نحوه رسیدگی دادگاه به درخواست فروش ملک غیر قابل افراز
نحوه رسیدگی دادگاه به درخواست فروش ملک غیر قابل افراز زمانی که یک ملک قابل افراز نباشد و اداره ثبت و دادگاه عدم قابلیت افراز را تشخیص دهد مطابق ماده 4 قانون افراز وفروش املاک مشاع که مقرر میدارد «ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء وبه دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود »در پی درخواست فروش از سوی یک یا چند نفر مالکین مشاع،دادگاه صرف یک دستور و اعلام به اجرای احکام نسبت به فروش آن اقدام خواهد نمود ماده 9
زمانی که یک ملک قابل افراز نباشد و اداره ثبت و دادگاه عدم قابلیت افراز را تشخیص دهد مطابق ماده 4 قانون افراز وفروش املاک مشاع که مقرر میدارد: «ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء وبه دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود »در پی درخواست فروش از سوی یک یا چند نفر مالکین مشاع،دادگاه صرف یک دستور و اعلام به اجرای احکام نسبت به فروش آن اقدام خواهد نمود. ماده 9 آیین نامه قانون افراز وفروش املاک مشاع مصوب 20/2/58 وزارت دادگستری نیز در این زمینه بیان می دارد :«در صورت حکم قطعی برغیر قابل افراز بودن ملک،دادگاه شهرستان برحسب درخواست یک یاچند نفر از شرکاءدستور فروش آنرا به دایره اجراء دادگاه خواهد داد.مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اصول غیر منقول اقدام می نماید » نکاتی را که در خصوص رسیدگی دادگاه به اینگونه درخواستها باید به آنها توجه بنماییم بطور خلاصه عبارتند از :
1- دستور فروش ملک غیر قابل افراز،با عنایت به ماده 4 قانون افراز و ماده 9 آیین نامه اجرایی قانون مذکور نیاز به تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی و تعیین وقت رسیدگی و النهایه صدور حکم نیست زیرا مانند درخواست اجرای حکم است.
2- تصمیمی که دادگاه دربرابر اینگونه در خواستها اتخاذ می نماید در قالب حکم یا قرار نیست ،بلکه دستور است و نظر به اینکه تابع تشریفات رسیدگی آیین دادرسی مدنی نمی باشد قابل تجدید نظر خواهی و فرجامخواهی نمی باشد. اداره حقوقی دادگستری در نظریه شماره 455/7-8/12/66 چنین اظهار نظر نموده است : «با توجه به مقررات ماده 4 قانون افر از مصوب 22/8/57 ،ملک مشاعی که در مرجع ثبتی غیر قابل افرازتشخیص داده شده،به دستور دادگاه فروخته می شود .لذا نیاز به صدور حکم نیست بنابراین در مرحله اجرا واحد اجرای احکام می تواند برای تعیین حدود اربعه و قیمت پایه و تنظیم کروکی وغیره رأساً اقدام نماید.
3- دستور فروش ملک غیر قابل افراز فاقد اعتبار قضیه محکوم بها است . اداره حقوقی دادگستری درهمین زمینه در نظریه شماره 1322/7 – 4/5/62 بیان داشته است : «مطابق ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال 57 و ماده 9 آیین نامه اجرایی آن ملکی که به موجب تصمیم قطعی دادگاه غیر قابل افراز تشخیص شود؛ به تقاضای هریک از شرکاء بدستور دادگاه فروخته میشود وبنابراین در مورد فروش دادگاه حکم صادر نمی کند بلکه دستور فروش میدهد و این دستور فاقد اعتبار قضیه محکوم بهاست .
4- در رسیدگی به تقاضای فروش ملک غیر قابل افراز چنانچه تشریفات آیین دادرسی مدنی رعایت گردد یک تخلف انتظامی محسوب می گردد.ذیلاً به یک نمونه رأی دادگاه عالی انتظامی قضات به شماره393 تا 391-21/9/85 در خصوص دستور صادره عیناً درج می گردد:دادسرای انتظامی قضات به موجب کیفر خواستهای شماره 29 تا 31-5/2/85 تخلف رئیس دادگاه بروی و مستشاران دادگاه تجدیدنظر استان را به این شرح اعلام نموده است : «علیرغم صراحت قانونی و نظریات اداره حقوقی واعلام اینکه دستور صادره قابل تجدید نظر نیست ورود در ماهیت و تعیین اوقات رسیدگی و احتیاطی و معطل نگهداشتن پرونده بدون علت قانونی بالغ بر 17 ماه تخلف است دادگاه عالی انتظامی قضات پس از ابلاغ کیفرخواستها ووصول لوایح دفاعیه قضات موصوف و کسب عقیده نماینده دادستان انتظامی قضات مبنی بر تقاضای صدور حکم دایر بر تعیین مجازات انتظامی قضات ...به شرح ذیل مبادرت به صدور رای نموده است : رأی شماره 393 تا 391 – 21/9/85 با عنایت به صراحت ماده (4) قانون افراز و فروش املاک مشاع که مقرر می دارد :«حکمی که به موجب تقسیم قعطی غیر قابل افراز تشخیص داده شود با تقاضای هر یک از شرکا و به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود »
در ما نحن فیه می بایست دادگاه دستور فروش ملک را صادره می نمود و این دستور چون حکم نیست قابل تجدید نظر هم نمی باشد مع الوصف رئیس دادگاه بدوی برخلاف مقررات فوق ضمن رسیدگی مبادرت به صدور حکم نموده و آنرا قابل تجدید نظر اعلام داشته ومستشاران دادگاه تجدید نظر هم بدون توجه به این امر باتعیین اوقات رسیدگی و احتیاطی وارد درماهیت قضیه گردیده و رای صادر نموده اند که تخلف است و دفاع قضات امر، موثر تشخیص داده نشد. بنابه مراتب هر یک از آقایان و مستشاران دادگاه تجدید نظر استان ورئیس دادگاه عمومی را با انطباق عملشان بر صدور ماده 20 نظامنامه راجع به تشخیص انواع تقصیرات قضات ،بر توبیخ کتبی با درج در برگ خدمت محکوم می نماید رأی صادره قطعی است . در رأی دیگری از شعبه هفتم دادگاه تجدید نظر دادگستری استان تهران دردادنامه شماره 904 مورخ 16/10/74 در قسمتی از آن چنین آورده است«...به این ترتیب تصمیم دادگاه درخصوص مورد تصمیم قضایی در قالب حکم یا قرار تلقی نمی شود که قابل تجدید نظر باشد به همین اعتبار مسئله قابل طرح و استماع دردادگاه تجدید نظر نمی باشد ....»
5- دستور فروش ،نظر به اینکه حکم نمی باشدبنابراین مستلزم تقاضای صدور اجرائیه نمی باشد و صرف تقاضای اجرای حکم از ناحیه احدی از شرکا کافی به نظر می رسد،درذیل درج نشست قضایی در دادگستری بهشهر در مورد اینکه آیا چنین درخواستی از سوی محکوم علیه دارای آثار قانونی است یا خیر، خالی از لطف نمی باشد در این نشست قضایی چنین آمده است: « شخصی با توجه به قانون افراز ،درخواست افراز یک قطعه زمین اعیانی می کند ،اداره ثبت آنرا غیر قابل افراز اعلام می کند ، موضوع دردادگاه مطرح ،شعبه پس از بررسی و تعیین کارشناس بدلیل غیر قابل افراز بودن ،حکم به فروش آن صادر می کند ،رای قطعی می شود،خواهان (محکوم له) از درخواست اجرائیه خودداری ،اما محکوم علیه درخواست اجرائیه با توجه به ذی نفع بودن می کند آیا درخواست وی توجیه قانونی دارد؟
اکثریت در نظریه اعلامی خود آورده اند:« وفق ماده 9قانون آیین نامه افراز دستور فروش به درخواست یک یا چند نفر صادر می شود و انجام عملیات فروش به در خواست هر یک از شرکای مالی مشاع قابل تعقیب است و دادخواست محسوب نمی شود. برابر وحدت ملاک از مواد 326 و 317 امور حبسی درخصوص تقسیم ترکه نیز این امر به درخواست هر یک از مالکین صورت می گیرد و باتوجه به ذینفع بودن محکوم علیه واین که دادگاه مکلف به حل مرافعات و رفع خصومت است از اینرو درخواست اجرائیه از سوی محکوم علیه توجیه قانونی دارد . اقلیت نیز در نظریه اعلامی خود آورده اند :« تنها محکوم له وخواهان می توانند درخواست صدور اجرائیه بنماید از اینرو وفق مقررات قانون اجرای احکام درخواست اجرائیه از سوی محکوم علیه امکانپذیر نیست . نظریه گروه: با توجه به وضعیت خاص دعوی افراز و ماده 4 آن که به هریک از شرکا حق داده که پس از صدور حکم قطعی مبنی بر غیر قابل افراز بودن از دادگاه تقاضای فروش ملک را بنماید و ماده 9 آیین نامه قانون مزبور که هیچ ترتیبی را مقرر نداشته، بنابراین باوجود حکم غیر قابل افراز بودن هر شریک ذینفع می تواند از دادگاه درخواست فروش ملک ر ابعمل آورد و دادگاه دستور فروش ملک را صادر می کند بدلالت قسمت اخیر این ماده مدیر اجرا نسبت به فروش ملک وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی اقدام و فروش ملک یا درخواست صدور اجرائیه نمی باشد .
6- واحد اجرای احکام مدنی پس از وصول درخواست وثبت آن طبق ماده 5 قانون افراز و مواد9 و 10 آیین نامه قانون افراز مکلف به اجرای دستور فروش خواهد بود.
7- تقسیم وجوه نقد حاصله از فروش ملک غیر قابل افرازنظر به اینکه مشاع بین شریکان است ،دادگاه به تناسب سهام آنان،این مبلغ را بین مالکان تقسیم می نماید ،به همین جهت اجبار به فروش را نیز می توان نوعی تقسیم غیر مستقیم شمرد
پی نوشت :
نویسنده :حسین قربانیان کارشناس ارشد حقوق خصوصی
عدم امکان صدور قرار تامین خواسته در داوری یک نقص است-داور باید حقوقدان بوده و صلاحیت علمی اش بیشتر از قاضی دادگاه باشد ضرورت استفاده از وکیل در محاکم
