پرداخت وجهی که بنابراستردادآن درپایان عقداجاره باشد،نمی تواند سرقفلی محسوب شود
بتاریخ :29/4/72 شماره دادنامه :328
مرجع رسیدگی :شعبه 44دادگاه حقوقی 2تهران
خواهان :شرکت ایران باوکالت آقای بهروز
خوانده :مرتضی باوکالت آقای فرامرز
خواسته :ابطال اجرائیه
رای دادگاه
خواسته وکیل خواهان بشرح دادخواست تقدیمی ابطال اجرائیه موضوع پرونده کلاسه ش /1-7958 دایره اول اجرای ثبت تهران می باشددادگاه به جهات آتی ابطال اجرائیه موصوف راقابل پذیرش تشخیص نمی دهدزیرااولا به موجب اجاره نامه رسمی شماره 85447مورخ 1/8/1367دفترخانه شماره 170 تهران روابط استیجاری فیمابین باتراضی طرفین براساس ماده واحده الحاقی به قانون روابط موجرومستاجرمصوب سال 1365منعقدگردیده وبه نظردادگاه شرایط مقررماده واحده مزبوردائربه زمان تنظیم قراردادواینکه بایستی عقداجاره باتنظیم سندرسمی محقق گردیده ووجهی بابت سرقفلی یاپیش - پرداخت ازسوی مستاجربه موجرپرداخت نشده باشدفراهم است ووجوهی که حسب اظهاروکیل خواهان ازسوی مستاجربه موجربراساس قرارداداجاره رسمی شماره 68323مورخ 9/8/63دفترخانه شماره 170تهران به عنوان پیش پرداخت داده شده وموردتکذیب وکیل خوانده قرارنگرفته نیزموجب خروج روابط طرفین ازشمول ماده واحده مزبوروانتفاشرط سوم مذکوردرقانون نمی باشد زیرااگرچه برمبنای اصل تغایرمتعاطفین واین فرض که قانونگذاردولفظ مترادف رابیهوده درمتن قانون به کارنمی بردومرتکب نوعی لغوگوئی نمی گردد،علی الاصول ،می بایستی لفظ سرقفلی وپیش پرداخت که درقانون بدان تصریح شده دارای مدلول های مختلف باشدوبراین مبناوجهی که توسط مستاجربراساس رابطه استیجاری سابق پرداخت شده مصداق پیش پرداخت مذکوردرماده واحده بوده ومالاموجب خروج روابط طرفین ازشمول ماده واحده وحاکمیت قانون روابط موجرومستاجرمصوب سال 56 برروابط حقوقی متعاقدین گرددلیکن باتوجه به قرائن موجوددرماده واحده ازجمله اینکه قانون مزبوراساسادرمورداماکن تجاری به تصویب رسیده لفظ پیش پرداخت به عنوان مترادف سرقفلی استعمال گردیده وبه همین جهت هرگونه پرداختی که بنابرمستردنموده آن درپایان عقدباشدازمصادیق سرقفلی یاپیش پرداخت نبوده بلکه باتوجه به عرف موجود،همان ودیعه ای که غالباتوسط موجرین ازمستاجرین اخذمی گرددودرپایان مدت نیزمستردمی گرددمضافااینکه وجه مزبورطی قرارداداجاره سابق به موجرپرداخت شده وعلی الاصول پس ازپایان مدت عقدسابق وباتوجه به تصریح طرفین ازحیث شمول قانون حاکم برقرارداد، قابل مطالب ازسوی مستاجراست واینکه شرکت مستاجرچنین وجهی رادریافت ننموده است موجب صدق عنوان اخذسرقفلی توسط موجرنمی گرددتابدان استناد ماده واحده مصوب سال 65راحاکم برروابط طرفین ندانیم ثانیاادعای مستاجردائربه تمدیدمدت اجاره بعنوان یکی ازمبانی بطلان صدوردستوراجرا نیزمقرون به دلیل نمی باشدوحتی وکلای طرفین درجلسه دادرسی دراین موردبه تحقیق محلی استنادننموده اندبلکه جهت اثبات تراضی طرفین درمورد استفاده تجاری ازمحل قبل ازتنظیم سنداجاره سال 1367به معاینه وتحقیق محلی استنادنموده اندمضافااینکه خواهان درجلسه اول دادرسی نمی تواندبه دلیل جدیدی استنادکند.ثالثاتداوم تصرفات مستاجردرمورداجاره درفاصله تنظیم دوسنداجاره درسالهای 1363و1367که علی الظاهرثابت است نیز موجب انتفاشرط اول مذکوردرماده واحده نخواهدبودزیراسنداجاره تنظیم شده درسال 63حاکیست که ازمحل به عنوان سکونت استفاده میشده وچنین نحوه استفاده ای برفرض تداوم موجب ایجادحق برای مستاجرنمی شودتابدان استناد گفته شودرابطه استیجاری طرفین قبل ازسال 1365وجودداشته وحال آنکه ماده واحده درصورتی قابل اعمال است که ازتاریخ مذکوربه بعدازعقداجاره منعقد شودچنین دفاعی درفرضی قابل قبول است که رابطه استیجاری طرفین براساس استفاده ازمحل بعنوان محل کسب وپیشه بوده واین امرمستندبه تراضی طرفین باشدبنابراین اگرچه برخلاف اظهارات خوانده بشرح لایحه تقدیمی درخصوص مورداستنادبه ماده 354قانون آئین دادرسی مدنی موثردرمانحن فیه نیست زیراچنانکه ماده مزبوردلالت دارد،ادله ابرازی جهت اثبات عقودو ایقاعات تابع قانون زمان انعقادآنهاست این مسئله بطورمستقیم ارتباطی به دعوی حاضرنداردزیرابحث نحوه اثبات عقدمطرح نیست آنچه استدلال خواهان رابی اعتبارمی کنداینست که تداوم تصرفات مستاجردرقلمروقانون روابط موجرومستاجرمصوب سال 62واین تصرفات حسب ظاهرادله ،تصرف به عنوان سکونت است نه اشتغال به کسب یاپیشه .استنادخواهان به معاینه وتحقیق محلی نیزبه نظردادگاه بالحاظ اینکه جهت استناداثبات رضایت موجربه دائرنمودن محل تجاری قبل ازسال 65است وچون موضوع تحقیق محلی چنانکه ازاظهارات خواهان برمی آیدبیان قصدورضای مالک دراین خصوص (بیان شفاهی )نیست بلکه آنان به عدم اعتراض مالک ونصب تابلوی شرکت استنادنموده اندوفی الواقع قصدورضای مالک رافعلی می داندکه به نظرمحکمه معاینه وتحقیق محلی دراین موردفاقدموضوع است زیرااگرچه رضاممکن است از طریق فعلی ازافعال کشف شودلیکن دادگاه ازمجردسکوت وعدم اعتراض مالک برفرض اثبات یانصب تابلوی شرکت رضای مالک راکشف نمی کندگذشته از ایرادقانونی استنادبه معاینه وتحقیق محلی درجلسه اول دادرسی حتی برای کشف واقعیت صدورقرارهای مربوطه ضرروی نیست زیرامراتب فوق درفرض صحت قوتی دراثبات رضای مالک نداردرابعاازآنجاکه درمتن سندرسمی اجاره عدم پرداخت سرقفلی ازسوی مستاجرتصریح شده ومراتب درسندعادی ارائه شده ازسوی وکیل خوانده نیزمنعکس گردیده است تردیدی باقی نمی ماندکه طرفین جزماروابط خودرامشمول ماده واحده مصوب سال 65می دانسته اندبنابر این برفرض که مستاجردرطول مدت تصرفات خودعملاازمحل استفاده تجاری نموده بواشددرعین حال به لحاظ وجودضمانت اجرای سنگین دراجاره محل کسب وچه بسابه علت عدم پرداخت ارزش واقعی محل ازسوی شرکت مستاجر،طرفین روابط حقوقی خودرابه نحومذکورتنظیم نموده اندومالااین تراضی که باوجود ادله کافی غیرقابل انکارمی نمایدبه صرف عدم اعتراض یانصب تابلوی شرکت نمی تواندمتزلزل گرددباتوجه به استدلالهای یادشده به نظردادگاه درصدور اجرائیه ثبتی هیچ تخلفی صورت نگرفته به استناداصل عدم واینکه دعوی خواهان مقرون به دلیل اثباتی نیست حکم به رددعوی مطروحه صادرواعلام می گردد.رای صادره حضوری وقابل تجدیدنظردردادگاه حقوقی یک تهران است .
رئیس شعبه 44دادگاه حقوقی 2تهران - مسعودحائری
مرجع :
کتاب برگزیده آراء دادگاههای حقوقی ، صفحه 162 تا 164
نشر میزان ، تابستان 1374
35
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 328
تاریخ تصویب : 1372/04/29
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
انعقاد عقدجدید در موضوعی که قبلا عقد مستقلی بوده ،اقاله عقد سابق محسوب است - مهدکودک محل کسب است تاثیر دریافت اجاره بها توسط موجر از غیر مستاجر - تخلیه مورد اجاره
