7 دام حقوقی در زمان خرید املاک ؟
هفت دام حقوقی زمان خرید املاک به منظور کلاهبرداری ملکی برای هر کسی ممکن است پهن شده باشد سلام من حمیدرضا صبایی عضو مرکز وکلای قوه قضائیه تهران هستم و به شما کمک میکنم ملکی را بدون مشکلات رایج حقوقی املاک که بقیه گرفتارش می‌شوند خریداری کنید
هفت دام حقوقی زمان خرید املاک به منظور کلاهبرداری ملکی برای هر کسی ممکن است پهن شده باشد. سلام من حمیدرضا صبایی عضو مرکز وکلای قوه قضائیه تهران هستم و به شما کمک میکنم ملکی را بدون مشکلات رایج حقوقی املاک که بقیه گرفتارش می‌شوند خریداری کنید.
۱ـ سپردن چک سفید امضاء برای تضمین:
متاسفانه روزانه افرادی برای مشاوره تلفنی تماس می‌گیرند یا به صورت حضوری به دفتر مراجعه میکنند مبنی براینکه یک چک سفید امضاء برای پشتوانه ملکی که خریدم نزد فروشنده به صورت امانت سپرده بودم لکن نامبرده با درج مبلغ قابل توجهی آن را برگشت و به اجرا گذاشته و من محکوم به پرداخت شدم. این یکی از رایج‌ترین روش‌های کلاهبرداری ملکی ست املاک بدلیل گران بودن، پیچیده بودن قوانین و سود سرشار همیشه وسیله‌ای برای کلاهبرداری ملکی بوده‌اند مشکل جایی حادتر میشود که وصف امانت یا پشتوانه در قولنامه درج نشده باشد و بار اثبات آن بر دفاع از پرونده اضافه میشود اما در همینجا یک نکته بسیار دقیق به شما یاد می‌دهم، کم رویی را کنار بگذارید و چک سفید امضا ندهید!!!!اگر بنا شد از شما چک پشتوانه گرفته شود:مبلغ را درج کنید حتما مبلغ مورد معامله را هم بصورت عددی هم به صورت حروف در داخل چک بنویسید بنویسید چک بابت چیست حتما داخل چک بنویسید بابت پشتوانه پرداخت بهایخرید ملک(خانه،مغازه،باغ، زمین و…) پلاک ثبتی شماره…. در قولنامه شماره….به صورت حامل چک صادرنکنید درج نام گیرنده چک کاملا ضروری است؟ بله شما باید بنویسید گیرنده چک چه فردی است تا از بروز هرگونه مشکل بعدی پیشگیری کنید علاوه بر موارد مذکور حتما در قولنامه بنویسید که چک بابت پشتوانه از شما اخذ گردیده است.
۲ـخودمون دستی مینویسم چرا پول بنگاه بدیم؟
معمولا پرداخت حق بنگاه برای افراد سخته و دوست دارند اصلا پولی برای آن ندهند یا مبلغ کمی پراخت کننداما اگر بدانند چه خطر بزرگی ممکن است با اسناد عادی تنظیم شده توسط خود طرفین، آنها را تهدید کند دیگر برای پرداخت هزینه تردید نمی‌کنند این پیشنهاد برای کلاهبرداری ملکی توسط فروشنده بسیار اتفاق می‌افتد پاسخ این پیشنهاد یک نه قاطع است مخصوصا اگر با اصطلاحات حقوقی آشنا نیستید. اجازه دهید کمی در این مورد به شما کمک کنم. بنگاه در قبال معامله انجام شده مسئول است لذا اطمینان خاطر دارید خریدی که انجام میدهید مورد حمایت قانون قرار می‌گیرد همانگونه که هم در کتاب جدیدی که در باره سوء استفاده‌های ملکی و هم مقاله هفت بن بست حقوقی املاک قولنامه ای شرح دادم؛ گاهی فروشنده مالک اصلی زمین نیست و حتی فاجعه آمیز‌تر آن که اصلا هیچ اختیاری هم در مورد ملک ندارد و اگر دقت نکنید عملا در دام یک کلاهبرداری ملکی افتادید بنگاه به کشف این حقایق کمک میکند بعلاوه چک پشتوانه نزد بنگاه امانت بماند همان چکی که در بند اول توضیح دادم.
۳ـ یک بنگاه نزدیک ماست بریم اونجا:
معمولا اگر شما پیشنهاد این فروشنده را در بند قبلی رد کنید از شما میخواهد به یک بنگاه که او می‌شناسد بروید. نکته مهم اینجاست که ممکن است آن بنگاه فاقد مجوز و پروانه فعالیت باشد و این یک فاجعه است. پروانه فعالیت مشاور املاک حتما باید در جلو دید ارباب رجوع باشد ثانیا: مشاور املاک باید مشاور شما باشد مشاور املاکی که فروشنده معرفی میکند مشاور شما نیست بلکه مشاور فروشنده است پس شما با فروشنده‌ای معامله می‌کنید که یک مشاور هم دارد و اگر این یک کلاهبرداری ملکی باشد قطعا شما هستید که بازنده‌اید.
۴ـ نگهداشتن تمام نسخه‌های قولنامه در بنگاه:
می‌توانم بگویم بدترین دام کلاهبرداری ملکی که می‌توانید در آن گرفتار شوید همین است گاهی بنگاهی میخواهد نسخه ی قولنامه شما را ندهد و گاهی هم قصدش اینست که فقط شما قولنامه را امضا کنید معمولا بهانه‌ای هم که دارند اینست که فروشنده یه کار ضروری براش پیش اومد رفته مسافرت و بیاد فردا صبح برمیگرده و امضا میکنه و با این بهانه هیچ نسخه‌ای از قولنامه را به شما نمی‌دهد هیچ وقت چنین کاری نکنید در جواب شما بایستیبگویید: پس اجازه بدید ایشون هم بیاید و با هم امضا کنیم ـ لطفا رو دربایستی نکنید مخصوصا اگر از شما خواستند بهای معامله ملک را در بنگاه کارت بکشید در واقع شما با امضای یک طرفه اجازه دادید شخص دیگری برای شما تصمیم بگیرد چه شرایطی را بنویسد و شما را ملزم به انجام آن کند.
۵ـ پرداخت کل مبلغ تا قبل از انتقال سند:
همیشه مبلغ قابل توجهی از بهای ملک را برای روز انتقال سند نگهدارید حتی اگر باقیمانده را چک هم میدهید و نزد بنگاه مورد اطمینان به امانت می‌گذارید، تاریخ آن را روز انتقال سند که در قولنامه مشخص کردید درج کنید. یادتان نرود بنویسید بابت خرید آن ملک بوده است. همچنین از املاکی بخواهید همراه شما به دفترخانه بیاید. اینطوری اگر فروشنده در دفترخانه حاضر نشد شما مطمئنید چک شما بصورت امانت در دست بنگاهی می‌ماند و برگشت نمی‌خورد و اگر هم فروشنده حاضر شد که پول را میدهید و سند را میزند و شما چک را پس میگیرید.پس مشکلی پیش نمیاید دقت کنید در تمام مراحل امکان کلاهبرداری ملکی وجود دارد پس همیشه هوشیار باشید.
۶ـ گذاشتن حق فسخ یکطرفه:
گاهی افراد با انگیزه‌های مختلف شرط میکنند اگر فروشنده تا یک تاریخ معین مبلغ پرداختی را به خریدار برگرداند بتواند ملک خود را پس بگیرد این انگیزه‌ها به نسبت هر فردی، مختلف است به عنوان مثال گاهی شخصی نیاز فوری به پول دارد و خریدار فقط طعمه است تا در عمل پولی به او قرض بدهد اما در قالب و پوشش فروش زمین این کار انجام میشود گاهی شخص با پول شما کار میکند، سود کسب میکند و چون حق برهم زدن معامله را دارد با خیال راحت به دنبال مشتری دیگری می‌گردد تا ملک را به قیمت بیشتری بفروشد و در این وسط پول شماست که قدرت خود را از دست داده و بعلاوه سودی از طریق خرید ملک برای شما به ارمغان نیاورده است این یک کلاهبرداری ملکی در سایه قانون است و مجازاتی هم ندارد پس مراقب باشید موارد قرار دادن شرط فسخ یکطرفه بسیار است که در فصل مربوط در مقاله‌ای جداگانه به آن خواهم پرداخت مواردی که در قالب شرط نوشته میشود و حتی خود فرد امضاء کننده نمیداند حق فسخ ایجاد میکند.
۷ـ اسقاط کافه خیارات ولو غبن فاحش و افحش:
اما رسیدیم به: هفتمین دام حقوقی زمان خرید املاک گاهی شما از مسائل و شرایط خاصی در رابطه با ملک خریداری شده اطلاع ندارید. قانونگذار در اینجا برای شما اختیار فسخ معامله و مطالبه ضرر و زیان ناشی از فسخ معامله را پیش بینی کرده است به این اختیار می‌گویند: خیار فسخ شایع‌ترین خیارات خیار غبن است اگر شما در حین معامله خیارات خود را ساقط کنید دیگر نمی‌توانید ضرر خود را جبران کنید مجددا تأکید میکنم قبل از خرید ملک با مشاور حقوقی خود مشورت کنید پرداخت حق مشاوره حتی اگر نزد مشهور‌ترین مشاوران هم بروید بیش از دو سه میلیون تومان نیست اما قطعا حق المشاوره قبل از امضای تعهد ارزانتر از حق الوکاله بعد از امضاست پیروز و سربلند در پناه خدای یکتا باشید.
حمیدرضا صبایی
عضو مرکز وکلای قوه قضائیه تهران(کارآموز)
منبع : اطلاعات
