موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
اسد علی امرایی موسسه حقوقی کامران میزرایی - موسسه حقوقی حامیان عدالت مطلق قبول وکالت به صورت تیمی و تخصصی قبول وکالت در دعاوی حقوقی(خانواده ،ملکی،امور شهرداری،ارث،تجاری)دعاوی کیفری،دادگاه انقلاب مالیاتی و اصل 49
دکتر فرود امیری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز و عضو هیات علمی دانشگاه، قبول وکالت در کلیه دعاوی حقوقی اعم از (خانواده،تجاری،ثبتی،ملکی،چک،...) و کیفری
سیدجلال میرکاظمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی پذیرش کلیه دعاوی  حقوقی ، کیفری ، خانواده دیوان عدالت اداری دادگاه انقلاب و دادگاه نظامی
دکتر سهیل طاهری وکیل پایه یک دادگستری عضو کانون وکلای دادگستری مرکز  و استاد دانشگاه
مهدیه کتابی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری
حمیدرضا کاکاوند وکیل پایه یک دادگستری ومشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز 12 سال سابقه وکالت و 10 سال وکالت تخصصی  بانک صادرات و متخصص در دعاوی بانکی و موسسات مالی و اعتباری انجام دعاوی حقوقی به صورت گروهی در کلیه زمینه های حقوقی، ثبتی ، کیفری و خانوادگی
سید مجید روحانی اصفهانی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی و خانوادگی مشاور دعاوی و اختلافات حقوقی ملکی ، بانکی ، تجاری ، شرکتی و انحصار وراثت
احسان عابدین وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
اسدعلی امرایی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای مرکز
علی رمضانزاده  وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز ،بیست سال سابقه کار قضایی و وکالت ،داشتن تجارب و تخصص در امور ملکی و اراضی و نیز مطالبات
سرور ثانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز
دکتر نغمه فرهود  وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی کانون وکلای دادگستری مرکز، وکالت در کلیه دعاوی حقوقی و کیفری (خانواده،ملکی ،ثبتی،چک،دعاوی مربوط به شهرداری و اصل 49و...) قبول وکالت ایرانیان مقیم خارج کشور

جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره09120879360 در تماس باشید.

قولنامه های بی اساس

ارسالی توسط وکالت آنلاین وکیل پایه یک دادگستری
قولنامه های بی اساس

بی اطلاعی از قوانین و مقررات وپایین بودن آگاهی‌های حقوقی جامعه از مهم‌ترین دلایل خریدو فروش ملک با سند عادی است

بی اطلاعی از قوانین و مقررات وپایین بودن آگاهی‌های حقوقی جامعه از مهم‌ترین دلایل خریدو فروش ملک با سند عادی است

سند رسمی از حیث مزیت و قابلیت اجرا به هیچ وجه قابل قیاس با سند عادی نیست

افرادی که به موجب اسناد عادی اقدام به خرید زمین یا بنایی می‌کنند در صورت مواجهه با مشکل از مزایای حمایتی قانون بی‌بهره خواهند بود

صاحبان املاک دارای سند عادی ابتدا باید اصل بیع و معامله‌ای که منعقد کرده‌اند همچنین سبق تصرفات قانونی خود را اثبات کنند

مسئولان دستگاه قضا اسناد عادی را یکی از بزرگ‌ترین مشکلات نظام قضایی می‌دانند و معتقدند باید معاملات از عادی بودن به سمت ثبت رسمی هدایت شوند. طی سال‌های‌های اخیر، با وجود تاکید فراوان قانونگذار و مسئولان به ثبت رسمی املاک و خودرو، همچنان بسیاری از املاک بدون تنظیم سند رسمی و با اسناد عادی -که میان افراد تنظیم شده است- خریدو فروش می‌شوند. گرچه طبق قوانین، اسناد عادی نیز معتبرند، سندی که به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، مورد حمایت قانونگذار و مسئولان قرار می‌گیرد و در صورت بروز مشکل، فرد می‌تواند حقوق خود را استیفا کند.

اما تفاوت‌های سند عادی با سند رسمی در چیست؟ ماده 1286 قانون مدنی سند را به دو دسته عادی و رسمی تقسیم کرده و این اسناد بر اساس موضوع اعتباری متفاوت دارند. طبق ماده 1287 قانون مدنی، سند رسمی به‌دست مامور رسمی در حدود صلاحیت در تنظیم سند و با رعایت مقررات قانونی تنظیم می‌شود که باحصول رعایت این سه شرط که از ارکان متشکله سند رسمی است، قانونگذار اعتبار خاصی برای آن قایل شده و انکار یا تردید را علیه آن مسموع ندانسته و اصل صحت را برآن لازم اتباع می‌داند، مگر آنکه علیه آن ادعای جعل شود. اما چرا با وجود تاکید فراوان مسئولان به تنظیم سند رسمی ،باز هم شاهد خرید و فروش املاک با اسناد عادی هستیم.

در این زمینه صابر ناظمی ، عضو هیات مدیره کانون سردفتران و دفتریاران، معتقد است بی‌اطلاعی از قوانین و مقررات و پایین بودن آگاهی‌های حقوقی جامعه، از مهم‌ترین دلایل خریدو فروش ملک با سند عادی است . ناظمی در این زمینه به «قانون» می‌گوید: طی سال‌های اخیر، با وجود تاکید قانونگذار بر تنظیم ثبت رسمی، در بسیاری از موارد، افراد از مزایای ثبت سند به صورت رسمی آگاهی ندارند که این امر می‌تواند به علت نبود تبلیغات و مشاوره، به ویژه از طریق رسانه جمعی و ملی و سایر فضاهای مجازی و حقیقی باشد. یکی‌دیگر از دلایل رغبت‌نداشتن مردم به تنظیم سند رسمی نیز استعلامات گوناگونی است که قبل از تنظیم سند از ارگان‌ها و مراجع ذی‌ربط اخذ می‌شود. در حال حاضر، اگر فردی بخواهد سند ملکی را تنظیم کند باید از دارایی و ادارات ثبت مربوطه استعلام و مفاصای حساب بگیرد که این موارد باعث طولانی شدن مراحل تنظیم سند رسمی خواهد شد.

قابلیت انکار و تردید در اسناد عادی

این عضو هیات مدیره کانون سردفتران و دفتریاران با بیان اینکه سند رسمی از حیث مزیت و اجراشدن به‌هیچ‌وجه قابل قیاس با سند عادی نیست و خریدو فروش ملک با اسناد عادی می‌تواند مشکلات بسیاری را به دنبال داشته باشد، خاطرنشان کرد: اسناد عادی برابر مقررات و قانون، قابلیت انکار و تردید دارند. در اسناد عادی امضا مهم‌ترین رکن است، اسناد عادی هیچ یک از ارکان سند رسمی را نداشته و تنها رکن سند عادی امضای منتسب‌الیه است. بنابراین بر اساس ماده ۲۱۶قانون آیین دادرسی مدنی شخص می‌تواند در مقابل ارائه سند عادی سکوت کند یا اصالت آن را بپذیرد یا می‌تواند خط، امضا، مهر یا اثر انگشت منتسب به خود را انکار یا به آن تردید کند. اما اگر سند به صورت رسمی تنظیم شده باشد و مورد نزاع واقع شود، افرادی که سند را امضا کرده‌اند، نمی‌توانند ادعای انکار و تردید کنند، زیرا سند رسمی بوده و نزد شاهد ممتازی به‌عنوان سردفتر اسناد رسمی تنظیم شده و قابلیت انکار و تردید ندارد. تنها ادعایی فرد که می‌تواند نسبت به سند رسمی مطرح کند، جعلی بودن سند است که البته صرف ادعا در این زمینه مهم نیست و فرد باید آن ادعا را اثبات کند، به عبارت دیگر، در ادعای جعل در اسناد رسمی، بار اثبات ادعا با مدعی جعل است، اما در انکار و تردید در اسناد عادی بار اثبات ادعا به عهده طرف مقابل است.

وی درباره مزایای سند رسمی گفت: از بارزترین و مهم‌ترین مزیت اسناد رسمی لازم‌الاجرا بودن آن‌هاست، به‌عبارت دیگر، اگر سندی به صورت رسمی تنظیم و طی آن فرد متعهد به انجام کاری شده باشد، در صورتی که از تعهد خود سر باز بزند و به آن عمل نکند، طرف مقابل می‌تواند با مراجعه به دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند و بدون نیاز به مرجع قضایی ، از طریق صدور اجراییه، فرد را ملزم به عمل به تعهد خود کند. ادارات اجرای ثبت اسناد نیز مکلفند با صدور اجراییه از دفتر اسناد رسمی، سند رسمی را به اجرا بگذارند. برای مثال فروشنده‌ای که هنگام تنظیم سند تعهد کرده است که در تاریخ مشخص ملک را به خریدار تحویل دهد ، اگر سند به صورت عادی تنظیم شده باشد، خریدار باید به دادگستری مراجعه کند تا بتواند احقاق حق کند که البته بسیار زمان‌بر و طولانی است، اما در صورتی که سند به صورت رسمی ثبت شده باشد، فروشنده ملزم به تحویل ملک به خریدار خواهد بود.

قولنامه یک سند عادی است

نکته مهم این است که عموم مردم هنوز نمی‌دانند که قولنامه، یک سند عادی بوده و تفاوت ندارد که قولنامه در بنگاه‌های معاملات ملکی، تنظیم شده باشد یا نزد دیگر اشخاص. این مهم باید فرهنگ سازی شود که قولنامه، یک سند عادی است و در صورت بروز اختلاف، ذی حق باید برای اثباتِ حقانیتِ خود به مرجع قضایی مراجعه کند تا حسبِ دلایل قانونی و مستنداتِ حقوقی، رسیدگی قضایی شود یا همان ابتدای امر، پس از آشنایی با طرفِ معامله توسط دلال و متصدی بنگاه معاملات ملکی، برای تنظیم سند رسمی به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کند .

رجحان سند رسمی به سایر اسناد عادی

در ادامه علی نقی زاده کوچصفهانی، حقوقدان و وکیل دادگستری، در پاسخ به این سوال که خرید و فروش زمین و ملک بدون سند رسمی چه تبعات و پیامدهایی می‌تواند برای افراد داشته باشد، به «قانون» گفت: طبق ماده ٢٢ قانون ثبت اسناد و املاک، زمانی که ملکی در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را مالک می‌داند که ملک به اسم او ثبت یا به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد. از همین جا می‌توان به اهمیت خرید و فروش املاک دارای سند مالکیت و رجحان آن به سایر معاملاتی که با سند عادی صورت می‌گیرد، پی‌برد. بنابراین آن عده از افرادی که با اسناد عادی، اعم از قولنامه و مبایعه‌نامه و حتی به‌صورت وکالتی، اقدام به خرید زمین یا بنایی می‌کنند، در صورت مواجهه با چالش‌های حقوقی در بادی امر از مزایای حمایتی قانون بی‌بهره خواهند بود،چراکه اصل و مبنای مالکیت آن‌ها محل تردید بوده و در صورت تعارض منافع با صاحب سند به شرح ماده ٢٢ قانون ثبت، بی‌تردید کسی که ملک در دفتر املاک به نام وی به ثبت رسیده، مالک شناخته می‌شود و خریدار دارای سند عادی در واقع متصرف تلقی می‌شود، نه مالک ! و قدر مسلم با مشکلات فراوانی در اثبات مالکیت، صحت معامله و احقاق حقوق مکتسبه خود دست‌و‌پنجه نرم خواهد کرد.این حقوقدان ادامه داد: البته علاوه بر ماده ٢٢ قانون ثبت در ماده ٤٨ همان قانون مقرر شده سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسد، در هیچ یک از محاکم و ادارات پذیرفته نخواهد شد. ضمن اینکه مقنن در ماده ١٢٨٧ قانون مدنی نیز همه شرایط یک سند رسمی و افرادی را که صلاحیت تنظیم آن را دارند ، مشخص کرده است، پس هر سندی که این مؤلفه را نداشته باشد، عادی تلقی شده و توانایی مقابله با سند رسمی را نخواهد داشت. برابر ماده ٤٦ قانون ثبت اسناد و املاک نیز ثبت اسناد کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا در دفتراملاک ثبت شده، اجباری است . با این وصف، خرید و فروش املاکِ بدون سند مالکیت به صورت دیگر تجلی پیدا می‌کند.

اثبات اصل بیع و سبق تصرفات قانونی

نقی زاده کوچصفهانی در پاسخ به این سوال که اگر خریدار ملکِ بدون سند با مشکلی مواجه شد، چگونه می‌تواند حق خود را استیفا کند، خاطرنشان کرد: گاهی افراد املاکی را می‌خرند که ثبت عمومی آن آگهی شده و دارای سابقه ثبت عمومی هستند که این عده مکلفند با رعایت شرایط مندرج در قانون ثبت، از جمله مواد١٤٦ و١٤٧، در موعد قانونی اعلام شده و با احراز سابقه تصرفات قانونی خود، اقدام به ثبت مالکیت خود کنند . عده‌ای دیگر اراضی و املاک فاقد این وصف را خریداری می‌کنند یا در مواعد قانونی نسبت به ثبت حقوق مالکانه خود اقدامی به عمل نمی‌آورند ،یا اراضی فاقد سابقه ثبت عمومی را می‌خرند یا اراضی ملی یا ساحلی را ابتیاع می‌کنند، که البته مالک محسوب نخواهند شد و با مصائب فراوانی در ثبوت و اثبات بیع و مالکیت خود مواجه می‌شوند؛ مشکلاتی که در خرید و فروش املاک جنگلی و ساحلی واقع درشمال کشور که گاه با قیمت های اغوا‌کننده‌ای همراه است، از این دست هستند.صاحبان املاک دارای سند عادی در وهله نخست باید اصل بیع و معامله‌ای که منعقد کرده‌اند، همچنین سبق تصرفات قانونی خود را اثبات کنند و در صورت تعارض منفعت با فردی که به موجب سند مالکیت نسبت به رقبه‌ای مدعی است با موانع و مشکلات ریز و درشتی روبه‌رو خواهد شد. بنابراین افزایش آگاهی عمومی و آموزش همگانی در کنار مشورت با متخصصان امور حقوقی و صاحبان فن در کاهش این قبیل معاملات که بسیاری از آنان گره زدن بر باد است مثمر ثمر خواهد بود.این وکیل دادگستری در پاسخ به این سوال که اگر ملکی به چند نفر فروخته ‌شود، افراد چگونه می‌توانند احقاق حق کنند نیز تصریح کرد: در صورتی که افراد متعددی بر یک ملک ادعای مالکیت داشته باشند -همان‌طور که پیش‌تر نیز گفتم - در تعارض مالکیت دارنده سند عادی با سند رسمی، سند رسمی رجحان و برتری بیشتری دارد و صاحب سند رسمی از مزایای قانونی فراوانی بهره‌مند است ، مگر آنکه منشأ صدور سند بنا به دلایلی همچون جعل یا ناشی از وکالت‌نامه باطل مخدوش باشد که در چنین حالتی بیع فاسد تلقی و به حکم ماده٣٦٥ قانون مدنی اثری در تملک نخواهد داشت.لیکن در تعارض معاملات ناشی از چند سند عادی بر روی یک ملک جهات گوناگونی اعم از سبق تصرفات و نیز تقدم و تاخر مبایعه‌نامه، تعاقب ایادی متصل به مالک و بالاخره اصالت مبایعه‌نامه‌ها مبنا خواهد بود. نقی زاده در خاتمه در باره مجازات افرادی که ملک را به چند نفر واگذار می‌کنند نیز خاطرنشان کرد: در این زمینه و در باب مواد قانونی، علاوه بر ماده ١١٧ قانون ثبت اسناد و املاک، قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می‌کنند مصوب ١٣٠٨ قانون مجازات راجع‌به انتقال مال غیر مصوب ١٣٠٨/٨/٥ مجازات‌هایی برای متخلفان در نظر گرفته است.

هدایت جامعه به سمت تنظیم سند رسمی

به نظر می رسد علت اصلی تمایل‌نداشتن مردم برای تنظیم اسناد رسمی، اولا به دلیل اعتبار اسناد عادی در محاکم و مراجع دولتی ،ثانیا فرایند سخت و دشوار تنظیم سند رسمی و انتقال آن است. بسیاری از افراد با این پیش‌زمینه که تنظیم اسناد رسمی زمان‌بر و طولانی است، به اسناد عادی روی‌آورده‌اند. نکته دیگر که در این زمینه نمی‌توان از نظر دور داشت اینکه با توجه به مشکلات بسیاری که اسناد عادی بر دستگاه قضایی تحمیل کرده است، از جمله پرونده‌های زیادی که در این زمینه در محاکم گشوده شده اما این‌گونه مشکلات اطلاع‌رسانی نشده است و افراد به‌دلیل اطلاع نداشتن از عواقب آن همچنان با اسناد عادی املاک خود را با اسناد عادی خریدو فروش می‌کنند که در این زمینه قوه‌قضاییه می‌تواند با اطلاع‌رسانی و آموزش همگانی به شهروندان عواقب و پیامدهای خریدوفروش با اسناد عادی را تبیین و افراد را به سمت تنظیم سند رسمی در خصوص املاک هدایت کند.

پرهیز از خرید و فروش با اسناد عادی

علی اصغر شفیعی خورشیدی/ قاضی دادگاه تجدیدنظر استان

پیامدها و تبعات خریدوفروش املاک با اسناد عادی بر هیچ‌کس پوشیده نیست و افراد زیادی به دنبال خرید ملک با سند عادی متحمل ضررهای سنگینی شده‌اند. هر چند که بارها مزایای ثبت سند رسمی هم برای خودرو و هم برای ملک از سوی مسئولان بیان شده است. به اعتقاد بنده اصلی‌ترین دلیل این موضوع این است که این افراد تمایل ندارند برای زندگی بهتر پول صرف کنند.

در این زمینه باید گفت قانون «تعیین تکلیف اراضی بدون سند» سال 1365 تصویب شده است و در سال 1370 نیز این قانون تمدید شده است و از سال 1383 به بعد تا سال 1390 به دلیل خلأ قانونی که در این زمینه احساس می‌شد، قوه قضاییه با همکاری سازمان ثبت، قانونی را با عنوان «تعیین تکلیف اراضی‌ای که منشأثبتی دارند و دارای اعیانی هستند» به ثبت رساندند. البته قانون دیگری نیز برای جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی سال 1385 تصویب شده است که این قانون اجازه نمی‌دهد اراضی کشاورزی به قطعات کوچک‌تر تقسیم شوند. به عبارت دیگر، این قانون مانع خرد شدن اراضی کشاورزی شده است و طبق این قانون افرادی که دارای اراضی کشاورزی پنج هکتار هستند می‌توانند برای زمین خود سند رسمی تنظیم کنند. نکته دیگر اینکه هزینه ثبت سند برای اراضی کشاورزی بسیار پایین است و در روستاها هم تعرفه از سوی سازمان ثبت تعیین و ابلاغ می‌شود.

اما در حال حاضر، عدم تنظیم سند رسمی برای املاک و مستغلات، مشکلات بسیاری را برای هموطنان ایجاد کرده است و در این رابطه پرونده‌های زیادی در محاکم تشکیل شده است. از مهم‌ترین پیامدهای اراضی و املاک بدون سنداین است که اولا املاکی که سند عادی دارند ، در معرض خطر و تعرض هستند ثانیا این املاک و اراضی امنیت ندارند و به لحاظ نبود امنیت ( اجتماعی، قضایی) افراد نمی‌توانند از آثار اجتماعی و اقتصادی مانند در رهن گذاشتن و گرفتن وام استفاده کنند.

اما باید گفت با توجه به اینکه دولت و حکومت در این زمینه به وظایف خود عمل کرده‌اند، از سال 1365 به بعد قوانین متعدی در خصوص تنظیم سند رسمی به تصویب مجلس رسیده و حتی بودجه سالیانه نیز برای آن پیش‌بینی شده است. همچنین در قانون ساماندهی زمین و مسکن و الحاقی آن مصوب 1388 نیز برتنظیم سند رسمی تاکید شده است اما باز هم مردم تمایلی به تنظیم سند رسمی یا سند مالکیت ندارند و همچنان برخی از افراد املاک خود را با اسناد عادی خریدو فروش می‌کنند.

اما در باب مجازات خریدو فروش با اسناد عادی نیز باید گفت، قانونگذار صرف خریدو فروش با سند عادی مجازاتی برای افراد پیش‌بینی نکرده است. نکته مهم این است که مجازات، تشریفات مخصوص حکومت است و ماهیت متعلق به شرع است. اصل ماهیت نیز خریدو فروش بیع مبیع است اشکالی ندارد تشریفات حکومت ممکن است آثاری داشته باشد ممکن است آثاری هم نداشته باشد در این زمینه جرم انگاری کردن به مصلحت افراد جامعه نیست نمی‌توان حبس یا جریمه برای این موضوع درنظر گرفت . اما در این زمینه اقدام مهمی که می‌توان انجام داد این است که ماده 34 قانون ثبت و ماده 34 تکرای این قانون را احیا کنیم. به عبارت دیگر، اجازه ندهیم شهروندان با اسناد عادی معامله کنند که می‌توان این پیشنهاد را به قانونگذار ارائه داد؛ یعنی افراد از هرگونه معامله با سند عادی منع شوند .

منبع : روزنامه قانون

مطالب مرتبط

تعیین 110 سکه مهریه کار دادگاه‌ها را زیادتر می‌کند

نام نویسنده
تعیین 110 سکه مهریه کار دادگاه‌ها را زیادتر می‌کند

تعیین 110 سکه مهریه کار دادگاه‌ها را زیادتر می‌کند

ادامه مطلب ...

مهریه و وراثت در نکاح موقت

نام نویسنده
مهریه و وراثت در نکاح موقت

مهریه و وراثت در نکاح موقت

ادامه مطلب ...
مشاهده کلیه مطالب مرتبط
0 دیدگاه

دیدگاه خودتان را ارسال کنید

چهارده - = 11