VekalatOnline.IR
پرتال اطلاع رسانی وکالت آنلاین

حق فسخ بایع به اعتبار تأخیر در تأدیه ثمن


رأی اصراری کیفری 17 – 1377

شماره رأی : 17 – 3/9/1377
شماره پرونده : 2 – 1377
شماره جلسه : 24 – 1377
علت طرح : اختلاف نظر بین شعبه پنجم دیوان عالی کشور و دادگاههای عمومی تهران
موضوع : - بیع
الزام به تنظیم سند رسمی
اعلام فسخ
درساعت 9 روز سه‌شنبه 3/9/1377 جلسه هیأت عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور بریاست حضرت آیت‌الله محمد محمدی گیلانی رئیس دیوان عالی کشور و با حضور جنابان آقایان قضات دیوان عالی کشور و نماینده جناب آقای دادستان کلّ کشور تشکیل و با تلاوت آیاتی چند از کلام‌الله مجید رسمیّت یافت.
رئیس : دادنامه شماره 349 – 3/10/1376 شعبه پنجم دیوان عالی کشور بتصدی جناب آقای سیدیوسف ایزدیان رئیس و جناب آقای سید مرتضی ابهری مستشار مطرح است. جناب آقای ایزدیان گزارش پرونده را قرائت فرمایند.
خلاصه جریان پرونده : بدواً در تاریخ 24/6/69 تجدیدنظر خوانده دادخواستی بخواسته الزام به تنظیم سند رسمی و انتقال یک دستگاه خانه پلاک ثبتی شماره 5/6805 و صدور قرار تأمین دلیل و دستور موقت بلحاظ جلوگیری از نقل و انتقال و وضع ید در ملک مورد معامله از نظر الصاق تمبر مقوّم به دو میلیون ریال بطرفیت تجدیدنظرخواه به دادگاههای حقوقی دو تقدیم داشته که به شعبه 55 همان دادگاهها ارجاع گردیده و چنین توضیح داده‌است : خوانده بموجب قولنامه مورخ 19/10/68 ششدانگ یکباب خانه به پلاک ثبتی فوق واقع در بخش دو تهران، خیابان خواجه نصیر طوسی، خیابان پناه، پلاک 4/4 و 2/4 را به اینجانب فروخته و قسمتی از ثمن را دریافت نموده و متعهد شده در تاریخ 31/2/69 جهت تنظیم سند رسمی در دفترخانه 390 تهران حضور بهمرساند که متأسفانه طبق گواهی دفتر در پرونده مذکور حضور نیافته‌است با تقدیم این دادخواست تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال خانه مورد معامله با منظور فرمودن هزینه دادرسی را می‌نماید و باتوجه به اینکه خانه مورد معامله تخلیه شده و اکنون اسباب و اثاثیه اینجانب در مغازه پدرم می‌باشد تقاضا دارد عضو مجری قرار باحضور در محل صورت مجلس نماید و ضمناً الباقی ثمن معامله را هرموقع دادگاه بفرمایند تودیع خواهم نمود و برای جلوگیری از نقل و انتقال صدور دستور موقت را درخواست می‌نماید.
با وصول دادخواست و تعیین وقت رسیدگی و دعوت از طرفین و صدور قرار تأمین دلیل و اینکه خوانده به میزان و تقویم خواسته اعتراض نموده و برای تعیین میزان خواسته موضوع به کارشناس ارجاع که نظریه مورخه 14/11/69 کارشناس واصل و قیمت خواسته یکصدمیلیون ریال ارزیابی که دادگاه بشرح صورتجلسه مورخه 10/12/69 قرار عدم صلاحیت خود را به اعتبار صلاحیت رسیدگی دادگاههای حقوقی یک تهران صادر و پرونده به شعبه 35 دادگاه حقوقی یک تهران ارجاع گردیده که این دادگاه دستور موقت بر منع خوانده از نقل و انتقال پلاک مورد نظر را صادر و اعلام داشته و در جلسه دادرسی طرفین توضیحاتی داده و ادعا شده‌است که تاریخ حضور دفترخانه از 31/1/69 به 31/2/69 الحاق و تغییر داده‌شده‌است که سرانجام دادگاه پس از کسب نظر مشاور دادگاه بشرح نظریه ابرازی پس از ذکر مقدمه‌ای از دعوی مطروحه چنین اظهارنظر نموده :
نظر به اینکه رابطه حقوقی طرفین مستنداً به قرارداد 19/10/68 اصالت و صحت آن محل بحث نیست و بموجب قرارداد مزبور خوانده ششدانگ پلاک مورد دعوی را به مبلغ 89 میلیون ریال به خواهان واگذار و با دریافت 25 میلیون ریال از ثمن معامله متعهد شده باحضور در دفتر اسناد رسمی نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال به خواهان اقدام کند و نظربه اینکه گواهی دفترخانه 390 حاکی است که خواهان در تاریخ 31/2/69 مذکور در ذیل قرارداد برای تنظیم سند حضور یافته و خوانده حاضر نشده و نظر به اینکه اختلاف طرفین در زمینه تاریخ حضور در دفترخانه (بنحوی که دادگاه استدلال نموده) ملاک فسخ یا بی‌اعتباری قرارداد تلقی نمی‌گردد علیهذا دعوی خواهان بنظر دادگاه ثابت تشخیص و مستنداً به مواد 10و 219و 223 قانون مدنی الزام خوانده مبنی بر حضور در دفترخانه اسناد رسمی شماره 390 تهران و تنظیم سند رسمی انتقال پلاک مورد دعوی و لواحق عرفی آن بنام خواهان در قبال دریافت 64 میلیون ریال باقیمانده و نیز وضع ید خواهان در پلاک مورد دعوا اظهار نظر می‌شود
که نسبت به این نظریه اعتراض بعمل آمده و پرونده در شعبه 5 دیوان عالی کشور مطرح رسیدگی واقع و این شعبه بشرح دادنامه شماره 75- 6/2/71 چنین رأی می‌دهد :
« اشکالات قضائی ذیل نسبت به نظریه معترض عنه مآلاً وارد است زیرا احراز این مسأله که تاریخ مندرج در ذیل قولنامه برای حضور در دفترخانه و اقدام به انجام تعهد مؤثر در مقام است و بنظر می‌رسد که تأثیر در دعوی مطروحه و گواهی‌نامه صادره از دفترخانه را دارد مضافاً به اینکه فتوکپی قولنامه ابرازی برگ 12 پرونده با سایر فتوکپی‌های مضبوط در آن به شماره 2 و 59 از حیث تاریخ مورد نظر مغایرت دارد و چون ادعای الحاق شده دادگاه باید نسبت به این موضوع توجه می‌نمود و آنگاه نفیاً و یا اثباتاً اظهارنظر بعمل می‌آورد از این رو بلحاظ عدم توجه به ادعای خوانده و نقض در رسیدگی نظریه قابل تنفیذ نیست با عدم قبول آن پرونده جهت اقدام مقتضی اعاده می‌شود. »
پس از اظهارنظر دیوان عالی کشور و اعاده پرونده به دادگاه صادرکننده نظریه وقت رسیدگی تعیین و طرفین را دعوت نموده که وکیل خوانده طی لایحه مورخه 14/11/71 اعلام داشته اخیراً موکل عرضحال بطرفیت خواهان مبنی بر ادعای جعل نسبت به تاریخ ذیل قولنامه به دادسرای عمومی تهران تقدیم که رسیدگی و طی دادنامه شماره 70- 26/1/1371 شعبه 169 دادگاه کیفری 2 تهران خواهان به جزای نقدی بدل از شلاق و بر بی‌اعتباری و بطلان تاریخ ذیل قولنامه یعنی تاریخ 31/2/1369 صادر و شعبه 143 دادگاه کیفری یک تهران تأیید نموده بنابراین رسیدگی و اتخاذ تصمیم شایسته را در حق موکل می‌نماید و فتوکپی دادنامه فوق تقدیم می‌شود. دادگاه در جلسات متشکله و استماع اظهارات طرفین در جلسه مورخه 10/6/73 ختم رسیدگی را اعلام و بموجب دادنامه شماره 73/444-17/7/73 چنین رأی می‌دهد :
« نظر به اینکه رابطه حقوقی طرفین مستند به قرارداد مورخ 19/10/68 می‌باشد که اصالت و صحت آن جزدرخصوص تاریخ ذیل قولنامه محل بحث نیست و بنحوی که استدلال نموده به همان نحو استدلال مندرج در نظریه سابق الصدور و باتوجه به سایر بندهای قرارداد مستند دعوی تاریخ آن مؤثر در مقام نیست بنابمراتب و عدم تأثیر تاریخ و لزوم قرارداد مذکور به اعتقاد دادگاه دعوی عنوان شده ثابت تشخیص و مستنداً به مواد 10و 219و 223 قانون مدنی حکم به الزام خوانده مبنی بر حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال پلاک مورد دعوی بنام خواهان در قبال دریافت مبلغ شصت و چهار میلیون ریال باقیمانده ثمن معامله و وضع ید خواهان در پلاک مورد دعوی را صادر و اعلام می‌دارد. »
از این حکم وکیل خوانده تجدیدنظرخواهی بعمل آمده که پرونده برای رسیدگی به دیوان عالی کشور واصل و به شعبه 5 دیوان عالی کشور ارجاع گردیده و این شعبه بموجب دادنامه شماره 456-16/8/74 چنین رأی می‌دهد :
« اعتراض تجدیدنظرخواه و اشکال قضائی ذیل نسبت به دادنامه تجدیدنظر خواسته وارد است زیرا آنچه کلاً از قصد انشاء و اراده طرفین در تنظیم قرارداد مورخه 19/10/68 استنادی برمی‌آید و طرفین آن را قبول دارند و رابطه حقوقی خود را قبلاً روشن نموده و یک قسمت آن راجع است به حضور در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی در تاریخ معین و مقرر بین طرفین و حال آنکه طبق حکم قطعی دادگاه کیفری بلحاظ جعل در تاریخ مذکور صورت گرفته و آن قسمت از درجه اعتبار ساقط و فاقد ارزش تشخیص گردیده‌است با این وصف طرف مقابل نمی‌تواند قسمت باقیمانده را مستمسک قرارداده و درجهت اثبات ادعا از آن استفاده نماید فلذا رابطه حقوقی طرفین با ازبین رفتن این قسمت از قرارداد روشن نیست و مقتضی بوده که دادگاه با اخذ توضیحات از طرفین و رسیدگی و تحقیقات لازم حقیقت قضیه را روشن نموده آنگاه نفیاً و یا اثباتاً حکم شایسته صادر می‌نمود بنابمراتب چون دادنامه صادره موردی جهت الزام به تنظیم سند نداشته و خلاف موازین قانونی است مخدوش است نقض و رسیدگی به شعبه دیگر دادگاه عمومی تهران ارجاع می‌گردد. »
پس از نقض حکم پرونده به شعبه 186 دادگاه عمومی تهران ارجاع گردیده و این شعبه با تعیین وقت رسیدگی و دعوت از طرفین در جلسه مورخه 10/9/75 که دادگاه باحضور طرفین تشکیل شده و دادگاه با استماع اظهارات طرفین و ملاحظه لوایح تقدیمی طرفین ختم رسیدگی را اعلام و طبق دادنامه شماره 1575-4/10/75 پس از ذکر مقدمه‌ای از دعوی مطروحه و مذاکرات طرفین چنین رأی می‌دهند :
نظر به اینکه ملاحظه مفاد قرارداد مؤید ایجاد رابطه حقوقی مبتنی بر بیع است و طبیعت تعهد مذکور در قرارداد مبین توجه طرفین قرارداد به نتیجه آن که انتقال رسمی ملک بوده‌می‌باشد و این معنی از محتوای بندهای الف و ب و ج و ماقبل آن استنباط می‌شود و وجه التزام پیش‌بینی شده در قرارداد محمول بر تعیین خسارات مقطوع حکایت از عزم و جزم طرفین بر اجرای پیمان منعقده علاوه بر انجام تعهد مذکور و مندرج در بندهای موصوف قرارداد دارد و ثبوت جعلیت تاریخ مراجعه طرفین به محضر در محکمه کیفری و استناد آن در پرونده مطروحه نه تنها مؤثر در مقام نبوده و از موجبات بی‌اعتباری قرارداد نیست اساساً ثبوت آن صرفاً موجب خروج و سقوط همین قسمت ازتعهدات و اجرای آن در زمان معین است و تسرّی به دیگر قسمتهای قرارداد و ارکان قانونی آن ندارد کمااینکه اتخاذ وحدت ملاک از مدلول ماده 62 قانون ثبت اسناد و 387 قانون آئین دادرسی مدنی نیز مؤید همین مطلب است و با ابطال آن قسمت از مفاد قرارداد از حیث تاریخ مراجعه طرفین به دفتر نمی‌توان اساس و ارکان عقد بیع که مبتنی بر اصل لزوم و صحت قراردادها است دچار خدشه نمود و اساساً اینکه با وصف ابطال تاریخ اجرای تعهد قرارداد موصوف از حیث حضور طرفین در دفترخانه فاقد تاریخ تلقی و چون حکم وضعی و مقرر در ماده 220 قانون مدنی لزوم اجرای نتایج حاصله از عقد که در مانحن فیه انجام تشریفات رسمی عقد است پیش‌بینی نموده و خواهان با تقدیم دادخواست اجرای تعهدات و ثمرات تحصیل شده از عقد که تنظیم سند رسمی انتقال است را مطالبه نموده فلذا دادگاه با ثابت دانستن دعوی مطروحه مستنداً به مواد 10و 219و 220 از قانون مدنی حکم بر الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی شماره 390 تهران و تنظیم سند رسمی انتقال پلاک فوق التوصیف با ملحقات و منضمات قانونی آن وفق قرارداد موضوعه بنام خواهان در قبال دریافت مبلغ شصت و چهار میلیون ریال باقیمانده و نیز وضع ید خواهان در پلاک مورد ترافع را صادر و اعلام می‌دارد.
نسبت به این حکم آقای وکیل خوانده تجدیدنظرخواهی بعمل آورده که پرونده برای رسیدگی به دیوان عالی کشور واصل و به این شعبه ارجاع گردیده‌است. گزارش لازم تهیه شد که هنگام شور با لوایح تجدیدنظرخواهی و جوابیه آن قرائت و اوراق پرونده بررسی می‌شود.
هیأت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش تنظیمی و بررسی اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رأی می‌دهد :
چون رأی تجدیدنظرخواسته اخیر مستند به همان علل و اسبابی است که حکم منقوض مبتنی بر آن بوده لذا رأی مزبور اصراری تشخیص می‌گردد و مستنداً به ماده 576 قانون آئین دادرسی مدنی و بند ج ماده 24 قانون تشکیل دادگاههای عمومی و انقلاب پرونده جهت طرح در هیأت عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور بنظر ریاست محترم دیوان عالی کشور می‌رسد.
رئیس : جناب آقای ایزدیان توضیحی دارید بفرمایید.
توضیح پیرامون پرونده و قرائت قرارداد فروش :
آقای خریدار با جعل تاریخ دو مرتبه از این جعل سوء استفاده کرده، یعنی مورد استفاده مجدد قرارداد، یکی اینکه به دفترخانه مراجعه کرده و براساس این تاریخ جعل، گواهی عدم حضور خوانده در دفتر را اخذ کرده ومرتبه دوم با تقدیم دادخواستی به دادگاه بازهم اصرار دارد که تاریخ صدور، تاریخ حضور دفترخانه (31/2/69) است بنابراین با سوء نیت این کار را کرده و بسته به نظر آقایان است، بنظر ما اینجا دادگاه نمی‌توانسته حکم الزام به انجام تنظیم سند صادر کند چون این تعهد از بین رفته‌است.
قرارداد فروش قرائت می‌شود :
قولنامه = (فروشنده : آقای علی عینعلی، خریدار : آقای فرهنگ سروری، مورد معامله : ششدانگ یکباب …….، بهای کل معامله : از قرار هشت میلیون و نهصد هزار تومان معادل هشتاد و نه میلیون ریال تمام می‌باشد، شرایط مورد معامله : مساحت = سیصدونود متر و پنجاه و هشت دسیمتر، دارای دوطبقه تیرآهن، یک شماره تلفن به شمارة 760053 و یک گوشی تلفن، دو عدد کنتور برق مرکزی و شوفاژ روشن و کابینت آشپزخانه و غیره).
توضیح آنکه تمامی مخارج مربوط به این منزل اعم از مالیات و دارائی و نقل و انتقال سطح شهری و غیره بعهده فروشنده و خرج محضر بعهده طرفین می‌باشد، و فروشنده مورد معامله را در روز محضر تخلیه و تحویل خریدار می‌دهد. مبلغ دو میلیون و پانصد هزار تومان بموجب دوفقره چک به شماره … و … توسط آقای فرهنگ سروری به مبلغ … ریال به آقای علی عینعلی بعنوان فروشنده فوق‌الذکر بعنوان بیعانه پرداخت شد. درضمن عقد خارج لازم و فروشنده فوق متعهد گردیده‌اند:
الف – در ظرف 30 روز از تاریخ امضاء قولنامه (19/10/68) در محضر 390 حاضر و تشریفات انجام معامله را که عبارت از تنظیم سند رسمی معامله وثبت در دفتر و ردّ ثمن معامله است بجا آورند.
ب – درصورت عدم حضور خریدار مرقوم در محضر در ضمن مدت مقرر برای انجام معامله حقی به دریافت مبلغ 25میلیون ریال که بعنوان بیعانه به آقای علی عینعلی فروشنده بموجب مدارک فوق پرداخته‌اند ندارند و این مبلغ مال خالص آقای علی عینعلی فروشنده می‌باشد.
ج- هرگاه فروشنده در ظرف مدت مقرر حاضر به انجام معامله نشود علاوه بر مبلغ دریافتی مبلغ بیست و پنج میلیون ریال (دو میلیون و پانصد هزار تومان) مجاناً و بلاعوض در وجه خریدار نامبرده بپردازد. ملاک عدم حضور هریک از متعاملین برای عقد معامله تصدیق دفتر رسمی شماره 390 خواهدبود.
د- خریدار و فروشنده و …
توضیح آنکه چک شماره 4880641 بانک صادرات تحویل خریدار و فروشنده تحویل داد و قرارشد در تاریخ 31/2/69 … قابل ذکر است در تاریخ 31/1/69 جناب آقای عینعلی فروشنده خانه در بنگاه املاک بحرینی حضور پیداکرده‌اند ولیکن آقای خریدار (فرهنگ سروری) در تاریخ فوق تشریف نیاوردند و لذا آقای کریمی چندین بار جهت دیدار ایشان به منظور رتق و فتق به درب خانه ایشان رفتند و حتی با پدر ایشان صحبت کردند و پیغام دادند ولی ایشان حتی به بنگاه نیامدند و با همة این امور امروز (12/2/69) ایشان حضور نیافته‌اند.
رئیس : جناب آقای ابهری
معمولاً قولنامه‌های تنظیمی دارای سه نسخه است و باتوجه به محتویات پرونده و قولنامه مورخ 19/10/68 بیع نامه نبوده زیرا تعهدات طرفین برای انجام معامله قطعی و انتقال سند موکول به حضور در دفترخانه 390 تهران بوده‌است و اینکه مبیع تسلیم خریدار نشده و رابطه حقوقی بین طرفین مبنی بر تعهدات در مهلت مقرر بوده که خریدار جهت تأخیر پرداخت بقیه ثمن معامله با الحاق تاریخ قولنامه از تاریخ توافق رفتن به دفترخانه و انجام معامله در روز 31/1/69 به 31/2/69 تبدیل نموده‌است و بدین وسیله به اخذ گواهی از دفترخانه مذکور بدون اطلاع به فروشنده مبادرت کرده است و سپس در تاریخ 24/6/69 تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی و انتقال یک دستگاه خانه پلاک 5/6805 را از دادگاه حقوقی کرده‌است که پس از دفاع خوانده (فروشنده) و ادعای جعل نسبت به تاریخ قولنامه مربوطه و دادنامه کیفری شماره 70 – 26/1/71 که خواهان را به جزای نقدی … و نیز بی‌اعتباری بطلان تاریخ ذیل قولنامه یعنی 31/2/69 صادر کرده، باتوجه به اینکه حکم دادگاه جزائی در امر حقوقی مؤثر است و از موجبات بی‌اعتباری مستندات دعوی می‌شود مضافاً با اینکه فروشنده اظهار می‌دارد در تاریخ 31/1/69 به دفترخانه مزبور مراجعه کرده و حتی با ارسال اظهارنامه و استرداد وجه جهت پرداخت به خریدار به بنگاه معاملاتی سپرده است و نتیجتاً با توافق طرفین تاریخ 31/1/69 می‌بایستی به دفترخانه مراجعه نمایند و گواهی صادره از دفترخانه رسمی قابل پذیرش نبوده و خریدار در موعد مقرر ثمن را تأدیه نکرده و با عنایت به مواد 395 قانون مدنی قرارداد فسخ شده و موردی جهت الزام خوانده نبوده‌است و آراء دادگاهها خروج موضوعی دارد.
رئیس : جناب آقای اشراقی
در دعاوی مربوط به معالات رایج بین مردم و مخصوصاً در ارتباط با اموال غیرمنقول که با سند عادی تحت عناوین مختلف تنظیم می‌شود یکی از مشکلات دادرس شناخت ماهیت حقیقی مستند دعوی در موقع نزاع می‌باشد که در این مورد سعی می‌نماید با استفاده از نحوه نگارش و الفاظی که به کاربرده‌شده و با استفاده از عرف معاملاتی هدف مشترک طرفین معامله را از تنظیم قرارداد فیمابین دریافته بر آن اساس سند ارائه شده را توصیف و تفسیر نماید.
در پرونده حاضر هرچند که الفاظ خریدار و فروشنده از باب تعرفه ذکرشده اما از نحوه نگارش و قید و شروطی که در قرارداد ذکر شده مستند دعوی حکایت از تعهد به بیع می‌نماید و اصطلاحاً ماهیت آن قولنامه است نه بیع، زیرا شروطی که درآن ذکر شده با ارکان بیع که تملیک عین به عوض معلوم باشد سازگار نیست.
در قولنامه‌هایی که تعهد و تکلیف در مقابل هم عملاً قرارمی‌گیرد برطبق مواد 10 و 219 قانون مدنی و ادله عامی که در این خصوص در فقه ما وجوددارد و باتوجه به رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور برای طرفین لازم‌الاجراء است از جمله شروطی که در ضمن این قرارداد براثر اراده مشترک طرفین گنجانده می‌شود آنهم به تبع قرارداد قابلیت اجراء دارد از طرفی معمولاً طرفین در قولنامه‌ها بمنظور ضمانت اجراء یا تأمین خسارت وجهی را بعنوان وجه‌التزام قرار می‌دهند حسب اراده طرفین این وجه التزام گاهی می‌تواند جانشین تعهد گردد این موضوع از نحوه نگارش و میزان ثمن و وجه مقرر و عرف رایج استفاده می‌شود در اینجا ثمن معامله کمتر از 9 میلیون تومان و وجه التزام دومیلیون و پانصد هزار تومان، مدت تعهد یک ماه از تاریخ قرارداد تعیین شده در اینجا نمی‌شود هم وجه التزام و هم انجام تعهد را خواست دراین خصوص از قراردادن شرط ضمن عقد استفاده می‌شود، بنابراین رأی شعبه پنجم دیوان عالی کشور از نظر نتیجه صحیح و مورد تأیید می‌باشد.
رئیس : جناب آقای حریرفروش
پاسخ اولیه و آن پاسخ طرف هم خوانده شود بعد آقایان صحبت بفرمایند من صحبتی ندارم.
رئیس : جناب آقای ایزدیان قرائت فرمایید.
قرارداد عادی مورخه 19/10/68 تنظیمی در دفتر املاک کریمی فقط و فقط یک قولنامه و درحقیقت قول و قرار انجام معامله در آتیه می‌باشد و طبق بند 2 آن فروشنده و خریدار متعهد گردیده‌اند که ظرف 30 روز در محضر 390 حاضر و معامله قطعی انجام شود. تنظیم سند و رد ثمن معامله، براساس بند ب قرارداد عادی اگر خریدار در مدت مقرر برای انجام معامله در دفتر حاضر نشود حقی به دریافت بیعانه ندارد. دراثر عدم امکان تهیه وجه از طرف خریدار و برگشت خوردن چکهای بیعانه (15 میلیون ریالی) امکان انجام معامله در تاریخ 19/11/68 مقدور نگردیده و پس از مذاکرات و ملاقاتهای مکرر طرفین مجدداً توافق کرده‌اند در تاریخ 31/1/69 برای انجام معامله حاضر شوند قرینه مسلّم بر عدم توانائی مالی خریدار و استمهال به مدت دو ماه و 12روز، ناگفته نماند موکل دراثر بحران مالی و نیاز مبرم به وجه مرتباً به خریدار مراجعه نموده ولی بنابه اعتقادات مذهبی و با وجود تخلّف خریدار از شرط مندرج در بند 2 قولنامه در انتظار مهلت جدید خویش 31/1/69 و دریافت ثمن معامله و حل مشکل خود بوده‌است و هرگز درصدد تصاحب بیعانه 10میلیون ریالی از حق قانونی خود استفاده نکرده‌است.
براساس شرایط کلی قولنامه فقط تاریخ انجام معامله توافقاً و دراثر عدم امکانات مالی خریدار از 19/11/68 به 31/1/69 تغییر یافته و در چنین روزی موکل به دفتر معاملات املاک کریمی با آمادگی کامل مراجعه نموده (اظهارات کتبی آقای کریمی در ظهر قولنامه) و همچنین به دفترخانه 390 مراجعه نموده، دفترخانه اسناد رسمی به بهانه اینکه اصل قولنامه در دست موکل نیست از دادن گواهی عدم حضور خریدار خودداری نموده، خریدار محترم با تصمیم قبلی و چاره‌جوئی بمنظور کسب مهلت بیشتر تاریخ 31/1/69 را به 31/2/69 تغییرداده و بدون اطلاع موکل به دفترخانه 390 مراجعه و موفق به اخذ گواهی عدم حضور فروشنده گردیده و پس از سپری شدن بالغ بر 4 ماه در تاریخ 24/6/69 به استناد همان گواهی مأخوذه براساس تاریخ مجعول دادخواستی به محاکم حقوقی دو تسلیم نموده، خواهان محترم دانشجوی حقوق و کارمند دانشگاه آزاد اسلامی بوده و دراثر دسترسی به اساتید دانشگاه از راز و نیاز مسائل حقوقی بهره‌مند می‌باشد. اقامه دعوی الزام به انجام معامله پس از گذشت 4 ماه و طرح آن در محاکم حقوقی دو سابق صرفاً برای زمان‌کُشی و تأمین مهلت بیشتر در جهت امکان تهیه وجه بوده‌است. ملاحظه فرمایید که آقای فرهنگ سروری خواهان محترم قراربوده در تاریخ 19/11/68 مبلغ 64 میلیون ریال وجه به فروشنده تحویل نماید که با تمهیدات ومقدمات و وساطت آشنایان این تاریخ به 31/1/69 تمدید شده‌است و چون امکان مالی در تاریخ بعدی نیز مقدور نگردیده با جعل تاریخ و طرح دعوی که آن هم تعمداً اول به حقوقی دو تسلیم گردیده در جستجوی استمهال بیشتر و امکان تهیه ثمن معامله بوده‌است …
محمل ومستند سند دعوی حاضر گواهی دفترخانه 390 تهران است که پس از جعل تاریخ زیر قولنامه وسیله خریدار اخذ گردیده‌است و اگر چنین گواهی صادر و بحویل خواهان نمی‌شد امکان طرح دعوی حاضر مقدور نبود حال آنکه پس از طرح دعوای حقوقی دراثر شکایت کیفری موکل مجعول بودن تاریخ محقق و مسلّم گردیده و منجر به حکم قطعی از مراجع کیفری شده‌است که با اخذ توضیح از طرفین و رسیدگی و تحقیقات لازمه در زمینه جعل تاریخ حقیقت لازمه را شروع نموده و سپس این حکم شایسته را صادر نمایند. دادگاه محترم شعبه 186 عمومی تهران بدون رعایت بند ب ماده 24 قانون تشکیل دادگاههای عمومی و انقلاب بجای تحقیق در زمینه موردنظر دیوان عالی کشور مبادرت به استدلال در جهت خلاف نظر دیوان عالی کشور نموده و با استناد به ماده 62 قانون ثبت که منحصر به دفاتر ثبت اسناد و املاک است و نیز ماده 387 آئین دادرسی مدنی که هیچکدام از مواد ارتباطی به تغییر تاریخ معامله در قولنامه عادی ندارند چنین اعلام و رأی نموده‌است.
رئیس : جناب آقای آل اسحاق
بنظر اینجانب رأی دادگاهها از دو جهت مخدوش و واجد اشکال است لکن قبل از ورود به اصل بحث لازم می‌دانم این نکته را عرض کنم که برخلاف نظریه جناب آقای اشراقی به عقیده من در مانحن فیه بیع تحقق پیدا کرده‌است زیرا بیع حسب تعاریف مشهوره عبارت است از مبادله مالی با مال دیگر یا انشاء تملیک عین به عوض و … که تحقق و فعلیت این ماهیت و مفهوم در خارج (البته در عالم اعتبار) قائم به قصد و اراده متعاملین است به این معنی که هرگاه فروشنده و خریدار پس از توافق در تعیین مبیع و ثمن قصد و نیت باطنی خود را مبنی بر نقل و انتقال عوضین بنحوی ابراز نمایند، بعنوان مثال فروشنده بگوید : من خانه‌ام را فروختم به شما (شخص معین) به مبلغ ده میلیون تومان و خریدار نیز بگوید : قبول کردم، بیع یعنی خرید و فروش تحقق پیدا می‌کند حتی به صورت معاطات که درآن طرفین معامله لفظی بکار نمی‌برند و فقط با انجام عمل داد و ستد قصد و تصمیم باطنی خود را اظهار می‌نمایند، بیع تحقق می‌یابد. بنابراین تحقق بیع قائم و یا منوط به تنظیم سند نیست تنظیم سند انتقال اعم از رسمی و عادی هیچ تأثیر در مفهوم و ماهیت بیع و یا در تحقق خارجی آن ندارد. اگر برای محکمه از طریق اقرار طرفین و یا شهود معتبر (بیّنه) و یا بوسیله قرائن و امارات مفید علم ثابت شود که نقل و انتقالی به صور فوق انجام گرفته‌است دادگاه حکم به صحت و تنفیذ معامله صادر می‌کند در موضوع این پرونده باتوجه به متن قرارداد معامله انجام گرفته و بیع تحقق پیدا کرده و از این جهت ایرادی بر آن وارد نیست.
و اما اشکال اول در حکم دادگاه همانطوری که جناب آقای نیّری به آن اشاره نمودند این است که فروشنده و خریدار در ضمن این معامله شروطی را تعیین و در ضمن عقد عمل به آن شروط را متعهد گردیده‌اند که یکی از این شروط معامله این است که در این قرارداد شرط شده که خریدار مبلغی از ثمن معامله را اول و در حین انجام معامله بپردازد و الباقی پول (ثمن) را یک ماه پس از تنظیم این قرارداد به فروشنده پرداخت نماید ولی خریدار به این شرط نتوانسته و یا نخواسته عمل کند از فروشنده استمهال کرده و فروشنده به او یک مهلت داده و قرار بر این شده بقیه پول را در مورخ 31/1/69 پرداخت کند که در مورخ 31/1/69 نیز بقیه پول و وجه ثمن را که شرط شده‌بود پرداخت نکرده‌است فروشنده نیز آن پول و وجهی را که در هنگام معامله از خریدار دریافت کرده‌بود می‌برد در بنگاه معاملاتی پس می‌دهد معنای پس‌دادن ثمن دریافتی از سوی فروشنده این است که من معامله را فسخ کردم یعنی با این عمل اعلام فسخ نموده‌است و باتوجه به شرط اعلام شده با استرداد پول دریافتی درواقع معامله فسخ شده دیگر معامله و بیعی باقی نمانده تا حکم به صحت معامله و الزام به تنظیم سند رسمی بشود.
و اما اشکال دوم در حکم دادگاه این است که طبق قرارداد تنظیمی تکمیلی بنابراین بوده در مورخ 31/1/69 بقیه پول را خریدار پرداخت نموده و سند رسمی در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود و چون خریدار خودش پول نداشته و یا نخواسته پرداخت کند و به این لحاظ آمادگی برای تنظیم سند رسمی نداشته به عبارت متن قرارداد دست برده و رقم 1 را در مورخ 31/1/69 تبدیل به تاریخ 31/2/69 نموده وسپس درمورخ 31/2/69 به دفتر اسناد رسمی رفته و در مورد عدم حضور فروشنده در مورخ 31/2/69 در محضر گواهی عدم حضور فروشنده را گرفته و به آن استناد نموده‌است و حال آنکه مورخ 31/2/69 بعلت جعلی بودن آن موعد حضور در دفترخانه نبوده و فروشنده بی‌اطلاع بوده‌است بنابراین چنانچه یکی از قیود متن قرارداد تنظیمی را حضور در دفترخانه در موعد تعیین شده بدانیم هرگاه خریدار خودش در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشود و سپس با جعل و تحریف تاریخ معامله یک ماه بعد در محضر حاضر شود (با فرض اینکه جعل اثبات شده‌باشد) و با آن قرارداد جعلی (ازنظرتاریخ) گواهی عدم حضور بگیرد مسلماً به استناد چنین گواهی عدم حضور که بر مبنای جعل تاریخ بدست آمده‌است صدور حکم به الزام به تنظیم سند رسمی صحیح و قانونی نخواهدبود. با توجه به مطالب معروضه نظر شعبه پنجم دیوان عالی کشور را تأیید می‌کنم.
رئیس : جناب آقای مفید
مطلب اولی را که عرض می‌کنم موضوع قرارداد است که جناب آقای اشراقی فرمودند که این قرارداد صرف است و معامله نیست، آقایان مستحضرند که قید کلمه قولنامه یا لفظ قرارداد یا بیعنامه در بالای نوشته‌ای تأثیری در اصل و متن نوشته ندارد بلکه معیار الفاظ و عبارات مندرج در مستند ابرازی است که همانگونه که قرائت فرمودند ملاحظه شد کلمات فروشنده، خریدار، مورد معامله، ثمن و در ضمن عقد با جمله شرط خارج لازم که معمولاً در مبایعه نامه نوشته می‌شود نه در قرارداد معمولی چون شرط فسخ، شرط خیار و غیره از نظر قانون و شرع مربوط به بیع است حتی در معاوضه و مصالحه نیست علاوه بر این خود فروشنده معترف است که فروختم و برای اینکه معامله را خود او ثابت و مسلّم می‌دانسته مکرر مراجعه کرده که بهای مبیع را بگیرد حتی اصرار داشته سر موعد طرف معامله به محضر بیاید می‌گوید من مراجعه کردم او نیامد کسی را فرستادم و مهلت دادم باز او نیامد که همه اینها دلیل بر این است که این آقا اقرار به بیع دارد و خود او هم از این جهت اشکال و ایرادی نکرده است تنها اشکالی که کرده‌اند این است که در ضمن عقد شرط شده‌بود که در روز 31/1/69 به محضر بروند ولی این آقا در سند دست برده‌است و تاریخ را 31/2/69 کرده‌است و در این تاریخ به محضر مراجعه کرده‌است و گواهی گرفته و حال اینکه در جائی از پرونده منعکس نیست که آقای فروشنده هم در تاریخ 31/1/69 به محضر رفته‌باشد و گواهی گرفته‌باشد.
جناب ابهری قرائت فرمودند که این قولنامه در سه نسخه نوشته شده که یکی نزد خریدار و یکی نزد فروشنده و نسخه سوم نزد بنگاه معاملاتی بوده‌است اگر جعلی صورت گرفته در نسخه‌ای بوده‌است که در اختیار خریدار است نسخه فروشنده و بنگاه که مورد جعل قرارنگرفته بوده‌است باید فروشنده طبق نسخه‌ای که در اختیار خودش بوده به محضر مراجعه می‌کرد و گواهی می‌گرفت که این کار را نکرده‌است.
بنابراین باتوجه به اینکه خواسته خواهان غیر از انتقال ملک به وی خواسته دوم او الزام به تنظیم سند بوده‌است که طبق ماده 220 قانون مدنی باید به او سند داده شود. ماده 220 را توجه فرمایید که می‌گوید: «عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که درآن تصریح شده‌است ملزم می‌نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که بموجب عرف و عادت یا بموجب قانون از عقد حاصل می‌شود ملزم می‌باشند. »
عرف در جامعه مخصوصاً در شهرها این است که اگر خانه‌ای یا هر ملکی بخرند حتماً باید در دفتر اسناد ثبت و سند رسمی صادر شود. لذا فروشنده اگر قید حضور در محضر هم در بیعنامه نبود موظف بود طبق قانون عمل کند. این یک مسأله.
مسأله دیگر اینکه بعد از اینکه بیع و معامله‌ای کامل و با تمام ارکان انجام شد و درآن شرط شد که اگر در روز معین (31/1/69) به محضر نیامد این مبلغ را بدهکار باشد ولیکن درآن قید نشده‌است که اگر در روز معین نیامد بیع باطل و منفسخ است چون چنین مطلبی در قرارداد نیست برفرض اینکه خریدار مرتکب جعل هم شده‌باشد و بشرط عمل نکرده‌باشد فقط مبلغ تعیین شده در شرط را باید بپردازد برای فروشنده هم شرط شده‌بود که اگر به شرط عمل نکند حقی به بیعانه‌ای که گرفته است ندارد یا بیش از آن باید پرداخت نماید اکنون اگر بگوید من شرط را تخلف کردم و روز محضر نیامدم مبلغ دو میلیون را می‌دهم آیا باید او را رها کرد برود یا اینکه چون اصل معامله صحیح است ملزم است به محضر برود و به لوازم عرفی بیع طبق قانون عمل نماید و لذا بنده معتقدم رأی دادگاهها درست است و استدلال شعبه محترم دیوان مبنی بر اینکه چون قرار بوده به محضر بروند و نرفته‌اند کل معامله باطل است صحیح نیست و دلیلی براین ادعا بنظر نمی‌رسد.
رئیس : جناب آقای سادات باریکانی
آنچه که سیاق قرارداد دلالت دارد تعهد به انجام معامله نبوده بلکه براساس آن بیع صورت پذیرفته و معامله تحقق یافته و ملک مذکوره در قرارداد در قبال مبلغ هشت میلیون و نهصد هزار تومان به فروش رسانده‌شده و از این رقم مبلغ دو میلیون و پانصد هزار تومان بصورت چک نقداً پرداخت گردیده و در مورد مابقی ثمن در بند قرارداد تصریح گردیده که خریدار و فروشنده ضمن عقد خارج و لازم متعهد گردیدند که ظرف 30 روز از تاریخ امضای قولنامه در دفتر اسناد رسمی شماره 390 تهران حاضر تشریفات انجام معامله را که عبارت از تنظیم سند رسمی معامله و ثبت در دفتر و رد ثمن است بجا آورند که باتوجه به مندرجات این بند از قرارداد مشخص می‌گردد که منظور از حضور طرفین در دفترخانه مذکور ظرف 30 روز از تاریخ قرارداد جهت تنظیم سند رسمی انتقال و ثبت معامله در دفتر اسناد رسمی بوده که این مطلب دلالت بر این دارد که معامله و بیع محقق بوده و طرفین منحصراً جهت انجام تشریفات مربوط به تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه حضور یابند و پرداخت بقیه ثمن نیز به مهلت یک ماهه و تنظیم سند رسمی موکول گردیده‌است و وجهی هم که در مورد تخلّف هریک از طرفین از ایفاء این تعهد درنظر گرفته‌شده همان وجه التزام مربوط به تخلّف از شرط است که در غالب قراردادها برای تخلّف هریک از طرفین منظور می‌گردد و این وجه التزام خدشه‌ای بر اصل معامله و بقاء آن وارد نمی‌نماید و خریدار نیز باستناد همین بند از دفترخانه مزبور گواهی اخذ نموده که در تاریخ 31/2/69 در دفترخانه حاضر شده و لیکن فروشنده حضور پیدا ننموده و متعاقباً نیز اظهارنامه مورخ 26/3/69 را برای فروشنده ارسال که لازم است در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی انتقال حضوریابی و بالاخره دادخواست مربوطه را بعنوان الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال و خلع ید از ملک و دستور موقت بمنظور جلوگیری از نقل و انتقال در 24/6/69 تسلیم داشته و مطلبی که تاکنون به آن توجه نشده لایحه‌ای است که خوانده در اولین جلسه دادرسی شعبه 55 دادگاه حقوقی 2 تهران در 10/12/69 تقدیم و طی آن ضمن اینکه ایراد به تقویم خواسته نموده مدافعات خود را بنحو مشروح بیان داشته که چون دادگاه حقوقی 2 قرار عدم صلاحیت بصلاحیت دادگاه حقوقی یک صادر نموده به این لایحه و مفاد آن توجه نگردیده‌است درحالی که در این لایحه اعلام گردیده مطابق قرارداد موعد حضور در دفترخانه و پرداخت ثمن یک ماه از تاریخ تنظیم قرارداد بوده، بدین معنی که باتوجه به تاریخ تنظیم مبایعه نامه (19/10/68) زمان حضور در دفترخانه 19/11/68 بوده که اینجانب به دفترخانه مراجعه نمودم و خریدار حضور پیدا ننموده آقای کریمی متصدی بنگاه، دنبال وی رفت اما آقای فرهنگ سروری خریدار ملک را پیدا نکرد بعد از مدتی با خریدار توافق می‌گردد که مهلت حضور در دفترخانه برای یک ماه دیگر که 19/12/68 می‌شده تمدید گردد بازهم فروشنده به دفترخانه مراجعه اما خریدار حضور نمی‌یابد. بار اول متصدی بنگاه به درب منزل خریدار مراجعه، بار دوم فروشنده به اتفاق متصدی بنگاه دونفری به درب منزل نامبرده مراجعه تا شاید خریدار به دفترخانه حاضر و فروشنده مابقی ثمن را دریافت نماید که آقای فرهنگ سروری نبوده بعد با پدر وی و دائی زن او مذاکره که چرا به دفترخانه نیامده تا پولش را بدهد پدرش اظهار می‌نماید که در مسافرت است بالنتیجه در 19/2/68 نیز نه ثمن پرداخت می‌گردد و نه سند انتقال تنظیم می‌گردد. بعد از چند روز خریدار به اتفاق یکی از دوستانش به بنگاه مراجعه و در معیت متصدی بنگاه به درب منزل فروشنده آمده و چون از دو فقره چکی که بابت قسمتی از ثمن در زمان تنظیم قرارداد صادر و تحویل نموده یک فقره آن که یک و نیم میلیون تومان مبلغ داشته در بانک در حساب مربوطه پول نبوده برگشت می‌خورد خریدار از این بابت معذرت خواهی نموده و آن چک را اخذ و بجای آن دو فقره چک یکی چک بانکی به مبلغ یک میلیون و چهارصدهزارتومان و چک دیگر بمبلغ یکصدهزار تومان در 28/12/68 تسلیم و به توافق در ذیل قرارداد درج می‌نمایند که زمان حضور در دفترخانه 31/1/69 باشد.
درتاریخ 31/1/69 باز فروشنده و متصدی بنگاه به دفترخانه مراجعه ولیکن خریدار حضور پیدا نمی‌نماید فروشنده و متصدی بنگاه به منزل خریدار مراجعه که نامبرده در منزل نبوده‌است. بعد از دو هفته خریدار به متصدی بنگاه مراجعه و دو نفری به منزل فروشنده رفته و خریدار می‌گوید چون نتوانستم پول فراهم کنم معامله را فسخ نماییم، فروشنده بیان می‌دارد اشکالی ندارد من دو میلیون و چهارصد هزار تومان چک تهیه نموده و به متصدی بنگاه می‌دهم که به شما تحویل و شما قرارداد را به وی تسلیم نمایید که چک شماره 614704 – 25/2/69 بمبلغ دو میلیون و چهارصدهزار تومان صادر و به آقای کریمی مسؤول بنگاه داده تا به درب منزل آقای فرهنگ سروری خریدار ملک رفته و چک را تسلیم و قولنامه را اخذ و مسترد نماید، آقای کریمی چندبار به منزل خریدار مراجعه اما نامبرده خود را به آقای کریمی نشان نمی‌دهد تا اینکه ملک به تدریج افزایش قیمت پیدا می‌نماید.
فروشنده در 17/3/69 اظهارنامه از طریق دادگستری برای خریدار ارسال و اعلام می‌دارد که موعد پرداخت ثمن یک ماه از تاریخ قرارداد بوده و ثمن را نپرداخته‌اید قرارداد فسخ می‌گردد. خریدار بمنظور اینکه تخلف خود را در عدم حضور در دفترخانه و پرداخت ثمن توجیه نماید و مانع اعمال حق فسخ گردد تاریخ حضور در دفترخانه را تغییر داده و از 31/1/69 به 31/2/69 تبدیل می‌نماید و در این تاریخ به دفترخانه مراجعه و گواهی دال بر حضور خویش و عدم حضور فروشنده دریافت و در 26/3/69 اظهارنامه برای فروشنده بعنوان اینکه در 31/2/69 اینجانب به دفترخانه مراجعه و شما حضور پیدا ننمودید و لازم است که جهت تنظیم سند به دفترخانه مراجعه والا دادخواست تسلیم خواهدشد ارسال، فروشنده در 18/5/69 مجدداً اظهارنامه برای خریدار فرستاده که اینجانب در 17/3/69 برایش اظهارناه ارسال و معامله را فسخ کرده‌ام و تاریخ حضور در دفترخانه 31/1/69 بوده و شما با جعل آن را به 31/2/69 تبدیل نموده‌اید که در این مورد اقدام خواهدشد. البته در تمامی این موارد آقای کریمی مسؤول بنگاه شاهد است و در پشت قرارداد تأیید نموده که در طول دادرسی به این لایحه توجهی نشده و در لایحه مزبور ابراز گردیده که به استناد ماده 395 قانون مدنی معامله فسخ شده و موجبی جهت تنظیم سند انتقال نمی‌باشد، در قرارداد نیز خیارات از طرفین سلب و ساقط نگردیده حال باتوجه به اینکه آخرین مهلت جهت حضور در دفترخانه و پرداخت بقیه ثمن 31/1/69 بوده و خریدار که در این تاریخ به دفترخانه مراجعه نکرده و در پرداخت مابقی ثمن اقدامی ننموده بلکه بعلت نداشتن پول مرتکب جعل در تاریخ شده و تقلب نموده و در ماده 395 قانون مورد اشاره نیز آمده اگر مشتری در موعد مقرر نسبت به پرداخت ثمن اقدام نکند فروشنده حق دارد معامله را طبق مقررات راجع به خیار تأخیر ثمن فسخ یا از حکم اجبار مشتری را به تأدیه ثمن بخواهد و در ماده 402 همین قانون برای خیار تأخیر ثمن چهارشرط منظور یکی اینکه مبیع عین خارجی باشد که در این قضیه به همین صورت بوده، دیگر اینکه مبیع تسلیم نشده وثمن نیز تماماً پرداخت نگردیده باشد که در این پرونده نیز نه مبیع تسلیم شده و نه تمامی ثمن پرداخت گردیده‌است فلذا مورد از مصادیق مواد 395 و 402 قانون یادشده بوده و فروشنده نیز با تمسّک به خیار تأخیر ثمن معامله را فسخ و طی اظهارنامه ابلاغ و صدور رأی از جانب محکمه دائر بر الزام فروشنده به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال با وصف فوق جعل و تقلب فروشنده در تغییر تاریخ حضور در دفترخانه صحیح نبوده و عقیده بر نقض آن دارم.
رئیس : جناب آقای محمدحسین هاشمی
بنده بدواً فروض مسأله را فهرست وار عرض می‌کنم بعداً به بحث در مورد پرونده می‌پردازم :
1- یکی از فروش مسأله این است که قراردادی که در تاریخ 19/10/68 منعقد شده بیعی است در قالب ماده 338 قانون مدنی که این موضوع نیاز به اثبات ندارد و به هیچوجه تعهد بدوی نیست کمااینکه خود فروشنده هم در اولین لایحه‌ای که داده‌است می‌گوید بیع انجام شده منتهی من آن را فسخ کردم ولی بعداً وکیلش گفته است که تعهد بدوی بوده‌است ولی خود فروشنده در لایحه مذکور اقرارکرده که بیع انجام شده‌است.
2- این است که تاریخ حضور در دفتراسناد رسمی را در متن قرارداد سی روز بعد از انجام معامله قید نموده‌اند. چون تاریخ انعقاد قرارداد 19/10/68 بوده پس سی روز بعد از آن 19/11/68 می‌شود.
3- از ثمن معامله که هشت میلیون و نهصد هزار تومان بود، دو میلیون و پانصد هزار تومان چک داده که همانطور که در گزارش پرونده اشاره شده چکها بلامحل بوده‌است یعنی خود خریدار آمادگی برای خرید نداشته‌است بعداً با توافق، تاریخ حضور در دفترخانه را تغییر داده‌اند و 31/1/69 قید نموده‌اند که این تاریخ را هم خریدار در قرارداد دست برده و 1 را به 2 تبدیل کرده یعنی آن را به 31/2/69 تغییر داده‌است که این هم جزء فروض مسأله است، با این حال در تاریخ 31/1/69 هم حاضر نشده و این موضوع هم در پرونده مسجّل است که خریدار در آن روز هم امکان مالی نداشته و حاضر نشده.
با این فروض، پرونده در شعبه 35 دادگاه حقوقی یک تهران مطرح می‌شود دادگاه طبق مقرّرات موضوعه وقت وبراساس ماده 14 اظهارنظر نموده و پرونده با این کیفیت به دیوان عالی کشور ارسال می‌شود. دادگاه می‌گوید قراردادی انجام شده و از دو جمله‌ای که در قرارداد ذکرشده خیار شرط استنباط نمی‌شود. بند اول این است که : «در ضمن عقد خارج و لازم خریدار و فروشنده متعهد گردیدند که ظرف 30 روز از تاریخ امضای این قولنامه در محضر 390 حاضر و تشریفات انجام معامله را انجام دهند. بند 2- درصورت عدم حضور خریدار مرقوم در محضر ضمن مدت مقرر برای انجام معامله حقی به دریافت این مبلغ …. را ندارد. » بند 3 هم به همین ترتیب … یعنی چیزی را که ما از این بند 2 استنباط می‌کنیم خیار شرط نیست بلکه صرفاً ضمانت اجرائی است برای حضور در دفتر اسناد رسمی. مستفاد از قرارداد این است که منظور طرفین این بوده‌است که معامله انجام شده‌است و اگر هریک از طرفین در روز معین، در دفتر اسناد رسمی حاضر نشوند وجه التزام را باید بپردازند و حال آنکه در قراردادهای دیگری که شرط مذکور در آن به صورت خیار شرط و حق فسخ برای یکی از طرفین یا هردو منظور می‌گردد به صورت دیگری انشاء می‌شود مثلاً قید می‌شود: هرکس از انجام معامله منصرف شود باید این مبلغ را به طرف بپردازد پس این ضمانت اجرائی که در این قرارداد و این پرونده قید شده نه به عنوان خیار شرط بلکه صرفاً وجه التزامی است برای حضور در دفترخانه اسناد رسمی. درهرصورت دادگاه استدلال کرده‌است که «تاریخ مذکور در قرارداد برای حضور در دفترخانه، در اصل قرارداد مؤثر نیست»، بیعی انجام شده با توجه به تملیکی بودن عقد بیع، به محض وقوع آن صحیحاً دو مورد معامله یعنی ثمن و مثمن جای خود را عوض می‌کنند. بنابراین فرض کنیم اگر اصلاً برای تنظیم سند رسمی در قرارداد تاریخی معین نشده‌بود طرفین مکلّف بودند خودشان برای تنظیم سند به دفترخانه بروند با این وصف وقتی پرونده با مادة 14 به دیوان عالی کشور ارسال و در شعبه محترم پنجم مطرح می‌شود ظاهراً برای اینکه حالت منتظره‌ای نباشد و نقائص پرونده از این لحاظ هم برطرف شود به دادگاه تکلیف می‌شود که راجع به تاریخ حضور در دفترخانه هم تحقیق شود. پرونده به دادگاه اعاده می‌شود. وکیل خوانده دعوی می‌گوید راجع به تاریخی که دیوان عالی کشور عنوان نموده ما به دادگاه کیفری دو شکایت نموده‌ایم. دادگاه کیفری 2 حکم صادر نموده و در دادگاه کیفری یک هم به آن رسیدگی و حکم قطعی شده و دیگر حالت منتظره‌ای نیست تاریخ مسجل گردیده که 31/1/69 بوده‌است و با این کیفیت دادگاه رأی می‌دهد و حتی به ماده 387 قانون آ.د.م. هم اشاره می‌کند این ماده می‌گوید : «دادگاه در ضمن حکم راجع به ماهیت دعوی باید تکلیف سندی را که نسبت به آن، دعوی جعل شده معین نماید اگر آن را مجعول ندانسته‌باشد دستور می‌دهد که سند به صاحب آن رد شود و درصورتی که آن را مجعول بداند تکلیف اینکه باید تمام سند از بین برده‌شود و یاقسمت مجعول در روی سند ابطال گردد و یا کلماتی محو و یا تغییر داده‌شود تعیین نماید.» دادگاه کیفری هم توجه داشته و اعلام نموده‌است که صرفاً تاریخ اعتباری ندارد یعنی تاریخ 31/1/69 که احراز شده، صحیح است. بنابراین بقیه سند به چه مناسبت باطل شناخته شده‌است و این قسمت از رأی شعبه محترم دیوان عالی کشور به این شرح که :« و حال آنکه طبق حکم قطعی دادگاه کیفری بلحاظ جعل در تاریخ مذکور صورت گرفته و آن قسمت از درجه اعتبار ساقط و فاقد ارزش تشخیص گردیده‌است با این وضع طرف مقابل نمی‌تواند قسمت باقیمانده را مستند نماید.» محل اشکال است زیرا بقیه سند که نه مجعول بوده و نه اشکالی داشته با توجه به صراحت ماده 387 و مفاد ماده 62 قانون ثبت اسناد معتر بوده و دلیلی برای باطل بودن آن وجود ندارد.
تا اینجا اگر پرونده به همین صورت ساده بود و با این فروضی که عرض شد رأی دادگاه قابل تأیید بود اما قضیه به این صورت ساده نیست زیرا در این پرونده برعکس پرونده‌های دیگر که خریدار به دنبال فروشنده برای تنظیم سند رسمی بوده و فروشنده بعلت نوسانات و بالارفتن قیمت ملک حاضر به تنظیم سند رسمی نبوده، در اینجا فروشنده دنبال خریدار برای تنظیم سند رسمی بوده و خریدار آمادگی برای انجام معامله نداشته حتی بنگاه معاملاتی مربوطه تأیید می‌کند که مکرراً درب منزل خریدار رفتیم به دائی و پدرش گفتیم ولی آنها می‌گفتند به مسافرت رفته‌است، بعد از مدتها وقتی می‌آید در ظهرقولنامه اقرارمی‌کند : «بنده وجداناً در تاریخ 31/1/69 در دفتر اسناد رسمی حاضر می‌شوم اگر حاضر نشدم حقی نخواهم داشت.» ولی همانطور که عرض شد باز در تاریخ 31/1/69 هم حاضر نشده و تاریخ را به 31/2/69 تغییر داده و مرتکب جعل می‌شود. بعد بدون اطلاع به فروشنده، خودش در تاریخ 31/2/69 به دفترخانه می‌رود و تأمین دلیل می‌کند که من حاضر شدم ولی فروشنده نیامد. چک می‌دهد اما چک او بلامحل بوده‌است بعد که به تقویم خواسته اعتراض می‌شود کارشناس قیمت ملک را در تاریخ معامله ده میلیون تومان اعلام می‌دارد و الآن قیمت ملک مذکور چندبرابر شده‌است. من استنباط می‌کنم شعبه محترم پنجم دیوان عالی کشور باتوجه به مظلوم واقع شدن فروشنده دنبال راه حلی بوده‌اند اما این راه‌حل که چون قسمتی از قرارداد مجعول بوده باقیمانده قرارداد نمی‌تواند مورد استناد قرارگیرد صحیح بنظر نمی‌رسد.
باتوجه به اختلاف بین ماده 576 قانون آ.د.م. و بند ج ماده 24 قانون تشکیل دادگاههای عمومی در مورد اختیار دادگاه در صدور حکم مقتضی ما باید در این موارد راه‌حل قانونی و قابل پذیرش به دادگاه ارائه دهیم. مدتها قبل در یکی از جلسات هیأت اصراری که اتفاقاً پرونده‌ای نظیر همین پرونده یعنی الزام به تنظیم سند مطرح بود بنده راه‌حلی را از نظر حقوقی عرض کردم که مورد قبول هم واقع شد با این توضیح که قانونگذار قبل از بحث خیارات، در ماده 395 قانون مدنی خیار دیگری را ابداع کرده و می‌گوید : «اگر مشتری ثمن را در موعد مقرر تأدیه نکند بایع حق خواهدداشت که بر طبق مقررات راجعه به خیار تأخیر ثمن معامله را فسخ یا از حاکم اجبار مشتری را به تأدیه ثمن بخواهد.» همانطور که می‌دانیم در خیار تأخیر ثمن موضوع ماده 402 قانون مدنی طبق فقه اسلامی برای تحقق این خیار چهار شرط معین شده که یکی از آنها این است که :‌«سه روز از تاریخ بیع می‌گذرد» با این قید و شرط که در این مدت نه بایع بیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد». نظر نویسندگان قانون مدنی در ابداع ماده 395 این بوده‌است که همانطور که قانونگذار در خیار تأخیر ثمن مصطلح ماده 402 در اراده بایع تصرف کرده و بدون قصد وی سه روز به مشتری مهلت داده حال اگر خود بایع با قصد و رضا بجای سه روز فرضاً سه ماه یا بیشتر برای پرداخت ثمن مهلت بدهد با وجود شرایط سه‌گانه دیگر بایع حق فسخ معامله را خواهدداشت. بعبارت دیگر خیار تأخیر ثمن موضوع ماده 395 یک نوع خیار قراردادی قانونی است البته بعضی از همکاران در آن جلسه اظهار داشتند که خیار موضوع ماده 395 همان خیار تأخیر ثمن موضوع ماده 402 قانون مدنی می‌باشد و موعد مقرر مذکور در ماده 395 همان مهلت سه روزه است. در پاسخ عرض شد که این استدلال و استنباط صحیح نیست زیرا اولاً ماده 395 در ذیل بحث آثار بیع و دنبال ماده 394 بیان شده و قانونگذار می‌گوید مشتری باید ثمن را در موعد مقرر تأدیه کند، موعد مقرر در این ماده منحصراً سه روز نیست، ثانیاً در ماده 395 مقرر می‌دارد : «برطبق مقررات راجعه به خیار تأخیر ثمن». بنابراین قانونگذار با تصرف در یکی از شرایط خیار تأخیر ثمن موضوع ماده 402 خیار دیگری را ابداع کرده، ثالثاً اگر منظور از هردو ماده همان خیار تأخیر ثمن مصطلح بود یک نوع تکرار بوده و از نظر فن قانون‌نویسی صحیح بنظر نمی‌رسد.
بنده در اینجا دو مسأله از تحریرالوسیله را به عنوان جواب از سؤال مقرر در مورد موقعیت اعلام فسخ بایع در این پرونده عرض می‌نمایم: مسأله 1- تحت عنوان «الخامس خیار التأخیر» می‌فرمایند: «الظاهر ان هذا الخیار لیس علی الفور، فلو اخرالفسخ من الثلاثه لم یسقط الا باحد المسقطات.» بنابراین، خیار تأخیر فوری نبوده و بعد از ثبوت حق بایع می‌تواند در فرصت مناسب بیع را فسخ کند. ذیل مسأله 2 تحت همین عنوان هم می‌فرمایند : «… وفی سقوطه بمطالبه الثمن و جهان الظاهر عدمه» منظور این است که اگر بایع با وصف ثبوت خیار برای وی، ثمن را از مشتری مطالبه کند آیا خیار ساقط می‌شود یا خیر؟ دو وجه است و ظاهر عدم سقوط خیار می‌باشد. بنابراین، این دو اشکال هم در پرونده موضوع بحث منتفی است و باتوجه به اینکه بایع در این پرونده درحضور بنگاه معاملاتی مربوطه در ظهر قرارداد چک را مسترد و اعلام نموده‌است که «من معامله را فسخ کردم» بعداً اظهارنامه‌ای هم فرستاده که تاریخ ثبت آن 16/3/69 و شماره آن 240/10- 17/2/69 می‌باشد و اعلام کرده‌است که : «چون ثمن را نپرداختی من معامله را فسخ کردم» البته هرچند ماده مورد استناد وی 399 قانون مدنی یعنی خیار شرط بوده اما تطبیق موضوع با دادگاه می‌باشد که خیار ثابت برای بایع کدام یک از خیارات و منطبق با چه ماده‌ای می‌باشد. بنابراین با این توجیه و این کیفیت رأی دادگاهها صحیح نیست و رأی شعبه پنجم دیوان عالی کشور نه از نظر استدلال بلکه تا این حد که رأی دادگاه را تنفیذ ننموده‌اند بنده تأیید می‌نمایم. ناگفته نماند که طبق مقرّرات ماده 576 قانون آ.د.م. و بند ج ماده 24 قانون تشکیل دادگاههای عمومی و انقلاب، هیأت اصراری مکلف به تأیید یکی از دو رأی یعنی دادگاه وشعبه دیوان عالی کشور نمی‌باشد بلکه می‌تواند خود نظر ثالثی راارائه نماید. عرضی ندارم.
رئیس : جناب آقای منوچهری
در پرونده مطروحه بسیاری از همکاران محترم در مقام اظهارنظر فرمودند معامله واقع شده و عمده مستند این بود که در متن قولنامه تصریح شده طرفین برای انجام تشریفات معامله از قبیل تنظیم سند و رد بقیه ثمن در دفتر اسناد رسمی حاضر شوند. درحالی که به جهات عدیده از سند مستند دعوی وقوع عقد بیع بنحو مقطوع احراز نمی‌شود، زیرا اولاً طرفین سند را بعنوان قولنامه تنظیم کرده‌اند. ثانیاً در متن سند تصریح شده هرکدام از انجام معامله امتناع کرد علاوه بر انجام تعهد متعهد است حق دوسره دفتر معاملات را بپردازد و لذا در دید طرفین آنچه که تنظیم گردیده قولنامه است و هنوز معامله واقع نشده‌بوده‌است. ثالثاً وفق ماده 362 قانون مدنی از آثار بیع صحیح یکی هم این است که به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود در صورتی که طرفین در متن سند ضمن عقد لازم خارج شرط کرده‌اند ظرف مدت معینی در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شوند اگر حاضر برای انجام معامله نشدند فروشنده بایستی علاوه براینکه مبلغ بیست و پنج میلیون ریال که بعنوان قسمتی از ثمن (بیعانه) از خریدار دریافت نموده به خریدار دریافت نموده به خریدار مسترد کند و مبلغ بیست و پنج میلیون ریال دیگر هم به خریدار بپردازد که با مصرحات قولنامه جعل چنین وجه التزامی جانشین تعهد اصلی است مضافاً در عقود و معاملات ناقله بایستی بین طرفین تعادل اقتصادی وجود داشته باشد و اگر رابطه حقوقی بین طرفین را بعنوان عقد بیع تلقی کنیم معنای شرط فوق این خواهدبود که با تخلف فروشنده از حضور در دفترخانه بیست و پنج میلیون ریال از ثمن معامله را به خریدار مسترد نماید و علاوه برآن مبلغ بیست و پنج میلیون ریال هم بعنوان خسارت تأدیه کند که موضوع استرداد قسمتی از ثمن علاوه براینکه محالف مقرّرات ماده 362 قانون مدنی و مخالف یکی از آثار بیع صحیح است تعادل اقتصادی طرفین معامله و عرف معاملاتی را هم نقض می‌نماید یعنی مثمن و قسمتی از ثمن معامله در مالکیت خریدار مستقر می‌شود که امری است ضرری و خلاف شرع و قانون بنابراین همچنان که دونفر از همکاران محترم هم فرمودند سند قولنامه است و توافق طرفین در مبیع و قیمت آن متعقّب به ایجاب و قبول آنان هم نبوده‌است کمااینکه ماده 339 قانون مدنی هم صریح است براینکه عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود و بنابراین مراتب رأی شعبه دیوان عالی کشور را نتیجتاً صحیح می‌دانم.
رئیس : جناب آقای مرندی
حق مطلب را درمورد پرونده آقایان فرمودند مخصوصاً جناب آقای سادات باریکانی زحمت کشیده و پرونده را دقیقاً مطالعه کرده‌بوده از بیاناتشان استفاده کردیم مطلبی را که می‌خواهم عرض کنم این است که تطبیق خیار تأخیر ثمن به موضوع پرونده (چنانکه در بیانات بعضی از سروران بوده) مبنی بر اشتباه است، چه خیار تأخیر ثمن ربطی به خیار ناشی از عدم پرداخت ثمن مؤجل در سر موعد ندارد زیرا خیار تأخیر ثمن در معامله نقدی می‌باشد، برای ثمن مدتی تعیین نمی‌شود و متبایعان اجلی برای مبیع یا ثمن قرارنمی‌دهند ولی در موضوع پرونده برای قسمتی از ثمن اجل تعیین شده‌است که مشتری پس از انقضاء مدت مزبور ثمن را نپرداخته و برهمان اساس آنچه از تحریرالوسیله درخصوص احکام خیار تأخیر ثمن خوانده‌شد نمی‌تواند برای موضوع بحث شاهد باشد. شارع مقدس بلحاظ اینکه ممکن است گاهی برای مشتری مانعی در تحویل گرفتن مبیع و پرداخت ثمن پیش آید و ازطرفی انتظار سه روز قابل تحمل می‌باشد از این رو فرموده فروشنده تا سه روز باید صبر نماید پس از پایان روز سوم حق خیار فسخ خواهدداشت اما در ارتباط با موضوع پرونده معتقدم رأی دیوان عالی کشور صحیح است.
رئیس : آقایان بحد کافی بحث کردند کفایت مذاکرات را اعلام می‌کنم. جناب آقای ادیب رضوی نظریه جناب آقای دادستان کلّ کشور راقرائت فرمایند.
نظربه اینکه برابر سابقة امر اعلام شده که تاریخ حضور در دفتراسناد رسمی از تاریخ 31/1/69 به تاریخ 31/2/69 تغییر داده شده و با طرح ادعای جعل در این مورد خواهان بموجب رأی صادره از دادگاه کیفری به جزای نقدی محکوم گردیده و بر بی‌اعتباری و بطلان تاریخ قولنامه اظهارنظر شده‌است و از طرفی فتوکپی قولنامه ابرازی با سایر فتوکپی‌های موجود از حیث تاریخ مراجعه به دفترخانه مغایرت داشته و چون بموجب قرارداد مورخ 19/10/68 مقرر شده که طرفین برای تنظیم سند رسمی در تاریخ تعیین شده یعنی 31/1/69 در دفتر اسناد رسمی حاضر شوند و مستفاد از قرارداد این است که درصورت عدم حضور معامله منفسخ بوده خریدار حقی به بیعانه پرداختی نداشته و فروشنده علاوه بر رد بیعانه بایستی مبلغی معادل آن بپردازد و خریدار در این تاریخ در دفترخانه حاضر نشده و این قسمت از قرارداد به استناد رأی دادگاه کیفری باطل شده‌است و درواقع می‌توان گفت تاریخ مذکور مؤثر در دعوای مطروحه می‌باشد و استدلال دادگاه به اینکه با ابطال این قسمت از قرارداد که مربوط به تاریخ مراجعه طرفین به دفترخانه است ارکان و اساس عقد بیع دچار خدشه نخواهدشد موجه و قانونی نمی‌باشد بنابراین رأی شعبه پنجم دیوان عالی کشور که براین اساس صادرشده موجه بوده معتقد به تأیید آن می‌باشم.
رئیس : آقایان لطف فرموده آراء خود را در اوراق رأی مرقوم فرمایند.
رئیس : به نتیجه آراء توجه فرمایید، اعضاء محترم حاضر در جلسه 51نفر، اکثریت 45نفر رأی شعبه محترم پنجم دیوان را تأیید و اقلیت 6نفر رأی شعبه 186 دادگاه عمومی تهران راتأیید فرموده‌اند.
رأی شماره 17 – 3/9/1377
هیأت عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور
( اصراری )
رأی تجدیدنظر خواسته و استدلال دادگاه، مخدوش و اعتراضات تجدیدنظرخواه، وارد و موجه بنظر می‌رسد، زیرا به صراحت قرارداد مورخ 19/10/68 مستند دعوی، موعد سی‌روزه جهت حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال تعیین شده که پس از تمدید آن به روز 31/1/69 خریدار از حضور در دفتر اسناد رسمی و پرداخت بقیه ثمن معامله و تنظیم سند انتقال امتناع ورزیده‌است و نهایتاً فروشنده بموجب اظهارنامه شماره 10240 – 17/3/69 که در تاریخ بیستم خرداد 69 به خریدار ابلاغ شده، مراتب فسخ معامله را به مشارالیه اعلام و مجدداً در پاسخ اظهارنامه ارسالی خریدار، فروشنده ضمن اظهارنامه دیگری مجدداً اعلام فسخ کرده است. بنابراین فسخ معامله مستنداً به ماده 395 قانون مدنی محرز و مدلل است (مضافاً این که با اعلام جعلیت و بی‌اعتباری تاریخ 31/2/69 «تاریخ ادعائی خریدار در ذیل قولنامه» که بموجب احکام دادگاههای کیفری صورت گرفته درواقع و نقص الامر اثری بر مندرجات قرارداد مستند دعوی از حیث وقوع عقد بیع مترتب نخواهدبود). بنابه مراتب فوق‌الاشعار، دادنامه مورد تقاضای تجدیدنظر با اکثریت آراء، نقض و مستنداً به ماده 576 قانون آ.د.م. و بند ج ماده 24 قانون تشکیل دادگاههای عمومی و انقلاب، تجدید رسیدگی به شعبه دیگر دادگاه عمومی تهران ارجاع می‌شود.
هیأت عمومی دیوان عالی کشور ( شعب حقوقی )

نوع : آراء و نظریات شماره انتشار : 17
تاریخ تصویب : 1377/09/03 تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی : موضوع :


این مطلب از پرتال اطلاع رسانی وکالت آنلاین چاپ شده است.
URL : http://www.vekalatonline.ir/index.php?ToDo=ShowLaws&LawID=17614