کمیسیون 5 یکی از مهم‌ترین نهادهای تصمیم‌گیری در حوزه شهرسازی و معماری کشور است که نقش پررنگی در تعیین نحوه استفاده از اراضی شهری دارد. این کمیسیون در واقع همان کمیسیون ماده 5 تغییر کاربری قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است که با هدف ایجاد هماهنگی میان طرح‌های تفصیلی، تغییرات کاربری اراضی و اجرای برنامه‌های عمرانی در مناطق مختلف کشور تشکیل شده است. وجود تفاوت‌های اقلیمی و جغرافیایی میان مناطق ایران، ایجاب می‌کرد تا نهادی مهندسی‌محور برای بررسی و تصویب طرح‌های تفصیلی شهری ایجاد شود؛ نهادی که نه تنها مبنای قانونی داشته باشد بلکه بتواند تصمیماتی کارشناسانه و متناسب با نیازهای محلی اتخاذ کند. در ادامه این مطلب در این باره اطلاعات بیشتری را بیان خواهیم کرد.
کمیسیون ماده 5 تغییر کاربری چیست و اعضای آن کدامند؟
کمیسیون ماده 5 شهرداری، نهادی قانونی و تخصصی است که وظیفه آن بررسی و تصویب طرح‌های تفصیلی شهری و همچنین ایجاد تغییرات در این طرح‌هاست. در حقیقت، این کمیسیون مرجعی است برای تصمیم‌گیری درباره نحوه استفاده از زمین‌های شهری و تعیین کاربری آن‌ها که این مسئله به‌طور مستقیم با حقوق مالکین و ساکنین شهرها مرتبط است. به همین دلیل، در بسیاری از پرونده‌هایی که موضوع آن‌ها تغییر کاربری املاک است، حضور یک وکیل حقوقی یا وکیل ملکی آگاه به قوانین شهرسازی و مقررات کمیسیون ماده 5 ضروری می‌شود.
ترکیب اعضای کمیسیون ماده ۵، بسته به موقعیت جغرافیایی (مثل تهران یا سایر استان‌ها)، متفاوت است. برای مثال، در استان‌ها، ریاست این کمیسیون با استاندار است و اعضای آن شامل شهردار، رئیس انجمن شهرستان، نماینده مهندس مشاور طرح و نمایندگان وزارتخانه‌های مرتبط می‌شوند. اما در شهر تهران، اعضا کمیسیون 5 شامل نمایندگان وزرای مسکن و شهرسازی، نیرو، شهردار یا نماینده او، رئیس شورای شهر و سرپرست سازمان محیط زیست هستند. این ترکیب نشان می‌دهد که کمیسیون، متشکل از افرادی با دیدگاه‌های تخصصی و نظارتی در حوزه‌های مختلف است.
طرح تفصیلی، نقشه‌ای است که با جزئیات دقیق وضعیت زمین‌ها، نحوه استفاده از آن‌ها، میزان تراکم ساخت، محل خیابان‌ها، اولویت‌های نوسازی و سایر عوامل فنی و حقوقی را مشخص می‌کند. به عبارتی، این طرح همانند شناسنامه‌ای برای املاک شهری است. اگر تغییری در این نقشه‌ها به‌صورتی باشد که طرح جامع شهری را تحت تأثیر قرار دهد، باید به تأیید شورای عالی شهرسازی برسد. از همین رو، پیش از هر اقدام در خصوص کاربری املاک، مشورت با یک وکیل ملکی متخصص می‌تواند از بروز مشکلات حقوقی و تضییع حق مالک جلوگیری کند.
وظایف کمیسیون ماده 5 شامل چه مواردی است؟
کمیسیون ماده 5 با هدف هماهنگی بین طرح‌های تفصیلی و سیاست‌های کلان شهرسازی ایجاد شده و وظایف متعددی بر عهده دارد که از نظر حقوقی و فنی، بسیار حائز اهمیت هستند. در بسیاری از موارد، پیچیدگی این وظایف باعث شده تا افراد درگیر در پرونده‌های مرتبط با کاربری زمین‌ها در دادگستری، نیازمند مشاوره یا همراهی یک وکیل کیفری وکیل خانواده یا حتی مشاور حقوقی متخصص در حوزه املاک و مستغلات شوند، به‌ویژه در پرونده‌هایی که دارای جنبه‌های حقوقی یا خانوادگی خاص مانند ارث وقف یا اختلافات ثبتی هستند.
از جمله مهم‌ترین وظایف کمیسیون ماده ۵ می‌توان به بررسی و تصویب تغییرات طرح‌های تفصیلی اشاره کرد. این کمیسیون موظف است تمامی پیشنهاداتی را که در خصوص سیاست‌های شهرسازی مطرح می‌شود، بررسی کرده و در صورت لزوم، آن‌ها را به تصویب برساند. در صورتی که این تغییرات به‌حدی باشند که بر ساختار کلی طرح جامع شهری اثرگذار باشند، لازم است مورد تأیید شورای عالی شهرسازی و معماری ایران یا نهادی که از سوی این شورا مشخص شده، قرار گیرند.
علاوه بر این، کمیسیون ماده ۵ وظیفه دارد درباره لوایح و مقررات مربوط به کاربری زمین، اعم از اداری، مسکونی، فضای سبز، آموزشی، تجاری و سایر موارد، اظهارنظر تخصصی داشته باشد. همچنین، اگر تغییراتی فراتر از محدوده طرح تفصیلی مطرح شود، باز هم این کمیسیون مرجع بررسی و تصویب نهایی خواهد بود.
با این حال، باید توجه داشت که اختیارات این کمیسیون محدود به تعیین تراکم ساختمانی، سطح اشتغال زمین و نوع کاربری است. این به این معناست که برای تغییر کاربری یک پلاک ثبتی خاص، کمیسیون ماده ۵ به‌تنهایی صلاحیت تصمیم‌گیری ندارد، مگر اینکه این تغییر در چارچوب طرح تفصیلی باشد. بنابراین، مصوبات این کمیسیون تنها در محدوده مشخص‌شده و با رعایت اصول طرح جامع شهری در استان‌های مختلف مانند آذربایجان شرقی معتبر هستند.
تخلفات کمیسیون ماده 5 کدامند؟
تخلفات کمیسیون ماده ۵ در سال‌های اخیر به یکی از موضوعات مهم در عرصه حقوق شهری و دعاوی مربوط به شهرسازی تبدیل شده است. این کمیسیون که وظیفه اصلی‌اش بررسی و تصویب طرح‌های جامع و تفصیلی شهری است، گاهی با مصوبات خارج از چارچوب قانونی، موجب تغییرات گسترده در فضای شهری می‌شود.
تغییر کاربری غیرقانونی
یکی از اصلی‌ترین تخلفات، تغییر کاربری غیرقانونی اراضی است؛ به‌طوری که اراضی کشاورزی، باغات و فضای سبز بدون ملاحظات محیط زیستی و بدون رعایت اصول فنی، به زمین‌های مسکونی یا تجاری تبدیل می‌شوند.
این اقدامات نه‌تنها خلاف مقررات شهرسازی است، بلکه منجر به نابودی منابع طبیعی و کاهش سطح کیفیت زندگی شهری می‌شود. در بسیاری از پرونده‌های حقوقی، موکلانی که از عملکرد کمیسیون ماده 5 راه و شهرسازی متضرر شده‌اند، با مراجعه به وکیل طلاق یا سایر وکلا و مشاوران حقوقی، تلاش کرده‌اند حقوق از دست رفته خود را بازیابند. گاهی این تخلفات به‌قدری گسترده‌اند که باعث می‌شوند دعاوی متعددی در کانون‌های حقوقی و قضایی در شهرهای مختلف مانند تبریز شکل بگیرند.
صدور مجوزهای ساخت‌وساز خارج از چارچوب
یکی دیگر از تخلفات، صدور مجوزهای ساخت‌وساز خارج از چارچوب طرح تفصیلی است. این مجوزها گاهی برای ساخت برج‌هایی در مناطقی صادر می‌شوند که اصلاً ظرفیت زیستی یا زیرساختی لازم برای چنین پروژه‌هایی را ندارند. در این شرایط، ناپایداری شهری افزایش یافته و ترافیک، آلودگی و ناهماهنگی فضایی در سطح شهر تشدید می‌شود. این موارد اغلب بدون نظارت دقیق و بدون پاسخ‌گویی شفاف انجام می‌گیرد و حتی در مواقعی ردپای رانت و فساد نیز در آن‌ها دیده می‌شود.
عدم پاسخ‌گویی شفاف اعضای کمیسیون، نبود نظارت سازمان‌یافته از سوی نهادهای بالادستی و ضعف در برخوردهای قضایی، همه از عوامل تداوم این تخلفات هستند. در بسیاری از موارد، شکایات شهروندان درباره این مصوبات نادیده گرفته شده یا در مسیر پیچیده دادرسی قرار می‌گیرد. به همین دلیل حضور یک وکیل مسلط به دعاوی شهری و تسلط بر مقررات مربوط به کمیسیون ماده ۵، برای دفاع از حقوق موکل و جلوگیری از تضییع آن ضروری است.
مدارک لازم برای کمیسیون ماده 5
مدارک لازم برای ارائه درخواست به کمیسیون ماده ۵ جهت بررسی تغییر کاربری اراضی به شرح زیر است. این مدارک باید با دقت کامل و به‌صورت منظم آماده و تحویل دبیرخانه کمیسیون شوند. در صورتی که متقاضی قصد دارد اطلاعات را به صورت دیجیتالی ثبت کند، می‌تواند فرم‌ها و مدارک مورد نیاز را در قالب فایل pdf ارائه و قبل از آن کمیسیون ماده 5 pdf را نیز مطالعه نماید تا فرآیند بررسی در سامانه‌های الکترونیکی با سهولت بیشتری انجام گیرد:
• نامه رسمی از ارگان متقاضی که در آن به‌صورت مشخص موضوع درخواست و علت تغییر کاربری زمین شرح داده شده باشد.
• نقشه موقعیت محل مورد نظر که شامل جزئیات کامل پلاک ثبتی، موقعیت جغرافیایی، دسترسی‌ها، مساحت و نوع کاربری فعلی باشد.
• تصویر سند مالکیت زمین اعم از رسمی یا عادی که اثبات‌کننده حق تصرف و مالکیت متقاضی بر زمین مذکور باشد.
• گزارش توجیهی تغییر کاربری که در آن دلایل منطقی، فنی و اقتصادی برای تغییر کاربری موجود به کاربری جدید بیان شود.
• نقشه‌های تفصیلی و طرح جامع شهری که موقعیت زمین در آن مشخص شده و در صورت وجود مغایرت با کاربری مورد نظر، دلایل مغایرت نیز باید مستند شود.
با توجه به پیچیدگی روند بررسی، حضور یک وکیل پایه یک دادگستری می‌تواند در تسریع و بهبود فرآیند مؤثر باشد. استفاده از مشاوره حقوقی بر اساس سوابق، چه به‌صورت حضوری و چه به‌صورت آنلاین، به‌ویژه در تهیه و تنظیم دقیق مدارک، توصیه می‌شود تا پرونده شما بدون نقص و با آمادگی کامل در جلسات کمیسیون مطرح گردد.
بررسی قوانین کمیسیون 5
• طبق ماده ۱ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری، این شورا با هدف ایجاد هماهنگی در توسعه شهری، رعایت اصول معماری سنتی و ملی و بهبود کیفیت زندگی شهروندان، در سطح ملی شکل گرفته است. این نهاد، سیاست‌گذار اصلی در زمینه طراحی و نظارت بر ساخت‌وسازهای شهری است.
• ماده ۲ وظایف و اختیارات شورا را مشخص می‌کند. این ماده به شورا اجازه می‌دهد تا برای طرح‌های جامع، تفصیلی و هادی تصمیم‌گیری کرده و خطوط کلی شهرسازی کشور را تعیین کند.
• ماده ۵ صراحتاً تشکیل کمیسیون ماده ۵ را در هر استان الزام‌آور می‌داند. این کمیسیون در استانداری یا اداره کل راه و شهرسازی تشکیل شده و مسئول بررسی و تصویب طرح‌های تفصیلی و اصلاحات مربوط به تغییر کاربری اراضی شهری است.
• ماده ۶ بر نقش ثبت اسناد و املاک کشور تأکید دارد. این مرجع موظف است در عملیات تفکیک اراضی، صرفاً بر اساس ضوابط طرح جامع، تفصیلی یا طرح هادی اقدام کند. اجرای این ماده، از بروز ناهماهنگی‌های ساختمانی جلوگیری می‌کند.
• در زمینه افراز املاک مشاع، طبق ماده ۶، مرجع قضایی مکلف است براساس نقشه‌های تأییدشده شهرداری عمل کند. در صورتی که شهرداری ظرف ۴ ماه از تاریخ درخواست، نقشه تفکیکی را ارسال نکند، دادگاه می‌تواند بدون آن وارد عمل شود.
• ماده ۷ آیین نامه اجرایی کمیسیون ماده 5 نیز تأکید دارد که شهرداری‌ها وظیفه دارند تمامی مصوبات شورای عالی شهرسازی و کمیسیون ماده ۵ را به مرحله اجرا درآورند. این ماده، نقش اجرایی شهرداری را در تحقق اهداف شهرسازی ملی، روشن می‌سازد و ارتباط مستقیم آن با مصوبات کمیسیون را تثبیت می‌کند.
اقدام در کمیسیون ماده ۵ به چه صورت است؟
فرآیند بررسی و تصمیم‌گیری در کمیسیون ماده ۵ یک مسیر مشخص و رسمی دارد که با هماهنگی میان شهرداری، دبیرخانه و اعضای فنی کمیسیون انجام می‌شود. مراحل اصلی اقدامات در این کمیسیون به شرح زیر است:
• تهیه پیش‌نویس طرح تفصیلی یا تغییرات مربوط به آن توسط شهرداری، نخستین گام در این فرآیند است. در این مرحله، کارشناسان شهرسازی و برنامه‌ریزی شهری نسبت به تدوین نقشه‌ها و مستندات مربوط به کاربری‌های جدید اقدام می‌کنند. بهتر است قبل از تهیه پیش‌نویس نمونه درخواست کمیسیون ماده 5 را مشاهده کنید.
• پس از آماده‌سازی، پیش‌نویس طرح تفصیلی به‌صورت رسمی و مکتوب به دبیرخانه کمیسیون ماده ۵ ارسال می‌شود. این ارسال معمولاً به همراه مستندات فنی و توجیهی لازم صورت می‌گیرد.
• دبیرخانه پس از دریافت طرح، اقدام به دعوت از اعضای اصلی کمیسیون کرده و جلسه‌ای برای بررسی پیشنهاد شهرداری برگزار می‌کند. اعضای کمیسیون شامل نمایندگان دستگاه‌های ذی‌ربط در حوزه شهرسازی، معماری و خدمات شهری هستند.
• مواردی که نیاز به بررسی دقیق‌تر دارند، به کارگروه کمیته فنی ارجاع می‌شود. این کارگروه وظیفه بررسی جزئیات فنی طرح‌ها را برعهده دارد.
• اعضای کمیته فنی شامل مشاوران طرح تفصیلی شهری، نمایندگان رسمی کمیسیون و متخصصین حوزه‌های مرتبط هستند که بر اساس معیارهای کارشناسی تصمیم‌گیری می‌کنند.
پس از طی این مراحل، نتیجه نهایی جهت تصویب یا رد، به جلسه رسمی کمیسیون ارجاع داده می‌شود و پس از تأیید، مصوبه جهت اجرا به مراجع ذی‌ربط ابلاغ می‌گردد.
ارجاع به کمیسیون ماده ۵ شامل چه مراحلی است؟
1. تنظیم نامه درخواست توسط شهرداری و پیوست کردن نظریه مهندسان بازنگری در طرح تفصیلی، سپس ثبت این مدارک در دبیرخانه مربوطه
2. ارجاع درخواست ثبت‌شده به واحد مربوطه برای ادامه روند بررسی
3. ثبت شماره پرونده در دفترخانه واحد شهرسازی، پس از تأیید و اعلام موافقت مدیر شهرسازی انجام می‌شود.
4. ارسال پرونده ثبت‌شده از دفترخانه به کارشناس مسئول جهت بررسی‌های تخصصی
5. بازدید و بررسی محل توسط کارشناس مسئول، اعلام نظر کارشناسی و ارجاع نظر به کمیته کارشناسی
6. ارجاع نظر نهایی کمیته کارشناسی به کمیسیون ماده ۵ جهت تصمیم‌گیری رسمی
7. برگزاری جلسه کمیسیون، تهیه صورت‌جلسه توسط اعضا و بررسی و امضای نقشه‌های مصوب
8. ارسال نتیجه نهایی توسط کمیسیون به استانداری و سپس ابلاغ رسمی نتیجه از سوی استانداری به شهرداری مربوطه
این مراحل، فرآیند قانونی و فنی بررسی تغییرات یا اصلاحات در طرح‌های تفصیلی شهری را در قالب کمیسیون ماده ۵ ساماندهی می‌کنند.
سخن پایانی
در پایان می‌توان گفت کمیسیون ماده ۵ یکی از ارکان کلیدی و تأثیرگذار در نظام شهرسازی ایران است که با هدف ایجاد تعادل بین توسعه شهری، حفظ منافع عمومی و رعایت ضوابط فنی و حقوقی تشکیل شده است. این کمیسیون، مرجع تصمیم‌گیری در خصوص طرح‌های تفصیلی و تغییرات کاربری اراضی شهری به‌شمار می‌رود و مصوبات آن نقشی تعیین‌کننده در شکل‌گیری بافت شهرها دارد.
با توجه به تخصصی بودن فرآیندها و پیچیدگی‌های قانونی موجود، همراهی با وکیل ملکی مجرب یا مشاور حقوقی آگاه، می‌تواند از بروز خطا، تضییع حقوق مالکین و ایجاد مشکلات در روند دادرسی جلوگیری کند. همچنین لازم است که متقاضیان، پیش از هر اقدامی، با مدارک و فرآیندهای رسمی آشنا باشند و قوانین مربوطه را به‌دقت مطالعه کنند. رعایت دقیق الزامات قانونی، تضمینی برای تصمیم‌گیری عادلانه‌تر در این کمیسیون و بهبود کیفیت زندگی شهری خواهد بود.
