معضل اعتبار معاملات سند عادی
معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم قوه قضائیه - بخش دوم و پایانی
اشاره: «معضل اعتبار معاملات سند عادی» عنوان مقالهای است که بخش اول آن در شماره قبلی صفحه حقوقی اطلاعات چاپ شد. بخش دوم و پایانی این مقاله را میخوانیم.
ج) تزلزل حقوق مالکیت
همانگونه که در مقدمه گزارش اشاره شد، وضعیت صیانت از حقوق مالکیت در کشور ما چندان مطلوب نیست. رتبه ایران در «شاخص بینالمللی حقوق مالکیت»در سال 2016 میان 128 کشور جهان، 101 و در بین 18 کشور منطقه، 14برآورد شده است. این در حالی است که 5 کشور اول منطقه همگی رتبهای بین 1 تا 40 دارند. به طور خاص رتبه ایران در زیر شاخص حفظ حقوق مالکیت فیزیکی در میان 128 کشور 94 و در میان 18 کشور منطقه 17 است. این در حالی است که رتبه کشور قطر و امارات در این زیرشاخص در دنیا به ترتیب اول و چهارم است که حکایت از وضعیت نامناسب این شاخص و بهتبع افزایش شدید نااطمینانی در محیط کسبوکار ایران دارد.
در ادبیات حقوق مالکیت، «حفظ حقوق شخص ثالث» از اهمیت ویژهای برخوردار است. اگر فرض کنیم مالک ملکی (شخص اول) ملکش را بهصورت عادی به خریداری (شخص دوم) بفروشد، شخص ثالث کسی است که همین ملک را بهصورت رسمی از شخص اول بخرد. منظور از شخص ثالث در اینجا زمانی که یک شخص به حکومت و سند مالکیت رسمی صادرشده توسط آن اعتماد کرد، حکومت موظف است از هیچ حمایتی برای حفظ حقوق این شخص دریغ نکند. یکی از مهمترین حمایتها از حقوق شخص ثالث که در کشورهایی با چارچوب حقوقی مشابه حقوق ایران (مانند فرانسه) اجرا میشود، عدم اعتباربخشی به معاملات و اسناد عادی نسبت به شخص ثالث است. در سرفصل «انتقال مالکیت» در گام دوم راهکارهای پیشنهادی در رابطه با این موضوع تفصیلاً بحث شده است.
مثال) سازنده کلاهبردار ساختمانی که قرار بود 12 واحد مسکونی بسازد، هر واحد را به سه نفر پیشفروش عادی کرد. این سازنده، ملک خود و همسایهاش را طی قراردادی رسمی تجمیع کرد ولی هنگام ساخت، هر واحد آپارتمان را با عقد قرارداد بیعنامه پیشفروش که سندی عادی محسوب میشود به سه نفر واگذار کرد. نکتهای که در این دست پروندهها مشترک است، این است که در بستر سند عادی هیچ سازوکاری برای قفل کردن امکان فروش یک واحد مسکونی صرفاً به یک نفر در کشور وجود ندارد. یکی از اهداف طرح کد رهگیری املاک که در چند سال گذشته اجراشده و توسط دیوان عدالت اداری ابطال شد، جلوگیری از همین مشکل در معاملات پیشفروش بود که آن طرح هم به دلیل عدم همخوانی با کدثبتی املاک و نداشتن پشتوانه قانونی، کارآمد نبوده است. لذا کلاهبرداران بهراحتی در بستر اسناد عادی یک ملک را به چند نفر میفروشند و حتی برای قولنامههای تنظیم شده نیز کد رهگیری جداگانه میگیرند.
مثال) یکی از آسیبهای مربوط به سند عادی، شگرد طرح دعوا صوری بین دو کلاهبردار است. در این روش، ابتدادو نفر باهم تفاهم میکنند که یک زمین فاقد سند یا زمین سندداری را که مالک آن در دسترس نیست (فوت کرده و وارث ندارد یا در کشور نیست)، شناسایی کرده و سپس با تنظیم دو بیعنامهی عادیِ خریدِصوری (از مالکی که هماکنون در دسترس نیست) از یکدیگر شکایت کنند. در این دعوا، یکی از طرفین این معامله با هماهنگی طرف دیگر چون مبایعهنامه ضعیفتری تنظیم کرده (مثلاً بیع به تاریخ مؤخر)، دفاع ضعیفتری از خود میکند و با صدور حکم به ضرر خود، اعتراضی به حکم دادگاه نمی کند. به این ترتیب طرف مقابل در این دعوا، پیروز میشود. شخص پیروز این دعوا حکم دادگاه را دریافت و به سازمان ثبت مراجعه میکند و تقاضای سند رسمی میکند. سازمان ثبت در این مرحله با دلیل منطقیِ«ضرورت انجام انتقال توسط مالک قبلی از انجام عملیات انتقال امتناع میکند. در این زمان فرد پیروز در دادگاه، از مالک اولیه برای انتقال سند رسمی شکایت میکند ولی آدرس او را اشتباه میدهد. دو بار به آدرس مالک اولیه که پیروز پرونده اعلام کرده است خبر شکایت از او ابلاغ میشود ولی چون آدرس اشتباه است، او متوجه نمیشود و در دادگاه حاضر نمیگردد. دادگاه هم ناچار رأی غیابی صادر میکند و به ثبت دستور میدهد که برای شخص پیروز سند رسمی صادر کند. به استناد حکم دادگاه، مالکیت شخص پیروز به رسمیت شناخته میشود و سند رسمی برای او صادر میگردد. در این نحوه کلاهبرداری،متخلفان اگر احتمال بازگشت مالک اولیه را بدهند، یکی از این سه کار را انجام میدهند: یا ملک را میفروشند، یا در رهن بانک گذاشته و تسهیلات دریافت کرده و میگریزند و یا در قالب «اسناد رهنی» سند رسمی را اجاره میدهند.
مثال) کارآفرینی در شهر زنجان زمینی را خریداری کرده و بر روی آن کارگاهی بنا کرد. از آنجایی که زمین مذکور در پلاکی بزرگتر واقع بوده و این پلاک با اسناد عادی تفکیک شده بود، تا زمان بررسی پرونده (سال 1393) هفت مالک معارض ادعای مالکیت بر تمام یا بخشی از آن زمین کرده بودند و کارآفرین مزبور با پرداخت پول ایشان را راضی کرده بود و کماکان برای این زمین مالک معارض وجود داشت. پولی که این کارآفرین به مالکان معارض میداد با هدف محافظت از تمام هزینههایی بود که در کارگاه انجام داده بود، حال آنکه میتوانست این پول را صرف توسعهی کسبوکار خویش کند. در چنین فضایی که حقوق مالکیت اشخاص بر اموالشان محل تردید است، سرمایهگذار انگیزهی کمی برای ورود به تولید پیدا خواهد کرد.
د) عدم وجود زیرساختِ اعمال قدرت حاکمیت وسیاستگذاری در حوزه اموال غیرمنقول
اسناد عادی به دلیل عدم ثبت نزد حاکمیت، امکان جعلپذیری و تغییر مندرجات پیدا کرده است،فلذا همواره سیاستگذار را در سیاستگذاری تبعیضی، گلوگاه کردن سند رسمی و همچنین تشکیل بانک اطلاعاتی جامع از املاک و اراضی ناتوان کرده است. در ادامه تفصیلاً این سه آسیب تشریح شده است.
*از بین رفتن امکان سیاستگذاری تبعیضی؛
گاهی اوقات سیاستگذار لازم می داند حکمی را در مورد بعضی از اسناد عادی صادر و اجرا کند و بقیه را از آن معاف بدارد در عین اینکه کسی نتواند خود را به ناحق مشمول یا عدم مشمول جا بزند. این سیاستگذاری، سیاستگذاری تبعیضی است؛اما اسناد عادی چون امکان تغییر مندرجات و یا صدور سند صوری را دارد، اگر سیاست سیاست گذار منفعتی را برای بعضی دارندگان اسناد عادی به وجود آورد، مابقی می توانند با تغییر مندرجات سند عادی خود را مشمول آن سیاست کنند. هم چنین اگر سیاست سیاست گذار محدودیتی را برای بعضی دارندگان اسناد عادی موجب شود، باز با تغییر مندرجات سند عادی فرد میتواند خود را از شمولیت قانون خارج کند.
مثال بارز این قضیه «تبعیض زمانی» در قانون گذاری در مورد مدیریت اسناد عادی است. همواره یکی از مشکلات سیاست گذار در مواجهه با اسناد عادی عدم امکان سیاستگذاری
زمان دار بود. چراکه فرصتطلبان با تغییر تاریخ مندرج در سند عادی یا جعل یک سند عادی جدید، متناسب با روح قانون در تشویق یا تحدید سند عادی، سند عادیشان را یا وارد در دایره ی
شمول قانون می کردند یا از شمول قانون خارج میکردند. اصلاحیه ماده 147 و 148 و تمامی تمدیدهای مکرر آن نمونه ای از این حالت است.
*از بین رفتن امکان گلوگاه کردن سند رسمی؛
یکی از مهمترین کارکردهای ثبت رسمی امکان گلوگاه شدن در دست حاکمیت به منظور اعمال سیاستهای مختلف است. سیاست هایی نظیر اخذ مالیات های مربوط به زمین و ملک، منوط کردن دریافت سند رسمی به گذراندن مراحل مختلف مانند دریافت پایان کار شهرداری یا انحصار وراثت. زمانی که مردم بدانند برای انتقال مالکیت و سایر حقوقشان بر روی یک مال، می توانند در کنار ثبت رسمی از ابزار موازی سند عادی استفاده کنند، هزینه-فایده کرده و معامله عادی را بر معامله رسمی ترجیح می دهند. لذا کارکرد مهم ثبت رسمی در گلوگاه شدن تضعیف شده و سیاست گذاری های وابسته به آن ناکام می ماند.
*عدم شکلگیری بانک اطلاعاتی به روز و جامع از اراضی و املاک کشور
تشکیل بانک های جامع اطلاعاتی به روز از اراضی و املاک یک کشور، از مهمترین وظایف یک دولت برای کنترل عرضه و تقاضا در بازار ملک و زمین است. کنترل عرضه از حیث وجود مسکن و زمین کافی برای متقاضیان و عدم احتکار عرضهکنندگان است و کنترل تقاضا برای از بین بردن سوداگری در تقاضا است . متداول ترین روش برای تشکیل این بانک اطلاعاتی،برنامهریزی و اجرای طرح کاداستر است. طرح کاداستر دو کار زیر را توأمان انجام می دهد:
احراز و تثبیت اطلاعات توصیفی مال غیرمنقول (مانند مالکیت اراضی و املاک که جنبه حقوقی مال غیرمنقول است)
احراز و تثبیت اطلاعات مکانی مال غیرمنقول (حدود جغرافیایی مال غیرمنقول)
*نکته ی مهم این است که طرح کاداستر این دو وظیفه را برای هر قطعه زمین و ملک در یک گام طی می کند که اگرچه کار درستی است ولی طبیعتاً سبب کندی در انجام کار می شود. گستردگی اراضی و املاک مستند به سند عادی،سبب تطویل طی این دو کار در یک گام می شود، چراکه فرآیند راستیآزمایی اسناد عادی حاوی اطلاعات مالکیت ها و حقوق موجود بر روی هر مال غیرمنقول، فرآیندی زمان بر است. از طرف دیگر سرعت بالای تولید و گسترش اسناد عادی که هر کدام همه یا بخشی از حقوق موجود بر روی یک زمین را انتقال می دهد، حجم اسناد عادی راستی آزمایی نشده را افزایش می دهد. این دو عامل فضا را برای ثبت رسمی کردن اراضی و املاک دشوار می کند واز این رو اسناد عادی به شکلی دیگر دست حاکمیت را برای تشکیل بانک اطلاعاتی مذکور بسته نگه می دارد.
*جمعبندی آسیبشناسی
عدم نظارت حکومت بر صدور اسناد عادی بزرگ ترین مسئله در رابطه با اسناد عادی است؛ یعنی حکومت سلسله ی ایادی (سلسله واگذاریها) و اقدامات و مندرجات اسناد عادی را رصد نمی کند. این رصد نکردن بیشتر از آن که ناشی از نتوانستن باشد ناشی از نخواستن است. مبانی شرعی حقوق در جمهوری اسلامی ادبیات قانونی ای خلق کرده است که در آن به حکومت اجازه داده نمیشود برای عقود و ایقاعات آحاد حقیقی و حقوقی جامعه، ثبت رسمی را بهعنوان شرط اعتبار تعیین کند و برای صیانت از اسناد رسمی سایر ادله را در برابر آن بیاعتبار بداند؛ لذا طبیعی است که حکومت انگیزه و اراده ی برای سامان دادن به اسناد عادی نداشته باشد.چراکه در صورت سامان یافتن، به سرنوشتی شبیه سرنوشت اسناد رسمی دچار خواهد شد.
سند عادی بهصورت ذاتی نواقصی دارد که سند رسمی دارای آن نیست. از جمله:
1٫امکان جعل و ایجاد سند تقلبی
2٫امکان اضافه یا کم کردن مطلب یا محتوایی جدیدبه اسناد عادی موجود
3٫نداشتن فرمت استاندارد
این نواقص ذاتی، مشکلاتی را در سطح کلان به دنبال دارد که در بالا به طور مبسوط مورد اشاره قرار گرفت.
جمعبندی آسیبهایی که سند عادی به وجود آورده، به شرح ذیل است:
1٫زمینخواری
تصرف، تفکیک و تغییر کاربری غیرقانونی ملک و زمین
از بین بردن احتمال کشف جرم زمینخواران
2٫تزلزل حقوق مالکیت
امکان انجام معاملات معارض
امکان تصرف زمینهای متروک
افزایش ریسک سرمایهگذاری مستقیم و ناامن شدن فضای کسبوکار
امکان ابطال سند رسمی حکومت با سند عادی
اخلال در وثیقهگذاری در بانکها و توسعه بدهیهای وصول نشده
3٫افزایش حجم پرونده های قوه قضائیه
4٫عدم امکان سیاستگذاری کارا و اعمالِ قدرت حاکمیت
از بین رفتن امکان سیاستگذاری تحدیدی و تبعیضی علیه سند عادی
عدم امکان گلوگاه کردن سند رسمی برای اِعمال قانون
نبود اطلاعات و آمار جامع از وضعیت اراضی کشور
منبع : اطلاعات
آیا می توان ملک اجاره ای را دوباره اجاره داد؟ بایدها و نبایدهای فرزند خواندگی