جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره 09122028227 در تماس باشید.

نحوه-الزام-به-فک-رهن-در-بانک-ها-چیست-و-چگونه-انجام-می-شود-؟

امروزه با توجه به افزایش هزینه‎های ساخت ملک و هزینه‎های جانبی آن معمولا سازندگان یا مالکانی که قصد ساخت ملک را دارند، با وثیقه قرار دادن ملک در حال ساخت نزد بانک‎ها، اقدام به تامین اعتبار و دریافت وام می‎کنند تا بخشی از هزینه‎های ساختمان را جبران کنند و در این راستا ملک در رهن بانک قرار می‎گیرد (در اینجا شخص وام‎گیرنده را راهن می‎گویند). در صورتی که سازنده اقدام به فروش ملک کند، باید پیش از تنظیم سند رسمی، نسبت به فک رهن از ملک اقدام شود.

گاهی اوقات ممکن است افراد در مقابل اخذ وام از بانک یا بدهی از کسی، ملک خود را در رهن قرار دهند. در این صورت ممکن است وام‎گیرنده (راهن)، تمامی اقساط خود را بپردازد اما طرف مقابل یعنی طلبکار بنا به هر دلیلی ملک او را از رهن آزاد نکند که در این صورت صاحب ملک می‏بایست در دادگاه حقوقی دادخواستی تحت عنوان الزام به فک رهن مطرح کند.

حالتی نیز وجود دارد که مالک، ملک در رهن خود را با مبایعه‎نامه عادی به فرد دیگری منتقل می‎کند و متعهد می‎شود که تا زمان تنظیم سند رسمی، ملک را از رهن خارج کند، ولی در موعد مقرر موفق به انجام تعهد نمی‎شود. در این حالت خریدار که از خارج نشدن ملک از رهن، متضرر می‌شود، می‎تواند الزام به فک رهن را از فروشنده بخواهد.

حالت دیگری نیز وجود دارد و آن زمانی است که بر اساس یک قرارداد مشارکت در ساخت، ملک در رهن بانک برده شده و سازنده متعهد می‎شود که نسبت به فک رهن ملک اقدام کند.

در چنین مواردی، مالک یا هر فرد ذی‎نفعی می‎تواند علیه سازنده ملک، طی دعوای الزام به فک رهن برای احقاق حق خود اقدام کند.

لازم به ذکر است دادخواست الزام به فک رهن باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود.

در دعوای الزام به فک رهن، خواهان شخصی است که خواستار فک رهن است و خوانده نیز عبارت است از شخصی که بر اساس یک قرارداد یا قانوناً متعهد به فک رهن شده است و همچنین مالک رسمی ملک است.
نظر بیشتر محاکم در مواردی که تعهد فک رهن بر عهده شخصی غیر از بانک مرتهن است، این است که نیازی به نام بردن از بانک به عنوان احدی از خواندگان نیست و دادخواست مورد نظر صرفاً به طرفیت مالک و متعهد باید مطرح شود.

اما بعضی دیگر مخالفند و معتقدند باید نام مرتهن نیز به عنوان یکی از خواندگان در دادخواست مطرح شود.

بعد از برگزاری دادگاه و صدور حکم قطعی به نفع خواهان، در صورتی که محکوم‎علیه (خوانده یا مدیون)، ظرف مدت ۱۰ روز پس از ابلاغ اجراییه، از اجرای حکم امتناع ورزد، مطابق ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، محکوم‎له (خواهان) می‎تواند از طریق دادگاه، توقیف اموال خوانده و فروش آن اموال را تقاضا کند و از محل فروش آن اموال، فک رهن انجام می‌شود.

همچنین اگر خوانده اموالی نداشته باشد، محکوم‎له خود می‎تواند اقدام به پرداخت بدهی خوانده به طلبکار و فک رهن کند و سپس از طریق اجرای احکام مدنی، بدون آن که نیازی به طرح دعوای جدیدی باشد، نسبت به توقیف اموال خوانده (محکوم‎علیه) یا جلب وی جهت پرداخت مبالغ پرداختی، بابت فک رهن اقدام کند.

اگر هم خواهان (محکوم‎له) نزد خود مبالغی که متعلق به محکوم‎علیه است داشته باشد، می‎تواند از مبلغ مذکور کسر کرده و هزینه‎های فک رهن را پرداخت کند. در این حالت نیز نیازی به اخذ حکم جدیدی از سوی دادگاه نیست.

اگر شخصی طی یک قرارداد، متعهد به فک رهن ملک شده باشد و با وجود اخذ حکم دادگاه، امکان فک رهن فراهم نشود، محکوم‎له می‎تواند به فسخ قرارداد اقدام کند.

برای مثال اگر طی یک قرارداد مشارکت در ساخت، مالک یا سازنده، متعهد به فک رهن ملک شده باشد و با وجود حکم قطعی، امکان فک رهن میسر نشود، متعهدله می‎تواند، نسبت به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت اقدام کند.

الزام به فک رهن می‎تواند به استناد قرارداد مشارکت در ساخت یا قرارداد بیع و همانند آن باشد.

خواسته الزام به فک رهن باید به صورت صریح در دادخواست ذکر شود و نمی‎توان از عناوینی همچون الزام به رفع موانع انتقال سند رسمی استفاده کرد.

توجه به این نکته ضروری است که در حالتی که ملک در رهن باشد، نمی‎توان الزام مالک به تنظیم سند رسمی آن ملک را خواستار شد.

در این مورد بین محاکم اختلاف نظر وجود دارد. برخی از محاکم معتقدند که ابتدا باید دادخواست الزام به فک رهن تقدیم شده و سپس نسبت به الزام مالک به تنظیم سند رسمی اقدام شود. اما برخی دیگر از محاکم، نسبت به تقدیم همزمان دادخواست الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی ایرادی نمی‎گیرند.

اگر شخصی نسبت به اصل در رهن بودن ملک، شکایت داشته و معتقد باشد که سند رهنی به‎طور قانونی تنظیم نشده، باید دادخواست ابطال سند رهنی را مطرح کند و نیازی به طرح دادخواست فک رهن نیست.

دادخواست الزام به فک رهن نسبت به ملکی که در بازداشت قرار دارد، مانعی ندارد و مغایر ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی نیست.

اگر شخصی قبل از طرح دعوای فک رهن، بدهی متعهد به مرتهن را بدون اذن وی پرداخت کند، امکان مراجعه به مدیون و دریافت مبالغ پرداختی جهت فک رهن را ندارد.

از آنجایی که خواسته فک رهن، اخذ پایان کار و اخذ صورت‎مجلس تفکیکی، همگی مقدمات تنظیم سند رسمی و دارای منشا واحد هستند، می‎توانند در یک دادخواست به صورت همزمان تقدیم شوند و مشکلی از این حیث وجود ندارد.

همچنین از آنجایی که ضمان عقدی لازم است و بعد از وقوع عقد ضمان، ذمه مضمون‎‌عنه بری و ذمه ضامن به مضمون‎‌له مشغول می‌شود، ضامن نمی‌تواند الزام مضمون‎عنه به فک رهن و آزاد شدن ذمه خود را بخواهد.

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، صرف مرهونه بودن ملک مانع تعهد فروشنده به تنظیم سند رسمی نبوده و بر مبنای قاعده وجوب مقدمه واجب، فک رهن از تکالیف مقدماتی بایع نسبت به تنظیم سند رسمی است.

در صورتی که بانک مرتهن، در دعوای فک رهن، طرف دعوی قرار نگیرد، خدشه‌ای به دعوی وارد نیست و با حفظ حقوق مرتهن، فک رهن از ملک ممکن است.

عقد رهن موجب خروج ملک از مالکیت راهن نمی‌شود بنابراین معامله مال مرهونه، در صورت تنفیذ مرتهن، نافذ و معتبر بوده و در صورتی که از مال مرهون، فک رهن شده باشد، نیازی به اذن مرتهن نیست.

قبول درخواست خریدار مبنی بر فک رهن از مبیع، منافاتی با حقوق مرتهن نداشته و فروشنده ملزم به تسویه بدهی و فک رهن می‌شود.

در فرض وجود وثایق متعدد برای دین واحد، تا زمانی که دین به‌ نحو کامل استیفا نشده است، امکان فک رهن از برخی وثایق وجود ندارد.

چنانچه خریدار در بیع‌نامه عادی، تعهد به فک رهن از ملک مبیع کرده باشد، نمی‌تواند قبل از انجام این تعهد و فک رهن از ملک، تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی توسط فروشنده را طرح کند.