایی او به انتقال مقداری از مالکیت خویش در قطعات مزبور برای خواهان ها می باشد که در چنین سندی با عنوان وکالتنامه انعکاس یافته لذا صرف عنوان، ماهیت و قصد واقعی طرفین را تغییر نمی دهد و وقایع بعدی بدان خلل نمی رساند، بنابراین خوانده به عنوان یکی از ورثه آن مرحوم، قائم مقام به اجرای تعهدات قراردادی و انتقال مورد فروش منعکس شده در آن سند خواهد بود...»

موضوع عقد بیع - مقایسه بیع و صلح - بیع چیست ؟ وکالت کدام است ؟ ( نقد رای ) 

آن چه منجر به صدور این رای گردیده، برداشت نادرست و مغلوطی از تشتت آرای حاکم بر نقل و انتقال های مرسوم وکالتی موصوف به «وکالت بلاعزل» است که می طلبد چاره ای برای آن اندیشیده شود. این رسم معیوب ریشه در عدم امکان نقل و انتقال رسمی برخی اراضی و املاک دارد. به طور معمول وکالت بلاعزل وقتی منعقد می گردد که انتقال مالی یا حقی صورت گرفته باشد و منتقل الیه به منظور پیشگیری از نتقض عهد احتمالی انتقال دهنده و ایجاد ضمانت اجرای مناسب با قرار دادن وکالت یا عدم عزل، ضمن عقد لازم آن را الزام آور می کند. اختلاف نظر و تشتت آرای محاکم در خصوص این قبیل وکالتنامه ها نیز اصولاً به همین دلیل است، چون در صدور حکم مبنی بر قابل فسخ بودن یا غیر قابل فسخ بودن وکالتنامه، بررسی می کنند که آیا وکیل در آن ذی نفع است یا موکل و سپس بنا به مصلحت اتخاذ تصمیم می شود.

علی القاعده در عقد وکالت بلاعزل، این موکل است که ذی نفع می باشد؛ به طور مثال موکل اختیار فروش ملک خودش را به وکیل می دهد و نه ثمن معامله را تعیین می کند و نه زمان فروش و شروط قرارداد را (وکالت مطلق و کلی) در این جا وکیل بایستی منافع موکل را رعایت کند در غیر این صورت با اثبات تخلف وکیل مثلاً چک برگشت خورده ثمن معامله یا عدم پرداخت قسمت اعظم آن، موکل می تواند فسخ وکالت را درخواست کند. امکان به چالش کشیدن چنین سندی در رویه قضایی وجود دارد که راهکارهای آن در این مقال و مجال نمی گنجد.

در مقابل مواردی هم هست که وکالت بلاعزل در واقع به نفع وکیل انجام می پذیرد و وی با انجام کامل تعهداتش صاحب و مالک قرارداد وکالت گردیده است. این وکالت ها چه از باب تضمین و چه در مقام فروش باشد، خریدار یا شخصی که تضمین به نفع او شده این موضوع را درک می کند که موکل نبایستی به هیچ وجه حق عزل داشته باشد؛ چون به طور مثال در فروش وکالتی که ثمن آن اخذ شده، عزل وکیل به او زیان غیر قابل جبران وارد می کند. در این موارد حتی فسخ وکالتنامه به سبب فوت موکل می تواند، صدمه جبران ناپذیری به حقوق وکیل وارد آورد، که از مشکلات این قبیل وکالتنامه های بلاعزل می باشد.

از آن جایی که وکالت عقدی است، جایز و اذنی که حیات آن به اراده مستمر به عنوان عامل سازنده عقد، بستگی دارد؛ بنابراین با شرط بلاعزل بودن وکیل، موکل فقط می تواند از انشای اراده خویش خودداری و حق اعمال آن را از خود سلب نماید؛ اما برای عیب اراده (حجر) و هم چنین از بین رفتن شخص ایجاد کننده اراده (موت حقیقی یا فرضی، انحلال شخص حقوقی) نمی تواند ماهیت عقد جایز را عوض و برخلاف ذات و طبیعت آن شرطی بگذارد، به همین دلیل اگرچه از نظر اصول، توافق بر ابقاء وکالت پس از موت مانعی ندارد (مفادماده ۷۷۷) ولی وکالت به معنای اصطلاحی نمی باشد. بنابراین چنان چه اصیل یا وکیل فوت کند، در خصوص این که تکلیف وکالت چیست، اختلاف نظر وجود دارد؛ چون قبلاً ضمیمه سند وکالت می نوشتند «وکیل وکیل در حیات است و وصی در ممات اگرموکل فوت کرد ملک موضوع وکالت را فروخته و ثمن حاصل از فروش را از بابت طلبی که از موکل دارد برداشت نماید» این فرمول باعث بسته شدن دست ورثه می شد و هم چنین ذکر می شد که وکیل ثمن حاصل از فروش موضوع وکالت را از بابت طلبی که از موکل دارد دریافت می کند و چون طلب و دین مقدم بر ارث است، مشمول ثلث نیز نمی شد، ولی این فرمول تقریباً از بین رفته و در مورد اسناد وکالت بلاعزل به کار نمی رود به همین دلیل اگر قضات معتقدند فوت باعث انفساخ قهری وکالت می شود خواه عادی باشد خواه بلاعزل و اقلیت معتقدند که موضوع این وکالت، منعلق حق وکیل قرار گرفته و فوت موکل نبایستی این حق را از دست وکیل خارج نماید؛ مثلاً در خصوص فروش وکالتی اموال غیر منقول به استناد رای وحدت رویه و ماده ۴۶ قانون ثبت که انتقال مالکیت منوط به تنظیم سند رسمی انتقال است، پس این سند را بایستی سند وکالت بدانیم نه بیع نه وکالت عادی بلکه وکالتی که میان وکالت عادی و سند انتقال رسمی بیع قرار می گیرد.

بیع نامه

توجه به مراتب پیش گفته ، خود گویای این مهم است که برداشت اقلیت نسبت به وکالتنامه های بلاعزل با ویژگی خاص این تصور را در ذهن قضات تجدید نظر ایجاد کرده که وکالتنامه های ابزاری خواهان در حقیقت مبایعه نامه هایی بوده با عنوان وکالت چون بنا به استدلال خارج از قواعد و اصول قانونی ایشان که رای را بدان استوار و متکی کردند، مورث اگر غیر از این می خواست به بقیه فرزندانش نیز وکالت در فروش اموالش را نمی داد، بنابراین قصد ایشان بیع بوده است!!! فلذا با فوت موکل نیز این سند اعتبارش را از دست نمی دهد. از این اماره احرازی کاشف از قصد مورث (موکل) که بگذریم مشخص نیست، چرا دیگر شرایط و اوضاع و احوالی که خود قضات تجدیدنظر نیز آن را تایید فرمودند و حاکی از حیله و نیرنگ در تهیه و تنظیم مبایعه نامه های صوری و سوء استفاده از محجور بوده زمانی تاریخ تنظیم وکالتنامه ها با تاریخ اعلام حجر موکل و محرومیت از ارث یکی از فرزندان خانواده بر ذهن قضات، همان وکالت یا لااقل عقد از نوع دیگر هبه را متبادر ننموده است که قطعاً با استدلال ایشان به شرحی که خواهیم گفت تناسب و هماهنگی بیش تری نیز دارد.

مستند این خطای بارز را در معنا و مفهوم اولیه بیع جستجو می کنیم که وجود ثمن از ارکان و ذات جوهر آن است. و تملیک عین اگر در برابر ثمن نباشد نمی توان قراردادی را بیع نامید. وکالتنامه ای را که در آن اختیار فروش و انتقال و دریافت ثمن به وکیل داده شده و ایصال وجه به موکل در قبال اخذ رسید معتبر منتهی به انجام امر وکالت یعنی عقد بیع می گردیده است. به این دلیل غیر موجه که چون وکیل خود می توانسته خریدار باشد پس ماهیت وکالتنامه بیع است؛ ساختار جدیدی برای این عقد معین تعریف و تبیین می کند که وجود یا عدم وجود ثمن در آن نقشی ندارد. خوب بود قضات محترم هنگام صدور رای، رسید معتبر وکیل (خواهان) دایر بر تأدیه ثمن را مدنظر قرار می دادند؛ در این صورت می شد نظر ایشان را هماهنگ با نظر اقلیت قضات و حقوق دانان نسبت به تلقی این قبیل وکالتنامه های بلاعزل بر شباهت با عقد بیع دانست که انفساخ آن را به سبب موت موکل موجب ضرر جبران ناپذیر برای وکیل می پندارند و الحق رای ناصوابی هم نیست و به آن چه مقصود طرفین بر مبنای عرفی و متداول این گونه نقل و انتقالات است نزدیک تر بود.

حتی به نظر می رسد با فقدان مدرکی دال بر پرداخت ثمن، ماهیت عقد به هبه شبیه تر بوده تا بیع، بدیهی است این جا با این اشکال مواجه می شویم که در این صورت غبطه موکل و لزوم رعایت مصلحت وی که بنیاد عقد وکالت بر آن مستقر است، مخدوش می گردد؛ بی درنگ به این شبه پاسخ می دهیم که این جا به بیان رای، وکالتنامه، مثبت عقد وکالت نیست، ماهیت دیگری دارد، هبه نیست چون به مصلحت موکل نمی باشد، بیع است چون به سود خریدار (وکیل) خواهد بود. مشاهده می نمایید که چه دور باطلی در می گیرد. برداشت ناقص از یک اختلاف رویه ای در برخورد با وکالتنامه های بلاعزل منجر به صدور رایی شده که نه تنها نکوشیده برای خود دستاویزی قانونی، قابل قبول و موجه پیدا کند، بلکه بر تعابیر، تفاسیر و توجیه هایی که در رویه قضایی برای دفاع از حقوق اشخاص و جلوگیری از تضییع آن در قراردادهای فروش وکالتی با شرایط ویژه ملحوظ نظر قرار می گیرد نیز مهر باطل زده، خود مبدع طرحی نو شده اند که سقف شگفتی را به جای آسمان حقوق می شکافد.

 فرآیند بیع رسمی املاک و خصایص سند تک برگی 

منبع: نشریه مدرسه حقوق

منبع : کانون وکلای اصفهان
بخش بسیاری از خدمات سایت وکالت آنلاین رایگان میباشد ولی شما میتوانید با اهداء کمک های مالی خود ما را در خدمت رسانی بهتر یاری نمایید.

موضوعات مرتبط

مطالب مرتبط

دیدگاه های شما

نام :
پست الکترونیکی :
وب سایت :
نظر :
اختصاصی برای مدیر سایت ( درصورت انتخاب این گزینه نظر شما در وب سایت دیده نخواهد شد )
 
لطفا از ارسال سوالات حقوقی در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقی در این بخش پاسخ داده نمیشود .
 
 
کد امنیتی :
 
نسخه چاپی ارسال به دوستان

مشاوره تلفنی با وکیل 09128304909

 
قانون شوراهای حل اختلاف پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است قانون اصلاح قانون آیین دادرسی کیفری رویایی به نام توسعه متوازن رشته‌های تحصیلی تفاهم‌نامه همکاری ایران و ایتالیا برای جلوگیری از برند‌سازی جعلی برخورد قضایی با دلالان و کارچاق ‌کن‌ها «کاداستر» حق را به حق‌دار می‌رساند مشکلات سربازان با دوره‌های آموزشی و مشاوره‌ای‌ حل می‌شود شخص حقوقی در چه مواردی دارای مسئولیت کیفری است ؟ محرومیت واحدهای بدهکار در آپارتمان از دریافت خدمات عمومی حذف زندان از مجازات زنان رویکرد احکام قضایی باید کاهش استفاده از مجازات حبس باشد مخالفت همسر با داشتن فرزند منجر به خودکشی و دادخواست طلاق شد پشت پرده افزایش کودکان متکدی در معابر پایتخت اعدام نمی تواند مجازات بازدارنده ای در حوزه مواد مخدر باشد انتقاد رییس کمیسیون آموزش مجلس از رای دیوان عدالت اداری کشور 12.5 میلیون جوان در کشور مجرد هستند حرکت آرام ازدواج در پیچ و خم مسایل جامعه دوستی با پاشنی خیانت ، در کوچه پس کوچه های شبکه اجتماعی چه می گذرد ؟ نوزاد یک روزه پشت درب های بسته نهادهای متولی