کاداستر، زمینه ساز مدیریت بهینه زمین و املاک

گروه قضایی: حسن تویسرکانی- زمین خواری و تعدی به حریم اراضی از جمله تخلفات متداولی است که در جامعه ما به وفور رخ می دهد. همین امر باعث شده تا سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به عنوان متولی کاداستر در کشور و برنامه‌ریزی برای ثبت نوین، نظامی در نظر گیرد تا این تخلفات در سطح محاکم کاهش پیدا کند.

 

کاداستر از ضروریات توسعه اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و نیز ابزار فنی، حقوقی، اطلاعاتی و زیربنایی هر کشور است. همچنین با توجه به ظرفیت های پیش بینی شده، کاداستر و مکانیزم هایی که در این طرح موجود است، اجرای کاداستر یکی از مهم ترین راهکارها برای مقابله با زمین خواری و مقابله با مفاسد ناشی از آن می باشد. «حمایت» در گفت و گو با کارشناسان به واکاوی کاداستر در حقوق ثبتی پرداخته است.

مدیرکل کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در خصوص مفهوم کاداستر گفت: "کاداستر" به نظامی اطلاق می شود که هدف آن تعیین محدوده مالکیت ها به همراه اطلاعات حقوقی آنهاست.

 

محمد شیخ علیشاهی می افزاید: به عبارت دیگر نظام تنظیم شده وضعیت املاک یک منطقه را کاداستر گویند. به طوری که تمام اطلاعات اندازه و محدوده و موقعیت در روی نقشه مشخص و نحوه ثبت خصوصیات ملک (اطلاعات حقوقی) معین شده باشد. ریشه کاداستر کلمه یونانی "کاتاستیکن" Katastichon به معنی دفتر یادداشت می باشد که در طول زمان در زبان لاتین تبدیل به"کاپتاستروم" Captastrum شده است که به معنی ثبت استان های مناطق مختلف کشور یونان که برای اخذ مالیات قسمت بندی شده بودند، به کار رفته است. 

 

وی می‌افزاید: در حال حاضر در زبان‌های اروپایی این اصطلاح به نظامی اطلاق می شود که برای ثبت مالکیت ها از نظر دامنه و حدود آن تدوین شده باشد. اخیرا با به وجود آمدن نظام های کاداستر جامع و به‌خصوص در دهه های اخیر با به کارگیری گسترده رایانه و بانک های اطلاعاتی در این امور، اصطلاح کاداستر جامع برای ثبت اطلاعات گوناگون درباره زمین و یا حتی درباره محیط به کار می رود. 

 

وی تاریخچه کاداستر را مربوط به گذشته های دور عنوان کرد و افزود: در عدلیّه برای اعتبار اسناد و جلوگیری از تقلّب و تزویر، اوراق و نوشته ها را مهر رسمی می زدند و بدین وسیله دارای اعتبار اسناد رسمی می شد. ولی چون این کار اجباری نبود، به ندرت به آن اقدام می شد. این روش تا دوران مشروطه و تا دوره دوّم قانون گذاری برقرار بود. در فروردین ماه 1302 هجری شمسی، قانون ثبت اسناد و املاک در 126 ماده به تصویب رسید. با توجه به ماده اول قانون تصویب شده مذکور ثبت اسناد و املاک جهت تثبیت مالکیت مشروع مردم و تسجیل اسناد تنظیمی بین آنها، تشکیل شد تا با ایجاد ثبات قضایی و حقوقی در این دو مورد، هم اشخاص به سرمایه گذاری تشویق و ترغیب شوند و هم مالیات و حقوق دولت در رابطه با معاملات وصول شود. در نهایت گرچه در سال 1351 ماده 156 قانون ثبت در ارتباط با کاداستر تصویب شد و به موجب آن آمده است که به منظور تشخیص حدود و موقعیت امـلاک واقع در محـدودة شهرها وحومه نقشه املاک به صورت کاداستر تهیه خواهد شد، ولی به لحاظ حجم عظیم کار، پس از تصویب نامه هیئت محترم وزیران در سال 1368، قانون گذار اجرای کاداستر را در قالب طرح اجرای کاداستر شهری کشور با یک برنامه 5 ساله تهیه، مقدمات و 4 برنامه 5 ساله اجرایی توسعه ای مصوب کرد که پس از اجرای تهیه مقدمات، به طورعملی اجرای کاداستر شهری از سال 1374 در حال انجام است.

 

مدیر کل کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در مورد اجرای کاداستر در جامعه ادامه داد: کاداستر به عنوان بستری مناسب برای انجام مشارکت در زمینه مدیریت زمین و دارایی های زمین در سطحی جهانی و به صورت یکپارچه محسوب می شود.

 

علیشاهی گفت: رئوس کلی مزایای مطرح در مورد به کارگیری مؤثر نظام های کاداستر عبارتند از: تضمین حقوق مالکیت، تضمین فعالیت‌های اعتباری از قبیل فعالیت بانک و بنگاه‌های بیمه، کمک به مدیریت بهینه بازار زمین به عنوان یکی از بنگاه های اقتصادی پایه، تضمین نقل و انتقالاتی که در مورد زمین و دارایی های زمین به انجام می رسند، کاهش مناقشات مربوط به زمین و بالطبع کاهش حجم کاری محاکم قضایی، بهبود کنترل و نظارت بر کاربری اراضی، امکان تنظیم و انجام موثرتر برنامه‌های اصلاح اراضی، مدیریت موثر سرمایه گذاری های هنگفتی که در زمینه تعاملات انسان و زمین به عمل می آیند و تضمین اخذ درآمدهای مالیاتی به صورت هرچه موثرتر می باشند.

 

وی نقش کاداستر در تثبیت مالکیت و بهبود امنیت حقوقی را مهم اعلام کرد و تصریح کرد: نظام کاداستر در اصل، مشتمل بر دو قسمت اساسی است که عبارتند از: قسمت فنی (نقشه برداری) که هدف آن تهیه نقشه هایی با مقیاس بزرگ مبتنی بر نقشه برداری و فتوگرامتری است، که نمایانگر تقسیم یک منطقه به قطعات مختلف با خطوط مشخص کننده است و این نقشه ها بر مبنای نظام مختصات جهانی تهیه می شوند.

 

علیشاهی افزود: قسمت توصیفی متضمن دفاتر یا پرونده‌هایی که حاوی ثبت نکات حقوقی ( اسناد ) یا تبعات حقوقی ( مالکیت ها ) و سایر اوصاف فیزیکی یا انتزاعی مربوط به قطعات تصویر شده بر روی نقشه است. مجموعه اطلاعات این دو قسمت در بانک اطلاعات رقومی نگهداری شده و با عنایت به اینکه موقعیت هر ملک با توجه به مختصات واحدی که دارد، مشخص می شود و به اطلاعات حقوقی متصل می‌شود، باعث تثبیت مالکیت ها خواهد شد. مجموعه اطلاعات توصیفی و فنی نظام کاداستر در بانک اطلاعات رقومی نگهداری شده و با عنایت به اینکه موقعیت هر ملک با توجه به مختصات واحدی که دارد مشخص و به اطلاعات حقوقی متصل می شود، باعث تثبیت مالکیت ها خواهد شد.

 

شیخ علیشاهی اجرای کاداستر را باعث تسهیل در اجرای سایر وظایف سازمان ثبت دانست و ادامه داد: موضوع مکانیزاسیون ثبت و ایجاد بستر لازم جهت ارایه خدمات الکترونیکی در سازمان ثبت از اهمیت فوق العاده ای برخوردار است که پیش نیاز آن، اصلاح نظام ثبت با دید کاداستر و به ویژه کاداستر نوین می باشد که با تحقق این امر، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، اشراف کامل برحدود واقعی املاک، مستحدثات و اراضی در کشور را خواهد داشت تا بتواند پایه و اساس تثبیت و استقرار مالکیت مشروع صاحبان املاک را فراهم کرده و در نهایت وظایف خود را با دقت و سرعت و صحت کامل انجام دهد.

 

وی تصریح کرد: از مزایای نظام کاداستر رفع و یا به حداقل رساندن دعاوی ملکی ایجاد امنیت در مالکیت و نظارت بیشتر دولت ها بر زمین و نقل وانتقالات آن و تسریع در انجام معاملات و حذف واسطه‌گری در نقل وانتقالات املاک است، که بدینوسیله کنترل مؤثری بر قیمت املاک و روند افزایش یا کاهش آنها توسط دولت قابل اعمال خواهد بود و همچنین کنترل کاربری اراضی نیز از مزایای کاداستر می‌باشد.

 

مدیرکل کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور درباره وضعیت کنونی کاداستر خاطر نشان کرد: موضوع تصویب و اجرای کاداستر شهری کشور به عنوان یکی از مهم ترین راهکارهای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به منظور نیل به اهداف ثبت نوین، مورد توجه ویژه قرار گرفته بود که خوشبختانه منجر به تصویب طرح اجرای کاداستر شهری کشور شد. 

 

وی افزود: پس از تصویب این طرح، برنامه ریزی های لازم در خصوص جذب و تربیت نیروی انسانی تأمین تجهیزات، مقدمات تهیه نقشه های کاداستر و سایر نیازها انجام شد و سرانجام اجرای کاداستر شهری از سال 1374 شروع و مقرر شد تا در صورت تامین نیازها اعم از اعتبارات، تجهیزات، نیروی انسانی و سایر موارد در مدت 20 سال، کاداستر شهری برای مساحت حدود یک میلیون و 200 هزار هکتار مناطق شهری تهیه شود. ایجاد نظامی دقیق، ساده، روان و مطمئن و قابل تغییر با زمان، حاکم بر امور املاک و مستحدثات کشور در تعیین محدوده های قانونی مالکیت انواع مستحدثات و اراضی متعلق به افراد حقیقی، حقوقی، دولتی موقوفه و بازنگری اطلاعات و نقشـه ها (در طول برنامه اجرایی 20 ساله طرح و نیز پس از پیاده سازی در ادارات ثبت) و درنهایت تغییر نظام موجود ثبت به ثبت نوین (کاداستر) از اهداف اصلی طرح کاداستر به شمار رفته است.

وی در خصوص عملکرد سال 90 در حوزه کاداستر افزود: تامین نقشه مناطق شهری بالغ بر یک میلیون و یکصد هزار هکتار، تهیه نقشه کاداستر از مناطق شهری بالغ بر یک میلیون یکصد هزار هکتار داده آمایی تمامی دفاتراملاک موجود که بالغ بر 164 هزار و 817 دفتر املاک می‌باشد که به اتمام رسیده است. 

 

وی ادامه داد: در جهت به روزرسانی اطلاعات دفاتر املاک مقرر شده است که به طور پیوسته خلاصه معاملات در بانک جامع اطلاعات املاک و کاداستر درج شود، در جهت تکمیل لایه هندسی بانک جامع اطلاعات املاک وکاداستر، تاکنون نقشه موقعیت هندسی 14 میلیون و 851 هزار و 264 قطعه زمین در بانک درج شده است، در جهت تکمیل لایه حقوقی نقشه کاداستر در بانک جامع اطلاعات املاک وکاداستر پلاک ثبتی 9 میلیون و 736 هزار و 966 قطعه زمین در بانک درج شده است، در جهت اجرای کاداستر جامع، تاکنون نقشه بالغ بر 1 میلیون هزار هکتار مناطق روستایی و زراعی به بانک جامع اطلاعات املاک و کاداستر اضافه شده است، در جهت اجرای کاداستر جامع، نقشه کاداستر حدود 27 میلیون و736 هزار و 269 هکتار منابع طبیعی به بانک جامع اطلاعات املاک و کاداستر اضافه شده است.

 

شیخ علیشاهی تعامل ثبت را با سایر دستگاه ها مثبت ارزیابی کرد و اظهار داشت: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور درخصوص تحقق اهداف خود همواره سعی کرده تا با سازمان ها و وزارتخانه‌های مختلف، تعاملات سازنده ای داشته باشد. در این مورد می توان به تعاملات و همکاری های انجام شده با سازمان اوقاف و امور خیریه، سازمان جنگل ها و مراتع و آبخیزداری کشور در جهت دریافت محدوده های مالکیتی این سازمان ها و نیز به همکاری های سازمان نقشه برداری و سازمان جغرافیایی نیروهای مسلح در جهت تامین نقشه های مورد نیاز اشاره کرد، که همکاری های مثبت و اثر بخشی با مجموعه سازمان در اجرای برنامه‌های کاداستر داشته اند. 

 

وی تصریح کرد: با توجه به اینکه در بحث کاداستر با مالکیت های دولتی و خصوصی سر و کار داریم، بنابراین همکاری همه سازمان ها و وزارتخانه های مختلف به‌خصوص در جهت توسعه کاداستر شهری به کاداستر غیر شهری نیاز می باشد که نقش دولت و معاونت راهبردی ریاست جمهوری در این خصوص در جهت تسریع در اقدامات کاداستر در کشور تاثیرگذار می‌باشد.

ماشاءالله گرامی مدیر کل امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز گفت: نقشه‌های ترسیمی، فاقد اطلاعات حقوقی به هر کیفیتی که تهیه شوند، نقشه کاداستر تلقی نمی شوند. تهیه نقشه کاداستر شهری از سال 72 در دستور کار سازمان قرار گرفته و خوشبختانه طی سال های اخیر نقشه کاداستر اراضی شهری تهیه و در بانک کاداستر ذخیره شده است.

 

مدیرکل امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در خصوص تاثیر کاداستر در جلوگیری از زمین خواری در جامعه ادامه داد: در صورتی که عملیات کاداستر در تمامی اراضی و املاک شهری و غیرشهری اجرا شود، دست متجاوزان از عرصه‌های دولتی و ملی و املاک فاقد مالک قطع خواهد شد.

 

وی درباره ضمانت اجرایی و قانونی کاداستر تصریح کرد: در برنامه پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران مقرر شده دستگاه های متولی زمین، نظیر وزارت جهاد کشاورزی و وزارت راه و شهرسازی نقشه املاک تحت تولیت خویش راتهیه و ارایه کنند، تا در نقشه های کاداستر جانمایی شود و با انجام این مهم، از تجاوز به عرصه های ملی و دولتی جلوگیری شود.

 

گرامی، پیشرفت کاداستر در سطح کشور را مثبت ارزیابی کرد و اظهار داشت نقشه کاداستر تمامی اراضی شهری به میزان تقریبی یک میلیون هکتار تهیه و مورد استفاده ادارات ثبت اسناد و املاک و مالکان رسمی قرار گرفته است و تهیه نقشه کاداستر اراضی غیر شهری هم در دستور کار سازمان قرار گرفته و در صورت تامین اعتبار مورد نیاز، به سرعت اجرایی خواهد شد.

 

وی درباره تاثیر کاداستر در جامعه برای جلوگیری از جرایم و تعدی به اراضی ملی عنوان کرد: در هرمنطقه‌ای که بحث تثبیت مالکیت و تثبیت موقعیت اراضی به صورت جدی اجرایی شده، به همان میزان از تعدی متجاوزان و زمین‌خواران به انفال و اراضی ملی جلوگیری شده و هرجا که مسئولان و متولیان امر زمین، ضعیف تر ظاهر شده‌اند، اراضی بیشتری دستخوش تجاوز و تعدی قرار گرفته است.