جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره 09121591023 در تماس باشید.

کاهش-اطاله-دادرسی-با-اصلاح-قانون-روابط-موجر-و-مستاجر

بخشی از اطاله دادرسی و بار پرونده دادگاه‏ها ناشی از رویه‎های ناکارآمد رسیدگی به دعاوی در دادگاه‏های حقوقی است که رسیدگی اولیه قضایی را به عنوان یک اصل قلمداد می‏کند،.در حالی ‏که با الگوبرداری از قانون روابط موجر و مستاجر و کارآمدسازی استفاده از دستور اجرا (به جای حکم) در دعاوی مطالبه وجه چک، می‏توان اطاله دادرسی را تا حد زیادی کاهش داد.

بر اساس رویه رسیدگی به دعوای مطالبه وجه چک در دادگاه‏های حقوقی، دارنده چک (ذی‎حق) با مراجعه به دادگاه و تنظیم دادخواست مربوطه و پرداخت هزینه دادرسی اقامه دعوا می‎کند و بعد از صرف حداقل یک سال زمان و هزینه‏کرد حدود ۱۲ درصد ارزش خواسته (با توجه به هزینه‎های دادرسی، تجدید نظر و اجرای حکم) به حق خود دست پیدا می‏کند.

این در حالی است که اگر چک و گواهی عدم پرداخت را سندی مبنی بر بدهکاری فرد در نظر بگیریم، فرایند و رویه رسیدگی به دعوای مطالبه وجه چک به نفع دارنده چک تغییر کرده و بدین ترتیب دادگاه می‏تواند به جای برگزاری جلسه رسیدگی در بدو امر، با استفاده از ظرفیت‏های حقوقی دستور اجرای چک را صادر کرده و شروع فرایند رسیدگی را به اعتراض صادرکننده چک منوط کند.

سیر تحول قانون «روابط موجر و مستاجر» مسبوق به سابقه بودن چنین رویکردی در اصلاح رویه‏های قضایی را تایید می‏کند و بررسی آن می‏تواند به فهم بیشتر ضعف‏های رویه رسیدگی در خصوص دعوای مطالبه وجه چک و راهکارهای اصلاح آن کمک کند.

یکی از ضعف‏های قانون‏ سابق در خصوص روابط موجر (صاحب ملک) و مستاجر، مربوط به نحوه تشخیص وجود این رابطه حقوقی بوده که رویه رسیدگی قضایی را بیشتر تحت‏الشعاع قرار می‏داد و موجر باید بیشتر وقت و هزینه‏ خود را صرفا برای اثبات این موضوع که متصرف ملک، مستاجر است، صرف می‏کرد.

قانونگذار در سال 1376 به منظور برطرف کردن این ضعف، تشریفات تنظیم اجاره‏نامه عادی را در اصلاح قانون «روابط موجر و مستاجر» مشخص کرد.

بر اساس ماده ۲ این قانون، «قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی شود».

پیش‎بینی چنین تشریفاتی در قانون به این دلیل است که دادگاه بر مبنای آن بتواند اصل وجود رابطه حقوقی را تشخیص دهد و تنها به بررسی آثار آن بپردازد و بتواند بر پایه مفاد آن سند و پس از ارزیابی شکلی، دستور تخلیه دهد.

تا قبل از تصویب این قانون، مستاجر در پایان مدت اجاره، ملک را تخلیه نمی‏کرد و موجر باید از طریق شکایت در دادگاه ابتدا ثابت می‏کرد که فرد متصرف، مستاجر است و سپس حکم تخلیه می‏گرفت.

اما در اصلاح قانون روابط موجر و مستاجر چنین رویه زایدی در دعاوی مربوطه حذف شد که دستاورد بزرگی برای قانونگذار تلقی می‏شود.

قبل از اصلاح قانون روابط موجر و مستاجر در سال 1376، تخلیه ملک اجاره‏شده منوط به پایان رویه رسیدگی در دادگاه و اخذ حکم تخلیه بود اما این رویه در سال 1376 اصلاح و به منظور رفع نگرانی موجر از تخلیه ملک پس از پایان مدت اجاره، عنوان شده است که بنا به تقاضای مالک (موجر) در پایان مدت اجاره، در صورتی که  اجاره‏نامه رسمی باشد تخلیه ملک توسط دایره اجرای ثبت (مستقر در ادارات ثبت) ظرف یک هفته انجام می‏شود.

در صورتی که اجاره‏نامه عادی باشد نیز تخلیه ملک ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه و به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه‎قضاییه انجام خواهد شد.

قابل ذکر است که هرگونه ادعای احتمالی مستاجر مبنی بر داشتن حقی نسبت به ملک یا مالک نمی‏تواند مانع اجرای دستور تخلیه شود.

به گزارش کافه حقوق، بر اساس ماده ۵ قانون مذکور «چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائه‎شده از سوی موجر مدعی هر گونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه، شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم کرده و پس از اثبات حق مورد ادعا و جبران خسارت وارده حکم مقتضی صادر می‏شود».

با توجه به اینکه شروع به رسیدگی در دادگاه منوط به تقدیم دادخواست است و رسیدگی به دادخواست، آیین دادرسی ویژه از جمله احضار دو طرف و رسیدگی به دلایل مدعی و دفاع‏های منکر دارد که احتمال می‎رود ماه‏ها طول بکشد، یکی از مهمترین ابتکارات قانونگذار در قانون جدید روابط موجر و مستاجر، این است که دستور اجرا را در شمار دستورهای اجرایی یا موقت دادگاه آورده و حکم تلقی نکرده‏ است.

همچنین مطابق ماده ۳ آیین‏نامه اجرایی این قانون، رسیدگی به درخواست تخلیه توسط مقام قضایی نیازمند تقدیم دادخواست و رعایت تشریفات آیین دادرسی نیست.

بنابراین مقام قضایی باید پایان مدت اجاره را از روی مفاد سند احراز کند و دستور تخلیه بدهد.