جهت مشاوره تلفنی با وکیل با شماره 09121646349 در تماس باشید.

ملاحضات-حقوقی-فروشنده-ملک

فروشنده ملک باید در زمان معامله، برخی نکات حقوقی را مدنظر قرار دهد تا احتمال هرگونه مشکل حقوقی برای وی به حداقل برسد.

 اعتبارسنجی مالی خریدار

در زمان انجام معامله در مورد فروش یک ملک، مهمترین تعهدی که خریدار متقبل می شود، پرداخت به موقع ثمن (مبلغ) قرارداد است.گاهی مشاهده می شود که خریدار ملک با وجود اینکه توان مالی لازم را جهت خرید ملک ندارد، اقدام به انعقاد معامله کرده و بعد از امضای قرارداد، به دلیل عدم تمکن مالی لازم در پرداخت ثمن، با مشکل مواجه می شود.بنابراین اولین نکته مهم که فروشنده باید مدنظر داشته باشد، ارزیابی وضعیت مالی خریدار است.برای ارزیابی وضعیت مالی خریدار، فروشنده می تواند از او بخواهد که گردش مالی، گواهی سپرده بانکی و … خود را ارائه کند.

 اهلیت حقوقی خریدار

امکان دارد که خریدار در زمان انجام معامله، اهلیت لازم را نداشته باشد و به همین دلیل مشکلات متعددی به وجود آید و فروشنده در حالت بلاتکلیفی قرار گیرد.بنابراین توصیه می شود در هنگام معامله، اهلیت حقوقی خریدار بررسی شود.

 قرار دادن شرط فسخ در صورت عدم وصول چک خریدار

در اغلب موارد، خریدار جهت پرداخت ثمن معامله، چکی را به فروشنده تسلیم می کند. این چک ممکن است عادی، تضمین شده یا چک بین بانکی باشد.اگر چک تضمین شده یا بین بانکی باشد، مشکلی جهت وصول آن وجود ندارد؛ مگر اینکه چک، جعلی باشد.اما اگر چک عادی صادر شود، ممکن است بنا به دلایلی از جمله کسری موجودی، عدم مطابقت امضا و… برگشت بخورد و وصول نشود.

در تمامی موارد ذکرشده به جز موردی که چک جعلی است، معامله صحیح است و در صورت عدم وصول چک، فروشنده تنها می تواند وجه چک را از خریدار مطالبه کند و نمی تواند به بهانه عدم وصول وجه چک، تعهدات خود را انجام ندهد.بنابراین در این شرایط اگر حق فسخ برای فروشنده در صورت عدم وصول وجه چک خریدار، در قرارداد وجود داشته باشد، فروشنده می تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند.

 شرط محدودیت انتقال ملک توسط خریدار قبل از تسویه

با امضای مبایعه نامه میان خریدار و فروشنده، خریدار مالک ملک محسوب می شود و می تواند اقدام به انتقال ملک به اشخاص دیگر کند.گاهی اوقات دیده می شود که خریدار با وجود اینکه اندکی از ثمن معامله را پرداخت کرده، قبل از تسویه حساب کامل با فروشنده، اقدام به فروش ملک کرده و ممکن است مشکلاتی را برای فروشنده ایجاد کند. بنابراین توصیه می شود که در قرارداد شرط شود که خریدار تا زمان تسویه حساب کامل با فروشنده، حق انتقال ملک به غیر را نداشته باشد.

 صدور چک توسط اشخاص ثالث

به گزارش عدالت سرا، اگر چک های ثمن قرارداد توسط شخصی غیر از خریدار صادر شود و خریدار نیز به عنوان ضامن، پشت چک ها را امضا کند، در این صورت فروشنده در صورت برگشت خوردن چک ها می تواند همزمان علیه صادرکننده و ضامن، اقدام قانونی انجام دهد.اما بهتر است صادرکننده چک، همزمان با امضای قرارداد اقدام به امضای چک ها کند تا احتمال جعلی بودن چک یا بروز هرگونه ادعا از سوی صاحب حساب به حداقل برسد و همچنین مشخصات چک نیز در مبایعه نامه نوشته شده و قید شود که در صورت برگشت خوردن چک و اثبات هرگونه ادعای اشخاص ثالث در خصوص چک مانند جعلی بودن و … فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

 فروش ملک با وام

اگر ملک دارای وام و در رهن بانک باشد و طرفین توافق کنند که ملک با وام به خریدار منتقل شود، توصیه می شود با مراجعه به بانک مرتهن، دفترچه وام متعهد پرداخت، از فروشنده به خریدار، تغییر نام داده شود.در صورتی که امکان انتقال تعهدات به خریدار وجود نداشته باشد، با توجه به اینکه متعهد اصلی به بانک، فروشنده است، خریدار ممکن است اقساط را نپردازد؛ بنابراین توصیه می شود در قرارداد، ضمانت اجرایی اعم از الزام خریدار به پرداخت خسارت در تاخیر پرداخت اقساط یا حق فسخ قرارداد توسط فروشنده در صورت عدم پرداخت تعداد مشخصی از اقساط، برای فروشنده در نظر گرفته شود.

 چک تضمین شده یا بین بانکی

در اخذ چک تضمین شده یا بین بانکی بهتر است که این نکات رعایت شود:حتی المقدور در معاملات از اخذ چک عادی خودداری کرده و چک تضمین شده یا بین بانکی دریافت کنید.قبل از دریافت چک تضمین شده یا بین بانکی، صحت صدور چک را از بانک صادر کننده استعلام کنید.

 مستندات قانونی

صورت جلسه نشست قضایی استان اصفهان/ شهر کاشان مورخ 4 مرداد سال 1397: چنانچه در عقد بیع شرط فاسخ ذکر شده و قبل از تحقق شرط فاسخ، مورد معامله توسط خریدار به شخص ثالث منتقل شود، پس از تحقق شرط فاسخ، آیا امکان استرداد مبیع به فروشنده اولیه وجود دارد؟ و وضعیت بیع دوم فی‌مابین خریدار و ثالث چگونه است؟نظر هیات عالی: با تحقق شرط فاسخ و انفساخ یا فسخ قرارداد اولیه بین فروشنده و خریدار، آثار آن به معامله دوم بین خریدار اول و ثالث تسری نمی‌یابد و بنا به وحدت ملاک ماده ۲۸۶ قانون مدنی، انتقال قانونی مورد معامله به ثالث در حکم تلف تلقی می شود و مبیع به فروشنده اولیه برنمی‌گردد؛ چه قرارداد دوم صحیح است و شرایط اساسی صحت قرارداد را علی رغم وجود شرط فاسخ در عقد اول، دارد.  نظر ابرازی یکی از اعضای هیات عالی: در صورتی که مورد معامله مال غیرمنقول دارای سابقه ثبت بوده و با قرارداد عادی منتقل شده باشد، بر عقیده خود باقی هستم.