وجه التزام تخلف شرط - الزام به تنظیم سند رسمی
رأی اصراری حقوقی 9 – 1377
شماره رأی : 9 – 13/5/1377
شماره پرونده : 9 – 1377
شماره جلسه : 13 – 1377
علّت طرح : اختلافنظر بین شعبه دهم دیوان عالی کشور و دادگاههای عمومی کرج
موضوع : الزام به تنظیم سند رسمی
درساعت 9 روز سهشنبه 13/5/1377 جلسه هیأت عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور بریاست حضرت آیتالله محمد محمدی گیلانی رئیس دیوان عالی کشور و باحضور جنابان آقایان قضات دیوان عالی کشور و نماینده جناب آقای دادستان کلّ کشور تشکیل و با تلاوت آیاتی چند از کلامالله مجید رسمیّت یافت.
رئیس : دادنامه شماره 27-23/2/1377 شعبه دهم دیوان عالی کشور بتصدی جناب آقای اسدالله رضوانی رئیس و جناب آقای سیدعلی معینی مستشار مطرح است. جناب آقای معینی گزارش پرونده را قرائت فرمایند.
خلاصه جریان پرونده : دراین پرونده بدواً چند فقره دادخواست در زمانهای مختلف تقدیم شده که رسیدگی آنها توأماً در شعبه 11 دادگاه عمومی کرج انجام و منجر بصدور دادنامه شماره 1 تا 7-9/1/76 گردیدهاست. چندفقره از دادخواستهای مزبور که ارتباط با پرونده حاضر دارد بشرح زیر میباشد :
1- درتاریخ 27/3/74 آقایان صادق، کاظم و باقر بهرامی کیوان دادخواستی بطرفیت آقایان مهرعلی و علی صفری بخواسته صدور حکم بر الزام خواندگان به تنظیم سند (رسمی) و تحویل ملک مورد معامله مقوم به هشتصدهزار تومان تقدیم و توضیح دادهاند اینجانبان بموجب قرارداد مورخ 23/11/73 یک دستگاه ساختمان از خواندگان بمبلغ هشت میلیون و پانصدهزار تومان خریداری کردهایم و از این بابت مبلغ هفت میلیون و هفتصد هزار تومان پرداختهایم و مقررگردیده مبلغ هشتصدهزار تومان هم بابت مستأجر بپردازیم ولی خواندگان تاکنون نسبت به تنظیم سند انتقال و تحویل ملک اقدامی نکردهاند که تقاضای صدور حکم برطبق خواسته داریم.
2- درتاریخ 5/4/74 آقای حسن آزادپور به وکالت از آقای علی صفری دادخواستی بطرفیت آقایان کاظم، صادق و باقر بهرامی بخواسته فسخ قولنامه مورخ 23/11/73 و متمم مورخ 11/2/74 آن تقدیم و توضیح داده بموجب سه فقره قولنامههای مورخ 15/1/69 و 17/2/71 و 23/11/72 و متمم آن آقای علی صفری موکل یکباب ساختمان مشتمل بر دوطبقه و زیرزمین با آب و برق و گاز و تلفن معالواسطه آقای محمدعلی صفری از خانم اکرم اسفندیاری انتقال گرفته و بعداً آن را با خواندگان قولنامه کردهاست. خواندگان از ابتدا در تأدیه اقساط قرارداد مورخ 23/11/73 تأخیر و تعلل کردهاند و موجب ضرر و زیان موکل گردیدهاند. بدین لحاظ موکل درصدد فسخ قرارداد برآمده ولی دراثر وساطت اشخاص ثالث قرارداد تکمیلی بین طرفین تنظیم گردیده ولی باز هم خواندگان از پرداخت باقیمانده مبلغ قرارداد استنکاف کردهاند ازجمله چک شماره 574904 – 10/3/74 بلامحل و برگشت گردیدهاست. موکل بدستور دادگاه (درپرونده دیگر) مبلغ 77000000ریال مبلغ دریافتی از خواندگان را بحساب سپرده دادگستری واریز نموده و اصل قبض در پرونده کلاسه 13/384-74 ضمیمه است. بنابراین و با توجه به اینکه موکل هنوز مالکیتی در رقبه موضوع دعوی ندارد تا امکان انتقال رسمی آن را بخواندگان داشته باشد و باعنایت به استدلالات دیگر منعکس در متن دادخواست تقاضای رسیدگی و صدور حکم برطبق خواسته دارد.
3- درتاریخ 8/9/74 آقایان باقر، کاظم و صادق بهرامی کیوان دادخواست دیگری بطرفیت آقای علی صفری بخواسته وجه التزام تعیین شده درقرارداد مورخ 23/11/73 و قرارداد تکمیلی مورخ 11/2/74 و خسارات دادرسی فعلاً مقوم به 9000000ریال تقدیم و اضافه کردهاند حسب مقررات ماده 686 قانون آئین دادرسی مدنی متعاقباً نسبت به ابطال تمبر به میزان مورد حکم اقدام خواهندکرد. خواهانها در ادامه توضیحات خود در متن دادخواست اشعار داشتهاند طبق قرارداد مورخ 23/11/73 و قرارداد تکمیلی مورخ 11/2/74 خوانده موظف بوده مورد معامله را درتاریخ 26/3/74 تخلیه و تحویل خریداران نماید و مطابق بند 7 قرارداد متقبّل گردیده در ازاء هرروز تأخیر در تخلیه مبلغ پنجاه هزارریال به خریداران پرداخت نماید نظربه اینکه با مراجعات مکرر تاکنون از تخلیه و تحویل مورد معامله علیرغم دریافت ثمن امتناع نمودهاست تقاضای صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت وجه التزام موردنظر از تاریخ 26/3/74 تا زمان صدور و اجرای حکم و تخلیه مبیع مستنداً به مواد 220و 221و 230 قانون مدنی و نیز به استناد ماده 712 قانون آئین دادرسی مدنی تقاضای خسارات دادرسی و نیز تقاضای صدور قرار تأمین خواسته داریم.
لازم به ذکر است که دادخواستهای دیگری بطرفیت ایادی قبل از فروشنده و سازمان زمین شهری کرج و دادخواست تقابل تقدیم شدهاست که چون تأثیری در پرونده حاضر ندارد از جهت جلوگیری از اطناب از نقل آنها صرفنظر میشود.
شعبه یازدهم دادگاه عمومی کرج درجریان رسیدگی به پروندههای مطروحه اظهارات طرفین و وکلای آنان و توضیحات نماینده تعاونی مسکن دانشکده کشاورزی کرج را استماع و وضعیت ثبتی ملک را از اداره ثبت کرج استعلام و با صدور دادنامه شماره 1 تا 7 – 9/1/76 چنین رأی دادهاست :
«… نظربه مندرجات قراردادها که دلالت بر ایجاب و قبول و وقوع بیع بین طرفین داشته که صحت و اصالت این قرارداد مورد قبول طرفین واقع و بنابر اصل لزوم و صحت متعاملین نیز مکلفند کلیه تعهداتی را که بنابر اصل آزادی اراده نمودهاند انجام دهند و در مانحن فیه از کل مبلغ مورد معامله هشتاد و پنج میلیون ریال آن پرداخت گردیده و فروشنده با دریافت قسمت اعظم ثمن از ایفاء تعهد خویش که تحویل ملک مورد معامله به خواهانها بوده استنکاف ورزیده و برگشت چک شماره 574904 نیز موجبی از برای تمسک خواهان دعوی متقابل و فسخ معامله نمیباشد چه افزودن مبلغ چک مذکور در قرارداد مورخ 11/2/74 ارتباطی به تحویل ملک در تاریخ مقرر نداشته و درصورت خودداری متعهد از انجام تعهد وجه چک، متعهدله میبایستی به حاکم رجوع مینمود که خواهان بموجب پرونده کیفری 10/624-74 دراین مورد اقدام و سپس انصراف حاصل نموده که همین امر نیز موجب سقوط حق فسخ فرضی وی خواهدبود و نیز با عنایت به پاسخ استعلام ثبتی و استعلام از شرکت تعاونی مسکن دانشکده کشاورزی و منابع طبیعی که بر طبق آن شخص خریدار را به قائممقامی از فروشنده اولیه (نسرین مردانی) جهت تنظیم سند انتقال به زمین شهری معرفی مینماید و اینکه خواستن اصل تعهد مغایرتی با مطالبه وجه التزام ناشی از تأخیر در انجام تعهد که خوانده بموجب بند 7 قرارداد متعهد پرداخت آن شده ندارد دعوای خواهانهای اصلی ثابت بنظر میرسد رأی به محکومیت شرکت تعاونی مسکن دانشکده کشاورزی و منابع طبیعی درمعرفی خواهانهای مذکور به قائم مقامی فروشنده اولیه به سازمان زمین شهری و محکومیت سازمان مزبور به واگذاری و تنظیم سند رسمی انتقال عرصه و اعیان ششدانگ ملک فوق الاشعار با ملحقات آن و محکومیت آقای علی صفری به تحویل و تسلیم مورد معامله واقع در زمینهای دانشکده جنب ترمینال بلوار شهید موسیوند پلاک 61 و نیز پرداخت مبلغ 31500000 ریال وجه التزام ناشی از تأخیر در انجام تعهد در تحویل ملک ضمن دریافت مبلغ دوازده میلیون ریال بقیه ثمن معامله و هشت میلیون ریال که خواهانها تعهد پرداخت به مستأجر نمودهاند له خواهانهای اصلی دعوی صادر و اعلام مینماید … و دعوی متقابل آقای صفری بطرفیت خواندگان (خواهانهای دعوی اصلی) بخواسته فسخ قرارداد و مطالبه وجه التزام نظر بجهات یادشده و بلحاظ فقد دلیل محکوم به بطلان است … ».
براثر تجدیدنظرخواهی آقای علی صفری پرونده به شعبه دهم دیوان عالی کشور ارجاع و برابر دادنامه شماره 85/10-15/4/76 چنین رأی صادر شدهاست :
« نسبت به آن قسمت از دادنامه تجدیدنظرخواسته که به محکومیت تجدیدنظرخواه به پرداخت مبلغی بابت وجه التزام ناشی از تأخیر در تحویل مبیع رأی صادر شده ایراد متوجه است زیرا آنچه از قراردادهای استنادی برمیآید این است که وجه التزام مزبور هنگامی قابل مطالبه است که کل ثمن توسط خریدار تأدیه شدهباشد درحالی که حسب محتویات پرونده و مفاد دادنامه تجدیدنظرخواسته هنوز قسمتی از ثمن تأدیه نشدهاست و دادنامه تجدیدنظرخواسته در این قسمت نقض و رسیدگی مجدد از این حیث به شعبه دیگر دادگاه عمومی کرج ارجاع میگردد. درسایر قسمتهای دادنامه مزبور ایراد و اعتراض مؤثر و موجهی از سوی تجدیدنظرخواه عنوان نشده و دادنامه صحیحاً اصدار یافته ونسبت به تجدیدنظرخواه ابرام میگردد ».
این بار پرونده در شعبه هشتم دادگاه عمومی کرج مطرح و آقایان امیرهوشنگ صالحی و عباسعلی اسفندی به وکالت از آقای علی صفری در دادرسی مداخله و مدافعاتی نمودهاند. دادگاه متعاقباً به صدور دادنامه شماره 360-24/8/76 مبادرت و پس از ذکر خلاصهای از جریان دعوی در ادامه چنین رأی دادهاست :
« … باتوجه به محتویات پرونده و عنایت به اینکه بموجب عقد خارج لازم در بند 7 قرارداد تنظیمی که مندرجات آن مطابق قانون بین طرفین لازمالاجراء و لازمالوفاء میباشد خوانده تعهد پرداخت وجه التزام موردتوافق متعاملین را در صورت عدم تخلیه و تحویل ملک به خواهانها نموده و با عنایت به اینکه بموجب ماده 221 و رعایت ماده 219 قانون مدنی پرداخت بقیه ثمن موجب ازبین رفتن تعهد تنظیمی بین طرفین نخواهدشد و این امر نیز که تا زمان عدم پرداخت کل ثمن اجرای شرط موقوف باشد در متن قرارداد ملاحظه نمیگردد و باتوجه به اینکه مطابق مقررات قانونی و برفرض عدم پرداخت کل ثمن خوانده میتواند از طریق مراجع قانونی نسبت به مطالبه آن اقدام نماید و نظربه اینکه دادخواست تقدیمی خواهانها دایر بر اجرای اصل تعهد (الزام به تنظیم سند رسمی و تخلیه و تحویل مبیع) صرفنظر از اینکه درمانحن فیه حکم قطعی صادر و وسیله شعبه 11 دادگاه عمومی کرج اجرائیه صادر و در اجرای احکام درحال اجراء میباشد مغایرتی با مطالبه وجه التزام موردمطالبه که خوانده مطابق قانون متعهد پرداخت آن شده ندارد و نظربه اینکه از متن قراردادهای تنظیمی بین متداعیین نیز چنین مطلبی دائر براینکه وجه التزام هنگامی قابل پرداخت و مطالبه است که کل ثمن توسط خریداران تأدیه شدهباشد و هیأت محترم شعبه دهم دیوان عالی کشور اعلام نمودهاند استنباط نمیگردد و به شرح فوقالذکر در متن قرارداد و بند مورد استناد هم ذکری از آن بعمل نیامدهاست و نظربه اینکه آقایان وکلای خوانده ایراد و دفاع مؤثری در رد دعوی بعمل نیاوردهاند و اظهارات و دفاعیات آنان در لایحه تقدیمی و جلسه مربوطه اغلب در اصل دعوی (خلع ید و تسلیم مبیع) میباشد که حکم قطعی صادر و پروندهها مختومه میباشد و استناد آنان به ماده 377قانون مدنی در مورد تسلیم مبیع در شعبه 11 دادگاه عمومی حکم مقتضی صادر و بوسیله شعبه دهم دیوان عالی کشور نیز ابرام گردیده و این دادگاه فارغ از اظهارنظر میباشد. بناءً علیهذا و با توجه به جمیع جهات فوق الاشعار دادگاه دعوی خواهانها را وارد تشخیص و مستنداً به مواد 219 و 221 قانون مدنی حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت 1- مبلغ 44400000ریال بابت وجه التزام عدم انجام تعهد از تاریخ 26/3/74 تا تاریخ صدور حکم. 2- مبلغ 137300ریال بابت هزینه دادرسی در حق خواهانها صادر و اعلام میگردد. ضمناً دایره اجراء مکلف است از این تاریخ تا تاریخ اجرای حکم تخلیه و تحویل مبیع که از طریق شعبه 11 دادگاه عمومی کرج بشرح اجرائیه شماره 74/11/96 حقوقی 25/5/76 در جریان اجرا است وجه التزام مربوطه را براساس روزانه پنجاه هزار ریال احتساب و از محکوم علیه اخذ و درحق محکوم لهم بپردازد بعلاوه محکوم لهم مکلفند هزینه دادرسی را مازاد بر مبلغ مقوم در دادخواست وفق مقررات پرداخت نمایند …….» .
براثر تجدیدنظرخواهی آقای علی صفری از رأی اخیر پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و به شعبه دهم ارجاع شدهاست. متن اعتراضات تجدیدنظرخواه و پاسخ تجدیدنظرخواندگان در هنگام مشاوره قرائت خواهدشد.
هیأت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش آقای سیّدعلی معینی عضو ممیز و اوراق پرونده و انجام مشاوره بشرح زیر اتخاذ تصمیم مینمایند :
نظربه اینکه دادنامه تجدیدنظرخواسته اخیر به همان علل واسباب دادنامه منقوض قبلی صدور یافتهاست اصراری تلقی و مستنداً به ماده 576 قانون آئین دادرسی مدنی و بند ج ماده 24 قانون تشکیل دادگاههای عمومی و انقلاب جهت طرح در هیأت عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور حضور ریاست محترم دیوان عالی کشور ارسال میشود.
( شعبه دهم دیوان عالی کشور )
رئیس : جناب آقای معینی
اجمال قضیه به این صورت است که قطعه زمینی وسیله اداره زمین شهری کرج و از طریق تعاونی مسکن دانشکده کشاورزی کرج به خانمی از کارمندان آن دانشکده بنام نسرین جهت خانهسازی دادهشدهاست. این قطعه زمین چند دست گشته و در این خلال در آن خانهای با ملحقات آن احداث و نهایتاً در مالکیت آقای محمدعلی صفری و سپس برادرش آقای علی صفری قرارگرفتهاست. آقای علی صفری در تاریخ 23/11/73 بموجب قولنامهای آن را به سه نفر آقایان کاظم و صادق و باقر بهرامی کیوان به مبلغ هشت میلیون و پانصدهزار تومان فروخته که هفت میلیون و هفتصدهزار تومان از بهای معامله بموجب چندفقره چک پرداخت شده ونسبت به هشتصدهزار تومان بقیه مقررشده باتوجه به اینکه خانه مستأجری داشته و ظاهراً مستأجر قبلاً مبلغی پیش پرداخت یا ودیعه دادهبوده این مبلغ را خریداران به مستأجر جهت تخلیه ملک بپردازند.
چکهای موضوع معامله علی الظاهر در مواعد آن پرداخت نمیشود و یا با تأخیر پرداخت میشود. ازطرف دیگر بلحاظ سیر صعودی قیمتهای اماکن مسکونی که همه آقایان از آن مستحضر هستند و اغلب فروشندگان از این جهت دبه میکنند و چانه میزنند تا شاید چیز بیشتری بگیرند بین طرفین این معامله نیز اختلاف میشود که منجر به انعقاد قرارداد تکمیلی بین آنان و افزایش یک میلیون و دویست هزار تومان به قیمت خانه گردیده و از این بابت یک فقره چک از طرف خریداران به فروشنده تسلیم میشود که با مراجعه به بانک بلامحل و برگشت گردیدهاست.
خریداران به این علت که خانه موضوع معامله بنام فروشنده نبوده از او بعنوان کلاهبرداری یا فروش مال غیر شکایت کیفری کردهاند. در رسیدگی به پرونده کیفری ظاهراً فروشنده تهدید به زندان و غیره میشود و وی در دفاع خود را بیگناه اعلام داشته و علت عدم تحویل خانه را عدم پرداخت بهای آن در مواعد معین از سوی خریداران عنوان و اضافه کرده از فروش خانه منصرف است و حاضر است هفت میلیون و هفتصد هزار تومان دریافی را به صندوق دادگستری بسپارد و میسپارد.
رسیدگی به پرونده کیفری قریب به دو سال بطول میانجامد بالاخره هم دادگاه کیفری اورا از جهت کلاهبرداری تبرئه میکند و عمل را کلاهبرداری تشخیص نمیدهد. بعداً چند فقره پرونده حقوقی بین طرفین و ایادی قبلی آنان بعنوان الزام به تنظیم سند رسمی وفسخ معامله و ورود ثالث و غیره تشکیل میگردد که سه فقره از آنها که در پرونده حاضر تأثیر مستقیم دارد در گزارش درج شده و از نقل بقیه بلحاظ جلوگیری از اطناب کلام خودداری گردید، پروندههای دیگر فیالواقع مختومه شده و در پرونده حاضر بلاتأثیر است .
اجمالاً دادگاه اول تعاونی مسکن دانشکده کشاورزی کرج را به معرفی خریدارها به اداره زمین شهری جهت تنظیم سند رسمی انتقال مکلف نموده ونیز به اداره زمین شهری هم تکلیف به تنظیم سند رسمی بنام سه نفر خریداران کرده و همچنین آقای علی صفری را به تخلیه و تحویل مبیع بعلاوه پرداخت مبلغ سه میلیون و خردهای تومان بابت وجه التزام تأخیر در تسلیم مبیع موضوع بند 7 قولنامه که خواهم خواند بقرار روزی پنج هزار تومان در حق خریداران محکوم کردهاست.
رأی دادگاه بجز موضوع وجه التزام از طرف شعبه دهم دیوان عالی کشور ابرام شده و اما درمورد وجه التزام در شعبه به این نکته برخورد شد که کل بهای خانه آنهم با درنظرگرفتن مبلغ یک میلیون و دویست هزارتومان اضافی (که آنهم عملاً پرداخت نشده) مبلغ نه میلیون و هفتصدهزار تومان میباشد درحالی که این خانه 200متر زمین دارد و دو طبقه ساختمان با ملحقات آن و آب و برق وتلفن و گاز، و از بابت بهای آن تا زمانی که پرونده در شعبه دهم دیوان عالی کشور مورد رسیدگی واقع گردید چیزی عاید فروشنده نبوده یعنی کل مبلغ هفت میلیون و هفتصد هزار تومان که با چکهای متعدد و با تأخیر بدست آورده بود براثر طرح پرونده کیفری و به صورتی که درآن پرونده مذکور است و اجمال آن عرض شد از یدش خارج و در صندوق دادگستری قرارگرفته و بعداً هم سه میلیون و خردهای تومان بموجب رأی دادگاه اول باید بابت وجه التزام بپردازد.
بهرحال ما به این نکته برخورد کردیم که تعهداتی که در قرارداد مقررشده طرفینی است نه آن که یک طرف چک بدهد و تعهد کند در فلان تاریخ مبلغی خواهدپرداخت و در تاریخ مقرر نپردازد ولی این عدم ایفاء تعهد در موعد مقرر جائی حساب نشود ولی طرف دیگر بتواند بعنوان تأخیر در تسلیم مبیع روزی پنجهزار تومان بابت وجه التزام دریافت کند و این وجه التزام بتدریج فرع زائد براصل شود که این امر با انصاف و عدالت هم تطبیق نمیکند و به این علت ما این قسمت از رأی را نقض کردیم.
دادگاه دوم مجدداً خوانده را از بابت وجه التزام محکوم و مبلغ سه میلیون و خردهای تومان وجه التزام مورد محکومیت دادگاه اول را به چهارمیلیون و چهارصد و چهل هزار تومان افزایش داده (بلحاظ زمان اضافی) حالا بحث این است که بابت خانهای که با آن مشخصات الآن حدود سی میلیون تومان حداقل ارزش دارد و حکم تخلیه آن هم اجرا و تحویل خریداران شده و مسأله هم از این جهت دیگر وجودندارد فروشنده چهارمیلیون و چهارصد و چهل هزار تومان هم دستی به خریداران بدهد یعنی از بابت بهای خانه سی میلیون تومانی تنها پنج میلیون تومان عایدش شود و چنانچه جریان رسیدگی به پرونده دو – سه سال دیگر طول میکشید فروشنده علاوه برآن چیزی از بابت بهای خانه بدست نمیآورد یک چیزی هم باید دستی به بپردازد که نه با انصاف و عدالت تطبیق میکند و نه عاقلانه است. منوط بنظر آقایان است. ] قرائت بند 7 قولنامه [ و قرائت قرارداد اولیه و قرارداد دوم تکمیلی.
رئیس : جناب آقای صفرزاده
مورداختلاف وجه التزام تخلف از شرط مندرج در بند 7 قرارداد مورخ 13/11/73 است. دربند 5 قرارداد مذکور قیدگردیده «متعاملین متعهد و ملزم شدهاند تا پایان وقت اداری روز 23/11/73 مورخ 1/2/74 تخلیه میشود در دفتر زمانی واقع در کرج محضر 19 بدون عذر قانونی حضور پیداکرده و نسبت به انجام تشریفات قانونی و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله اقدام نمایند، ملاک عدم حضور در دفترخانه گواهی دفترخانه مذکور میباشد.» البته من عین عبارتی را که در سند نوشته شدهبود قرائت کردم نوشته « تا پایان وقت اداری روز 23/11/73 مورخ 1/2/74 تخلیه میشود » ملاحظه میفرمایید که مشخص نگردیده پایان وقت اداری روز «23/11/73» است یا «1/2/71» ؟ متعاقب آن در بند 7 قرارداد مذکور قید گردیده « فروشنده متعهد و ملزم است مورد معامله را صحیح و سالم در قبال اخذ رسید تحویل خریدار نماید چنانچه مورد معامله را در موعد مقرر تخلیه و تحویل ننماید مکلف است بابت هرروز تأخیر پنجاه هزار ریال به خریدار بپردازد. » طرفین متعاملین به تعهدات خود عمل نمیکنند خریداران در تأدیه اقساط ثمن تعلل مینمایند و فروشنده نیز از تخلیه و تحویل مورد معامله خودداری میکند تا اینکه قرارداد دومی در تاریخ 11/2/74 منعقد میگردد به این شرح : «درمورخه 11/2/74 آقایان علی صفری و کاظم و صادق و باقر بهرامی عطف به قولنامه شماره 2945 که در تاریخ 23/11/73 تنظیم گردیدهبود مبلغ کل ثمن معامله از مبلغ هشتاد و پنج میلیون ریال به مبلغ کل نود و هفت میلیون و پانصد هزار ریال اصلاح گردید که مبالغ پرداخت شده طی شرایط قبلی محفوظ و مبلغ دوازده میلیون و پانصدهزار ریال الباقی مقرر گردید طی چک شماره 574904-10/3/74 پرداخت و فروشنده متعهد گردید ظرف 45 روز از تاریخ 11/2/74 الی 26/3/74 ملک فوق را تخلیه و تسلیم خریداران نماید ».
طبق قرارداد لاحق و تغییر و افزایش کل ثمن معامله و تاریخ تخلیه، قرارداد سابق بیاثر شده و در قرارداد لاحق وجه التزام و ضمانت اجرائی برای تخلیه از 26/3/74 تا روز تخلیه پیشبینی نشدهاست. قطع نظر از استدلال شعبه دهم دیوان عالی کشور طبق قرارداد اخیر برای خریدار چنین حقی پیشبینی و شرط نشدهاست لذا خریداران مستحق مطالبه وجه خواسته به عنوان وجه التزام تأخیر در تخلیه نبودهاند.
لازم به یادآوری است دادگاه که در صدر رأی قید نموده با عنایت به اینکه به موجب عقد خارج لازم در بند 7 قرارداد تنظیمی خوانده تعهد پرداخت وجه التزام مورد توافق متعاملین را درصورت عدم تخلیه و تحویل ملک به خواهانها نموده، عنایت دادگاه مطابق با مستندات پرونده نیست و بند 7 قرارداد تنظیمی بموجب عقد خارج لازم شرط نشده تا با قرارداد لاحق و بیاثر شدن قرارداد اولیه عقد خارج لازم به قوت خود باقی باشد، تا مستند مطالبه وجه التزام خریداران واقع شود هرچند خریداران از پرداخت وجه چک موضوع ثمن معامله در موعد مقرر استنکاف نمودهاند و استدلال شعبه دهم دیوان عالی کشور نیز شرط تحقق تخلف از شرط را پرداخت ثمن و عدم تخلیه میداند. همانطور که جناب آقای معینی فرمودند اگر خریدار در پرداخت ثمن و وجه چک قدری بیشتر تعلل میکرد با استنباط ناصحیح دادگاه از شرط مذکور مورد معامله را رایگان تصاحب میکرد. نه میلیون و هفتصد و پنجاه هزار تومان ثمن معامله بوده دادگاه به چهارمیلیون و چهارصد و چهل هزار تومان وجه التزام تخلف از شرط حکم داده بعلاوه هزینه دادرسی که به آن اضافه میشود.
لذا بنا به جهاتی که به عرض آقایان رسید نتیجتاً رأی شعبه دهم دیوان عالی کشور مطابق با محتویات و مستندات پرونده و قانون و عدالت و انصافت است.
رئیس : جناب آقای قطبی
درموردی که جناب آقای صفرزاده فرمودند که قرارداد اولی منتفی بوده موافق نیستم چون قرارداد دومی پیرو آن قرارداد و عطف به آن قرارداد است و دراین قرارداد منحصراً مبلغ ثمن معامله را تغییر دادهاند بقیه شرایط تغییر نکرده اما با نظر شعبه دیوان عالی کشور موافقم به این دلیل که ضمن قرارداد اولیه شرط شدهاست که خریداران هشتصد هزار تومان برای تخلیه محل به مستأجر بپردازند یعنی بابت تخلیه مستأجر که در آن جا نشسته بفروشنده بپردازند و این پول را نپرداختهاند. بنابراین اساس این قولنامه، تخلیه و تحویل منوط به تخلیه مستأجر بوده مستأجر تا زمانی که هشتصدهزار تومان را نمیگرفته تخلیه نمیکرده مالک هم چون نگرفته نمیتوانسته تخلیه و تحویل بکند از این جهت معتقدم آنها چون خودشان به تعهدشان عمل نکردهاند وجه التزام نمیتوانند مطالبه کنند نتیجتاً نظر شعبه دهم دیوان عالی کشور را تأیید میکنم.
رئیس : جناب آقای اشراقی
طرفین قرارداد و یا متعاملین برای جلوگیری از نقض عهد، گاهی در قرارداد بصورت شرط توافق مینمایند که درصورت عدم انجام تعهد، وجهی را متعهد بخاطر عهدشکنی بطرف دیگر قراردادبپردازد. برای عنوان این عمل تعابیر مختلفی ذکر شده آنچه بیشتر مورد اتفاق حقوقدانان میباشد وجه التزام و شرط جزائی است. باید توجه داشتهباشیم ماهیت وجه التزام همیشه برمبنای خسارت ناشی از عدم اجرای تعهد نیست بلکه در قراردادها گاهی ماهیت جریمه و یا شرط جزائی راطرفین درنظر دارند بدین نحو که در صورتی که متهد از انجام تعهد خودداری کرد فلان مبلغ بپردازد.
درقراردادهای تنظیمی مردم از قراردادن شرط وجه التزام یا شرط جزائی درضمن عقد دو هدف دارند یکی تأمین خسارت وارده و دیگری جریمه نقض عهد، عدم تفکیک این دو باعث ابهام و اشتباه در احکام دادگاهها میشود در زمانی که هدف متعاملین در قراردادها گاهی برای سهولت امر تأمین خسارت باشد وجهی را بعنوان وجه التزام بصورت مقطوع معین که درصورت عدم انجام تعهد مطابق ماده 230 قانون مدنی این وجه بعنوان خسارت قراردادی قابل وصول میباشد برطبق ماده فوقالذکر حاکم نمیتواند متخلف از عهد را به بیشتر از آنچه ملزم شده محکوم نماید. ولی اگر هدف طرفین در قراردادها وجه التزام بعنوان جریمه و مجازات تخلف باشد اینجا مبنای وجه التزام دیگر خسارت نیست بلکه بعنوان شرط جزائی مطرح میباشد.
درحقوق رم وجه التزام عمدتاً بعنوان جریمه و ضمانت اجرائی بوده برای انجام تعهد نگاهی به حقوق بعضی از کشورها از نظر تطبیقی راهگشائی برای ما میتواند باشد. در بند 2 ماده 1152 قانون مدنی فرانسه که در سال 1975 تصویب شده به قاضی حق تعدیل وجه التزام (اگر منظور جریمه باشد) را داده. در قانون تعهدات سوئیس در مواد 161 و 163 وجه التزام بیش از حد متعارف قابلیت اجراء ندارد. در قانون مدنی ایتالیا بر طبق ماده 1384 به دادگاه اجازه مداخله در وجه التزام بعنوان جریمه را داده. در ماده 142 قانون تعهدات روسیه نیز قاضی حق تعدیل وجه التزام اگر شرط جزائی باشد را دارد.
درحقوق کشور ما وجه التزام بصورت شرط کیفری کمتر مورد بحث قرارمیگیرد نوسانات اقتصادی، تغییر اوضاع و احوال، وضعیت وشرایط طرفین در یک قرارداد ومخصوصاً رعایت انصاف ایجاب مینماید که در مواردی که منظور طرفین پرداخت وجه تخلف بصورت شرط جزائی باشد قاضی بتواند در کم وزیاد کردن آن و یا رد و قبول این شرط محدودیت نداشتهباشد و حسب مورد بادرنظر گرفتن شرایط هر قرارداد تصمیم مقتضی بگیرد.
بنابه مراتب فوق و باتوجه به شرایط قرارداد تنظیمی در این پرونده ماهیت شرط مقرر را جزائی و از نظر نتیجه رأی شعبه دهم دیوان عالی کشور رامطابق موازین میدانم.
رئیس : جناب آقای مفید
همانگونه که آقایان اشاره فرمودند استدلال دادگاهها به مواد قانونی حاکم و قانون مدنی از نظر ظاهر درست است و این هم که جناب آقای اشراقی فرمودند شرط جزا با سایز شرائط فرق میکند قبول است منتهی اینجا شرط جزا نیست بلکه مورد مشمول ماده 230 و همان خسارت است چون گفته اگر خانه مرا در فلان تاریخ تخلیه نکند تأخیر در تخلیه قهراً موجب میشود خسارتی به او وارد شود. ماده 221 قانون مدنی هم صراحت دارد به اینکه «اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند درصورت تخلف مسؤول خسارت طرف مقابل است مشروط براینکه جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد عرفاً بمنزله تصریح باشد و یا برحسب قانون موجب ضمان باشد» این ماده کاملاً منطبق با همین مورد است و ماده 230 هم به همین صورت مسأله خسارت را عنوان میکند. ولی موضوعی را که بنده میخواهم عرض کنم درخصوص مورد بحث این است که همیشه نباید به ظاهر قوانین جمود کنیم بلکه باید مقداری هم به روح و فلسفه قانون در بعضی موارد توجه کنیم مثلاً درمورد بحث قراردادی که اساساً بسته شدهاست و شرطی که شده است روی چه حسابی بوده و مقدمات آن و ایدهای که درنظر داشتهاند درنظر بگیریم ما الآن قراردادی را میخوانیم که بظاهر فروشنده ملتزم شدهاست اگر فلان روز تخلیه نکند فلان مبلغ بدهد دادگاه هم میگوید آن مبلغی را هم که آن آقا مدعی است که پول مرا نداده و تأخیر انداخته و چک آن برگشتهاست آنهم یک مسأله حقوقی است با طرح دعوی حقوقی بگیرد و او باید بدهد ولی ما میگوییم آیا آن روزی که این قرارداد را منعقد کردند اگر این شخص میدانست که این آقا خانهاش را از او میگیرد و پولش را هم نمیدهد چکهای او هم برگشت میخورد با عنایت به اینکه خانهاش را فروخته که خانه دیگر بخرد قیمتها هم که با سرعت بالا میرفته و مشکلات دیگری که قهراً برایش پیش آمده آیا بازهم چنین شرطی را قبول میکرد؟ ظاهر قضیه این است که این آقا درصورتی این شرط را پذیرفته که وقتی خانهاش را به او داد او سر وعده پولش را بدهد محضر بروند بعد به شرط عمل کند و خانه را تخلیه کند اما وقتی این کار انجام نشدهاست ما نباید بدون توجه بجهات مذکور و مسائل جنبی قضیه به ظاهر قوانین جمود کنیم و مورد را با ماده قانون منطبق کنیم که چون شرط درضمن عقد است باید به شرط عمل شود بلکه باید به واقعیت موضوع هم توجه کنیم یعنی اگر آن روز به او میگفتند پولت را نمیدهیم چکها هم بیمحل است درعین حال اگر خانه را تخلیه نکنی روزی پنج هزار تومان باید بدهی حتماً چنین شرطی را قبول نمیکرد پس نباید ما روی این ماده قانون مثل دادگاهها محکم بایستیم.
مسأله دیگری که در این جا مطرح است که جناب آقای صفرزاده اشاره کردند بنده هم یادداشت کردهبودم این است که ابتدا قراردادی فیمابین طرفین بسته شد پس از مدتی آقای فروشنده بعلت پرداخت نشدن ثمن معامله و وصول نشدن طلبش پشیمان میشود و میخواهد برای فسخ معامله دادخواست بدهد میگوید چون خریدار به تعهدش عمل نکرده و اختیار فسخ دارم میخواهم خیار فسخ را اعمال کنم ولی با وساطت اشخاص قرارداد دیگری تنظیم شدهاست که خریدار بدهی را بپردازد و مبلغ یک میلیون و دویست هزار تومان به قیمت اضافهشود و تاریخ تخلیه هم عوض شدهاست و شرط مذکور در قرارداد اول هم در این قرارداد ذکر نشدهاست و اینکه نوشته شدهاست بعنوان متمم یعنی کلیات قرارداد اول بحال خود باقی است لیکن این قرارداد دیگری است چون هم قیمت مبیع اضافه شدهاست هم تاریخ تخلیه عوض شدهاست نمیتوانیم آنگونه که جناب قطبی فرمودند بگوییم قرارداد اول بقوت خود باقی باشد. مضافاً اینکه اگر بخواهیم جمود کنیم بظاهر قانون و به این جهات توجه نکنیم همانطور که فرمودند واقعاً خلاف انصاف است و حال اینکه ما هم مأمور به عدل هستیم و هم مأمور به انصاف و اگر کسی خانهاش را بفروشد و ثمن خانهاش را خیلی کمتر از قیمت واقعی پس از مدتها بگیرد و التزام آنچنانی را که در مدت چندسال روزی پنجهزار تومان باید بپردازد بعنوان خسارت محکوم شود و از او بگیرند حقیقتاً خلاف انصاف است. علیهذا بنظر حقیر رأی شعبه محترم دیوان عالی کشور هم مطابق با انصاف است هم با عنایت به مطالبی که عرض کردم منطبق با قانون است یعنی اینگونه نیست که بخواهیم فقط ترحماً و بعنوان یک امر عاطفی بنفع این شخص رأی بدهیم. رأی شعبه محترم دیوان عالی کشور را تأیید میکنم دیگر عرضی ندارم.
رئیس : جناب آقای شایگان
بعرض هیأت عمومی محترم میرساند آنچه موجب گردیده که فروشنده نتواند خانه را تحویل خریداران دهد این بوده که مبلغ هشتصدهزارتومان مستأجر که به عنوان رهن یا به هر عنوان دیگری به مؤجر یعنی فروشنده داده و تا این پول به مستأجر پرداخت نگردد تخلیه خانه میسر نخواهدبود تا فروشنده بتواند خانه را تحویل خریدار دهد بعضی از همکاران محترم فرمودند قرارداد دوم قرارداد اول را از اثر انداخته به عقیده اینجانب قرار به قوت خودش باقی است ولی آنچه موجب شده فروشنده نتواند خانه را تحویل بدهد عدم پرداخت هشتصدهزار تومان به مستأجر بودهاست و موجب عدم تحویل خانه خود خریدار شدهاند که پول را پرداخت ننمودند بنابراین وصول وجه التزام موجه به نظر نمیرسد و حق وصول وجه التزام را ندارند.
رئیس : با اعلام کفایت مذاکرات جناب آقای ادیب رضوی نظریه جناب آقای دادستان محترم کل کشور را قرائت فرمایند.
نظربه اینکه متعاملین با تنظیم قرارداد مورخ 23/11/73 و قرارداد تکمیلی مورخ 11/2/74 توافق نمودهاند که فروشنده در تاریخ 26/3/74 ملک مورد معامله را تخلیه و تحویل خریداران نماید و درصورت تخلف و تأخیر در تحویل برای هر روز تأخیر مبلغ 50 هزار ریال به خریداران پرداخت نماید و در قرارداد مورخ 23/11/73 تصریح گردیده درهرصورت عقد بیع محقق و معتبر بوده و خللی به آن وارد نمیشود و طرفین ملزم به تبعیت از آثار آن خواهندبود و باتوتجه به اینکه وجه التزامی که در قرارداد برای عدم انجام تعهد پیشبینی گردیده براساس توافق و اراده طرفین بودهاست و آنان ملزم به رعایت مفاد قرارداد و پیروی از آن میباشند و نظر به اینکه در قراردادهای منعقده پرداخت وجه التزام مقید به پرداخت کل ثمن توسط خریداران نگردیده و باتوجه به ماده 230 قانون مدنی مطالبه وجه التزام از کسی که تعهدی داشته و بدان عمل نکردهاست بلااشکال میباشد. و عنایت به اینکه مبانی استدلال شعبه محترم دهم دیوان عالی کشور به اینکه وجه التزام هنگامی قابل مطالبه است که کل ثمن توسط خریدار تأدیه شدهباشد فاقد جهات و شرایط قانونی است زیرا از قراردادهای مورد استناد چنین مطلبی استنباط نمیشود علاوه براینکه عمده ثمن معامله پرداخت شده و مقدار جزئی باقیمانده هم طی چک به فروشنده تسلیم شدهاست بنابراین رأی صادره از شعبه هشتم دادگاه عمومی کرج که متضمن همین معنا است موجه بوده و معتقد به تأیید آن میباشم.
رئیس : لطفاً آقایان آراء خود را در اوراق رأی مرقوم بفرمایند.
رئیس :
نتیجه بحث : اعضاء محترم حاضر در جلسه 45نفر، اکثریت 42نفر رأی شعبه دهم دیوان عالی کشور و اقلیت 3نفر رأی شعبه هشتم دادگاه عمومی کرج را تأیید فرمودند.
رأی شماره 9 – 13/5/1377
هیأت عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور
( اصراری )
اعتراض تجدیدنظرخواه وارد است، زیرا علاوه براینکه تنظیم قرارداد ثانوی بین متعاملین موجب سقوط شرط مندرج در قرارداد اولیه درمورد وجه التزام خواهدبود اصولاً تخلیه خانه متنازع فیه مستلزم پرداخت مبلغ هشتصدهزارتومان به مستأجر بوده که با توجه به محتویات پرونده و متن رأی صادره چنین وجهی از طرف خریدار به مستأجر پرداخت نشده تا موجبات تخلیه براساس قرارداد فراهم گردد. بنابراین رأی شماره 360- 24/8/76 شعبه هشتم دادگاه عمومی کرج مخدوش است و باستناد بند «ج» ماده 24 قانون تشکیل دادگاههای عمومی و انقلاب مصوب تیرماه 73 آن را نقض و رسیدگی مجدد به این پرونده را به شعبه دیگر دادگاه عمومی کرج ارجاع مینماید.
هیأت عمومی دیوان عالی کشور (شعب حقوقی)
مرجع :
کتاب مذاکرات و آراء هیات عمومی دیوان عالی کشور – سال 1377 – دفتر مطالعات و تحقیقات دیوان عالی کشور – چاپ روزنامه رسمی کشور
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 9
تاریخ تصویب : 1377/05/13
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
یقین بر بزهکاری لاطی فقط باید از طریق قانونی حاصل شود ایفای تعهد مصرح در سند رسمی وثیقه متضمّن لزوم فک وثیقه است
