در خصوص استحقاق مطالبه اجور در مدت خیار از طرف انتقال گیرنده در معامله با حق استرداد
حکم شماره: 1554 ـ 22/9/1344
رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور
در موضوع اختلاف رویه حاصل میان شعبه اول و شعبه دهم دیوانعالی کشور راحجع به استحقاق یا عدم استحقاق مطالبه اجور در مدت خیار از طرف انتقال گیرنده در معامله با حق استرداد نظر به ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مصوب مرداد 1310 که به موجب آن اصل وجه ثمن و اجور مال مورد معامله در مدت خیار متعلق حق انتقال گیرنده شناخته شده و نظر به ماده 722 قانون آئین دادرسی مدنی که به موجب آن در صورتی که مال مورد معامله در تصرف انتقال گیرنده باشد انتقال دهنده در مدت تصرف حق مطالبه اجره المثل از انتقال گیرنده ندارد رای شعبه دهم نتیجتا مورد تائید است . این رای طبق ماده واحده وحدت رویه قضائی مصوب تیر ماه سال 1328 در موارد مشابه لازم الاتباع است .
سابقه:
در مورد استفاده انتقال گیرنده معاملات با حق استرداد از منافع ملک مورد معامله رویه های مختلفی در شعب دیوان عالی کشور اتخاذ شده که جناب آقای دادسان کل طرح آن را در هیئت عمومی دیوان عالی کشور به شرح ذیل درخواست نموده اند :
بین شعب 1و10 دیوانعالی کشور راجع به استفاده انتقال گیرنده معاملات با حق استرداد از منافع ملک مورد معامله رویه مختلف اتخاذ گردیده است که طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضایی مصوب تیر ماه 1328 تقاضای طرح موضوع را در هیئت عمومی دیوانعالی کشور دارد تا موضوع مختلف فیه را بررسی نموده نسبت به آن اتخاذ نظر فرمایند.
1 ـ کسی ملکی را از دیگری با سند رسمی خریداری کرده و در همان روز معامله مبیع را به مدت پانزده سال به فروشنده اجاره داده است و شرط شده است در صورتی که مستاجر یکی از اقساط اجاره بها را در مدت مقرر نپردازد موجر ( انتقال گیرنده ) حق فسخ اجاره و خلع ید مستاجر ( انتقال دهنده را از ملک مورد معامله خواهد داشت که چون مستاجر در بین مدت مال الاجاره را نپرداخته موجر اجاره را فسخ و خود را مستحق اجره المثل از تاریخ فسخ اجاره تا تاریکی که ملک به تصرف او داده شود دانسته و به دادگاه تقدیم دادخواست نموده است بعد از صدور حکم از دادگاه شهرستان دادگاه استان معامله را با حق استرداد تشخیص و استحقاق خواهان را در مطالبه منافع که مستند آن اسناد رسمی است محرز دانسته و خوانده را محکوم به پرداخت وجوهی بابت اجور نموده و بر اثر فرجامخواهی شعبه اول دیوان عالی کشور به موجب پرونده 25/3501 چنین رای داده است :
حکم فرجامخواسته مخدوش است زیرا دادگاهاستان با اینکه موضوع معامله با حق استرداد تلقی کرده به استناد ماده 722 قانون آئین دادرسی مدنی دلالتی بر این معنی ونداشته و به طور کلی طبق مقررات راجعه به معاملات با حق استرداد برای طلبکار حق زیان دیر کرد مقرر شده و اصولا صدور حکم به اجور متفرع بر عنوان مالکیت است و در معاملات استردادی داین مالک نیست تا بتواند در مقام مطالبه از اجره المثل برآید از این جهت بر حکم فرجامخواسته اشکال وارد است و نقض می شود .
2 ـ به حکایت پرونده 3542/16 شعبه دهم دیوانعالی کشور بعد از فسخ اجاره فوق الذکر مالک اصلی ملک یعنی اولیه ، مورد معامله با حق استرداد را به دو نفر ثالث اجاره می دهد و منتقل الیه معامله با حق استرداد علیه مستاجرین جدید دادخواست تقدیم می نماید و چون خود را مالک منافع ملک عنوان می دارد ، مبلغی بابت منافع ملک مطالبه می کند .
بعد از صدور حکم دادگاه شهرستان علیه خواهان دادگاه استان به استناد ماده 3 قانون ثبت مصوب 1312 و مواد 459 و 500 قانون مدنی و ماده 34 اصلاحی قانون ثبت اظهار نظر می ناید که خواهان بدوی حق مراجعه به خواندگان را داشته و با فسخ حکم پژوهشخواسته هر یک از مستاجرین جدید را محکوم به پرداخت مبلغی بابت اجور که مجموعا معادل خواسته است به ضمیمه خسارات در حق منتقل الیه معامله با حق استرداد می نماید و بر اثر فرجام خواهی شعبه دهم دیوانعالی کشور چنین رای می دهد :
چون به حکایت مندرجات پرونده مورد معامله به تصرف مشتری داده شده و مشارالیه آن را به بایع اجاره داده قانونا منافع ملک متعلق به مشتری است که در حکم متفرعات ثمن است و بنابراین از حیث شمول ماده 34 قانون اصلاحی ثبت مصوب 1312 به مورد بحث اشکالی نیست و اهتراض فرجامخواهان وارد نیست و چون به طور کلی از حیث رعایت موازین قانونی و قواعد دادرسی هم اشکالی به نظر نمی رسد حکم فرجامخواسته به موجب ماده 558 قانون آئین دادرسی مدنی ابرام می شود .
به قسمتی که ملاحظه می فرمایند ، شعبه اول دیوانعالی کشور منتقل الیه معامله شرطی را علاوه بر اصل مستحق زیان دیرکرد قانونی دانسته و شعبه دهم استحقاق او را برای اخذ اجور منافع ملک تصدیق نموده است که رفع اختلاف منوط به رای هیئت عمومی دیوانعالی کشور است .
دادستان کل . دکتر عبدالحسین علی آبادی
پس از طرح و قرائت گزارش مربوط به آراء مختلف و متضادی که از شعب اول و دهم دیوانعالی کشور در مورد استحقاق و عدم استحقاق مطالبه اجور در مدت خیار از طرف انتقال گیرنده در معامله با حق استرداد صادر شده موضوع مورد بررسی قرار گرفته و با کسب نظریه جناب آقای دادستان کل به شرح زیر :
در موضوع اختلاف میان شعبه اول و شعبه دهم دیوانعالی کشور مبنی بر اینکه آیا در معامله با حق استرداد انتقال گیرنده یعنی مشتری حق دارد اجور عثب افتاده را مطالبه نماید یا نه به جهات زیر رای شعبه دهم که انتقال گیرنده را در معامله با حق استرداد مستحق اجور عقب افتاده دانسته مورد تائید است .
به طور کلی در معامله با حق استرداد مشتری که نمی تواند مالک عین شود اگر حاضر به چنین معامله می شود برای این است که از پول خود استفاده کند و چنانچه معامله برای او فایده نداشته باشد هرگز حاضر نخواهد شد پول خود را قرض دهد در این صورت انتفاع او از دو راه صورت می گیرد اول استفاده از اجور در مدت خیار که در سند مقرر می گردد .
دوم استحقاق خسارت تاخیر تادیه که مربوط به بعد از مدت خیار است .
مؤیذد نظریه 722 آئین دادرسی مدنی ـ مقنن در این ماده چنین مقرر داشته است : در معاملات با حق استرداد که مورد معامله به تصرف دائن داده شده است مدیون حق مطالبه اجرت المثل را نسبت به مدتی که مورد معامله در تصرف دائن است ندارد .
از این ماده به خوبی مستفاد می گردد که مدیون نسبت به مناقع ملک حقی ندارد و منافع ان متعلق به طلبکار است و چنانچه در این قسمت برای مدیون حقی وجود داشت مقنن نمی بایست او را در زمانی که ملک در تصرف دائن است از مطالبه اجرت المثل محروم سازد .
2 ـ ماده سوم قانون اصلاحی ثبت مصوب 28/10/1312 مبنی بر: ( در صورتی که مال مورد معامله با حق استرداد در تصرف شخص دیگری غیر از انتقال دهنده یا وارث او باشد انتقال گیرنده یا قایم مقام قانونی او برای وصول طلب خود بابت اصل وجه و متفرعات می تواند به هر یک از انتقال دهنده یا وارث او و یا کسی که عین مورد معامله را متصرف است اقامه دعوی نماید و روجوع به هر یک از مانع مواجعه به دیگری نخواهد بود .)
مقنن برای وصوصل اصل وجه دائن و متفرعات ان که متضمن اجور عقب افتاده مربوط به مدت مقرر در سند است به قدری اتقان و استحکام قائل شده که هم انتقال دهنده و هم وارث و هم کسی که عین مورد معامله را متصرف است متضامنا مسئول دانسته است یک قسمت از این مسئولیت تضامنی برای تثبیت حق داین نسبت به منافع ملک است بنابراین با توجه به دو ماده فوق الذکر نظریه شعبه اول مبنی بر اینکه اجور متفرغ بر عنوان مالکیت است قابل تائید نمی باشد زیرا با اینکه مقنن معامله بیع شرط را که طبق ماده 459 قانون مدنی به مجرد عقد مبیع ملک مشتری می شود تبدیل به معامله با حق استرداد که نافی مالکیت انتقال گیرنده است نموده معذلک منافع مال مورد معامله را متعلق حق او دانسته است .
3 ـ ماده 43 قانون ثبت مبنی بر : ( هرگاه بدهکاری در ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ اجرائیه اصل وجه مورد معامله را با اجور عقب افتاده و زیان دیر کرد نسبت به اصل از تاریخ انقضاء مدت حق استرداد نپردازد آگهی مزایده مال مورد معامله از همان مبلغی که در سند تعیین شده به علاوه اجور عقب افتاده و زیان دیر کرد نسبت به اصل وجه از تاریخ انقضای مدت تا روز مزایده و حقوق دیوانی و هزینه مزایده و مالیات حراج منتشر می شود .)
بدیهی است که جمله اجور عقب افتاده مندرج در این ماده مربوط با جور در مدت خیار است که در سند مقرر گردیده .
4 ـ ماده 109 آئین اجراء اسناد رسمی حاکی از : ( بستانکار باید در خواست خود مبالغ زیر را تعیین نماید : 1 ـ میزان اصل طلب 2 ـ میزان اجور عقب افتاده ، اگر قبوض اقساطی دارد باید پیوست نماید 3 ـ میزان خسارت تاخیر تادیه تا روز درخواست اجرائیه ).
به طوری که ملاحظه می شود در این ماده مقنن یکی از اقلام طلب دائن را اجور عقب افتاده ذکر کرده است .
بنا به مراتب بالا معتقد بر تائید حکم شماره 261 ـ 6/3/43 شعبه دهم می باشم .
دادستان کل ـ دکتر علی آبادی
مشاوره نموده به اکثریت به شرح زیر رای می دهد :
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 1554
تاریخ تصویب : 1344/09/22
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
دادگاه می توانسته است با صدور قرار تحقیق و معاینه محلی و تحقیق از همجواران موضوع را روشن نماید و چگونگی معامله و تصرفان خواهان و تاریخ تصرفات اورا مشخص نماید تعهدات دانشجویان بورسیه اعزامی به خارج از کشور
