جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره 09121978853 در تماس باشید.

نحوه-اجرای-طرح-های-عمرانی-با-لحاظ-حقوق-شهروندان

مطابق قانون به شهرداری‌ها اجازه داده شده است با رعایت حقوق صاحبان اراضی و احترام به مالکیت خصوصی مردم و در راستای طرح‎های جامع شهری، به توسعه خدمات شهری در جهت رفاه حال شهروندان اقدام کنند.

طرح جامع شهری عبارت از طرح‎های بلندمدتی است که در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقه‎بندی حوزه‎های مسکونی، صنعتی، بازرگانی، اداری، کشاورزی، تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات شهری نیازمندی‎های عمومی شهری، مانند خطوط کلی ارتباطی و محل ترمینال‎ها، فرودگاه‎ها، بنادر و و سطح لازم برای ایجاد تأسیسات، تجهیزات و تسهیلات عمومی مناطق نوسازی، بهسازی و و اولویت‎های مربوط به آنها، تعیین می‎شود. بر این اساس است که ضوابط و مقررات مربوط به کلیه موارد فوق و همچنین روابط مربوط به حفظ بنا و نماهای تاریخی و مناظر طبیعی نیز، تهیه و تنظیم می‎شود. پرسشی که در اینجا مطرح می‎شود، این است که با مسئولیت مدنی ناشی از اجرای طرح‌های عمرانی چگونه برخورد می‎شود؟ در پاسخ باید گفت امروزه اجرای طرح‌های عمرانی توسط دولت و شهرداری در بسیاری از موارد موجب سلب مالکیت افراد می‌شود که در صورت حصول شرایط ذیل، همه وزارتخانه‌ها، نهادها و شرکت‌های دولتی یا وابسته به دولت و شهرداری‌ها مکلف به پرداخت خسارت به مالک یا ماکان هستند: در طرح‌های عمومی یا عمرانی که ضرورت اجرای آنها توسط وزیر یا بالاترین دستگاه اجرایی با رعایت ضوابط مربوط تصویب و اعلان شده باشد؛ طرح‌های عمومی یا عمرانی در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از (حقوقی و حقیقی) قرار داشته و در داخل محدوده شهرها، شهرک‌ها و حریم استحفاظی آنها باشد همچنین پس از اعلام رأی، حداکثر ظرف مدت 18 ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال سند رسمی و پرداخت بها یا عوض آن اقدام کنند. بنابراین طبق قانون، خسارت مالکان اراضی و املاکی که مالکیت آنها با طرح‌های مصوب شهری تداخل داشته باشد و در بلاتکلیفی به سر ‌برند و اختیارات اعمال حقوق مالکانه خود را اعم از فروش، احداث بنا از دست بدهند، قابل جبران است.

 نحوه تعیین ارزش املاک موضوع طرح‎های عمرانی

پرسش دیگری که در اینجا مطرح می‌شود، این است که ارزش و بهای املاک موضوع طرح‎های عمرانی بر چه اساسی تعیین می‌شود؟ در پاسخ باید گفت که طبق تبصره 2 ماده‎واحده لایحه قانون اصلاح قسمتی از مقررات قانون نوسازی و عمران شهری مصوب 13 شهریور سال 1358، ملاک تعیین قیمت اراضی، ابنیه، مستحدثات و تأسیسات و سایر حقوق، اعم از حق کسب و پیشه، بهای عادلانه زمان ارزیابی خواهد بود. بنابراین چنین استنباط می‎شود که در صورت عدم توافق مالک و دستگاه اجرایی، برای تعیین قیمت در تملک شهرداری‎ها، قیمت روز ملاک است. چنانچه بازار فعال و کارآمد مشابهی مانند واحدهای مسکونی متعارف شهری که اغلب روی آنها معامله می‎شود، وجود داشته باشد، قیمت روز توسط کارشناسان رسمی با توجه به قیمت روز بازار با احتساب کلیه مزایا و خسارات وارده به مالک تعیین می‌شود. هرچند ممکن است قیمت بازار عوامل فوق را در نظر بگیرد؛ اما لزوما همیشه این طور نیست. در مواردی که مورد مشابهی وجود نداشته یا بازار فعال نیست و ارزش مربوط به بازار غیرفعال یا غیرمشابه است (مثل املاک اطراف شهرها) یا قیمت‎ها دارای انسجام منطقی و شفاف نیستند، در این صورت قیمت روز بازار توسط کارشناسان رسمی برآورد می‎شود.

همچنین در ادامه این پرسش مطرح می‌شود که اگر ملکی از جهاتی دارای ویژگی‎های منحصر به فردی باشد، هنگام قیمت‎گذاری چگونه لحاظ خواهد شد؟

به این پرسش نیز این‌گونه پاسخ داده می‎شود که در مواردی اگر مالک در اداره مال خود تاسیسات منحصر به فردی را تعبیه کرده، به‎نحوی که از املاک مشابه، متفاوت شود یا هزینه‎هایی را به علاقه شخصی در آن انجام داده باشد یا از محل آن اعاشه کند، به‎طوری که با آن فعالیت اقتصادی، به بازار انحصاری تبدیل شده باشد و مشتریان خاصی جلب کند، در این صورت ارزش آن را وی تعیین می‎کند و مراجع قانونی صرفاً اختیار رد یا قبول شرایط مالک را دارند.

 ملک تجاری دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه

در خصوص اینکه چنانچه ملک تجاری دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه باشد، نیز باید گفت، هر عاملی اعم از مادی و معنوی در قیمت‎گذاری ملک مؤثر خواهد بود.

اما در خصوص چنین محل‎هایی، دستگاه‎ها می‎توانند به تراضی توافق کنند که پس از اجرای طرح، محل مشابهی به عنوان معوض در اختیار مالک یا مالکان قرار دهند.

 مسئولیت قانونی شهرداری‎ها در موارد ورود خسارت

در خصوص مسئولیت‎های قانونی شهرداری‎ها تا جایی که مربوط به امور حاکمیتی می‌شود، چنانچه قبلاً توضیح داده شد، مانند نهادهای دولتی با آنان رفتار می‎شود. اما در مورد کارمندان دولت و شهرداری‎ها و مؤسسات وابسته به آنها، اگر به مناسبت انجام وظیفه عمداً یا در نتیجه بی‎احتیاطی خساراتی به اشخاص وارد کنند، طبق قانون، شخصاً مسئول جبران خسارت وارده هستند.

نمونه بارز آن هنگام صدور پروانه‎های ساختمانی غیرمجاز است که اگر بدون رعایت مقررات شهرسازی صادر شود، باید مسئول عواقب و عوارض آن شناخته شوند.  به طور مثال بعضی اوقات در رسانه‎ها شاهد وقوع حوادثی در خصوص خسارات وارده شامل کشته و مجروح شدن همسایگان مجاور برخی پروژه‎ها هستیم که مجوز ساختمان بلندمرتبه‎ای در کنار ساختمان‎های با رعایت طرح تفصیلی، ‌داده شده که بر اثر گودبرداری‌های غیراستاندارد رانش زمین را در پی داشته است.

 مسئولیت حوادث ناشی از گودبرداری‎های غیراصولی

به گزارش بخش فرهنگی قوه‎قضاییه، به طور قطع در صورت ایراد جرح یا بروز حوادث منجر به فوت و همچنین در فرض ورود خسارات مالی، مالک زمین و پیمانکاری که دست به چنین اقدامات غیرقانونی می‎زند و موجب تخریب و تجاوز به جان و مال مردم می‎شود، حسب مورد دارای مسئولیت کیفری و مدنی هستند.

همچنین شهرداری محل که با صدور پروانه‎های خلاف مقررات شهرسازی، زمینه وقوع برخی جرایم‌ را فراهم می‎کنند، باید پاسخگوی آثار کیفری و مدنی اقدامات خود باشند و بر اساس قانون مسئولیت مدنی که مقرر می‎دارد «کارمندان دولت و شهرداری‎ها و مؤسسات وابسته به آنها که به مناسبت انجام وظیفه عمداً یا در نتیجه بی‎احتیاطی، خساراتی را به اشخاص وارد کنند» باید شخصاً از عهده جبران خسارات وارده بر آیند.

 مراحل طرح شکایت

مطالبه خسارت از طریق دادگاه عمومی مستلزم آن است که بدواً دیوان عدالت اداری تصدیق کند که تصمیمات، اقدامات یا مقررات دولتی، به علت مخالفت با قانون، تجاوز یا سوء‌استفاده از اختیارات یا تخلف در اجرای قوانین و مقررات و همچنین خودداری از اجرای وظایف قانونی است که موجب تضییع حقوق یا سبب ورود خسارت مستقیم و بی‌واسطه به زیان‌دیده شده است.  بنابراین ذی‎نفع باید ترجیحاً با اخذ تأمین دلیل از شورای حل اختلاف یعنی جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، اقدام به طرح دادخواست در دیوان عدالت اداری و تقاضای تصدیق و تأیید خسارت کند.  سپس با مراجعه به دادگاه‎های عمومی مراجع قضایی محل ملک، اخذ خسارات وارده را تقاضا کند. پرسش دیگر این است که اگر ادارات تربیت بدنی، بهداشت و آموزش و پرورش برای تعیین تکلیف اراضی واقع در طرح به استعلام شهرداری در مورد اجرای طرح پاسخ ندهند، تکلیف چیست؟ اداره حقوقی قوه‎قضاییه در این خصوص چنین بیان می‌کند: تکلیف اراضی واقع در طرح در قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‎های دولتی و شهرداری‎ها مصوب 29 آبان 1367 مشخص شده و اشخاصی که اراضی آنها در طرح‎های مربوط به سازمان‌های دولتی نظیر ادارات تربیت بدنی، بهداشت و درمان یا آموزش و پرورش قرار گرفته است، می‎توانند طبق ضوابط مندرج در این قانون برای صدور پروانه ساختمانی به شهرداری مراجعه کنند.  در این صورت شهرداری مکلف است مطابق قانون عمل کند؛ اعم از این که سازمان‎های مذکور به استعلام شهرداری‎ها پاسخ بدهند یا خیر.