باتنظیم سند معارض هرچند که معامله دوم ثبت دفتراملاک شده باشد،سلب اعتباراز سنداول نمیکند
رای شماره : 9 و10 4/11/1345
رای شورای عالی ثبت
ملکی دربیع شرط بوداجرائیه صادرومزایده واقع گردیددرحالیکه قبلا دفترخانه بدون رعایت ماده 69قانون ثبت وبخشنامه شماره 6775-5677 مورخ 28/6/1342ثبت کل معامله شرطی مذکوررابدون اطلاع دادن به دائن فسخ کرده بودومدیون هم بااستفاده ازاین وضع ،ملک رابه دیگری به رهن داد.خلاصه معامله رهنی مانندخلاصه معامله شرطی مزبوردردفتراملاک ثبت نشده است (ماده 37نظامنامه دفتراسنادرسمی ).
دائن شرطی تقاضای صدورسندانتقال اجرائی راکردوشورادرتاریخ 30/4/45رای داد:
"موردمحتاج به اظهارنظرقضائی است ذینفع به دادگاه صلاحیتدار مراجعه کند"
دریک مورددیگرملکی دربیع شرط بودومعامله ثبت دفتراملاک شده بوددفترخانه بدون رعایت ماده 69 قانون ثبت اقدام به ثبت فسخ کرد(فقط درسندمالکیت ،فسخ سندشرطی رادرج کرد)وفسخ دردفتراملاک ثبت نشد(ماده 46نظامنامه دفتراسنادرسمی ).
اجرائیه سندشرطی صادرومزایده واقع شده وبستانکارشرطی (برنده قانونی مزایده )تقاضای صدورسندانتقال اجرائی راکرددرحالیکه مدیون سند شرطی بااستفاده ازوضعی که دردفترخانه پیش آمده بودملک رابه ثالث در همان دفترخانه فروخته بودواین معامله دردفتراملاک انعکاس نداشت (رعایت ماده 37نظامنامه دفاتراسنادرسمی نشده بود).
خریداربیع قطع 0که سندخریداومعارض باسندشرطی بوده است )به عملیات اجرائی اعتراض کردواداره اجراءاعتراض راردکردبه این دلیل که توقیف عملیات اجرائی بدون حکم دادگاه میسرنیست (مستفادازماده 5 قانون 27/6/1322مع الوصف اداره اجراءبعلت وجودتعارض دوسندبشرح بالادرموردصدورسندانتقال اجرائی تامل داشته پرسش کرد)
اداره اموراسناد(مرجع سوال )نظرداد:مادام که سندانتقال قطعی موخرثبت دردفتراملاک نشده است مشمول ماده 22-72قانون ثبت نمیشودتا موثردرحق خریدارشرطی مقدم باشدویااداره ثبت به استنادماده 22قانون ثبت ازاجراءسندشرطی صحیح خودداری کند.
رای مورخ 4/11/45 شورا:
"درصورتی که جریان عملیات اجرائی طبق مقررات خاتمه یافته باشد صدورسندانتقال شرطی مقدم که صحیحاتنظیم شده باشداشکال نداردبدیهی است دارنده سندمعارض ،میتواندبه دادگاه صلاحیتدارمراجعه کند".
* سابقه *
نکات توضیحی :
اول - دردومساله بالاکه دورای متفاوت صادرشده است نکات مشترک ذیل دیده میشود:
الف - درهردومورددوسندمعارض صادرشده است (راجع به دومعامله معارض ).
ب - درهردوموردمعامله دوم ثبت دفتراملاک نشده وماده 37نظامنامه قانون دفاتراسنادرسمی رعایت نشده است .
درعین حال بن دومسئله ازءجهات زیرتفاوت وجوددارد:
الف - درمسئله اول ،مامله اول هم ثبت دفتراملاک نشده است (بعلت عدم رعایت ماده 37مزبور)وحال اینکه درمسئله دوم ،معامله اول ثبت دفتر املاک شده است .این تفاوت به حسب موازین تاثیری درگرفتن تصمیم نداشته است .
ب - درمسئله اول ،معامله معارض (یعنی معامله اخیر)رهن است ودر مسئله دوم بیع قطع .این امرهم دراتخاذتصمیم اثری ندارد.
دوم - نظراداره اموراسناددردوقسمت قابل بحث است :
یک -استنادبه ماده 22قانون ثبت به این معنی که چون درمسئله اخیر، معامله اول (شرطی )دردفتراملاک ثبت شده است ومعامله دوم دردفتراملاک ثبت نشده است علیهذادولت ملتزم شده است که اعتبارمعامله اول رادرخلاف جهت معامله دوم بشناسدودرنتیجه عملیات اجرائی درست بوده وبایدبه برنده مزایده سندانتقال اجرائی داده شوومتعاقب آن هم سندمالکیت بنام اوصادرگردد.
این نظردرست است واحتمال اینکه ممکن است قبل ازمعامله اول (که ثبت دفتراملاک شده است )هم معامله دیگری صورت گرفته باشدکه ثبت دفتر املاک نشده باشدمحکوم باصاله الصحه است .
دو- استنادبه ماده 72 قانون ثبت که میگوید:(کلیه معاملات راجعه به اموال غیرمنقول که برطبق مقررات راجع به ثبت املاک ،ثبت شده است نسبت به طرفین معامله وقائم مقام قانونی آنهاواشخاص ثالث اعتبارکامل ورسمیت خواهدبود).
عبارت "که برطبق مقررات راجع به ثبت املاک ،ثبت شده است "ناظربه اموال غیرمنقول است ومقصودمقنن درماده 72 بیان اعتبارسندرسمی معاملات املاک ثبت شده است (درمقابل سندرسمی معاملات املاک ثبت نشده که درماده 88 بیان کرده است )ولی اداره اموراسنادبه راددیگری رفته وعبارت مزبروراناظربه (معاملات راجع به اموال غیرمنقول )دانسته واینطور فهمیده است که معاملات ثبت شده دردفاتراملاک نسبت به اموال غیرمنقول ، درباره ثالث موثراست پس به مفهوم مخالف ،معاملات ثبت نشده دردفاتر املاک ،نسبت به ثالث معتبرنیست وچون درمسئله اخیرموردرای شورا،بیع قطع درحق ثالث (بستانکارشرطی که برنده مزایده است )تاثیری نداردودر نتیجه بایدبه بستانکارشرطی سندانتقال اجرائی داده شود.بدیهی است که این نظردست کم درموردمعاملات ثبت شده املاک ثبت نشده مخالف ماده 88 قانون ثبت است (علاوه براینکه درماده 72صفت به موصوف نزدیکترمعطوف است نه به موصوف دورتر).
سوم -آیاعدم رعایت ماده 37نظامنامه قانون دفاتراسنادرسمی (که مستلزم عدم انعکاس معامله دردفاتراملاک است )سندمعامله راازرسمیت ساقط میکند!
به ماخذماده 1287قانون مدنی سندمعامله درشرائط بالارسمی است .در این صورت درموردمسئله اول موردرای مورخ 30/4/45شوراآیاسنددوم (سند معارض )رامیتوان یک سندرسمی دانست !بنظرمیرسدکه سنددوم بنابه تعریف ماده 1287قانون مدنی چون مطابق قوانین کشورتنظیم نشده رسمیت نداردبه این دلیل که پیدایش حق فسخ مطابق مواد458-790قانون مدنی فرع براقباض بعمل نیایدمثل این است که اساسااقباضی نشده باشدودرصورت عدم اقباض ،فسخ قانونامحقق نیست وباعدم تحقق فسخ سندشرطی ،تنظیم سندرهنی معارض برخلاف قانون بوده وبه دستورماده 1287قانون مدنی بالبداهه سندرسمی محسوب نمی شودتاتاب معارضه باسندشرطی مقدم راداشته باشد.
نتیجه - درموردرای اول هم موردمحتاج به اظهارنظرقضائی نبوده وباید مانندرای مورخ 4/11/45(رای اخیر)اظهارنظرمیشد.
(نظیررای 11)
مرجع :آراءشورای عالی ثبت وشرح آن صفحه 13-18
تالیف :دکترمحمدجعفرجعفری لنگردوی
32
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 10
تاریخ تصویب : 1345/11/04
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
مزایده گذاشتن ملک موضوع سندشرطی که دردفتراملاک بنام غیربدهکارثبت شده است صحیح نیست ورفع اختلاف بادادگاه صلاحیتداراست درصورت تنظیم دوسندمعارض ،عملیات اجرائی سند مقدم التاریخ ادامه پیدامیکندوصاحب سند موخر باید بدادگاه مراجعه نماید
