جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره 09124556522 در تماس باشید.

دفاعی در پرونده تخلیه مغازه 1

دعوایی با موضوع تخلیه مغازه به جهت تعدی و تفریط و عدم پرداخت اجاره بها به طرفیت موکلم (مستأجر ) مطرح بود که لایحه ذیل به دفاع از مستأجر تقدیم دادگاه تجدیدنظر گردید امیدوارم مورد استفاده همکاران و دانشجویان قرار گیرد .

ریاست محترم شعبه .... دادگاه تجدیدنظر استان خوزستان

با درود و احترام ، بازگشت به پرونده شماره .... با شماره بایگانی ...دعوای مطروحه از طرف آقایان .... به طرفیت موکلم آقای .......با موضوع تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی وتفریط که حسب الامر آن دادگاه محترم موضوع به کارشناسی ارجاع گردیده است اینک با ملاحظه نظریه کارشناسی و ضمن اعتراض به آن که ذیلأ عرایضی را جهت تبیین موضوع و اتخاذ تصمیم شایسته در دو بخش به استحضارعالی می رسانم:

بخش نخست، ایراد شکلی وارده به دعوای مطروحه

ذی نفع نبودن خواهان ها

قانونگذار در ماده 473 قانون مدنی آمرانه بر حداقل لزوم مالکیت موجر بر منافع تأکید کرده و مقرر داشته :« لازم نیست که موجر مالک عین مستأجره باشد ولی باید مالک منافع باشد » مستنبط از ماده مذکور از حیث مقررات آیین دادرسی، خواهان دعوای تخلیه باید دست کم مالک منافع باشد یعنی در صورت صدور حکم بر علیه مستأجر ، بتوان نفعی برای وی متصور بود . قانونگذار در ماده 2 قانون آ د م محاکم را از رسیدگی به دعاوی که از سوی افراد غیر ذی نفع طرح شده منع کرده.«هیچ دادگاهی نمی تواند به دعوایی رسیدگی کند مگر این که شخص یا اشخاص ذینفع ....رسیدگی به دعوا را ... درخواست نموده باشند.»ضمانت اجرای طرح دعوا از سوی افراد غیر ذی نفع را هم در بند 9 ماده 84 همان قانون ،صدور قرار رد یا عدم استماع دعوا، اعلام نموده است. در حقیقت نفع داشتن یکی از شروط اقامه دعواست .خواهان باید توجیه کند که اگر دعوای اقامه شده به صدور حکم علیه خوانده بینجامد ، قابلیت این را دارد که سودی شخصی ، مستقیم و قانونی به او برساند. در پرونده امر ، مالکیت عین و منافع عین مستأجره متعلق به خانم صفیه .... است که جهت تأیید این ادعا ، استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان آبادان را خواستار هستم که هر آیینه با مشخص شدن این مهم با توجه به این که خواهان ها مالکیتی بر عین مستأجره یا منفعت آن ندارند و به عبارتی نفعی شخصی و مستقیم در دعوا برایشان قابل تصور نیست صدور قرار رد یا عدم استماع دعوای را تقاضا دارم ..

بخش دوم، دفاعی در ماهیت

سبب دعوای خواهان دو امر است : 1- عدم پرداخت اجاره بها (که با ارائه رسید های پرداخت مشخص شد که این ادعا واهی و در نتیجه در مانحن فیه توسل به این سبب ، جهت فسخ عقد اجاره وجاهت قانونی ندارد کما این که دادگاه بدوی هم به درست اعتنایی به این سبب ننموده است.

2-سبب دیگر دعوا ، تعدی و تفریط است ، ادله خواهان چیست؟ وکیل محترم خواهان در سطور 5 و6 دادخواست تقدیمی نقل به عین بیان داشته که" ...به موجب قرار تأمین شماره ....خوانده اقدام به تعدی و تفریط نسبت به عین مستأجره نموده است.." در قرار تأمین مورد استناد خواهان ، کارشناس گفته که "... تاریک خانه و یک دستگاه سرویس جدید الاحداث که به نظر می آید قبلأ دو واحد مغازه بوده که با برداشتن تیغه وسط تبدیل به یک دستگاه شده است .."حال فارغ از این که هیات کارشناسی از وظیفه قانونی خود که بیان امور موضوعی برای دادگاه بوده عدول کرده و خود را در جایگاه قضا قرار داده و به بیان امور حکمی پرداخته و اظهار داشته که مستأجر تعدی و تفریط کرده است و کذا و کذا .. این در حالی که تشخیص تعدی و تفریط با دادگاه است نه کارشناس . باید بگویم که :

اولأ در رد تأمین دلیل صورت گرفته توسط خواهان ، موکلم (مستأجر) هم تأمین دلیلی انجام داده که در آن کارشناس رسمی دادگستری با ملاحظه پرونده شهرداری عین مستأجره نقل به مضمون گفته " که هیچ گونه آثاری از دیوار جدا کننده مشاهده نمی گردد و.... آثاری از تعدی و تفریط مشاهده نمی شود.."

ثانیأ حسب نظریه هیأت کارشناسان و تأمین دلیل صورت گرفته توسط خواهان ، موکلم صرفأ تاریک خانه و یک کاسه دست شویی در عین مستأجره نصب کرده است با نگاهی به قراردادهای اجاره ، مشخص است که خواهان عین مستأجره را برای شغل عکاسی به موکلم واگذار کرده است پر واضح است تاریک خانه و کاسه ای برای شستن نگاتیو فیلم و نیز رعایت بهداشت از لوازمات اصلی و غیر قابل اجتناب شغل عکاسی است . مثالی می آورم آیا می توان در اجاره مغازه لباس فروشی ، احداث جایی برای پرو لباس را تعدی و تفریط یا اقدام بر خلاف اذن دانست ؟ یا نصب ظرفشویی در مغازه ای که برای رستوران اجاره داده شده را می توان تعدی و تفریط و ... قلمداد کرد ؟ پاسخ منفی است . در این خصوص با وحدت ملاک از ماده 383 قانون مدنی که می گوید تسلیم باید شامل آن چیزی باشد که اجزاء و توابع مبیع شمرده می شود اساسأ تسلیم عین مستأجره برای شغل عکاسی به مستأجر باید با تاریک خانه و امکانات دیگر باشد بنابراین به قیاس اولویت این اقدام مستأجر با توجه به ضرورت فنی و عرفی (التعیین بالعرف کالتعیین بالنص) نه تنها تعدی و تفریط و یا اقدامی بر خلاف اذن قلمداد نمی شود بلکه از لوازمات عین مستأجره بوده و اساسأ انجام شغل عکاسی بدون تاریک خانه امکانپذیر نمی باشد.

ثالثأ عدم وجود رابطه سبییت. هیأت کارشناسی هم برخلاف ادعای واهی خواهان ، اشاره ای به برداشتن تیغه و تبدیل دو مغازه به یک مغازه ننموده است . حتی اگر ادعای خواهان و وکیل محترم وی مبنی بر تبدیل دو باب مغازه به یک باب را بپذیریم( فارغ از این که موضوع از مصادیق تعدی و تفریط هست یا نه) ،شاید این تغییر در زمان بسیار قدیم و توسط خود مالکین صورت گرفته باشد شاید عین مستأجره در جنگ تخریب شده و مجدد بنا نشده باشد و نه الزامأ توسط مستأجر(موکلم) .موکلم عین مستأجره را در همین وضعیتی که الان هست تحویل گرفته اند نه چیزی از آن کاسته اند و نه چیزی افزوده اند. هم چنین اصل بر عدم تعدی و تفریط و برائت است خواهان چه دلیلی بر انجام تغییرات از سوی مستأجر دارد؟ اینکه در قرارداد نوشته شده دو دهنه که دلیل و حجت نمی شود عرفأ به مغازه ای که سر نبش باشد دو دهنه اطلاق می شود. توسل به صرف نظریه کارشناسی و اینکه کارشناس محترم در تأمین دلیل گفته :« ..که به نظر می آید قبلأ دو واحد مغازه بوده که با برداشتن تیغه وسط تبدیل به یک دستگاه شده است .."»صرفأ تحصیل شرط لازم بوده و کافی نیست نظریه کارشناسی اصولأ ،دارای مفهوم وصف است و مفهوم وصف، مفهوم مخالف نداشته و حجت یا دلیل تلقی نمی شود.

آیا این احتمال وجود ندارد که عین مستأجره روز اول توسط مالک به همین صورت ساخته شده و تحویل مستأجر شده باشد؟ و یا این احتمال وجود ندارد که پس از ساخت، مالک دو باب مغازه را یک باب کرده و تحویل مستأجر داده باشد؟ یا پس از تحویل به مستأجر در اثر فرسودگی یا حوادث قهری دیوار فروریخته باشد؟؟در این موارد اگر موجر مدعی تعدی و تفریط مستأجر گردد و دادگاه هم موضوع را به کارشناس ارجاع بدهد پر واضح است کارشناس تغییرات و خرابی حادث در ملک را به دادگاه اعلام می کند حال آیا حقیقتأ مستأجر تعدی و تفریط کرده است ؟ پاسخ روشن است خیر . زیرا نظریه کارشناس دلالتی بر وجود و احراز رابطه سببیت بین رفتار مستأجر و تغییرات اظهار شده نمی کند. در نتیجه استناد مطلق به نظریه کارشناسی ، بی دلیل و ناصواب باعث محکومیت مستأجر می گردد.

سخن آخر

با توجه به عرایض فوق ، موارد زیر را از آن دادگاه محترم تمنا دارم:

1-استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان آبادان و احراز عدم مالکیت خواهانها و قرار رد یا عدم استماع دعوای ایشان به لحاظ وجود ایراد اول

2-یا در غیر این صورت ، رد تجدیدنظر خواهی خواهان و تأیید دادنامه بدوی

« هر آن چه حاکم عادل کند همان داد است»

با پوزش از تضییع وقت آن عالی جنابان

محمد صالح مویدی 16/4/1394