تکلیف مستاجر پس از فروش عین مستاجره
تکلیف مستاجر پس از فروش ملک، در مقابل مالک سابق این است که در صورت شرط فسخ اجاره در حالت فروش ملک، مستاجر باید ملک را تخلیه کرده و اجاره بهای معوقه را نیز بپردازد تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک جدید نیز تحویل ملک در صورت شرط شدن یا پرداخت اجاره بها، در فرض ابقای عقد اجاره است
تکلیف مستاجر پس از فروش ملک، در مقابل مالک سابق این است که در صورت شرط فسخ اجاره در حالت فروش ملک، مستاجر باید ملک را تخلیه کرده و اجاره بهای معوقه را نیز بپردازد. تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک جدید نیز تحویل ملک در صورت شرط شدن یا پرداخت اجاره بها، در فرض ابقای عقد اجاره است.
یکی از عقود بسیار پرکاربرد در جامعه، عقد اجاره است که به موجب آن، مالک یک مال منقول همچون خودرو یا غیرمنقول همچون ملک مسکونی، به شخص دیگری اجازه می دهد که از مال او استفاده کرده و در مقابل، مال معینی را به عنوان اجاره بها به وی بپردازد. در این قرارداد، به مالک موجر گفته شده و شخص اجاره کننده نیز مستاجر نامیده می شود.البته حقی که مستاجر به موجب عقد اجاره پیدا می کند، بیشتر از اجازه مالک بوده و در واقع مستاجر با انعقاد عقد اجاره، مالک منافع عین مستاجره می شود؛ در این خصوص باید توضیح داد که هر مال، از دو بخش عین و منفعت تشکیل شده است. به عنوان مثال، در یک ساختمان، بنای ساختمان که با چشم دیده می شود، عین ساختمان بوده اما استفاده ای که می توان جهت زندگی یا کار، از آن ساختمان کرد، منافع آن ساختمان است.به این ترتیب، با انعقاد عقد اجاره میان موجر و مستاجر، نسبت به یک مال منقول یا غیرمنقول، دو مالک برای آن مال، قابل تصور است؛ موجر که مالک عین مال بوده و مستاجر که مالک منافع مال است و می تواند در محدوده قرارداد اجاره و عرف، از آن مال استفاده کند.
از سوی دیگر، خرید و فروش نیز یکی از قراردادهای رایج در کشور ما بوده که در حقوق تحت عنوان بیع شناخته می شود. در قرارداد بیع، مالک یک مال منقول یا غیرمنقول، مال خود را به شخص دیگری فروخته و در مقابل انتقال مالکیت مال، مبلغی را دریافت می کند که به آن ثمن گفته می شود.به طور معمول، در یک قرارداد بیع، مالک مال، مالکیت عین و منافع مال را با هم به خریدار انتقال می دهد. با این وجود، از آنجایی که بیع، انتقال عین مال در مقابل قیمت معلوم بوده، هیچ منع قانونی وجود ندارد که مالک یک مال منقول یا غیرمنقول، مالکیت عین مال را به شخص دیگری انتقال داده و مالکیت منافع را برای خود نگه دارد. البته این امر یعنی نگه داشتن مالکیت منافع برای مالک سابق، نباید نامحدود بوده و باید محدود به زمان معین و نسبتا کوتاهی باشد، چرا که عین مال بدون منافع آن، تقریبا بی ارزش است.به عنوان مثال، شخص «الف» ملک خود را به شخص «ب» فروخته و در واقع یک عقد بیع میان آنها منعقد می شود. از آنجایی که شخص «الف» تا مدت یک سال، امکان تخلیه ملک را نداشته، در قرارداد شرط می کند که با وجود فروش یا انتقال ملک اجاره ای، منافع ملک، به مدت یک سال، برای «الف» بوده و وی حق سکونت در ملک را داشته باشد. به این ترتیب، با انعقاد عقد بیع، مالکیت عین ملک به شخص «ب» منتقل شده و مالکیت منافع نیز پس از گذشت یک سال، به وی منتقل خواهد شد.
با توجه به توضیحات فوق، اکنون می توان به این سوال که آیا امکان فروش ملک در زمان اجاره وجود دارد یا خیر، پاسخ مثبت داد. توضیح آن که، در نتیجه قرارداد اجاره، مال مورد اجاره دارای دو مالک می شود؛ موجر که مالک عین ملک بوده و مستاجر که مالک منافع ملک است.هنگامی که موجر، ملک را به دیگری می فروشد، مالکیت خود بر عین ملک را به دیگری منتقل کرده و نه مالکیت منافع را. البته مالکیت منافع بعد از گذشت مدت اجاره، به خریدار منتقل می شود.به طور معمول، در چنین مواقعی، در هنگام فروش ملک، قرارداد اجاره نیز به مالک جدید منتقل شده و در نتیجه، وی به عنوان موجر جدید، طرف قرارداد با مستاجر می شود. به این ترتیب، در رابطه با تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک جدید و سابق، مشکلی برای هیچ یک از طرفین پیش نیامده و چه بسا که حتی پس از پایان مدت عقد اجاره، با توافق مستاجر و مالک جدید، این قرارداد مجددا میان آنها تمدید شود.
تکلیف مستاجر پس از فروش ملک چیست؟
ماده 498 قانون مدنی، به طور کلی، به این پرسش که تکلیف مستاجر پس از فروش ملک چیست، پاسخ داده است. مطابق این ماده «اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود، اجاره به حال خود باقی است، مگر اینکه موجر، حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد» مطابق این ماده، برای پاسخ به این پرسش که تکلیف مستاجر پس از فروش ملک چیست، باید میان دو فرض، قائل به تفکیک شد:فرضی که موجر در قرارداد اجاره، حق فسخ در صورت فروش ملک را پیش بینی نکرده است. در این فرض، با انعقاد عقد بیع و فروش ملک، اتفاقی برای عقد اجاره نیفتاده و در نتیجه مستاجر می تواند تا پایان مدت اجاره در ملک، سکونت داشته و از آن استفاده کند.همچنین فرضی که موجر در قرارداد اجاره، حق فسخ در صورت فروش ملک را پیش بینی کرده است. در این فرض، به دلیل وجود شرط فسخ در قرارداد اجاره، پس از فروش ملک، موجر حق داشته تا قرارداد اجاره را فسخ کند و به صورت یک طرفه، به آن پایان دهد.
تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک سابق
در بخش قبل، به این پرسش، پاسخ دادیم که تکلیف مستاجر پس از فروش ملک چیست و گفتیم که مطابق ماده 498 قانون مدنی، پس از فروش ملک، اجاره فسخ نشده و پایان نمی یابد، مگر اینکه موجر ضمن عقد اجاره، حق فسخ در صورت فروش ملک را شرط کرده باشد که در این صورت، حق فسخ اجاره و پایان دادن به آن را خواهد داشت. اما تکلیف مستاجر پس از فروش ملک، محدود به این مورد نبوده و مستاجر دارای تکالیف متعددی، پس از فروش ملک، در مقابل مالک سابق و جدید است.اولین تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک سابق، فراهم کردن امکان بازدید از ملک است. البته این تکلیف منوط به آن است که حق بازدید مالک سابق، ضمن قرارداد اجاره شرط شده و در واقع جزء موارد مذکور در اجاره نامه باشد. چرا که مستاجر در طول مدت اجاره، مالک منافع ملک است و در نتیجه می تواند از ورود و بازدید از ملک جلوگیری کند.دومین تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک سابق ملک، تخلیه ملک است؛ مشروط به اینکه فسخ قرارداد اجاره در صورت فروش، توسط موجر ضمن عقد اجاره شرط شده باشد. در غیر این صورت یعنی در حالتی که ضمن قرارداد اجاره، فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان یافتن مدت آن در صورت فروش، برای مالک شرط نشده باشد، با انعقاد قرارداد فروش، مستاجر الزامی به تخلیه نخواهد داشت.الزام به پرداخت اجاره بهای معوقه نیز دیگر تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک سابق است. با این توضیح که در صورت پیش بینی حق فسخ اجاره، چون تا لحظه انعقاد قرارداد فروش، مالک سابق، موجر بود و با انعقاد قرارداد فروش ملک، اجاره فسخ شده است، در صورتی که مستاجر، قسط یا اقساطی از اجاره را پرداخت نکرده باشد، ملزم به پرداخت آن به مالک سابق خواهد بود.
تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک جدید
اولین تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک جدید، این است که در صورتی که حق فسخ اجاره در قرارداد شرط شده باشد، پس از قرارداد فروش و در صورت فسخ قرارداد اجاره توسط مالک سابق، مستاجر باید ملک را تحویل مالک جدید دهد. در نتیجه، اگر پس از قرارداد فروش، مستاجر از تحویل ملک خودداری کند، مالک جدید می تواند با طرح دعوای خلع ید، ملک را تخلیه کرده و آن را از مستاجر تحویل بگیرد.در صورتی که طبق توافق، عقد اجاره به مالک جدید منتقل شده و وی به عنوان موجر جدید با مستاجر طرف قرارداد شود یا در صورت اجرای قانون تمدید اجاره در زمان کرونا، تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک جدید، متفاوت خواهد بود. با این توضیح که، اولا، مستاجر ملزم خواهد بود که تا پایان مدت قرارداد اجاره، اجاره بها را طبق مهلت تعیین شده در قرارداد، به حساب مالک جدید پرداخت کند؛ ثانیا، پس از پایان عقد اجاره و در صورت عدم توافق با مالک جدید برای تمدید قرارداد اجاه، ملک را تخلیه کرده و تحویل مالک جدید دهد.
منبع : روزنامه حمایت
رای شماره های 118 الی 120 هیات عمومی دیوان عدالت اداری نظریه مشورتی
