تصدیق شهرداری به اینکه کاربری ساختمانی مسکونی و یا تجاری است نمی تواند به حقوقی که در رهگذر قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر فراهم آمده است اخلال نماید
تاریخ رسیدگی : 3/11/73
شماره دادنامه : 73/853
مرجع رسیدگی : شعبه 52 دادگاه حقوقی دوتهران
رای دادگاه
درخصوص دعوی خواهان با وکالت (ر) به طرفیت آقای (ی ) باوکالت بعدی (الف ) به خواسته صدور حکم تخلیه از یک باب آپارتمان واقع در زیرزمین ساختمان متعلق به خواهان تحت پلاکهای 3613و 3614 واقع در بخش 3 تهران به لحاظ انقضای مدت اجاره 0 نظر به اینکه به موجب مندرجات سند رسمی پیوست مالکیت خواهان محرز و به حکایت مفاد اجاره نامه عادی 10/5/69 رابطه استیجاری فیمابین طرفین نسبت به مورد اجاره ومسلم و مدت اجاره نیز منقضی شده است ونظر به اینکه مطابق مفاد سند عادی اجاره نامه مستند دعوی (بند9اجاره نامه )محل مورد اجاره به منظور محل سکونت به خوانده اجاره داده شده است و وکیل خوانده دلل ومستندی که دلالت بر آن نماید که از ابتدا انعقاد قرارداد اجاره اراده ونیت طرفین بر استفاده تجاری از مورداجاره بوده و یا بعدا" به تغییر نحوه استیفاء ازمسکونی به تجاری موافقت شده ارائه واقامه ننموده وموادی گواهی گواهان تعرفه شده نیز ثبت ادعای وکیل خوانده نبوده بلکه گواهان تعرفه شده خوانده همگی خصوص نحوه و چگونگی استفاده مستاجر از عین مستاجره شهادت داده اندو چک شماره 842574 به مبلغ پنج میلیون ریال همانطور که در متن نوشته عادی مورخ 8/11/68 ابرازی وکیل خوانده صراحت دارد و به عنوان قرض الحسنه از ناحیه مستاجر صادر و موجر(خواهان ) مکلف گردید زمان تخلیه و تحویل وجه آن را به مستاجر بپردازد لذا بنا به مراتب فوق و با انقضاء مدت اجاره و عدم رضایت مالک بر استمرار رابطه استیجاری فیمابین مستندا" به مواد 1و15 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1362 و ماده 494قانون مدنی حکم برانتزاع ید خوانده از مورد اجاره بشرح مندرج دراجاره نامه و تحویل آن به خواهان صادر واعلام می گردد حکم صادره ظرف بیست روز پس از تاریخ ابلاغ تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران است.
رای دادگاه تجدیدنظر در تجدیدنظرخواهی از رای فوق الذکر:
شماره دادنامه : 1266
تاریخ : 9/10/1374
مرجع رسیدگی : شعبه سوم دادگاه تجدیدنظر دادگستری استان تهران
رای دادگاه
جریان دعوی مطروحه این است که :
1- به موجب قرارداد عادی 10/5/69 آقای (ت ) با وکالت آقای (س ) یک طبقه زیرزمین از پلاک 3613 و 3614 واقع در صبای جنوبی نبش پشن واقع در بخش یازده تهران مشتمل بر یک سالن و توالت را به مدت یک سال از تاریخ 10/5/70 لغایت 10/5/71 به (ی ) به اجاره برگزار گردیده و اجاره بهای ماهیانه چهارصد هزار ریال تعیین و مطابق ماده 9 قرارداد مورد اجاره به منظور سکونت شش نفر اختصاص داده شد.
2- در تاریخ 22/9/71 موجر با وکالت آقای (ر) دادخواستی به خواسته تخلیه مورد اجاره به علت انقضاء موعد تقدیم که به شعبه 78دادگاه حقوقی دو سابق ارجاع گردید. آقای (الف ) وکیل دادگستری دفاعا" مدعی گردید که محل منظور محل کسب بوده و موجر برای احتراز از شمول مقررات قانون روابط موجر ومستاجر سال 1356 آن را بعنوان آپارتمان مسکونی برگزار نموده و سرقفلی منظور را تحت عنوان قرض الحنسه دریافت نموده ومستاجر به عنوان مدیر عامل شرکت حیات واندیشه طرف قرارداد اجاره بوده واز آن محل از ابتداء برای شماوره ومدیریت وخدمات کامپیوتری استفاده نموده وایادی قبل از او نیز آن را به عنوان واحد تجاری در اختیار داشته اند. علاوه بر اینکه کلیه واحدهای ساختمان که مشتمل بر 9 دستگاه است همگی محل کار اشخاص حقوقی وحقیقی بوده وموجر شخصا" نیز واحدی ازآن را با نام شرکت ساختمانی پل تبریز اداره می کند و کلیه اجور ماهانه با چک شرکت و با مهر مجاز شرکت پرداخت شده وسرانجام با اعلام اینکه موجبر کاربری محل را به اجاری تبدیل و مورداجاره علاوه بر تلفن و برق سه فاز دارای خط فاکس مایل بوده که عرفا" مورد استفاده تجاری است و مالیات و حقوق بیمه به حساب شرکت حیات و اندیشه منظور گردیده و موکل دارای خانه شخصی در قیطریه بوده و نیازی به اجاره آن محل برای سکونت خانواده اش نداشته با استناد به شهادت شهود صدور حکم به رد دعوی موجر را تقاضا کرده است که دادگاه با صدور قرار معاینه وتحقیقات محلی نهایتا" به موجب دادنامه 73/853 مورخ 2/11/73 با استدلال اینکه محل مورداجاره به منظور سکونت به خوانده اجاره داده شده و دلیلی بر موافقت موجر به تغییر نحوه استفاده از آن اقامه نشده و به مبلغ پنج میلیون ریال موضوع چک شماره 842574 نیز به عنوان قرض الحسنه صادر شده است با احراز عدم رضایت مالک به ادامه رابطه استیجاری و استنادا" به مواد یک و پانزده قانون روابط موجر ومستاجر1362 و ماده 494 قانون مدنی حکم به تخلیه وانتزاع ید مستاجر صادرنموده است.
3- آقای (الف ) وکالتا" از طرف آقای (ی ) و در مقام تجدیدنظر خواهی از دادنامه یاد شده ضمن تکرار مدافعات مرحله بدوی به کاربری تجاری محل ونیز استفاده تجاری از کلیه واحدهای مستقر در آن مجتمع و نیز به سابقه ثبت شرکت در اداره ثبت شرکتها تعرض نموده است که نظریه لزوم معاینه و تحقیق محلی و استعلام از مراجع مربوط در تاریخ 22/8/74 قرارهای صادره به موقع اجراءدرآمد و شهرداری نیز به شرح فتوکپی گواهی پایان کار، کاربری زیرزمین مورد اجاره را با دیگر طبقات آن اداری معرفی و حسب آگهی منتشره در روزنامه رسمی به شماره 12312-17/3/66 محل مورد اجاره مقر شرکت حیات واندیشه تعرفه شده است که اینک دادگاه با ملاحظه لوایح اعتراضیه و جوابیه وکیل تجدیدنظرخوانده آقای (ر)واظهارات آنان در جلسات دادرسی و مدارک ابرازی آنان بشرح آنچه که مذکور افتاده است اولا" از آنجا که حسب اجاره نامه مدرکیه مورد اجاره منحصرا" برای سکونت و برای استفاده خانواده مستاجر اختصاص داده شده و طرفین به حکم آزادی اراده وشرائط و تعهدات طرفین پذیرفته اند که محل منظور مهیای سکونت باشد و مستاجر بشرح قرارداد مزبور و حتی با عنوان مدیرعامل شرکت حیات واندیشه وبا توجه به چگونگی قرارداد و آثار آن قبول کرده است که آن محل مسکونی است و حکومت قانون روابط موجر ومستاجر سال 62 والتزامات ناشیه از آن را در نظر داشته است بنابراین ادعای اینکه اجبارا" به قرارداد موصوف تمکین کرده است از حیث اینکه می توانسته به شرائط مقرر ومعهود تن در ندهد بی وجه است.ثانیا" تصدیق شهرداری به اینک کاربری ساختمانی مسکونی و یا تجاری است نمی تواند به حقوقی که در رهگذر قوانین مربوط به روابط موجر ومستاجر فراهم آمده است اخلال نماید. مقررات شهرداری مربوط به نظام ساختمانی وتنسیق آن در حدود ضوابط شهرسازی و حفظ بافت مناطق آزاد تغییر کاربری در حالتی که ممکن است مستلزم مسئولیتهائی باشد به احاله حقوق وتکالیف موجر ومستاجرتضمینی ندارد و مستاجر نمی تواند محل مسکونی را به دستاویز تغییر کاربری آن به تجاری تبدیل ومستمسک اضرار به حقوق موجر قرار دهد ثالثا" اگرچه پیش پرداختها غالبا" ماهیت حقوقی مشخصی نداشته وهمیشه صریح در اراده نوع معینی از رابطه استیجاری نیست با اینهمه با توجه به اینکه در چک شماره 842574 مبلغ پنج میلیون ریال به عنوان قرض الحسنه قید شده و به دریافت سرقفلی دلالتی ندارد و این مبلغ هم با توجه به موقعیت محل متناسب نبوده و ظهور در سرقفلی ندارد ادعای وکیل تجدیدنظر خواه به اینکه این مبلغ باطنا" بابت سرقفلی تحصیل شده غیروارد است و رد می شود. رابعا" پرداخت مالیات و بیمه از طرف شرکت و تنها به دلخواه واراده مستاجر و یا دریافت اجور از حسابداری شرکت وصول آن از طرف مالک وجها"من الوجوه به رضایت موجر و موافقت او به تبدیل و تغییر استفاه او دلالتی ندارد. مفادتبصره 2 ماده 7 قانون روابط موجر ومستاجر آشکارا حاکی از این امر است. علاوه بر اینکه اقدام مستاجر با شرائط و ترتیباتی که در اجاره نامه تنظیمی تعین شده مخالفت دارد. خامسا" قرارداداجاره مهظر و منشور اراده طرفین است و آنان به قاعده حاکمیت اراده وتراضیا" حدودی را در روابط خود تعیین نموده اند و به موجب این توافق مورد اجاره برای سکونت تخصیص داده اند. اقدام بعدی تجدیدنظرخواه به تبدیل و استفاده غیر مجاز از آن به کارگیری تمهیداتی از جمله نصب دستگاهها و تجهیزات و تغییر دکوراسیون و غیره با مراضاتی که از عقدمنظور حاصل آمده مغایرت دارد لذا از آنجا که تجدیدنظرخواه دلیلی که حاکی از رضای تجدیدنظرخوانده به تغییر شرائط منظور باشد در این مرحله اقامه ننموده و مواردی را که مدرک ادعای خود به تجاری بودن محل قرار داده است نیز حتی در فرض صحت و وقوع نمی توان به موافقت موجر مستند نمود و مودای شهادت شهودی که در جلسه اجرای قرار از آنان استطلاع شده است مشعر این است که تجدیدنظر خواه مورد اجاره را برای استفاده مسکونی به قید اجاره خود درآورده است. اعتراضات وکیل تجدیدنظر خواه را غیرموجه تشخیص و با رد آنها دادنامه معترض عنه را که حدود موازین قانون صادر شده واز حیث رعایت ترتیبات دادرسی هم بلااشکال است عینا" تائید می نماید. این رای قطعی است.
مرجع :
کتاب صلح و اجاره و احکام راجع به آنها ، تالیف یداله بازگیر
چاپ اول ، سال 1379 ، چاپ گیتی ، انتشارات فردوسی
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 853
تاریخ تصویب : 1373/11/03
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
مطالبه خسارت به عین مستاجره در اثر تعدی وتفریط مستاجر به فرض معیوب بودن مورد مستاجره و اتلاف موقعیت کسبی آن عقد اجاره باطل است
