نحوه اجرای طرح های عمرانی با لحاظ حقوق شهروندان
مطابق قانون به شهرداری‌ها اجازه داده شده است با رعایت حقوق صاحبان اراضی و احترام به مالکیت خصوصی مردم و در راستای طرح‌های جامع شهری، به توسعه خدمات شهری در جهت رفاه حال شهروندان اقدام کنند
مطابق قانون به شهرداری‌ها اجازه داده شده است با رعایت حقوق صاحبان اراضی و احترام به مالکیت خصوصی مردم و در راستای طرح‌های جامع شهری، به توسعه خدمات شهری در جهت رفاه حال شهروندان اقدام کنند.
طرح جامع شهری عبارت از طرح‌های بلندمدتی است که در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقهبندی حوزههای مسکونی، صنعتی، بازرگانی، اداری، کشاورزی، تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات شهری نیازمندیهای عمومی شهری، مانند خطوط کلی ارتباطی و محل ترمینالها، فرودگاهها، بنادر و و سطح لازم برای ایجاد تأسیسات، تجهیزات و تسهیلات عمومی مناطق نوسازی، بهسازی و و اولویتهای مربوط به آنها، تعیین می‌شود. بر این اساس است که ضوابط و مقررات مربوط به کلیه موارد فوق و همچنین روابط مربوط به حفظ بنا و نماهای تاریخی و مناظر طبیعی نیز، تهیه و تنظیم می‌شود. پرسشی که در اینجا مطرح می‌شود، این است که با مسئولیت مدنی ناشی از اجرای طرح‌های عمرانی چگونه برخورد می‌شود؟ در پاسخ باید گفت امروزه اجرای طرح‌های عمرانی توسط دولت و شهرداری در بسیاری از موارد موجب سلب مالکیت افراد می‌شود که در صورت حصول شرایط ذیل، همه وزارتخانه‌ها، نهادها و شرکت‌های دولتی یا وابسته به دولت و شهرداری‌ها مکلف به پرداخت خسارت به مالک یا ماکان هستند: در طرح‌های عمومی یا عمرانی که ضرورت اجرای آنها توسط وزیر یا بالاترین دستگاه اجرایی با رعایت ضوابط مربوط تصویب و اعلان شده باشد؛ طرح‌های عمومی یا عمرانی در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از (حقوقی و حقیقی) قرار داشته و در داخل محدوده شهرها، شهرک‌ها و حریم استحفاظی آنها باشد همچنین پس از اعلام رأی، حداکثر ظرف مدت 18 ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال سند رسمی و پرداخت بها یا عوض آن اقدام کنند. بنابراین طبق قانون، خسارت مالکان اراضی و املاکی که مالکیت آنها با طرح‌های مصوب شهری تداخل داشته باشد و در بلاتکلیفی به سر برند و اختیارات اعمال حقوق مالکانه خود را اعم از فروش، احداث بنا از دست بدهند، قابل جبران است.
نحوه تعیین ارزش املاک موضوع طرح‌های عمرانی
پرسش دیگری که در اینجا مطرح می‌شود، این است که ارزش و بهای املاک موضوع طرح‌های عمرانی بر چه اساسی تعیین می‌شود؟ در پاسخ باید گفت که طبق تبصره 2 مادهواحده لایحه قانون اصلاح قسمتی از مقررات قانون نوسازی و عمران شهری مصوب 13 شهریور سال 1358، ملاک تعیین قیمت اراضی، ابنیه، مستحدثات و تأسیسات و سایر حقوق، اعم از حق کسب و پیشه، بهای عادلانه زمان ارزیابی خواهد بود. بنابراین چنین استنباط می‌شود که در صورت عدم توافق مالک و دستگاه اجرایی، برای تعیین قیمت در تملک شهرداری‌ها، قیمت روز ملاک است. چنانچه بازار فعال و کارآمد مشابهی مانند واحدهای مسکونی متعارف شهری که اغلب روی آنها معامله می‌شود، وجود داشته باشد، قیمت روز توسط کارشناسان رسمی با توجه به قیمت روز بازار با احتساب کلیه مزایا و خسارات وارده به مالک تعیین می‌شود. هرچند ممکن است قیمت بازار عوامل فوق را در نظر بگیرد؛ اما لزوما همیشه این طور نیست. در مواردی که مورد مشابهی وجود نداشته یا بازار فعال نیست و ارزش مربوط به بازار غیرفعال یا غیرمشابه است (مثل املاک اطراف شهرها) یا قیمتها دارای انسجام منطقی و شفاف نیستند، در این صورت قیمت روز بازار توسط کارشناسان رسمی برآورد می‌شود.
همچنین در ادامه این پرسش مطرح می‌شود که اگر ملکی از جهاتی دارای ویژگیهای منحصر به فردی باشد، هنگام قیمتگذاری چگونه لحاظ خواهد شد؟
به این پرسش نیز این‌گونه پاسخ داده می‌شود که در مواردی اگر مالک در اداره مال خود تاسیسات منحصر به فردی را تعبیه کرده، بهنحوی که از املاک مشابه، متفاوت شود یا هزینههایی را به علاقه شخصی در آن انجام داده باشد یا از محل آن اعاشه کند، بهطوری که با آن فعالیت اقتصادی، به بازار انحصاری تبدیل شده باشد و مشتریان خاصی جلب کند، در این صورت ارزش آن را وی تعیین می‌کند و مراجع قانونی صرفاً اختیار رد یا قبول شرایط مالک را دارند.
ملک تجاری دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه
در خصوص اینکه چنانچه ملک تجاری دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه باشد، نیز باید گفت، هر عاملی اعم از مادی و معنوی در قیمتگذاری ملک مؤثر خواهد بود.
اما در خصوص چنین محلهایی، دستگاهها میتوانند به تراضی توافق کنند که پس از اجرای طرح، محل مشابهی به عنوان معوض در اختیار مالک یا مالکان قرار دهند.
مسئولیت قانونی شهرداری‌ها در موارد ورود خسارت
در خصوص مسئولیتهای قانونی شهرداری‌ها تا جایی که مربوط به امور حاکمیتی می‌شود، چنانچه قبلاً توضیح داده شد، مانند نهادهای دولتی با آنان رفتار می‌شود. اما در مورد کارمندان دولت و شهرداری‌ها و مؤسسات وابسته به آنها، اگر به مناسبت انجام وظیفه عمداً یا در نتیجه بیاحتیاطی خساراتی به اشخاص وارد کنند، طبق قانون، شخصاً مسئول جبران خسارت وارده هستند.
نمونه بارز آن هنگام صدور پروانههای ساختمانی غیرمجاز است که اگر بدون رعایت مقررات شهرسازی صادر شود، باید مسئول عواقب و عوارض آن شناخته شوند. به طور مثال بعضی اوقات در رسانهها شاهد وقوع حوادثی در خصوص خسارات وارده شامل کشته و مجروح شدن همسایگان مجاور برخی پروژهها هستیم که مجوز ساختمان بلندمرتبهای در کنار ساختمانهای با رعایت طرح تفصیلی، داده شده که بر اثر گودبرداری‌های غیراستاندارد رانش زمین را در پی داشته است.
مسئولیت حوادث ناشی از گودبرداری‌های غیراصولی
به گزارش بخش فرهنگی قوهقضاییه، به طور قطع در صورت ایراد جرح یا بروز حوادث منجر به فوت و همچنین در فرض ورود خسارات مالی، مالک زمین و پیمانکاری که دست به چنین اقدامات غیرقانونی میزند و موجب تخریب و تجاوز به جان و مال مردم می‌شود، حسب مورد دارای مسئولیت کیفری و مدنی هستند.
همچنین شهرداری محل که با صدور پروانههای خلاف مقررات شهرسازی، زمینه وقوع برخی جرایم را فراهم میکنند، باید پاسخگوی آثار کیفری و مدنی اقدامات خود باشند و بر اساس قانون مسئولیت مدنی که مقرر میدارد «کارمندان دولت و شهرداری‌ها و مؤسسات وابسته به آنها که به مناسبت انجام وظیفه عمداً یا در نتیجه بیاحتیاطی، خساراتی را به اشخاص وارد کنند» باید شخصاً از عهده جبران خسارات وارده بر آیند.
مراحل طرح شکایت
مطالبه خسارت از طریق دادگاه عمومی مستلزم آن است که بدواً دیوان عدالت اداری تصدیق کند که تصمیمات، اقدامات یا مقررات دولتی، به علت مخالفت با قانون، تجاوز یا سوء‌استفاده از اختیارات یا تخلف در اجرای قوانین و مقررات و همچنین خودداری از اجرای وظایف قانونی است که موجب تضییع حقوق یا سبب ورود خسارت مستقیم و بی‌واسطه به زیان‌دیده شده است. بنابراین ذینفع باید ترجیحاً با اخذ تأمین دلیل از شورای حل اختلاف یعنی جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، اقدام به طرح دادخواست در دیوان عدالت اداری و تقاضای تصدیق و تأیید خسارت کند. سپس با مراجعه به دادگاههای عمومی مراجع قضایی محل ملک، اخذ خسارات وارده را تقاضا کند. پرسش دیگر این است که اگر ادارات تربیت بدنی، بهداشت و آموزش و پرورش برای تعیین تکلیف اراضی واقع در طرح به استعلام شهرداری در مورد اجرای طرح پاسخ ندهند، تکلیف چیست؟ اداره حقوقی قوهقضاییه در این خصوص چنین بیان می‌کند: تکلیف اراضی واقع در طرح در قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها مصوب 29 آبان 1367 مشخص شده و اشخاصی که اراضی آنها در طرح‌های مربوط به سازمان‌های دولتی نظیر ادارات تربیت بدنی، بهداشت و درمان یا آموزش و پرورش قرار گرفته است، میتوانند طبق ضوابط مندرج در این قانون برای صدور پروانه ساختمانی به شهرداری مراجعه کنند. در این صورت شهرداری مکلف است مطابق قانون عمل کند؛ اعم از این که سازمان‌های مذکور به استعلام شهرداری‌ها پاسخ بدهند یا خیر.
منبع : روزنامه حمایت
رای شماره های 342 و 343 هیات عمومی دیوان عدالت اداری نظریه مشورتی
