وکیل خواهان نوشته که تکلیف مستاجر در صورت حدوث عیب در مورد اجاره در قانون معین شده ومستاجر حق تعدی و تفریط در مورد اجاره را ندارد و الا ضامن است
تاریخ رسیدگی : 30/11/1373
شماره دادنامه : 73/688/18
مرجع رسیدگی : شعبه هیجدهم دیوان عالی کشور
خلاصه جریان پرونده :
الف - ابتدادر تاریخ 29/3/68 آقای (ز) به وکالت تجدیدنظرخواه به طرفیت تجدیدنظر خواندگان به به خواسته تعدیل اجاره بهاازمبلغ 10000 ریال به 200000ریال و مابه التفاوت اجور تا صدور حکم و اعاده بنای مورد ا جاره به حال سابق نموده مقوم به 1800000ریال و خسارات دادرسی دادخواستی به دادگاههای حقوقی 2 کرج تسلیم نموده که به شعبه دهم محاکم عمومی (حقوقی دو) ارجاع وبه کلاسه 10-68-349ح 2 ثبت شده است وکیل خواهان ضمن این دادخوسات توضیح داده موکله طبق سند مالکیت دارای پلاک ثبتی شماره 2443/1236 فرعی از22کلاک کرج است سمت شمال این ملک ازداخل به شکل گاراژ به نام تعمیرگاه تهران است در سمت جنوب آن در جبهه جاده قدیم تهران نه باب دکان وجود دارد که دو باب دکانهای سومو چهارم از شرق به سمت غرب طبق اجاره نامه مورخ 1/1/64 برای شغل میزان چرخ فرمان اتومبیل وتعویض روغن به مدت یک سال و به اجاره بهای ده هزار ریال به خواندگان اجاره داده شده وخواسته موکل دو قسمت است :
1- در مدت متجاوز از چهار سال اخیر قیمت کل کالاها وخدمات انسانی به طور سرسام آور بالا رفته خصوصا" در دوسال اخیرافزایش قیمتها از قوس صعودی به خطرد عمودی تبدیل گشته ومی توان گفت که در اغلب قسمتها از مرز بیست برابر هم گذشته بنابراین با جلب نظر کارشناس صدور حکم به تعدیل اجاره بها راتقاضا می نمایم ضمنا" صدور حکم مابه التفاوت ما تا صدور حکم نیز مورد تقاضا است
2- در دو سال اخیر وزارت راه شروع به تعویض وترمیم راه بین پل قدیم کرج تا پل اتوبان تهران را نموده و در مجاور ملک موکله سطح جاده را حدود 15 متر بالا آورده و خواندگان سقف مغازه ها راخراب کره و با بنا نمودن سقف دیگر در ارتفاع 4/3 متر بالاتر فرم دو مغازه را دگرگون کرده و در زیر آن ایجاد زیزمین و راه رو وانبار نموده وکشل مغازه ها را به کلی درهم کوبیده اندو این موضوع که مورد موافقت موکله نبوده موجب شده که هنگام مراجعه به شهرداری و تقاضای گواهی پایان کار مامور مربوط تغییرات بنا را گزارش نموده و مضن احاله پرونده به دادگاه و اعلام جرم ماده 100قانون شهرداری مبالغ هنگفت از موکله مطالبه جریمه نموده است وعلاوه از اینها جلو معامله موکله که می خواست ملک را بفروشد گرفته شده و زیانهای دیگر هم به وی عاید گردیده است در هر حال عمل خواندگان در تغییر شکل بنا و تخریب سقف و ایجاد سقف دیگر در ارتفاع 5/3 متر بالاتر و دگرگون کردن دکانها و ایجاد زیرزمین وغیره طبق بند8 ماده 14 قانون موجر ومستاجر شهریور56 تعدی وتفریط وممنوع بوده و ضمن حفظ حق موکله برای تخلیه مورد اجاره محکومیت خواندکان را به اعاده وضع سابق با جبران زیانهای دادرسی تقاضا می نمایم (تکلیف مستاجر در صورت حدوث عیب در مورد اجاره در ماده 478 قانون مدنی معین شده ومستاجر طبق ماده 490 قانون مزبور حق تعدی یا تفریط در مور اجاره را ندارد والا طبق ماده 493 ضامن و طبق قسمتهای دیگر قانون موجبر و مستاجر ماخوذ به تخلیه است ) توضیح دیگر آنکه شکل و وضع دومغازه طبق شکل و وضع دو مغازه مجاور شرقی بوده که در تصرف یعقوب قصاب است ومشاهه اینها صحت ادعا را بدون نیاز به دلایل دیگر ثابت خواهد کرد وقت رسیدگی به این پرونده به روز25/1/69 مقرر شده است ب - در تاریخ 15/5/68 آقای (ز) به وکالت تجدیدنظرخواه به طرفیت تجدیدنظرخواندگان دادخواست دیگری به خواسته تخلیه به علت تخریب بنا- پرداخت حداقل خسارت به مبلغ 2500000 ریال وخسارات دادرسی به دادگاههای حقوقی یک کرج تسلیم نمود که به شعبه دوم ارجاع و به کلاسه 2-68-182 ثبت شده و ضمن دادخواست مزبور توضیح داده طبق سند مالکیت که فتوکپی آن پیوست است موکله دارای پلاک ثبتی شماره 2443/11336 فرعی از22 اصلی کلاک کرج است این ملک دارای 1186متر مربع مساحت و داخل آن به شکل گاراژ است و درخارج آن سمت جنوب و جبهه جادهتهران کرج نه باب مغازه وجود دارد که از سمت شرق به طرف غرب در اجاره اشخاص زیر است :(دو باب مغازه قصابی 000 دو باب تعویض روغن خواندگان - دو باب پنجرگیری 000 - یک باب خوار و بارفروشی 000- یک باب لوازم اتومبیل (الف ) و تمام مغازه های داخل و خارج ملک قدیمی ساز و در یک طبقه و به ا رتفاع تقریبی 2 متر از سطح زمین ساخته شده اند در دو سال اخیر وزارت راه تغییراتی در جاده قدیم تهران کرج - داده وکف آن را حدود یک متر بالاتر آورده و درنتیجه نه باب مغازه ها به گودی افتاده اند وخواندگان همچنین.00 سقف مغازه های خود را برداشته ودر ارتفاع دو مترتا 5/2 متر بالاتر سقف دیگری ساخته و زیر مغازه را به شکل زیرزمین و راه رو و انبار درآوردهو با ساختن بالکن در داخل مغازه وضع مورد اجاره را به حالت دیگر درآورده اند که نسبت به 000 جداگانه اقدام خواهد شد چون اخیرا" صدور پروانه و گواهی پایان ساختمان لازم شده مامور شهرداری روز6/3/68 به محل آمده و تغییرات ساختمانی بدون پروانه را مشاهده نموده تخریب بنا و پرداخت لااقل ده میلیون ریال جریمه برای هر مغازه را توصیه کرده و ارسال پرونده به دادگاه کیفری علیه موکل را لازم دانسته ونیز اعاده وضع به حال سابق را خواستار شده که اینک طبق بند8 ماده 14 قانون موجر ومستاجر مصوب شهریور56 به لحاظ تعدی و تفریط خواندگاندر مورد اجاره به تقدیم این دادخواست مبادرت و تقاضای گ رسیدگی و صدور حکم به تخلیه و جبران حداقل زیانهای وارده با منظور نمودن خسارات را می نمایم توضیح آنکه اخیرا" فتوکپی مستندات را از پرونده شهرداری تحصیل نموده و لذا از استناد به پرونده شهردرای صرفنظر می نماید مستندات مزبور بشرح زیرفتوکپی ها پیوست است : 1- گزارش مورخ 27/5/64 شهرداری در مورد پایان کار و در این سند کلیه ساختمانهای موجود در ملک قبل از طرح تلقی و نیاز به پایان کار را منتفی دانسته است 2- گزارش 15/5/68 که در ردیفهای 4و5و6 تخلفات موجر در ساختمان را مشمول ماده 100 قانون دانسته که باید به کمیسیون ارجاع گردد که ردیفهای 4و5 آن شامل مغازه های خواندگان می باشد. 3- قبض شماره 110245-11/5/68 به مبلغ 271200/1 ریال که به نام موکله صادر کرده ن گفته اند که این مبلغ یک دهم جریمه است که باید قبلا" پرداخته شود ولی موکله قادر به پرداخت این مبلغ نیست ونباید نیز در پرداخت آن اقدام نماید وقت ریدگی به این پرونده به روز13/8/68 مقرر شده است. ج - در تاریخ 24/5/68 آقای ... به وکالت آقای (ف ) به طرفیت بانو(ر) به خواسته الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی وتنظیم وامضاء سند رسمی اجاره نسبت به مغازه استیجاری مورد تصرف موکل خود مقوم به مبلغ 300000 ریال دادخواستی به دادگاههای عمومی کرج تسلیم کرد که به شعبه دهم (حقوقی د) ارجاع و به کلاسه 10-68-349 ثبت شده است وکیل خواهان ضمن دادخواست مزبور توضیح داده خوانده طبق قرارداد عادی 1/1/64 یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی شماره 2443 فرعی از22 اصلی حوزه ثبت کرج بنشانی خلج آباد ایستگاه مدرسه را توسط وکیل مشارالیها آقای (ز) طبق وکالتنامه رسمی شماره 88245 مورخ 5/4/62 دفترخانه اسناد رسمی شماره 77 تهران به موکل و برادرش آقای (غ ) جهت تعویض روغن وخدمات اتومبیل به اجاره واگذار که هم اکنون عین مستاجره در ید مکل بوده و در آن مبادرت به تعویض روغن وخدمات اتومبیل می نماید و مال الاجاره را نیز براساس قبوض تا کنون پرداخت نموده و می نماید( توضیح اینکه آقای (غ )یکی ازشرکا حقوق قانونی خود در عین مستاجره را طبق موافقت نامه مورخ 23/4/67 به موکل واگدار نموده است ) از طرف دیگر خوانده در شهریور ماه سال 67 در دفتر اسناد رسمی شماره 21 کرج حاضر وتمایل خود را به تنظیم وامضاء سند رسمی اجاره با موکل اعلام ودفترخانه مزبور نیز استعلامات شماره 6306و6207و6208و6309 جملگی به تاریخ 13/6/67 به ترتیب به عنوان شورای مرکزی اصناف کرج - سازمان تامین اجتماعی شهرداری و دارائی کرج ارسال وسازمانهای فوق الاشعار موافقتنامه های خودراجهت تنظیم سندرسمی اجاره باموکل طی شماره های 14574-12/11/67و46390-18/8/67و50314/20-16/8/67-14/1142-16/11/67 به دفترخانه فوق الذکر اعلام ولی متاسفانه خوانده از حضور در دفترخانه استنکاف نموده است مضافا" اینکه به منظور تسریح درکار مکل شخصا" به سازمانهای دولتی مراجعه و حتی مالیات بر سرقفلی را که ممیز مالیاتی به مبلغ 1681040 ریال برآورد نموده طبق اعلامیه بانکی شماره 638556 مورخ 1/11/67 به حساب شماره 96020 دارائی کرج واریز تا موفق به اخذ موافقتامه اداره درائی کرج گردیده است از طرفی موکل به دلیل نداشتن سند رسمی اجاره ازاخذ پروانه کسب و پیشه وهمچنین استفاده ازمزایای قانونی نظیرعضویت در اتحادیه صنفی محروم گردیده است لذا با عنایت به مراتب معروضه به تقدیم این دادخواست مبادرت مستندا" به مواد7و8قانون موجر ومستاجر مصوب سال 1356 تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی وامضاء سندرسمی اجاره حسب قرارداد فوق الاشعار دارد وقت رسیدگی این پورنده به روز 18/4/69 تعیین شده است آقای (ز) وکیل خواهان پرونده ردیف (الف ) در تاریخ 30/5/68 طی لایحه ای که به شعبه 10 دادگاه حقوقی دوکرج تقدیم کرده بهای خواسته ردیف دوم دعوی موکل خود را که اعاده بنای مورد اجاره به حال سابق می باشد از مبلغ 1800000 ریال به 2500000 افزایش داده است واضافه کرده که دادخواست دیگری برای تخلیه مغازه های فوق و جبران خسارت موردمطالبه شهرداری علیه خواندگان تقدیم کرده که پرونده آن به شماره 68/182 به شعبه 2 دادگاه حقوقی یک کرج ارجاع شده تقاضا دارد هر دو پرونده را به یک شعبه ارجاع فرایند با وصول این لایحه شعبه 10 دادگاه حقوقی دو کرج در جلسه فوق العاده مورخ 4/6/68 قرار عدم صلاحیت خود را به صلاحیت دادگاههای حقوقی یک کرج ابتدا به شعبه سوم ارجاع و به کلاسه 2-68-203 ثبت و وقت رسیدگی آن به روز12/9/68 موکول گردیده است ولی شعبه مزبور در جلسه رسیدگی فوق العاده مورخ 6/7/68 با ملاحظه پرونده کلاسه 68/182 مطروحه در شعبه دوم واحراز ارتباط دو پرونده و لزوم رسیدگی یکجا به هر دو پرونه مقرر داشته پرونده به نظر ریاست دادگستری برسد و بعد از اقدام در این زمینه پرونده مطروحه در شعبه سوم نیز به شعبه دوم دادگاه حقوقی یک ارجاع و به کلاسه 68/249 ثبت شده است وقت رسیدگی پرونده 68/192ک 13/8/68 بوده برای این پرونده نیز در نظر گرفته شده است برای جلسه 13/8/68 آقای (ع ) با تقدیم وکالتنامه از آقای (ف ) خود را به وکالت وی در پرونده 2-68-182 معرفی کرده است جلسات رسیدگی 13/8/68و21/11/68 به جهات منعکس در پرونده تشکیل نشده و برای جلسه مورخ 16/2/69 آقای (ز) پیوست لایحه تقدیمی فتوکپی آخرین گزارش فنی شهرداری که ردیف 4و5 آن در مورد ساختن دو دهنه از مغازه ها وایجاد بالکن داخل مغازه مربوط به خواندگان ومغازه سوم مربوط به آقای ... است که به تقلید خواندگان سقف مغازه اش حدود 2 متر بالاتر آورده و نیز فتوکپی نامه شماره 29072/3/40-30/11/68 شهرداری کرج را ه قضیه را مشمول ماده 100 قانون شهرداریهادانسته است به دادگاه تسلیم کرده است آقای (ع ) وکیل آقای (ف ) نیزبرای جلسه 16/2/69 لایحه ای در 5صفحه ارسال داشته و ضمن آن اعلام داشته اولا" از نایحه موکل خود آقای (ف ) به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی اجاره علیه بانو(ر) دادخواستی تقدیم داشته که در شعبه دهم دادگاه حقوقی دو به کلاسه 10-68-611 وقت رسیدگی آن روز 18/4/69 می باشد که چون این دعوی با دعاوی مطروحه از ناحیه خواهان دارای منشاء واحد است به استناد ماده 133 قانون آئین دادرسی مدنی درخواست مطالبه پرونه مزبور و رسیدگی توام با دو پرونده مطروحه در آن شعبه را دارد ثانیا" در ماهیت دعوی آقای (ع ) سهم خود رادر مورد عین مستاجره طبق توافقتنامه مورخ 23/4/68 به برادرش (ف ) (موکل ) واگذار که موضوع مورد قبول موجر قرار گرفته و به همین دلیل موجر در مراجعات بعدی به دفاتر اسناد رسمی به شرح مدارک تقدیمی موافقت خود را جهت تنظیم سند رسمی اجاره به نام موکل اعلام نموده است (فتوکپی مصدق موافقت نامه مزبور پیوست است ) از طرفی با بالا آمدن سطح جاده آنهم به اندازه یک متر ونیم عملا" ورود کامیونها وکامیونتها و وانتها به منظور تعویض روغن به داخل مغازه غیر مقدور گردید به طور یکه مودر اجاره عملا" مسلوب المنفعه گردید پس از آن موکل به وکیل رسمی موجر آقای (ز)مراجعه و پس از مذاکرات مفصل با نامبرده مشارالیه با توجه به اختیارات مندرج دروکالتنامه رسمی شماره 88245 مورخ 5/4/63 تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی شماره 77 تهران به وکالت از طرف موکله خود موافقت خویش را جهت تعویض سقف مغازه استیجاری موکل به شهرداری کرج اعلام که فتوکپی آن جهت استحضار تقدیم می کرده ولی به دلایلی که خودموجر به آن وافق می باشد از جمله پرداخت نوسازی و اخذ پایان کار از طرف مالک که متسلزم مقداری مخارج بوده از تعویض سقف خودداری نموده وکیل موجر شفاها" به موکل اینجانب اذن و رضایت داده تا نسبت به تعویض سقف مغازه و با هزینه خودش اقدام نماید درصورتی که بر اساس مفاد قراردادمنعقده تعمیرات کلی به عهده موجر بوده است پس از موافقت موجر موکل به منظور امکان استفاد بهتر و مطلوب از مورد اجاره سقف مغازه را به همان اندازه ای که جاده بالا آمده بالاتر برده تا هم سطح خیابان شود و برای اثبات اینادعا تقاضای ارجاع امر به کارشناس از دادگاه محترم می گردد و موکل با پرداخت جریمه کمیسیون ماده 100شهرداری و عوراض مربوط موفق به اخذ پااین کار در تاریخ 14/9/67ازشهرداری کرج گردیده که فتوکپی آن جهت ملاحظه تقدیم می گردد تعویض سقف امری قهری وفورس ماژور وخارج از اختیارات موکل بوده است وعمل موکل اساسا" تعدی وتفریط نمی باشد زیرا به اساس وبنای مستاجره واستحکام آن صدمه ولطمه وارد نگردیده است تا ازموجبات صدور حکم تخلیه مورد اجاره باشد آقای (غ ) در ادامه لایحه خود دلایل موافقت واذن مالک را در هفت بند بر شمرده است در جلسه مورخ 16/2/69 دادگاه پس از استماع اظهارات آقای (غ ) در تائیدمندرجات لایحه فوق التوصیف و ملاحظه لایحه وکیل خواهان هر دو پرونده باتوجه به مدافعات آقای (غ ) اولا" استعلام از شهرداری راجع به پایان کار ملک مورد دعوی و ثانیا" استعلام از اداره راه راجع به تاریخ احداث جاده که موجب تغییر وضع مغازه ها گردیده لازم دانسته و مقرر داشته وقت رسیدگی تجدید و استعلامات مزبور به عمل آید که در این موارد دفتر اقدام کرده و پاسخ استعلامات واصل گردیده است برای جلسه رسیدگی مورخ 5/6/69 آقای (ز)وکیل خواهان ضمن توضیحاتی درباره پاسخ استعلامات واصله فتوکپی قبض صارده از شهرداری کرج به مبلغ 1271200 ریال بابت جریمه اضافه بنا به نام موکل خودرا تقدیم داشته و درخواست رسیدگی و صدور حکم کرده است آقای (غ )نیز به شرح لایحه تقدیمی برای جلسه فوق الذکر ضمن اشاره به پاسخ استعلام از شهرداری اعلام داشته پایان کار ملک موجر که شامل تعداد زیادی مغازه غیر از مغازه استیجاری موکلش می باشد در شهرداری تحت بررسی است والا پایان کار مورخ 24/9/67 در موردمغازه موکلش صادر گردیده که تقدیم شده است تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر رد دعوی تخلیه و جلب نظر کارشناس را از جهت دعوی تعدیل اجاره بها دارد در جلسه رسیدگی مورخ 5/6/69 دادگاه پس ازملاحظه لوایح وکلای طرفین و پاسخهای واصله از شهرداری واداره راه و ترابری کرج وکسب نظر آقای مشاور با توجه به کیفیت اقامه دعوی قرار معاینه و تحقیق محلی وجلب نظر کارشناس صادرکرده وکارشناس انتخاب نموده است قرار صادره در جلسه مورخ 26/10/69 به مورد اجرا گذاشته شده وضعیت محل توسط آقای دادرس مجری قرار درصورت جلسه منعکس واز گواهان معرفی شده توسط وکیل خوانده تحقیق به عمل آمده و سپس کارشناس اظهار داشته در مهلت مقرر نظریه کارشناسی خود را تقدیم خواهد نمودنظریه کارشناس در تاریخ 12/11/69 واصل گردیده وکارشناس به موارد مورد نظر دادگاه پاسخ داده واجاره بهای مورد دعوی را شانزده هزار ریال در ماه تعیین کرده است به این نظریه وکیل خواهان اعتراض کرده ودرخواست ارجاع امر به هیئت کارشناسان را نموده است و دادگاه در جلسه فوق العاده مورخ 21/6/70 با قبول درخواست وکیل خواهان قرار ارجاع امر به هیئت کارشناسان را صادر کرده ودر نتیجه در همان جلسه سه نفراعضای هیئت کارشناسی را تعیین کره است با اجرای قرار کارشناسی در جلسه رسیدگی فوق العاده مورخ 14/4/71 نظریه هیئت کارشناسان در تاریخ 23/7/71 به دفتر دادگاه واصل گردیده و به موجب این نظریه کارشناسان اعلام داشته اند در صورتی که تغییرات داده شده درمغازه انجام نمی شد بدون تردید بارندگی مانع کسب وکار خواندگان می شد و مال الاجاره ماهانه نیز همان 16000 ریال تعیین شده است وکیل خواهان به نظریه هیئت کارشناسنان در هر دو قسمت اعتراض کرده ولی اضافه کرده چون از تاریخ 29/3/68 (تاریخ تقدیم دادخواست تعدیل ) بیشتر از سال گذشته و می توان با تقدیم دادخواست دیگر موکله را از این مقوله رهانید درخواست صدور حکم بر همین ماخذ ومحاسبه مابه التفاوتها را با خسارات دادرسی دارد و در قسمت دعوی تخلیه نیز صدور حکم له موکل خود را خواستار است نسبت به پرونده کلاسه 68/611 تعیین شده بود برای جلسه مزبور آقای (ز) به وکالت خوانده بانو(ر) با تقدیم فتوکپی وکالتنامه بشرح لایحه ثبت نشده مورخ 29/3/69 نسبت به دعوی مطروحه آقای (غ ) به وکالت آقای (ف ) مدافعاتی به عمل آورده و ضمن آن به خلاصه چنین دفاع کرده است (000 1- خواسته خواهان تنظیم سند اجاره به نام خودش است در حالی که اجاره نامه مورخ 1/1/64 او نشان می دهد که مستاجر دیگربه نام آقای (غ ) نیز هست و مسئولیت دو نفری آنهاتضامنی است پس قابل عمل نیست که اجاره نامه به نام یک نفر تنظیم شود که نام متضامن پرداخت اجاره بها به علت عدم شرکت در جلسه دادرسی نوشته نشود 2- خواسته خواهان اجاره کردن شش دانگ مغازه به نام خودش است درحالی که سند مورد ارائه او نشان می دهد که او مستاجرسه دانگ مغازه به نام خودش است در حالی که سند مورد ارائه اونشان می دهد که اومستاجر سه دانگ است و موکله اجباری ندارد که سندخود را به شکل مرغ یک باله درآورد و نصف آن عجالتا" برای مصلحت آنی یکی از مستاجرالن امضاء کند و این نوع درخواستها مستندا" به مواد277 و1301 و1302 قانون مدنی مردود است 3- خواهان مطلب مهمی را از دادگاه مخفی داشته و آن تغییرات اساسی است که در مورد اجاره به عمل آورده و آنرا به کلی به شکل دیگر درآورده است وخلاصه جریان کار000 و اکنون بدون ذکر این حقایق 000 از راه میان بر می خواهد اجاره نامه رسمی به دست آورد و صورت قانونی به اعمال خود بدهد اکنون ماموران شهرداری در مقام اعمال ماده 100 قانون بوده وموکله نیز طبق پرونده های شماره 68/172و68/249شعبه 2 دادگاه حقوقی یک کرج دادخواست تخلیه وتخریب بنا ومطالبه خسارت وتعدیل اجاره بها علیه خواهان و مستاجر دیگر تقدیم کرده که در جریان رسیدگی است.00 در وهله اول تقاضا دارم با توجه به دو ایراد شکلی اول دادخواست خواهان را ابطال ودر وهله دوم توام شدن پرونده ها برای احتراز از صدور احکام متناقض و رسیدگی وصدور حکم به بی حقی خواهان با منظور نمودن خسارات را تقاضامی نمایم ) آقای (ع ) نیز بشرح لایحه تقدیمی برای جلسه فوق مدافعاتی درتایید مندرجات دادخواست موکل خود و رد مدافعات وکیل خوانده کرده و ضمنا" وی نیز درخواست رسیدگی توام هر سه رونده را نموده است دادگاه در جلسه 18/4/69 پس از ملاحظه لوایح فوق الذکر مقرر داشته وضعیت ثبتی پلاک مورد دعوی استعلام گردد و پس از وصول پاسخ اداره ثبت کرج دادگاه دستور مطالبه پرونده های استنادی وکلای طرفین را از شعبه 2 دادکاه حقوقی یک کرج داده است با انجام مکاتبات مکرر سرانجام در جلسه رسیدگی فوق العاده مورخ 18/1/72 شعبه دهم دادگاه حقوقی دو کرج پس از ملاحظه پرونده های کلاسه 68/182و68/249 واحراز ارتباط کامل دو پرونده مزبور با پرونده مطروحه درآن شعبه هرسه پرونده را به نظر ریاست دادگستری کرج رسانیده که نتیجتا" پرونده شعبه دهم دادگاه حقوقی 2 کرج به شعبه دوم دادگاه خقوقی یک کرج ارجاع و به کلاسه 2-72-45 ثبت شده وسرانجام دادگاه اخیرالذکر در جلسه رسیدگی فوق العاده مورخ 23/2/72 با اعلام ختم رسیدگی مبادرت به صدور رای نسبت به هر سه پرونده فوق التوصیف کرده است که بشرح زیر می باشد(اولا" در مورد دعوی آقای (ز) به وکالت از طرف خانم (ر) به رطفیت آقااین (ع ) و(ف ) به خواسته صدور حکم تخلیه مغازه موضوع قرارداد عادی مورخ 1/1/64 به لحاظ تعدی و تفریط(بالابردن سقف مغازه و تخریب آن ) و مطالبه دو میلیون و پانصد هزار ریال خسارت و همچنین درخواست صدور حکم به اعاده بنا به حال سابق با توجه به اینکه اقدامات خواندگان الزامی و به منظور استفاده از مورد اجاره صورت گرفته زیرا همانطور که وکیل خوانده اظهار نموده و صورت جلسه معاینه وتحقیق محلی و نظریه کارشناس و هیئت کارشناسی و مکاتبات انجام شده به اداره را دلالت دارد بر اثر اقداماتی از ناحیه اداره راه سطح خیابان در آن محل بالا آمده در نتیجه مغازه استیحاری خواندگان که محل سرویس اتومبیل وتعویض روغن بوده حدود5/1 متر از سطح خیابان پائین تر قرار گرفته وامکان ادامه کسب با آن وضعیت برای آنان نبوده است به علاوه سقف مغازه نیز با ارتفاع کمی از سطح خیابان قرار گرفته که بهرحال تغییر آن را ایجاب می نموده است وخواندگان (مستاجرین ) به منظور ارکان ادامه کسب سقف مغازه را به همان مقدار از سطح فعلی خیابان بالا برده اند بدون اینکه لطمه ای اساسی به ساختمان وارد شود و از این لحاظ خسارتی به ساختمان خواهان وارد نشده بلکه وضعیت بهتری نسبت به سابق پیداکرده است بعلاوه حسب مکاتبات انجام شده با شهرداری کرج و خصوصا" نامه شماره 11809/1/30-8/3/69 شهرداری خوانده نسبت به پرداخت جریمه متعلقه اقدام نموده وخسارتی از این حیث به مالک وارد نشده است وبهرحال چنانچه اقدام خواندگان سبب تحمیل هزینه دیگری به مالک گردد قابل مطالبه خواهد بود بناراین هرچند وکیل خوانده (آقای (غ ) ) مدعی است این اقدامات با موافقت و رضایت وکیل رسمی مالک صورت گرفته و گذشت مدت زمان نسبتا" زیادی از این اقدامات و سکوت مالک و وکیل او در این مدت ( تاتاریخ تقدیم دادخواست ) ومراجعه وکیل مالک به محل وملاحظه وضعیت آن (حسب وصرت جلسه تحقیق ومعاینه محلی ) اماره ای بر این امر است اساسا" دادگاه عمل خواندگان رااز مصادیق تعدی وتفریط ندانسته و ورود خسارتی به خواهان را ثابت نمی داندوموجبی برای اعاده وضعیت بنا به حال سابق نیست بنابراین در هر سه مورد مذکور حکم به رد دعوی صادر می شود ثانیا" دردعوی آقای (ز) به وکالت از طرف خانم (ر) به طرفیت خواندگان به خواست تعدیل اجاره بها با توجه به تاریخ تقدیم دادخواست (29/2/68) و انقضاء مدت سه سال از قرارداد اجاره مطابق نظریه کارشناس منتخب دادگاه وهیئت کارشناسی بعدی که اعتراض موجهی به آن نشده و بااوضاع واحوال قضیه مباینتی ندارد حکم به تعدیل اجاره بهااز ده هزار یال به شانزده هزار ریال از تاریخ تقدیم دادخواست به بعد صادر می شود و زائد بر آن ادعای خواهان مورد اعلام می گردد ایضا خواندگان به پرداخت مابه التفاوت این مبلغ از تاریخ تقدیم دادخواست تا صدور حکم محکوم می شوند( با لحظا اینکه آقای عباس (ع ) از تاریخ 23/4/67 سهم خود را به خوانده دیگر واگذار کرده است ) ثالثا" در مورد دعوی آقای (غ ) بوکالت از طرف آقای (ف ) به طرفیت خانم (ر) به خواسته صدور حکم الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اجاره با عنایت به احراز رابطه استیجاری بشرح قرارداد عادی مورخه 1/1/64 که مورد تائید طرفین است و در نظر گرفتن اینکه یکی از مستاجرین (آقای (ف ) ) واگذار نموده واین موضوع انتقال به غیر تلقی نمی شود تا ضرورت به تحصیل موافقت مالک داشته باشد (هرچند وکیل خواهان مدعی است با موافقت وکیل مالک بوده است ) و با عنایت به احراز مالکیت خوانده حکم الزام خانم (ر) به تنظیم سند رسمی اجاره مغازه موضوع قرارداد عادی 1/1/64 (جزء پلاک ثبتی 2443/1336/22) به آقای (ف ) طبق شرایط مندرج در آن قرارداد وسایر شرایط متعارف (با در نظر گرفتن رای تعدیل اجاره بها) صادر و اعلام می شود) دادنامه های شماره 152-151-105- 25/2/72 موضوع فوق مورد تجدیدنظرخواهی آقای (ز) به وکالت بانو (ر) قرار گرفته و وکیل مزبور بشرح لایحه اعتراضیه که حسب گواهی دفتر دادگاه صادر کننده حکم در مهلت قانونی رفع نقض واصل نگردیده مطالبی در جهت اثبات مخدوش و مخلاف قوانین موجد حق بودن و حتی مخالف قانون اساسی بودن رای صادره عنوان کرده که عمدتا" در مرحله بدوی هم اظهار شده بود وسرانجام نقض دادنامه صادره را درخواست کرده است پس از تکمیل تبادل لوایح تجدیدنظری پرونده که وکیل تجدیدنظرخوانده ردیف یک بهشرح لایحه جوابیه اعتراضات تجدیدنظرخواه را غیرموجه اعلام کرده و ابرام دادنامه صادره را درخواست کرده پرونده حسب تصمیم مورخ 29/8/72 دادگاه صادر کننده حکم به دیوان عالی کشور ارسال شده و پس از وصول و ثبت به کلاسه 22/7599 به این شعبه ارجاع شده است لوایح طرفین هنگام شور قرائت خواهد شد.
هییت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش آقای ... عضو ممیز و بررسی اوراق پرونده نسبت به دادنامه شماره 152-151-150-25/2/72 تجدیدنظرخواسته مشاوره نموده چنین رای می دهد:
بسمه تعالی
ازناحیه وکیل تجدیدنظرخواه در این مرحله از رسیدگی ایراد و اعتراض موجه وموثری که با یکی از شقوق ماده 10 قانون تجدیدنظر آراء دادگاهها مصوب مردادماه 1372 منطبق بوده ونقض دادنامه مورد تجدیدنظر را ایجاب نماید به عمل نیامده است نظر به اینکه دادنامه تجدیدنظرخواسته با توجه به کیفیت مدافعات وکلای طرفین ومدارک ابرازی آنان به ویژه مندرجات تعدادی از مستندات ابرازی به وکیل تجدیدنظرخوانده ردیف اول از قبیل از اجاره نامه عادی مورخ 1/1/64 و رسیدهای دریافت اجاره بها و برگ درخواست پروانه ساختمانی از شهرداری کرج برای تعویض سقف مغازه و نامه های مورخ 12/2/66و16/5/67 خاطب به دفاتر اسناد رسمی شماره 22و18 کلا" به امضای آقای (ز) به عنوان وکیل رسمی تجدیدنظرخواه و جمیع رسیدگی های انجام یافته صحیحا" ومستدلا" اصدار یافته واز جهت رعایت اصول وقواعددادرسی هم فاقد اشکال موثر است لهذا دادنامه مزبور مستندا" به ماده 3 و بند یک ماده 5 قانون فوق التوصیف ابرام می شود.
مرجع :
کتاب صلح و اجاره و احکام راجع به آنها ، تالیف یداله بازگیر
چاپ اول ، سال 1379 ، چاپ گیتی ، انتشارات فردوسی
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 688
تاریخ تصویب : 1373/11/30
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
درخصوص مطالبه اجور از باب اینکه موجر مورد اجاره را به تصرف نداده تا مستاجر از آن استفاده بکند و بذل اختیار تعقیب متصرفین کفایت بر استیلای اداره خوانده نداشته است لذا دعوی رد می شود با فرض آنکه موجر عملی انجام دهد که مستاجر نتواند استفاده مطلوب از مورد اجاره نماید یا منفعت او سبب عمل موجر تقلیل پیدا کند برای مستاجر حق مطالبه خسارت است نه تقلیل اجاره بها
