چگونگی مطالبه خسارت در قرارداد پیش فروش
مطابق با قواعد کلی در تنظیم قراردادها و تعهدات، اگر برای تاخیر در انجام تعهدی، خسارت و وجه التزامی تعیین شده باشد، متخلف از انجام تعهد، صرفا ملزم به پرداخت آن مبلغ است و دادگاه نمیتواند او را به پرداخت مبلغ بیشتر یا کمتری محکوم کند
مطابق با قواعد کلی در تنظیم قراردادها و تعهدات، اگر برای تاخیر در انجام تعهدی، خسارت و وجه التزامی تعیین شده باشد، متخلف از انجام تعهد، صرفا ملزم به پرداخت آن مبلغ است و دادگاه نمیتواند او را به پرداخت مبلغ بیشتر یا کمتری محکوم کند.
در قرارداد پیش‌فروش ساختمان، میزان مبلغ خسارت تاخیر در انجام تعهد در قانون مشخص شده است و طرفین نمیتوانند به کمتر از آن توافق کنند. میزان خسارتی که پیشخریدار میتواند از پیشفروشنده طلب کند، بدین شرح است:
در موردی که عدم انجام تعهد مربوط به قسمتهای مشاعی ساختمان باشد، پیشفروشنده باید خسارت روزانه به مقدار نیم درصد نرخ روز، به میزان قدرالسهم پیشخریدار به او بپردازد.
در موردی که واحد پیشفروششده و بخشهای اختصاصی مانند پارکینگ یا انباری در آن زمان عنوانشده قابل استفاده نباشند، پیشفروشنده ملزم است که معادل اجرتالمثل ملک یا قسمت تحویلنشده آن را تا زمان تحویل واحد به پیشخریدار بپردازد. اجرتالمثل بر طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین میشود.
اگر پیشفروشنده تاخیر در انتقال سند رسمی داشته باشد، موظف است که روزانه به میزان یک هزارم مبلغ قرارداد را بپردازد.
در اقامه دعوای مطالبه خسارت در قرارداد پیش‌فروش، خواهان دعوا، پیشخریدار است و خوانده دعوا، پیشفروشنده است. همچنین دادگاه صالح در اقامه دعوای مطالبه خسارات قانونی تاخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیش‌فروش، دادگاه عمومی است.
از آنجایی که این دعوا، منقول است، خواهان میتواند به دادگاه محل اقامت خوانده، محل اجرای تعهد یا محل انعقاد قرارداد مراجعه کند.
اگرچه بر اساس ماده ٢٠ قانون پیش‌فروش ساختمان، حل کلیه اختلافات ناشی از تفسیر و اجرای قراردادهای پیش‌فروش ساختمان بر عهده هیات داوری است، ولی بهدلیل اینکه تاکنون آییننامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده، بنابراین دادگاه عمومی صالح به رسیدگی است.
چگونگی صدور اجراییه
پس از صدور رای به نفع خواهان و قطعیت آن، اجراییه صادر و پرونده به اجرای احکام ارسال میشود و پیشخریدار میتواند با استعلام از ادارات بانک مرکزی، ثبت اسناد و املاک، راهنمایی و رانندگی و همراه اول، اموال پیشفروشنده را شناسایی و توقیف کند تا وجه خود را از آن وصول کند.
در صورت عدم شناسایی اموال محکومعلیه (خوانده) خواهان میتواند درخواست صدور حکم جلب وی را مطرح کند.
نکات مهم در اقامه دعوای مطالبه خسارت قانونی تاخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیش‌فروش
اگر در قرارداد پیش‌فروش، خسارتی برای تاخیر تعهد تعیین نشده باشد، خسارت قانونی قابل مطالبه است.
اگر در قرارداد مبلغ بیشتری به نفع پیشخریدار توافق شده باشد، آن مبلغ معتبر و قابل مطالبه است.
در صورتی که در قرارداد پیش‌فروش، برای تاخیر در انجام تعهد، خسارت با مبلغ کمتری توافق شده باشد، آن توافق معتبر نیست و باید بر طبق میزانی که در قانون ذکر شده است، عمل کرد.
قرارداد پیش‌فروش ساختمان منصرف از عقد بیع بوده و تعهدات موضوع آن در چارچوب ماده ۱۰ قانون مدنی قابل اجراست.
قراردادهای پیش‌فروش ساختمان از مصادیق بیع کلی در معین و لازم‌الاتباع است.
مستندات قانونی
به گزارش سایت عدالت سرا، بر اساس ماده ۶ قانون پیش‌فروش ساختمان، چنانچه پیشفروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیشفروششده را تحویل پیشخریدار ندهد یا به تعهدات خود عمل نکند، علاوه بر اجرای بند ۹ ماده ۲ این قانون مکلف است، به شرح زیر جریمه تأخیر به پیشخریدار بپردازد. مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق کنند. اجرای مقررات این ماده، مانع از اعمال خیارات برای پیشخریدار نیست.
1- در صورتی که واحد پیشفروششده و بخشهای اختصاصی، نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر، قابل بهرهبرداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیشخریدار، معادل اجرتالمثل بخش تحویلنشده.
2- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد بهای روز تعهدات انجامنشده به میزان قدرالسهم پیشخریدار.
3- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند ۹ ماده ۲ این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن، روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجامشده به میزان قدرالسهم پیشخریدار.
4- در صورت عدم اقدام بهموقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.
منبع : روزنامه حمایت
دادرسی فوری یا دستور موقت رای شماره های 1699 و 1700 هیات عمومی دیوان عدالت اداری
