با قائل شدن شرط خیار فسخ ، چون شرط مزبور دارای قید مدت نیست لذا خود شرط باطل و مبطل عقد نیز میباشد
شماره دادنامه 2/7/69
تاریخ رسیدگی 458/22
مرجع رسیدگی شعبه 22 دیوانعالی کشور
خلاصه جریان پرونده : در تاریخ 20/2/67 آقای (ب) با وکالت آقای (ن) به طرفیت آقای (س) دادخواستی به خواسته الزام به انتقال رسمی سهم الملک خوانده از پلاک 993/7 اصلی واقع در ... مقوم به مبلغ 4010000 ریال تقدیم دادگاه حقوقی یک گنبد نموده که به شعبه اول ارجاع گردیده و خلاصتا" توضیح داده که موکل به منظور اجرای یک طرح عملی و اجتماعی در امر گسترش و تولید گیاهان داروئی به موجب قرارداد مورخ 7/2/64 به بیع نقد و قطعی سهم خوانده از ملک پلاک 993/7 اصلی به میزان سه دانگ از بخش هفت ثبتی واقع در خیابان را خریداری می نماید و برای تثبیت معامله مورد بحث فروشنده (خوانده) ضمن اقرار به وصول ثمن معامله قید حقوق و خیارات احتمالی را از خود ساقط کرده به قطعی بودن معامله تصریح نموده و سندملک مرقوم را نیز تحویل خریدار می نماید و در خاتمه صدور حکم بشرح خواسته کرده مستندات وی 1 - وکالتنامه 2 - فتوکپی قراردادفی مابین 3 - فتوکپی سند مالکیت 4 - فتوکپی اظهارنامه می باشد با تعیین وقت وابلاغ به طرفین آقای (الف) با تقدیم یک برگ وکالتنامه خود را وکیل خوانده معرفی کرده طبق صورتجلسه مورخه 27/7/67 خلاصتا" اظهار داشته که قبل از ورود در ماهیت دعوی عرض می شود دعوی مطروحه قبلا" طی کلاسه 66/15 در دادگاه حقوقی 2 را میان مورد رسیدگی واقع وچون به میزان خواسته اعتراض گردیده دادگاه رامیزان خواسته را بالغ بر هفتاد و پنج میلیون ریال اظهار نظر کرده که دادگاه قرار عدم صلاحیت به شایستگی دادگاه حقوقی یک گنبد صادر و پرونده را به این شعبه ارسال نموده در دادگاه قرار عدم صلاحیت به شایستگی دادگاه حقوقی یک گنبد صادر و پرونده را به این شعبه ارسال نموده در دادگاه حقوقی 1 پرونده به کلاسه 967/66 به ثبت رسیده و با اخطار به خواهان مبنی بر الصاق تمبر که خواهان دعوی خود را مسترد و قرار ابطال دادخواست صادر گردیده که در این خصوص اولا" تقدیم دعوی مطروحه به چهار میلیون و ده هزار ریال با توجه به اینکه میزان خواسته قبلا" وسیله مرجع قضائی معلوم گردیده امر غیر قانونی می باشد و تقاضا دارددستور رفع نقص صادر شود ثانیا" به استناد ذیل ماده 298 قانون آئین دادرسی مدنی چون خواهان دعوی خود را قبلا" مسترد داشته به منزله انصراف خود از طرح دعوی می باشد و عملا" بر قضیه اعتبارامر مختومه بهاء را پیدا کرده در مورد سند عادی این اولا" به اعتبار ماده 46 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک به لحاظ اینکه پلاک زمین تشریفات ثبتی خود را به اتمام رسانیده و سندمالکیت صادر شده به هیچ وجه قابل پذیرش نمی باشد و همکار محترم در دادخواست تقدیمی قید کرده عمل و قبض و اقباض از ناحیه موکل صورت پذیرفته این عمل در هیچ زمان و هیچ مکاتب به وقوع نپیوست و موکل بعد از پیروزی انقلاب تاحال کماکان زمین را در اختیار و تصرف خود دارد و چنانچه لازم باشدتمام مدارک واسناد موجود در این خصوص را که حکایت از تنظیم قراردادهای ... به استناد و ارگان های ... و تحویل محصول زراعی ... به دادگاه تقدیم خواهد نمود مسئله دیگری بند 7 قرارداد است که چنانچه بر فرض محال به این سند ارائه شده اعتباری بخشیده قید شده که در صورت عدم انجام معامله در دفاتر اسناد رسمی فروشنده متعهدگردیده قیمت نقدی ثمن معامله و مبلغ معادل آن را به خریدار بپردازد که مسلما" این شرط هم یک شرط صحیح می باشد که هیچ خللی به ارکان معامله وارد نمی آورد وکیل خواهان اظهار داشته اولا" در خصوص ایراد امر مختومه چون دادگاه دادخواست را باطال کرده بنابراین تجدیددادخواستی اشکال است ثانیا" در خصوص اعتراض به بهای خواسته حق اعتراض برای خوانده زمانی به وجود می آید که افزایش خواسته موثر در صلاحیت بوده باشد در مورد استناد به مادیت 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک این مسئله مدتها قبل توسط محاکم مورد بحث بود و سرانجام در سال 52 به موجب رای وحدت رویه دیوانعالی کشور یک باره و برای همیشه حل شد به این معنی که متعهد به انجام معامله غیر از وقوع نفی معامله است و لذا تعهد به انجام معامله به طور عادی و حتی شفاهی برای تعهد الزام آور است 2 دادگاههای حقوقی سالها است که با سند عادی معروف به قولنامه در زمینه الزام تعهد به انجام معامله رسمی عنایت مبذول داشته و احکام فساد روانی صادر و تماما" در دیوانعالی کشور ابرام شده 3 سند عادی مورد توجه از دو قسمت جداگانه تشکیل شده یکی وقوع معامله و تعهدات طرفین و دیگری تعهد خوانده به انجام تشریفات رسمی حال استناد همکار محترم به بند7 قرارداد واقع پرداختی به ظواهر قضیه ولی توجهی به ماهیت این شرط است زیرا مقصود از شرط آنست که اگر طرفین برای تنظیم سند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه و به جهتی از جهات قانونی برای تنظیم سند مانعی حادث شد در آن صورت متعهد یافروشنده و در حال حاضر خوانده ملزم خواهد بود تا طبق شرط مورد بحث را دو برابر اعاده نماید و حال آنکه مقدمات این شرط وجود ندارد
وپس از پاسخ آقای وکیل خوانده دادگاه ایرادات وکیل خوانده را مردود اعلام کرده و دادگاه وضعیت ثبتی پلاک مذکور را استعلام کرده که پاسخ واصل گردیده و سرانجام دادگاه طبق صورتجلسه مورخه 20/12/67پس از استماع اظهارات وکیل خوانده و کسب نظر آقای مشاور طبق نظریه مورخه 20/12/67 چنین اظهار نظر کرده است (با توجه به محتویات پرونده و نظریه مشاور نظر به اینکه وکیل خوانده امضاء موکل خود را در ذیل سند عادی مورخه 7/3/64 قبول کرده ودرمتن سندنیزخوانده اقرار به وصول ثمن معامله نموده و با توجه به قطعیت معامله و عدم دفاع موجه وموثری از ناحیه خوانده و عدم فسخ آن تا تاریخ تقدیم دادخواست با توجه به فوریت خیار دعوی مطروحه به نظردادگاه ثابت است عقیده بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی سه دانگ مشاع از پلاک 993 فرعی از 7 اصلی واقع در خیابان ... و انتقال آن به خواهان دارم ... ) آقای (ک) وکیل خوانده به نظریه مذکوراعتراض کرده و ضمن لایحه تقدیمی خلاصتا" اظهار داشته الف سندمستند خواهان به موجب مواد 46 و 47 و 48 قانون فاقد اعتبار قانونی است . ب موکل در سند تعهدی به اینکه در دفترخانه حاضر و معامله را انجام دهد نکرده و به همین دلیل بند 7 قرارداد حاکم برقرارداد طرفین است ج اگرچه سند تنظیمی با عبارت فروشنده و خریدارومورد معامله تنظیم گردیده ولی با توجه به مفاد بند7 قرارداداین سند قولنامه است که براساس بخشنامه شورایعالی قضائی مسلما" مقررات و ضوابط قانونی قولنامه بر آن حاکم است و دادگاه در نظریه صادره اعلام فسخ معامله را تا تاریخ تقدیم دادخواست نشانه صحت معامله دانسته در حالی که این نظریه صحیح نیست زیرااولا" دربند7 قرارداد هیچگونه محدودیت زمانی برای اعلام فسخ معامله از ناحیه فروشنده قید نگردیده و علاوه بر آن موکل اعلام فسخ معامله در صورت جلسه پرونده کلاسه 967/66 دادگاه حقوقی یک گنبد به خریدار اعلام داشته و در خاتمه تقاضای صدور حکم به نقض دادنامه را کرده است پس از ارسال پرونده به دیوانعالی کشور و ارجاع آن به این شعبه اینک در وقت بالا هیئت شعبه تشکیل با بررسی محتویات پرونده و مشاوره بشرح زیر اظهار نظر می نماید.
بسمه تعالی
نظریه : اعتراضات معترض بر نظریه صادره وارد است و موجبات تخدیش آن بشرح زیر است :
1 - فوریتی برای خیار شرط طبق بند7 قرارداد منظور نگردیده و خیار مزبور نیز در اصل از جمله خیاراتی نیست که دارای فوریت بوده باشد بنابراین مبنای استدلال دادگاه بی اساس است .
2 - چنانچه بند7 قرارداد مدرکیه محمول بر شرط خیار فسخ بوده باشد در اینصورت به صراحت ماده 401 قانون مدنی شرط مزبور به علت اینکه دارای قید مدت نیست باطل و هم مبطل عقد است و دیگر محلی برای اعمال خیار فسخ در هر زمان از ناحیه فروشنده باقی نمی ماند
3 - چنانچه منظور از بند7 فوق الاشعار عبارت ازشرط نمودن انصراف از معامله به عوض پرداخت مبلغی معین بوده باشد در این صورت هر چند عقد خیاری و جائز نیست بلکه لازم است ولی به لحاظ اینکه رعایت مدت نیز در آن نگردیده بنا به مستفاد از ماده 401 قانون مدنی و نیز بند2 ماده 233 آن قانون شرط مزبور باطل و هم مبطل عقد است بنا به مراتب نظریه صادره را به جهت فوق مخدوش اعلام می دارد.
مرجع :
کتاب قانون مدنی در آیینه آراء دیوان عالی کشور - عقود وتعهدات
به اهتمام یدالله بازگیر- انتشارات فردوسی - چاپ اول - چاپ دریا
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 458
تاریخ تصویب : 1369/07/02
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
پرداخت بقیه وجه معامله دو دستگاه حفاری بدون ذکر زمان و موعد معین و مشخص بوده و از این بابت چون جهالت در احد عوضین (ثمن) حاصل شده لذا این امر موجب بطلان معامله است این عبارت که فروشنده مخیر و مجاز به انتقال مغازه و یا استرداد مبلغ دوازده میلیون ریال به جای مبلغ دریافتی است شرط خلاف مقتضای اطلاق عقد است
