جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره 09121201529 در تماس باشید.

نظریه-مشورتی

همانطور که می‎دانیم دادگاه‎ها و ادارات ثبت اسناد و املاک وفق ماده 154 از قانون ثبت اسناد و املاک باید مطابق نقشه تفکیکی که به تایید شهرداری محل رسیده باشد، نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آنها اقدام کنند.

حال با توجه به قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی و عطف به تبصره 2 ماده 15 این قانون، متقاضیان در محدوده و حریم شهر اقدام به درخواست صدور سند مالکیت کرده و این در حالی است که درخواست آنها از حیث متراژ خارج نصاب طرح تفصیلی و جامع شهر مبنی بر تفکیک اراضی در محدوده شهر است. آیا هیات‎های مقرر در قانون مزبور نیز مکلف به رعایت طرح تفصیلی و جامع شهر و استعلام از شهرداری در خصوص میزان مجاز تفکیک هستند یا هیات‌های مزبور، از ماده 154 قانون ثبت اسناد و املاک استثنا هستند و می‎توانند درخصوص متراژهای کمتر از حد نصاب نیز سند مالکیت صادر و اقدام به انشای رای کنند؟

قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب سال 1390 به این منظور تصویب شده است که چنانچه تا تاریخ تصویب این قانون، ساختمان‌هایی بر روی اراضی احداث شده یا اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعی و باغاتی وجود دارد که صدور سند مالکیت برای مالکان آنها با موانع قانونی روبه‎رو شده، در حالی ‌که شرایط مقرر در این قانون را دارند، بتوانند بدون نیاز به رعایت طرح‌های تفصیلی و جامع شهر یا استعلام از شهرداری، هرچند متراژ ساختمان یا اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعی و باغات آنان کمتر از حد نصاب مقرر باشد، سند مالکیت دریافت کنند. بنابراین قانون فوق‌الذکر جدای از مقررات ماده 154 قانون ثبت اسناد و املاک و مقررات شهرداری بوده و این دو قانون، هر یک در جای خود، قابل اجرا هستند.

در خصوص خسارت و وجه التزام قراردادی در زمانی که طرفین توافق می‎کنند که مبلغی از ثمن معامله همزمان با تنظیم سند پرداخت شود و اگر در تاریخ مذکور سند تنظیم نشده، فروشنده باید ماهیانه یا روزانه وجه التزام را پرداخت کند؛ آیا خریدار جهت اخذ وجه التزام مذکور باید ثابت کند که مثلا در تاریخ مذکور آمادگی پرداخت ثمن را داشته یا اظهارنامه باید ارسال می‎کرده یا با توجه به اینکه فروشنده در تاریخ مذکور بر فرض نمی‎توانسته سند بزند، وجه التزام به خریدار تعلق می‌گیرد؟ فرض مساله این است که فروشنده در زمان معین‎شده در قرارداد به علت عدم اخذ پایان کار امکان تنظیم سند نداشته و خریدار هم دلیل ارائه نکرده که در زمان مذکور آمادگی پرداخت ثمن را داشته و آن زمان اظهارنامه هم نداده است.

انجام معامله در دفتر اسناد رسمی منوط به حضور طرفین به همراه مدارک و وجوه مورد نیاز طبق توافق است. نظر به اینکه انجام تعهد مورد نظر (تنظیم سند رسمی) نیازمند حضور طرفین است، لذا هر یک از طرفین در صورتی می‎تواند وجه التزام را مطالبه کند که ثابت کند به تعهدات قراردادی خود عمل کرده و عدم انجام تعهد مستند به عدم حضور طرف مقابل یا فراهم نیاوردن مقدمات لازم مورد توافق از سوی وی است. بنابراین خواهان وجه التزام باید ثابت کند که در موعد مقرر در دفترخانه حاضر شده و عدم انجام تعهد و بروز خسارتی که میزان آن مقطوعا مورد توافق واقع شده، منتسب به طرف مقابل اوست.