شرایط فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل ملک

شرایط فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل ملک

• 1400-11-20
• وکالت آنلاین

آگاهی از موارد فسخ قرارداد اجاره باعث کاهش مشکلات پیش آمده بین مؤجر و مستأجر می‌شود.

 لازم است بدانیم  قرارداد اجاره، یکی از پرکاربردترین قراردادهایی است که افراد با آن سر و کار دارند در قرارداد اجاره موضوعات مختلفی مطرح می‌‌شود که می‌تواند مشکلاتی را، بین مؤجر و مستأجر ایجاد کند.

قرارداد اجاره از جمله قراردادهای لازم است که بر هم زدن آن به آسانی ممکن نیست، مگر اینکه یکی از موجبات فسخ یک طرف یا رضایت دو طرف وجود داشته باشد.

اما گاهی، مواقع مواردی پس از عقد اجاره و قبل از گرفتن ملک، برای مستأجرمشکلاتی ایجاد می‌کند به همین دلیل، مستأجر مایل است قبل از گرفتن عین مستأجره، اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند در این صورت در قانون، مواردی پیش بینی شده است که مستأجر می تواند به فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل اقدام کند.

از این رو به بررسی موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل، از جمله وجود عیب در عین مستأجره، عدم تحویل آن، وجود حق فسخ و تخلف از شرط فعل در عقد اجاره پرداخته‌ایم.

موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل

عقد اجاره، جزو عقود لازمی است که  موارد فسخ آن در قانون معین شده است. در این صورت طرفین نمی‌توانند اقدام به فسخ و برهم زدن یک جانبه معامله کنند و فسخ قرارداد، تنها در صورتی امکان‌پذیر است که رضایت دو طرف، در قرارداد اجاره وجود داشته باشد.

از موارد قانونی فسخ قراردادها به طور کلی، می‌توان به وجود خیار شرط، وجود سایر خیارات قانونی و شرایطی که قانون‌گذار برای فسخ یک معامله معین کرده است، اشاره کرد.

گاهی مواقع مستأجر، مایل است قبل از گرفتن عین مستأجره، اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند. در اینصورت فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل، از جمله مواردی است که مورد توجه قانونگذار بوده و از همین رو، اقدام به بیان موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل، در قانون کرده است.

موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل و قبل از گرفتن ملک توسط مستأجر، شامل موارد زیر است:

وجود و پیش‌بینی حق فسخ، برای طرفین قرارداد

وجود عیب در عین مستأجره یا ملک

عدم تحویل عین مستأجره یا ملک

تخلف از شرط فعل در عقد اجاره

وجود عیب در عین مستأجره

یکی از موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل، معیوب بودن و وجود عیب در عین مستأجره است که این مورد، از موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل و قبل از گرفتن عین مستأجره است.

طبق مقدمه بالا، این مورد، ناظر بر موقعیتی است که معلوم شود عین مورد اجاره، در زمان اجاره دارای عیب است در این صورت مستأجره می‌تواند، اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند. شرایط عیب موجب فسخ، در ماده 479 قانون مدنی مشخص شده است.

ماده 479 قانون مدنی اشعار می‌دارد: " عیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود، عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد." البته، اگر مؤجر، رفع عیب کند، به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد، مستأجر، حق فسخ ندارد.

حق فسخ، از جمله مواردی است که وجود آن در قراردادها، به طرفین، امکان انحلال و برهم زدن قرارداد را می‌دهد. در همه قراردادها، می‌شود شرطی آورده شود که بر اساس آن، بتوان قرارداد را فسخ کرد. به این ترتیب در قرارداد اجاره نیز می توان حق فسخ قرارداد را برای طرفین، پیش‌بینی کرد.

وجود شرط حق فسخ در قرارداد اجاره، به مؤجر و مستأجر، این اجازه را می‌دهد که قرارداد اجاره را فسخ کنند. البته در این مورد اگر خسارتی بابت فسخ قرارداد، از طرف هر یک از متعاملین، در نظر گرفته شده باشد، باید پرداخت شود. بنابراین، پیش‌بینی حق فسخ نیز، می‌تواند یکی از موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل و قبل از گرفتن عین مستأجره باشد.

عدم تحویل عین مستأجره

یکی دیگر از موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل، این است که مؤجر ملک را به مستأجر تحویل ندهد. عدم تحویل عین مستاجره، به عنوان یکی از موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل است که در ماده 476 قانون مدنی، پیش‌بینی شده است.

ماده 476 قانون مدنی، اشعار می‌دارد: " مؤجر باید عین مستأجره را به مستأجر تحویل دهد و در صورت امتناع، مؤجر اجبار می‌شود و در صورت تعذر اجبار، مستأجر حق فسخ دارد ". بنابراین، در صورتی که مؤجر ملک مورد اجاره را تحویل ندهد ابتدا از طریق شکایت و ارائه دادخواست، باید او را اجبار کرد و اگر اجبار ممکن نبود، مستأجر می‌تواند با دریافت تمام پرداختی‌هایش، اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند.

تخلف از شرط فعل در عقد اجاره

گاهی در انعقاد قرارداد اجاره، برای اجاره‌دهنده، شرط فعلی گذاشته می‌شود، بدین معنا که مؤجر متعهد می‌شود اقدامات و تغییراتی را در خصوص مال مورد اجاره، انجام دهد که در صورت عدم انجام آن فعل، یا عدم امکان الزام متعهد به انجام آن، بر اساس ماده 239 قانون مدنی، می‌توان برای مستأجر حق فسخ قائل شد.

از نمونه شروط فعل، در انعقاد قرارداد اجاره، می‌توان به شرط تعویض درب ورودی منزل حداکثر ظرف مدت ده روز، شرط رنگ‌آمیزی خانه حداقل یک هفته قبل از گرفتن ملک و تحویل آن به مستأجر و موارد مشابه اشاره کرد.

منبع : تسنیم

نظریه مشورتی     رای شماره 2568 هیات عمومی دیوان عدالت اداری