تغییر محل ، از تجاری به غیرتجاری، توسط موجر، مسقط حقّ کسب و پیشه نمی‌باشد
رأی اصراری حقوقی 6 – 1377
شماره رأی : 6 – 23/4/1377
شماره پرونده : 34 – 1376
شماره جلسه : 10 – 1377
علت طرح : اختلاف نظر بین شعبه سوّم دیوان عالی کشور با دادگاههای عمومی رشت
موضوع : - مطالبه حق کسب و پیشه
- از بین رفتن عین مستأجره براثر حریق
- قانون روابط موجر و مستأجر 1356
درساعت 9 روز سه‌شنبه مورخ 23/4/1377 جلسه هیأت عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور بریاست حضرت آیت‌الله محمد محمدی گیلانی رئیس دیوان عالی کشور و باحضور جنابان آقایان قضات دیوان عالی کشور و نماینده جناب آقای دادستان کلّ کشور تشکیل و با تلاوت آیاتی چند از کلام‌الله مجید رسمیّت یافت.
رئیس : دادنامه شماره 426 – 19/11/1376 شعبه سوم دیوان عالی کشور بتصدی جناب آقای محمدمهدی منشی‌زاده منوچهری رئیس و جناب آقای علی خوشوقتی مستشار مطرح است. جناب آقای خوشوقتی گزارش پرونده را قرائت فرمائید.
خلاصه جریان پرونده : در تاریخ 20/2/72 آقای سیداحمد کامران دادخواستی بطرفیت بنیاد جانبازان استان گیلان و سازمان تبلیغات اسلامی گیلان (حوزه هنری) بخواسته مطالبه مبلغ چهل میلیون ریال بابت حق کسب و پیشه (سرقفلی) بوفه سینما فلسطین (مولن روژ سابق) با احتساب هزینه دادرسی به دادگاه حقوقی یک رشت تسلیم و توضیح داده سینما فلسطین و بوفه آن بموجب اسناد جداگانه در اجاره اینجانب بوده، حق سرقفلی (کسب و پیشه) بوفه سینما طبق سند صلح شماره 140572-17/4/57 دفتر اسناد رسمی شماره 7 رشت از مستأجرین قبلی خریداری و اجاره بهای آن نیز، جدا از اجاره بهای سینما به مالکین پرداخت شده، پس از پیروزی انقلاب اسلامی سینما مصادره شده و دراختیار بنیاد مستضعفان قرارگرفت و بنیاد مذکور بوفه سینما را نیز من غیر حق از ید من خارج ساخت که براثر دادخواهی مجدداً آنرا در تاریخ 18/10/68 به من تحویل داد و تا زمان وقوع حریق در سینما، تحت اختیار من بود. طبق صورتجلسه شماره 471/16 – 6/1/65 بنیاد ضمن تضدیق تعلق حق کسب و پیشه به من اجور 26 ماهی که بوفه از تصرف من خارج شده بود، پرداخت نمود و در صورتجلسه مذکور قیدشده که پس از بازسازی سینما، بوفه آنرا به من تحویل دهد. اخیراً بنیاد مستضعفان تصمیم گرفته سینما را به مجتمع ورزشی تبدیل کند، چون محل کسب (بوفه) به تبع سینما میتواند وجودداشته‌باشد، با تبدیل سینما به سالن ورزشی، بوفه موضوعاً منتفی است و اینجانب حق کسب و پیشه خود را با جلب نظر کارشناس وفق مقرّرات مطالبه می‌کنم و تقاضای صدور حکم به شرح خواسته را دارد.
پرونده بدواً در شعبه دوم دادگاه حقوقی یک و پس از تشکیل دادگاه عمومی در رشت، در شعبه دوم دادگاه مرقوم در جریان رسیدگی قرارگرفته. سازمان تبلیغات اسلامی در پاسخ به دعوی اظهار داشته : سینما از بدو توقیف و مصادره تحت پوشش بنیاد استان گیلان بوده ودر سال 62 آتش گرفته و از آن تاریخ بلااستفاده مانده و جهت حفظ و نگهداری تأسیسات، مانند بقیه سینماها تحویل این مؤسسه که خود زیرمجموعه بنیاد است، قرارداشته . از نیمه دوم سال 1369 سینماهای بنیاد تحویل حوزه هنری گردید و مجدداً براساس بند (ح) صورتجلسه مورخه 25/3/71 سینما به بنیاد استان گیلان تحویل قطعی شد و بقرار اطلاع بنیاد استان، سینما را تبدیل به باشگاه ورزشی نموده، بدین ترتیب دعوی به این حوزه توجه ندارد و تقاضای ردّ دعوی را نموده‌است.
خواهان متعاقباً دعوی خود را نسبت به سازمان تبلیغات اسلامی مسترد داشته است. بنیاد مستضعفان و جانبازان به شرح لوایح تقدیمی اظهار داشته : سینما فلسطین به علت آتش‌سوزی از حیز انتفاع ساقط شده و چون آتش‌سوزی خارج از اراده و تصمیم متصدیان امر بوده مسؤولیتی متوجه بنیاد نیست. از طرفی خواهان ید استیجاری ندارد و سرقفلی به کسی تعلق می‌گیرد که مستأجر باشد. مشارالیه طبق صورتجلسه مورخه 6/1/65 کلیه اجور پرداختی خود را مسترد داشته و این موضوع قرینة صارفه است براینکه ید استیجاری خود را منتفی نموده و اجور بعد از ایام مذکور را هم پرداخت ننموده تا جهتی برای وجود رابطه استیجاری حاصل گردد و درهمین صورتجلسه عنوان نموده با آتش‌سوزی سینما هیچگونه داعیه و حق دیگری درمورد بوفه سینما و اجاره آن و هرگونه درآمد و خسارت وارده ندارد و تقاضای صدور حکم به ردّ دعوی را نموده‌است .
نماینده بنیاد در جلسه دادرسی اظهار داشته : در صورتجلسه مورخه 6/1/65 بنیاد فقط حق اولویت خواهان را در بهره‌برداری از بوفه، درصورت فعال شدن سینما پذیرفته‌است، اگر سینما دایر می‌شد از جهت واگذاری بوفه آن به خواهان مشکلی وجود نداشت. اما چون اصل قضیه، که فعال شدن سینما باشد منتفی گردیده، واگذاری بوفه نیز عملاً منتفی است.
دادگاه وضعیت ثبتی ملک مورد دعوی را استعلام و برای تعیین میزان حق کسب و پیشه خواهان به نرخ متعارف روز قرار ارجاع امر به کارشناس صادر نموده و کارشناس منتخب میزان حق کسب و پیشه را 000ر000ر40 ریال برآورد کرده که نظریه وی مورد اعتراض بنیاد مستضعفان قرارگرفته. دادگاه کفایت رسیدگی را اعلام و ضمن صدور قرار رد دعوی به لحاظ عدم توجه آن به سازمان تبلیغات اسلامی در مورد بنیاد مستضعفان خلاصتاً بشرح زیر رأی صادر می‌نماید :
باتوجه به مصالحه نامه رسمی شماره 140527-17/4/57، حق سرقفلی خواهان محرز است و در صورتجلسه مورخه 6/1/65 فقط حق مطالبه اجور و خسارت ایام عدم استفاده خواهان اسقاط گردیده و حق سرقفلی ساقط نشده‌است و باتوجه به تبدیل سینما عدم امکان بهره‌برداری خواهان، دلالت بر تلف حق و مال وی دارد (نقل عین جمله) و به استناد مواد 1 و 2 قانون مسؤولیت مدنی و نظریه کارشناس که اعتراض مؤثری نسبت به آن معمول نگردیده بنیاد مستضعفان و جانبازان را به پرداخت مبلغ چهل میلیون ریال در حق خواهان محکوم می‌نماید درمورد مطالبه خسارات دادرسی نیز بلحاظ غیرشرعی بودن حکم بر بطلان دعوی صادر شده‌است.
بنیاد مستضعفان نسبت به رأی صادره اعتراض و درخواست تجدیدنظر نموده و عمده اعتراض وی این است که سینما طبق حکم دادگاه انقلاب اسلامی مصادره شده و به استناد رأی وحدت رویه شماره 581-2/12/71 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، اگر کسی ادعای حقی در آن بنماید رسیدگی در صلاحیت دادگاه انقلاب اسلامی است. سینما پس از سوختن به همان صورت باقی مانده و تبدیل نشده و بهره‌برداری از آن مقدور نیست و نتیجتاً استفاده از حق مالی ادعائی خواهان به کیفیت معروضه، به فرض استحقاق، معلق مانده‌است. از طرفی مطالبه سرقفلی منحصر به موارد مندرج درآن قانون از قبیل تخلیه، احداث بنا و احتیاج شخصی و غیرآن شده‌است و تقاضای نقض دادنامه معترض عنه را دارد.
شعبه سوم دیوان عالی کشور برابر دادنامه شماره 278-7/5/74 خلاصتاً چنین رأی داده‌است :
اعتراض تجدیدنظر خواه وارد است زیرا اولاً بشرح دادخواست بدوی، خواهان مبلغ چهل‌میلیون ریال بابت حق کسب و پیشه (حق سرقفلی) بوفه سینما فلسطین مطالبه نموده و بشرح لایحه تقدیمی برای اولین جلسه دادرسی خواسته دعوی را تحت همان عنوان تکرار کرده و بموجب ماده 2 قانون آئین‌دادرسی دادگاه مکلف بوده در حدود خواسته خواهان به دعوی مطروحه رسیدگی و رأی قانونی صادر نماید و اقدام دادگاه به صدور حکم محکومیت خوانده به استناد مواد 1 و 2قانون مسؤولیت مدنی وجه قانونی ندارد چه آنکه از ناحیه خواهان، دعوی مطالبه خسارت اقامه نشده که تمسّک دادگاه به مواد مرقوم موجه باشد، ثانیاً حق کسب و پیشه یا تجارت بموجب مقررات قانون قبلی روابط مالک و مستأجر مصوّب سال 1339 و متعاقباً بموجب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 جعل و برقرار شده و حدود استحقاق مستأجر را هم در مطالبه چنین حقی در بندهای 1 تا 3 ماده 15 و ماده 19 و تبصره یک ذیل این ماده تبین نموده لکن دعوی خواهان بخواسته مطالبه حق کسب و پیشه به کیفیت مطروحه با هیچیک از موارد مذکور در مواد فوق از قانون روابط موجر و مستاجر مصوّب سال 1356 مطابقت ندارد. ثالثاً صورتجلسه مورخ 6/1/65 که متعاقب آتش‌سوزی سینمای فلسطین تنظیم شده و طرفین صحت صدور و اصالت آن را تایید نموده‌اند مربوط به تصدیق طلب‌کاری آقای کامران صاحب امتیاز و سرقفلی بوفه سینما فلسطین بوده و مشعر است براینکه معادل مبلغ 600ر526ر1 ریال بابت کلیه حق و حقوق آقای کامران مورد تایید بنیاد قرارگرفته و مشارالیه در قبال دریافت این مبلغ تصدیق نموده کلیه مطالبات خود را که شامل اجاره بهای بوفه و اثاثیه موجود در آن است دریافت داشته و از زمان آتش‌سوزی سینما هیچگونه داعیه حقوقی، باتوجه به راکد بودن سینما و بوفه آن درخصوص اجاره بها و هرگونه درآمد دیگر و خسارات از بنیاد ندارد و در قسمت اخیر صورتجلسه تصریح گردیده : بدیهی است پس از مرمت سینما و راه‌اندازی آن بنیاد همکاری لازم را با آقای کامران در جهت بهره‌برداری از بوفه با درنظر گرفتن ضوابط و حقوق قانونی مشارالیه به عمل خواهدآورد، با این ترتیب دعوی خواهان تحت عنوان مطالبه حق کسب یا پیشه توجیه قانونی و قراردادی ندارد و به کیفیت مطروحه مسموع نیست و دادنامه تجدیدنظر خواسته که خلاف دلالت اوراق و مدارک مضبوط در پرونده و موازین قانونی صادرشده نقض و رسیدگی مجدد به شعبه دیگر دادگاه عمومی رشت محول گردیده است.
پرونده پس از وصول با کلاسه 75/1089 در شعبه پنجم دادگاه عمومی رشت درجریان رسیدگی قرارگرفته دادگاه پس از استماع توضیحات و مدافعات طرفین کفایت رسیدگی را اعلام و ضمن شرح دعوی واقدامات معموله خلاصتاً بشرح زیر رأی صادر می‌نماید :
نظربه اینکه به موجب اسناد و مدارک پیوست پرونده خصوصاً صورتجلسه شماره 47/16/ف –ب 6/1/75 (ظاهراً منظور صورتجلسه مورخه 6/1/65 است) تنظیمی بین سرپرست بنیاد مستضعفان گیلان و خواهان دعوی، مالکیت ایشان بر منافع (حق کسب و پیشه) یک باب بوفه مستقر در سینمای فلسطین سابق محرز است و حدوث حریق و تخریب سینما و تبدیل آن به مجموعه ورزشی، مالکیت منافع را زایل و منتفی نمی‌نماید، هرچند قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب سال 1356 خصوصاً ماده 19 آن طریقه استیفاء منافع مورد اجاره را بیان نموده‌است لکن پیش‌بینی قانون مذکور ناظر به مواردی است که عین مستأجره وجودداشته باشد، درحالیکه در پرونده حاضر عین مستأجره براثر اقدامات خوانده با تبدیل سینما به سالن ورزشی کلاً ازبین رفته‌است لذا مورد خارج از شمول ماده 19 قانون فوق‌الذکر میباشد و مستنداً به مواد 1 و 2 قانون مسؤولیت مدنی حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ چهل میلیون ریال بابت حق کسب و پیشه یک باب بوفه مستقر در سینما فلسطین سابق رشت در حق خواهان صادر می‌نماید.
بنیاد جانبازان به رأی صادره اعتراض و درخواست تجدیدنظر نموده و اعتراضات وی تکرار مطالبی است که در جریان دادرسی عنوان شده، تجدیدنظر خوانده نیز بشرح لایحه جوابیه اظهار داشته : هیچگاه از حق قانونی خود اعراض نکرده‌ام، تجدیدنظرخواه با تبدیل سینما به مجموعه ورزشی حقوق قانونی و شرعی مرا به حال تعلیق درآورده و اکنون سینمائی وجودندارد تا بوفه آن مطرح باشد و در چنین حالتی گزیری نیست جزاینکه مطالبه سرقفلی به صورت مطالبه خسارت وارده دراثر بسته شدن مورد اجاره از طرف موجر و در قالب قانون مسؤولیت مدنی صورت گیرد والا تحت چه عنوانی می‌توانم احقاق حق کنم و مطالبه سرقفلی در شرایط موجود از طرف من درواقع مفید همین معناست که مورد توجه دادگاه نیز قرارگرفته و رأی براساس مواد 1 و 2 قانون مسؤولیت مدنی صادرشده و تقاضای ابرام دادنامه معترض عنه را دارد. پرونده جهت رسیدگی به دیوان عالی کشور ارسال و به این شعبه ارجاع شده‌است. لوایح طرفین هنگام شور قرائت و محتویات پرونده مورد توجه قرارخواهدگرفت.
هیأت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش آقای دکترعلی خوشوقتی عضو ممیز و اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رأی می‌دهد :
نظربه اینکه دعوی خواهان بخواسته مطالبه حق کسب و پیشه اقامه گردیده که در شعبه دوم دادگاه عمومی رشت مطرح رسیدگی قرارگرفته و این دادگاه باستناد مواد 1 و 2 قانون مسؤولیت مدنی بنیاد مستضعفان و جانبازان را به پرداخت مبلغ چهل‌میلیون ریال در حق خواهان محکوم نموده‌است و نظربه اینکه شعبه سوّم دیوان عالی کشور درمقام رسیدگی تجدیدنظر بشرح دادنامه شماره 278-7/5/74 دادنامه شماره 74-26/7/73 شعبه دوم دادگاه عمومی رشت را نقض و رسیدگی مجدد را به شعبه دیگر دادگاه عمومی رشت محول نموده و نظربه اینکه شعبه پنجم دادگاه عمومی رشت که رسیدگی پس از نقض را عهده‌دار بوده طی دادنامه شماره 1384-29/8/76 مجدداً با همان استدلال قبلی و باستناد مواد 1 و 2 قانون مسؤولیت مدنی به صدور حکم محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ چهل میلیون ریال از بابت حق کسب و پیشه درحق خواهان مبادرت نموده و نظرباینکه رأی دادگاه اخیرالذکر مستند به همان علل و اسبابی صدور یافته که رأی منقوض شعبه دوم دادگاه عمومی رشت مبتنی بر آن بوده‌است از این رو با لحاظ ماده 576 قانون آئین دادرسی مدنی و اینکه شعبه سوم دیوان عالی کشور به رعایت بند ج ماده 24 قانون تشکیل دادگاههای عمومی و انقلاب نمی‌تواند استدلال دادگاه را بپذیرد از این رو رأی تجدیدنظرخواسته اصراری محسوب است و بایستی در جلسه عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور مورد رسیدگی قرارگیرد مقرر می‌دارد دفتر پس از ثبت نتیجه پرونده را جهت طرح در هیأت عمومی اصراری به اداره دفتر دیوان عالی کشور ارسال نماید.
(شعبه سوم دیوان عالی کشور)
رئیس : جناب آقای منشی‌زاده منوچهری
مطابق ماده 16 قانون تشکیل دادگاههای عمومی و انقلاب ترتیب رسیدگی در دادگاهها طبق مقرّرات مزبور در آئین دادرسی مربوط به دادگاهها خواهدبود . بدیگر عبارت بموجب ماده مذکور دادگاههای عمومی در مقام رسیدگی به دعاوی حقوقی بایستی مقررات قانون آئین دادرسی مدنی را درحدی که مربوط به دادگاهها میباشد رعایت نمایند. با حفظ این مقدمه اضافه می‌نماید بند 2 ماده 23 قانون تشکیل دادگاههای عمومی و انقلاب که جهات نقض رأی دادگاه عمومی را درمقام رسیدگی تجدیدنظر در دیوان عالی کشور عنوان نموده یکی از جهات نقض رأی را رعایت نکردن تشریفات قانونی قرارداده با قیداینکه عدم رعایت تشریفات مذکور به درجه‌ای از اهمیت باشد که رأی را از اعتبار قانونی بیاندازد و چون دربند 2 ماده 23 به لزوم رعایت تشریفات قانونی تأکید نموده موضوع راجع است به قوانین شکلی یعنی قانون آئین دادرسی مدنی یا قوانین شکلی دیگر.
واما در ماده 2 قانون آئین دادرسی مدنی تصریح گردیده هیچ دادگاهی نمی‌تواند به دعوائی رسیدگی کند مگراینکه شخص یا اشخاص ذینفع رسیدگی به دعوی را مطابق مقررات قانون درخواست نموده‌باشد که منطوق ماده مزبور لزوم ذینفع بودن خواهان را در دعوی مطروح افاده می‌کند.
ولی آنچه که از ماده 2 قانون آئین دادرسی مدنی محل استشهاد اینجانب است عبارت درخواست رسیدگی به دعوی مطابق مقررات قانون است. بنابراین دادگاهها وقتی به دعوی رسیدگی می‌نمایند که هم خواهان ذینفع در دعوی باشد و هم اینکه رسیدگی به دعوی را مطابق مقرّرات قانون درخواست نموده‌باشد و ازجمله مقرّرات قانون که خواهان در طرح دعوی حقوقی بایستی رعایت کند مقرّرات ماده 72 قانون آئین دادرسی مدنی راجع به تنظیم دادخواست است.
درماده 72 تصریح شده در دادخواست باید نکات زیر قید شود که حکم این ماده از قواعد آمره و تشریفات مهمه دادرسی است. بند 5 ماده 72 راجع است به لزوم تصریح درخواست مدعی از دادگاه، به دیگر عبارت مدعی باید منجزاً آنچه را که از دادگاه درخواست می‌کند در متن دادخواست تصریح کند و رسیدگی دادگاه هم بایستی براساس این درخواست صورت گیرد که در قضاء اسلامی هم عبارت تحریر دعوی به کار برده شده‌است. بدیگر عبارت مدعی باید محل نزاع و تخاصم را روشن کند و آنچه را که از دادگاه طلب می‌کند معین نماید.
درپرونده مطروحه خواسته دعوی مطالبه حق کسب یا پیشه یا تجارت است که به دلالت اوراق پرونده درحال حاضر خواهان مستأجر نیست و محل مورداجاره هم وجود خارجی ندارد.
مضافاً مواردی را که دادگاه براساس مقرّرات قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1356 با صدور حکم تخلیه مورد اجاره برای مستأجر به اعتبار مورد حق کسب یا پیشه یا تجارت معین می‌نماید در بندهای 1 و 2و 3 ماده 15 و ماده 19 و تبصره ذیل آن از قانون فوق الاشعار منصوص است و خارج از حدود این موارد حق مذکور به مستأجر تعلق نمی‌گیرد.
بنابرآنچه که گذشت طرح دعوی از جانب خواهان بخواسته مطالبه حق کسب یا پیشه یا تجارت از آنجاکه مورد مطروحه با هیچیک از موارد مذکور در قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1356 مطابقت ندارد قانوناً قابلیت استماع نداشته، مقتضای کار صدور قرار رد دعوی خواهان بوده است بعلت عدم قابلیت استماع دعوی به کیفیت مطروحه دادگاه نمی‌توانسته است تبرعاً و بدون اینکه از جانب خواهان دعوائی مطرح شده باشد موضوع را با استناد به مواد 1 و 2 قانون مسؤولیت مدنی توجیه کند و به استناد این قانون خوانده را به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت درحق خواهان محکوم نماید زیرا مواد قانون مسؤولیت مدنی راجع به جبران خسارت است و حق کسب یا پیشه یا تجارت با دعوی خسارت به هیچ وجه ارتباط ندارد، بنابراین معتقدم که حکم دادگاه بایستی نقض شود.
بدیهی است خواهان میتواند نه بعنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت بلکه بعنوان مقتضی دیگری براساس مندرجات صورت جلسه 6/1/65 اقامه دعوی کند لکن تحت عنوان مطالبه حق کسب و پیشه و تجارت دعوایش مسموع نیست و بجهات اشعاری اعتقاد به نقض حکم دادگاه دارم.
رئیس : جناب آقای سادات باریکانی
دراین پرونده وقتی که سینما آتش گرفته آقای کامران مستأجر و صاحب سرقفلی محل بوده و سرقفلی هم طبق سند صلح به او واگذار گردیده بدین معنی که حق کسب و پیشه را به مستأجر قبلی پرداخت و در موردی که مستأجر حق واگذاری مورد اجاره را به غیر ندارد واگذاری و تنظیم سند صلح حقوق با تأیید و موافقت مالک امکان‌پذیر خواهدبود فلذا دراین قضیه علاوه بر اطلاق مفاد مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1356 بر تعلق حق کسب و پیشه به مستأجر محل آقای کامران که با پرداخت سرقفلی و تنظیم سند صلح حقوق دارای رابطه استیجاری بوده حق پیشه و کسب وی محقق و محرز میباشد حال که سینما آتش گرفته و بوفة سینما نیز سوخته و تمامی محل نیز به بنیاد واگذارگردیده پس از اینکه بنیاد مستأجر را در محل راه نداده و وی را مستأجر نمی‌شناسد نامبرده با طرح دعوی علیه بنیاد مطالبه عوائد 26 ماهه خود از محل مورد اجاره و خسارت از بین رفتن اسباب و اثاثیه محل کار خود را می‌نماید که درنهایت دراین خصوص با مالک (بنیاد) صلح نموده النهایه در ذیل صورتجلسه مصالحه مزبور بنیاد قبول نموده که وقتی سینما دائر گردید محل بوفه به آقای کامران جهت بهره‌برداری تحویل و حق و حقوق قانونی او باقی خواهدبود و درخصوص حقوق مستأجر در چنین مواردی مگر چیزی جز حق انتفاع و حق کسب و پیشه متصور میباشد؟ و در وضع فعلی که محل سینما از جانب ملک به ورزشگاه تبدیل گردیده عملاً موجبات منتفی گشتن بهره‌برداری از بوفه را فراهم و امکان استفاده مستأجر از محل به عنوان بوفه میسر نمی‌باشد.
آقای کامران از دادگاه تقاضا کرده حالا که انتفاع از محل را برای اینجانب غیرممکن نموده‌اند حق سرقفلی مرا تعیین و مالک را محکوم به پرداخت آن در حق من نمایید که دادگاه نیز پس از تعیین میزان حق کسب و پیشه محل مورد بحث وسیله کارشناس رسمی دادگستری حکم بر الزام خوانده به پرداخت آن در حق خواهان صادر و شعبه سوم دیوان عالی کشور به سه دلیل حکم محکمه رانقض و به شعبه دیگر دادگاه ارجاع و دادگاه ثانوی نیز حکمی همانند حکم دادگاه اولیه صادر که مورد اصراری گردیده لکن در مورد سه جهتی که شعبه سوم دیوان عالی کشور حکم محکمه به وی را نقض نموده‌اند محل بحث میباشد چه یکی از جهات مذکور این است که با استناد به ماده 2 قانون آئین‌دادرسی مدنی حکم با خواسته مندرج در دادخواست تطبیق ندارد درحالی که چنین مطلبی در پرونده و دعوی مطروحه احراز نمی‌گردد و هیچ تعارضی بین حکم دادگاه و ماده 2 قانون مورد اشاره وجود ندارد.
ماده مزبور حکایت از این می‌نماید که هیچ دادگاهی نمی‌تواند به دعوائی رسیدگی کند مگراینکه شخص یا اشخاصی ذینفع رسیدگی به دعوی را مطابق مقررات قانون درخواست نموده‌باشند ماحصل اینکه دعوی درصورتی قابلیت رسیدگی را پیدا می‌نماید که فرد یا افراد ذینفع از طریق تسلیم دادخواست تقاضای رسیدگی نموده‌باشند و دراین قضیّه نیز مستأجر محل بطورقطع و یقین ذینفع در طرح دعوی مطالبه سرقفلی است و پذیرش دعوی مطالبه سرقفلی از جهات نقض بر اساس ماده 2 قانون آئین‌دادرسی مدنی نمی‌باشد.
جهت دیگری که شعبه سوم دیوان کشور جهت نقض شمرده‌اند این است که در قانون مالک و مستأجر مصوب 1356 که فعلاً نیز اجرا می‌گردد طبق بند یک تا سه ماده 15 و تبصره 2 ماده 19 این قانون مواردی که مستأجر استحقاق سرقفلی دارد مشخص شده و دعوی خواهان انطباقی با موارد مذکوره ندارد که درخصوص این جهت از نقض، عرض می‌گردد که در تمامی مواردی که بند یک تا سه ماده 15 و تبصره 2 ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر حق کسب و پیشه برای مستأجر لحاظ نموده موکول به درخواست تخلیه از جانب موجر بوده و بدون درخواست یا طرح دعوی تخلیه از ناحیه موجر پرداخت حق کسب و پیشه به مستأجر مورد پیدا نمی‌نماید و مستأجر براساس مواد یادشده ابتدائاً حق کسب و پیشه را ندارد و نمی‌تواند بعنوان اینکه محل مورد اجاره معد برای سکنی موجر میباشد یا موجر شخصاً به محل مورد اجاره جهت اشتغال خود نیاز دارد و یا اینکه قصد احداث بنا دارد مطالبه سرقفلی نماید اما این مواد مانع از این نیست که چنانچه جهات فسخ اجاره به شرحی که در ماده 12 همین قانون آمده موجود باشد مستأجر اجاره را فسخ و سرقفلی پرداختی و حق کسب و پیشه قانونی خود را از طریق محکمه مطالبه نماید کمااینکه درخصوص محل‌های مسکونی نیز چنانچه موارد فسخ اجاره موجود باشد مستأجر میتواند از دادگاه فسخ اجاره واسترداد ودیعة پرداختی را درخواست نماید وازجمله موارد فسخ مندرج در هر دو قانون مذکور تلف مورد اجاره به صورت کلی و یا معیوب درآمدن مورد اجاره بنحوی که انتفاع از آن مقدور نباشد که دعوی حاضر نیز در همین قالب قرارگرفته‌است و در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 نیز که تسهیلاتی از جهت تخلیه مورد اجاره پس از انقضاء مدت ایجاد نموده معذالک در موردی که ودیعه یا حق کسب و پیشه پرداخت شده‌باشد تخلیه منوط بر پرداخت ودیعه یا سرقفلی بموجب دستور دادگاه شده‌است فلذا در زمینه محل مورد دعوی که در نتیجة عمل موجر در تبدیل محل سینما به ورزشگاه ایجاد بوفه منتفی و محل نیز اساساً ازنظر بوفه‌داری از حیز انتفاع خارج و قابلیت بهره‌برداری را ندارد فسخ اجاره و مطالبه حق کسب و پیشه ازجمله حقوق قانونی مستأجر است که درهمین مسیر اقدام و دادگاه نیز با پذیرش دعوی حکم بر پرداخت حق مزبور صادر نموده واین حکم مغایرتی با موازین قانون روابط موجر و مستأجر ندارد.
جهت سومی که شعبه سوم دیوان عالی کشور جهت نقض ارائه نموده صورتجلسه تنظیمی بین خواهان و خوانده بعنوان مصالحه نامة سال 1365 میباشد که عنوان شده دراین مصالحه نامه مستأجر ادعاهای خود را صلح نموده‌است. که دراین خصوص گفته‌می‌شود مستأجر در این صورتجلسه اصلاحی با دریافت مبلغ یکصدوپنجاه‌هزار و خرده‌ای تومان آن قسمت از ادعاهای خود را که مربوط به محرومیت بیست و شش ماهه وی از عوائد محل مورد اجاره می‌گردیده و ضرر و زیان بیرون ریختن و ازبین بردن اثاثیه‌اش را دریافت و نسبت به آنها صلح نموده لکن همین مصالحه نامه تصریح دارد و بنیاد هم پذیرفته و امضاء کرده که «بدیهی است پس از دایرشدن سینما محل بوفه به آقای کامران با حق قانونی او واگذار خواهدشد»، حق قانونی مستأجر آقای کامران که بشرح مذکور به او واگذار خواهدشد مگر چیزی جز حق انتفاع و بهره‌برداری از محل و سرقفلی آن میباشد؟
طرفین در صورتجلسه مزبور حق قانونی مستأجر را در محل شناخته و باقی گذارده‌اند و حال که در نتیجه عمل موجر دایر کردن بوفه منتفی گردیده و موردی جهت انتفاع مستأجر باقی نمانده فقط راه مطالبه حق کسب وپیشه برای وی می‌ماند تا بتواند حق قانونی خود را استیفاء نماید که چنین نیز کرده و دادگاه هم بهمین طریق حکم داده اگر این راه برای مستأجر مسدود گردد به چه صورت دیگری میتواند درخواست احقاق حق نماید بدین لحاظ رأی دادگاه صحیح بوده و عقیده بر تأیید رأی محکمه دارم.
رئیس : جناب آقای بهروز صفرزاده
ابتدا در مورد بیانات جناب آقای سادات باریکانی باید متذکر شد که ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر علاوه بر موارد مذکور در ماده 14 سه مورد دیگر برای تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت پس از انقضاء مدت اجاره پیش‌بینی نموده : 1- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید 2- تخلیه به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت 3- درصورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر، یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید. در موارد سه گانه فوق دادگاه با احراز صحّت تقاضای مالک ضمن صدورحکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم صادر می‌نماید.
غیراز این سه مورد در قانون روابط موجر و مستأجر درمورد حق کسب و پیشه موردی پیش‌بینی نشده، مگر ماده 19 آن قانون که بموجب آن هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه‌ای دربین نباشد و مالک راضی به انتقال به غیر نگردد باید درمقابل تخلیه مورد اجاره حق کسب و پیشه مستأجر را بپردازد والا دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورداجاره را به غیر صادر خواهدکرد. موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستأجره را ماده 12 قانون مزبور ذکرکرده می‌گوید :
درموارد زیر مستأجر میتواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند :
1- درصورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قید شده منطبق نباشد. 2- اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد. 3- در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجره تحقق یابد. 4- درصورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه. 5- هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً درمعرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود و از حیز انتفاع افتاده‌باشد مستأجر میتواند از دادگاه درخواست فسخ بکند و برای این موارد حق کسب و پیشه پیش‌بینی نشده‌است.
بنده قطع نظر از اینکه مواد 1 و 2 قانون مسؤولیت مدنی استنادی دادگاههای عمومی رشت ناظر به مورد خاص نبوده و مورد خواسته، مطالبه حق کسب وپیشه و سرقفلی است اگر بنیاد (خوانده) در ایجاد آتش‌سوزی مقصر بود خواهان به استناد مواد مذکور می‌توانست مطالبه خاسرت نماید و قطع‌نظر از جهاتی که جناب آقای منوچهری فرمودند موضوع بحث اینجانب حق کسب و پیشه است بدین توضیح که آیا با انهدام کامل عین مستأجره طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب سال 1356 زوال حقوق و تکالیف متعاقدین و طرفین عقد اجاره به چه صورتی است. قبل از پاسخ به این سؤال باید دید که حق کسب یا پیشه و تجارت چیست؟ این حق را می‌توان چنین تعریف کرد که حق کسب و پیشه و تجارت حق مالی تبعی واحتمالی است که برای مستأجر درطول مدت اشتغال، به واسطه نوع کسب، پیشه و یا تجارت و حسن شهرت او که در معروفیت محل مؤثر افتاده به وجود می‌آید پس حق کسب و پیشه و تجارت ملازمه با کسب و تجارت مستأجر متصرف دارد. حق کسب و پیشه تابع عین مستأجره است، بنابراین با ازبین رفتن و نابودی متبوع که عین مستأجره باشد تابع نیز زایل و از بین خواهدرفت.
به غیر از موارد مندرج در ماده 15 و ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 56 حق کسب و پیشه‌ای برای مستأجر پیش‌بینی نشده‌است و درهمین قانون درمورد نابودی کامل و انهدام محل کسب و پیشه نسبت به حق کسب و پیشه قانون ساکت بوده هیچگونه پیش‌بینی دراین خصوص ننموده‌است، درموارد سکوت قانون، باید قانون مدنی را که ام‌القوانین امور مدنی و حقوقی است حاکم دانست.
ماده 496 قانون مدنی می‌گوید : عقد اجاره به واسطه تلف‌شدن عین مستأجره از تاریخ تلف باطل میشود. حق کسب و پیشه قائم به محل کسب و پیشه است و وقتی که عین مستأجره و محل کسب و پیشه کلاً نابود شد و ازبین رفت حق کسب و پیشه هم به تبع آن زائل و ازبین خواهدرفت تاآنجاکه اگر مستأجر بخواهد در عرصه محل کسب احداث ساختمان و مستحدثه برای کسب نماید مالک میتواند تقاضای خلع‌ید و قلع‌وقمع مستحدثات مستأجر را بنماید. لذا چنانچه عوامل طبیعی مانند زلزله و سیل و غیرطبیعی مانند اصابت موشک و بمب و آتش‌سوزی موجب ازبین رفتن و تلف عین مستأجره گردد حق کسب و پیشه و تجارت برای چنین محلی موهوم فاقد اعتبار و وجود خارجی خواهدبود.
ماده 486 قانون مدنی نیز همانطور که جناب آقای منوچهری اشاره فرمودند اگر درمدت اجاره عین مستأجره به واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ میشود و درصورت تلف بعض آن، مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه مدت حذف کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال‌الاجاره را بنماید.
پس از انقلاب اسلامی سیر قانونگذاری ما درجهت تجدیدحدود شمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب سال 1356 و حق کسب و پیشه بوده به طوری که قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1365 مقرّرداشت از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون دریافت هیچگونه سرقفلی و پیش‌پرداخت به اجاره واگذار میشود در رأس انقضای مدت اجاره مستأجر موظف به تخلیه آن میباشد درصورت تخلف، دوایر اجرای ثبت مکلف به اجرای مفاد آن هستند و دیگر مستحق حق کسب و پیشه‌ای نخواهندبود. همچنین قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1376 که طبق این قانون اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی و تجاری، محل کسب و پیشه و غیره تابع مقرّرات قانون مدنی و مقرّرات مندرج در قانون مصوّب سال 76 خواهدبود.
حق کسب و پیشه در قانون اخیر هم برای مستأجر پیش‌بینی نشده تنها ماده 11 این قانون گفته‌است اجاره‌نامه‌هائی که درزمان حکومت قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب سال 1356 منعقد گردیده به قوت خود باقی و مشمول مقرّرات قانون سال 1356 خواهدبود.
با اعتقاد براینکه با ازبین رفتن و انهدام بوفه سینما مورد اجاره ازبین رفته، عقد اجاره از تاریخ انهدام باطل گردیده و بانبودن عین مستأجره حق کسب و پیشه نیز ازبین رفته‌است و از صورتجلسه مورخ 16/1/65 نیز که مستند دعوای خواهان بوده افاده قرارداد جدید و تعهد واگذاری محل بوفه نمی‌شود. رأی شعبه سوم دیوان عالی کشور صحیح است و جناب آقای سادات که فرمودند عواید این مدت را بنیاد به او پس‌داده، خیر اجاره بهای پرداختی مستأجر درزمان انهدام بوفه را که مستأجر مدتی پرداخت کرده‌بوده به او پس داده‌اند و عواید بوفه را به او نداده‌اند من اعتقادم این است که رأی شعبه سوم دیوان عالی کشور نتیجتاً صحیح است.
رئیس : جناب آقای منشی‌زاده منوچهری
فقط یک توضیح کوچک راجع به ماده 2 قانون آئین دادرسی مدنی دارم به این اطلاق که جناب سادات باریکانی فرمودند نیست، گفته درحدود قانون، من ماده 2 را می‌خوانم : هیچ دادگاهی نمی‌تواند به دعوائی رسیدگی کند مگراینکه شخص یا اشخاص ذینفع رسیدگی به دعوی را مطابق مقررات قانون درخواست نموده‌باشند. بنابراین قید «مطابق مقرّرات قانون» وجوددارد، منتها مقرّرات قانون هم هست که درباب درخواست از مواد 70 تا 76 و 78 به بعد تعیین کرده من‌جمله اینکه گفته است که آنچه را که مدعی از دادگاه درخواست دارد یا تعهدات یا جهات دیگری که بموجب آن مدعی خود را مستحق مطالبه می‌داند که مقصود واضح و روشن باشد. بنابراین آنچه که در دادخواست تنظیم میشود برحسب تحریر دعوی دادگاه مکلف است درحدود دادخواست به دعوی رسیدگی کند.
رئیس : جناب آقای مفید
دراین پرونده همانگونه که ملاحظه فرمودید مستأجر بودن آقای سیداحمد کامران مسلم است چون سالها دراین محل کسب می‌کرده و سرقفلی هم داده‌است و اگر بطورعادی تخلیه می‌شد بطور قطع حق کسب و پیشه و سرقفلی به او تعلق می‌گرفت. اکنون که محل آتش گرفت و سوخت و بعدهم تبدیل به ورزشگاه شد بنده معتقدم هنوز این حق باقی است و ازبین نرفته چون این شخص نمی‌گوید من الآن مستأجر هستم و حق من را الآن بدهید بلکه می‌گوید من اینجا مستأجر بوده‌ام و این حق به من تعلق گرفته‌است، صورتجلسه‌ای هم که با این آقا تنظیم کرده‌اند موردقبول موجر است. موجر می‌گوید ما اینجا را بصورت سینما درمی‌آوریم و مجدداً محل کسب تو را به تو خواهیم‌داد یعنی بطور کلی با او تسویه حساب نشده است لذا با اطمینان به این جمله که بعد از ساخته‌شدن حق اولویت داری، حاضر شده فقط مبلغی را بابت وسائل واثاثیه‌ای که درآنجا داشته و ازبین رفته‌است وصول نموده مبلغی هم که بابت 15 ماه اجاره بها دریافت نموده‌است بابت مدت زمانی بوده که از این مکان استفاده نکرده‌است نه اینکه مال‌الاجاره که قبلاً پرداخت کرده‌است پس گرفته‌باشد.
ماده 15 قانون مالک و مستأجر را هم که قرائت فرمودند می‌گوید : علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جایزاست : 1- تخلیه بمنظور احداث ساختمان جدید مشروط براینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود و شهرداری‌ها مکلفند درصورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمانی و یا گواهی موردنظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند. 2- تخلیه بمنظور احتیاج شخصی … 3- درصورتی که محل کسب و پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد … که قرائت فرمودند … در ذیل ماده می‌گوید :
درموارد سه‌گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهدداد. یعنی اگر مالکی محل کسب یا تجارت را تجدید یا تبدیل بناکند درصورتی که بطور عادی و با اطلاع مستأجر انجام شود معلوم است که باید حق او را بدهد ولی اگر دراثر آتش‌سوزی یا حوادثی دیگر مثل زلزله، سیل و امثال آن محل ازبین رفت بطوری که هیچ‌وقت قابل استفاده نباشد و اصلاً تجدیدبنا نشد دراین صورت حق مستأجر هم ازبین می‌رود و دیگر حقی به او تعلق نمی‌گیرد اما اگر تجدیدبنا شد و به مستأجر گفته‌شد همان بنای قبل را تجدید می‌کنم و حق تو را هم می‌دهیم لیکن بجای سینما درمورد بحث ورزشگاه ساخته شد یعنی در بازسازی جدید، سینما تبدیل به ورزشگاه شده‌است، این تبدیل موجب نمی‌شود حقی که قبلاً برای این شخص ثابت شده‌بود ازبین برود و هیچگونه حقی به او تعلق نگیرد.
درمسأله سرقفلی هم نباید جمود کنیم چون اساساً وضع و قرارداد سرقفلی برای این است که اگر کسی در محلی سالها کسب و تجارت کرد حقی پیدا می‌کند و این حق را در مسأله کسب و پیشه عنوان سرقفلی داده‌اند و همان ماده یک و دو قانون مسؤولیت مدنی هم که دادگاه به آن استناد کرده درست است برای اینکه اگر در مورد بحث عنوان سرقفلی هم نتوانیم به آن بدهیم ولی طبق مواد مذکور اگر کسی باعث ضرر و زیان و خسارت به کسی بشود، حق مادی یا معنوی از کسی را ضایع کند و ازبین ببرد باید جبران کند. بنیادی که به عنوان موجر این محل را یا فروخته یا به هردلیل تبدیل به احسن کرده یا ورزشگاه کرده‌است موجب شده حق این شخص از بین برود بنابراین طبق این ماده هم که قرائت فرمودند ونیاز به تکرار نیست حق دارد آن را مطالبه کند.
موضوع دیگری که عنوان شد مفاد ماده 496 و مواد بعدی آن از قانون مدنی بود که جناب صفرزاده خواندند و توضیحاتی دراین زمینه دادند که طبق این ماده عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف باطل میشود و … عرض می‌کنم بلی اگر تلف تلف مطلق بود مثل اینکه حیوانی را اجاره کند و بمیرد اینجا عقد اجاره باطل میشود ودیگر این شخص مستأجر نیست ولی درمورد بحث اولاً تلف، تلف مطلق نیست و عین مستأجره به کلی تلف نشده‌است وقابل تجدید بوده است و ثانیاً برفرض تسلیم که بگوئیم با همین آتش‌سوزی عین مستأجره تلف و عقد اجاره باطل شده، می‌گوییم این آقا نیامده بگوید من الآن مستأجر هستم بلکه می‌گوید من سالها مستأجر این ملک بوده‌ام اکنون که بنا از بین رفته‌است وملکش دراختیار موجر است که بازسازی خواهندکرد من هم به دنبال آن هستم، تا به حال سینما بود بوفه‌ای دراختیار من بود اگر ورزشگاه شد فرضاً درآنجا یک بوفه به من بدهید یا به هرنحو دیگر حق من داده‌شود فرض این است این معنا را تعهد هم کرده‌اند حتی می‌توان گفت این شخص را مغرور کرده‌اند چون گفته‌اند ما تعهد می‌کنیم وقتی اینجا درست شد و سینما شد بوفه تو را می‌دهیم اگر او می‌گفت شاید سینما نسازید چیز دیگر بسازید حتماً می‌گفتند هرچه بسازیم حق تو را می‌دهیم، با این اطمینان صورتجلسه را امضاء کرده‌است و لذا حق دارد مطالبه کند.
فرمایشی هم که جناب آقای منوچهری فرمودند که مستأجر دراینجا مطالبه سرقفلی کرده‌است دادگاه باید به همان سرقفلی می‌رسید و وقتی که سرقفلی متصور نیست اعمال ماده 2 قانون مسؤولیت مدنی صحیح نیست. درپاسخ فرمایش ایشان عرض می‌کنم اولاً سرقفلی بنظر جنابعالی متصور نیست ولی دادگاه آن را سرقفلی تشخیص داده‌است. ثانیاً این شخص می‌گوید من حقم را می‌خواهم حالا این حق را نتوانسته در قالب قانون مالک و مستأجر مطالبه کند آمده تحت عنوان ضرر و زیان و خسارت با استفاده از قانون مسؤولیت مدنی مطالبه کرده‌است و دادگاه حق او را از این طریق داده‌است. بنابراین بنظر حقیر رأی دادگاهها درست است و رأی شعبه محترم دیوان را تأیید نمی‌کنم.
رئیس : جناب آقای اذانی
دراینکه قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 مورد فعلی و مطروحه را پیش‌بینی نکرده جای هیچگونه تردیدی نیست اما بنظر بنده روح این قانون نشان می‌دهد برای چنین مستأجری حقوقی پیش‌بینی کرده‌است عرض کردم روح این قانون و نه نصوص و مواد و مدلول آن، این یک مسأله .
مسأله دوم اینکه درست است که مجموعه ساختمانی سینمائی که بوفه جزئی از آن بوده آتش گرفته و سوخته و ازبین رفته ولی آیا می‌توانیم بگوئیم رابطه استیجاری بین مستأجر بوفه و مالک یا مالکین ملک نیز ازبین رفته؟ بنظر بنده جواب منفی است. این رابطه استیجاری تا زمانی که ساختمان مجدد در عرصه سینمای سوخته احداث گردد به صورت معلق برقراربوده و ادامه پیدا می‌کند. حال اگر مالکین (موجرین) آمدند و زرنگی کردند و به جای مجموعه قبلی که به صورت مجموعه سینمائی بوده مجموعه ورزشی ساختند و با احداث چنین مجموعه‌ای وجود بوفه را منتفی ساختند درواقع استفاده بلا جهت کرده و با این عملشان موجب ورود زیان به مستأجر بوفه شده‌اند. البته اگر موجر فرد ضعیفی از جهت مالی باشد و نتواند به جای ساختمان از بین رفته بنای جدیدی احداث کند مستأجر حق اقامه دعوی علیه وی و مطالبه حق کسب و پیشه و تجارت ندارد. کسی که بضاعت مالی تجدید بنا در ملک خود ندارد چگونه میشود به مستأجری وی حق داد که مطالبه مبلغ کلانی مثلاً چهل میلیون تومان از او بعنوان حق کسب و پیشه و تجارت مورد اجاره منهدم شده دراثر آتش‌سوزی یا زلزله و غیره بنماید. اما اگر روزی موجر مزبور توانائی مالی یافت که در عرصه ساختمان ازبین رفته تجدیدبنا کند مغازه‌هائی داشته‌باشد انصاف و عدالت چنین اقتضاء می‌کند که حقوق مستأجر را هم مراعات کند، مغازه‌ای به او بدهد و یااینکه بهر ترتیب با پرداخت وجوهی بابت حق و حقوق وی رضایت او را کسب کند.
مثالی می‌زنم، شخصی پاساژی می‌سازد که دارای چهل واحد تجاری است و همه را به اجاره واگذار و مبالغ سنگینی بعنوان حق سرقفلی از مستأجرین دریافت می‌نماید. پاساژ مزبور به علت آتش‌سوزی یا زلزله یا هر علت دیگری منهدم میشود. خوب اگر ما به استناد قانون مدنی بگوییم که با ازبین رفتن این مجموعه تجاری رابطه استیجاری بین مستأجرین واحدهای تجاری و موجر ازبین رفته و حقوقی برای مستأجرین متصور نیست موجر می‌رود برای عرصه مجموعه ساختمانی قبلی پروانه ساختمانی مثلاً مجموعه سینمائی می‌گیرد و چنین ساختمانی احداث می‌کند و با این عمل راه هرگونه ادعای بعدی مستأجرین را مسدود می‌نماید. ملاحظه می‌فرمایید که در چنین وضعیتی حقوق استیجاری مستأجرین چهل واحد تجاری که ارقام بسیار بالائی میتواند باشد ازبین می‌رود.
بنظر بنده بهترین موادی که دادگاه بدوی می‌توانست مورد استناد قراردهد همین مواد یک و دو قانون مسؤولیت مدنی است زیرا همانگونه که گفته‌شد درقانون روابط موجر و مستأجر نص صریحی دراین مورد وجودندارد و روح و مفاد این قانون ایجاب می‌نماید که حقوق مستأجرین منظور و مراعات شود پس چه موادی بهتر و مناسبتر از مواد فوق میتواند مورد استناد واقع شود آنجا که می‌گوید «هرکس بدون مجوز قانونی عمداً یا درنتیجه بی‌احتیاطی به جان یا سلامتی یا مال یا آزادی یا حیثیت یا شهرت تجارتی یا به هرحق دیگر که به موجب قانون برای افراد ایجاد گردیده لطمه‌ای وارد نماید که موجب ضرر مادی یا … شود مسؤول جبران خسارت ناشی از عمل خود میباشد» در دعوی مطروحه هنگامی که موجر به جای مجموعه سینمائی سابق مجموعه ورزشی احداث و مسأله بوفه را منتفی می‌سازد درواقع عمداً اقدامی به زیان مستأجر بوفه سابق سینما کرده و مسؤول جبران خسارت ناشی از عمل خود میباشد. بنابر عرایضی که کردم در مجموع معتقد به صحیح بودن آراء دادگاهها و عدم صحت نظر شعبه دیوان عالی کشور می‌باشم.
رئیس : جناب آقای اشراقی
درمورد نحوه طرح دعوی باید عرض کنم که مردم بر مبنای تصوراتی که خود دارند دعوی را مطرح می‌نمایند، وظیفه دادرسان دادگاه میباشد که دعوی مطروحه را با قوانین تطبیق داده احقاق حق نمایند.
مبانی قانون رسیدگی به این پرونده را باید از قانون مالک و مستأجر، قانون مدنی و قوانین مسؤولیت مدنی استفاده نمود زیرا با قانون مالک و مستأجر احراز وجود رابطه استیجاری و تجاری بودن محل و وجود حق کسب و پیشه و از قانون مدنی منع استفاده مستأجر از مورد اجاره و قانون مسؤولیت مدنی موجب تضمین پرداخت این حق با وصف دعوی بهره‌گیری میشود.
اولاً احراز روابط استیجاری و تجاری بودن محل بموجب سند رسمی شماره 140572 مورخه 17/4/57 دفتر اسناد رسمی شماره 7 شهرستان رشت و وجود حق سرقفلی و بعبارتی بهتر حق کسب و پیشه با عنایت به قانون فوق و ماده واحده مصوّب مجمع تشخیص مصلحت و موازین شرعی مسلّم است زیرا محلهائی نظیر بوفه‌های سینما و مغازه فرودگاهها و نظایر آن مشمول مقررات قانون مالک ومستأجر میباشد، استمرار این حق همچنان پابرجا بوده تااینکه محل سینما دچار آتش‌سوزی و دوباره مرمّت شده بلحاظ اینکه مورد اجاره به کلی ازبین نرفته موجبی برای زوال حق نبوده با پرداخت اجور و بعلت اینکه دراثر حادثه فوق مستأجر مدتی نتوانسته از مورد اجاره استفاده نماید تااینکه کاربری ملک بوسیله مالک تغییر پیداکرده به نحوی که مستأجر نمی‌توانسته از مورد اجاره استفاده نماید و موجب این امر هم مالک بوده که این جهات از موجبات سقوط سرقفلی نمی‌باشد. با استفاده از قاعده تسبیب در حقوق مدنی مالک ضامن پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر میباشد که از باب قانون مسؤولیت مدنی بنحو فوق قابل مطالبه میباشد. بنابراین رأی دادگاهها که براساس مبانی فوق صادرگردیده صحیح و مطابق قانون تشخیص ومورد تأیید میباشد.
رئیس : جناب آقای قطبی
حادثه‌ای رخ داده دراثراین حادثه محل کسب و پیشه اعیانش ازبین رفته‌است این امکان وجودداشت که عرصه آن هم ازبین برود. فرض این است که اگر این ملک در جزیره‌ای واقع بود و درآب فرومی‌رفت اصل ملک هم ازبین می‌رفت، حال اینجا مستأجر آمده ایامی که مال‌الاجاره محل ازبین رفته بوده پس گرفته، بابت زمان غیرقابل استفاده‌اش هم وجهی نپرداخته‌است مالک گفته‌است اگر من دراینجا محلی ساختم که متناسب با کسب بود این اولویت را به تو می‌دهم که یک محل به تو بدهم نه سرقفلی به تو بدهم تعهدش این است که اگر دراینجا مجدداً سینما ساخت و بوفه‌ای ایجاد شد حق اولویت اجاره مال این آقا است نه حق سرقفلی. یک چنین سینمائی هم بوجود نیامده‌است.
ماده 483 قانون مدنی صریح است اگر درمدت اجاره عین مستأجره به واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ میشود. این آقا درکجا می‌خواهد کسب و کار بکند، قانون مسؤولیت مدنی که آقایان استناد می‌کنند می‌گوید هرکس بدون مجوز قانونی عمداً به مال کسی یا حیثیت کسی لطمه واردکند … کی این مالک آمده‌است این ملک را خراب کرده یا لطمه وارد کرده‌است، یک حادثه ناگهانی اتفاق افتاده ملک از بین رفته‌است، مالک چه تعهدی دارد، مالک وقتی سرقفلی به این آقا می‌پردازد که این محل را بدهد به شخص ثالثی که همان سرقفلی را بگیرد ملکی وجودندارد فقط عرصه وجود دارد، حقی برای مستأجر باقی نمانده‌است ملک دراثر حادثه اعیانش ازبین رفته محلی برای کسب و پیشه باقی نیست و هیچ حقی هم مستأجر نسبت به مالک ندارد. اگر مالک در ایجاد آتش‌سوزی دخالت داشت اگر مؤثر بود بله می‌بایستی حقش را بدهد. هیچ دخالتی نداشته حادثه‌ای پیش آمده ملک ازبین رفته‌است. علاوه براین مستأجر آمده توافق کرده مال‌الاجاره پرداختی او و پول اثاثیه‌اش را هم گرفته‌است مالک بابت چه این پول را به او بدهد؟ اینجا دیگر نه محلی است برای کسب و پیشه، نه مالک دخالت کرده‌است، نه حقی برای مستأجر باقی مانده‌است.
بنظر بنده رأی دیوان عالی کشور صحیح است چون فرمودند سرقفلی داده اینجا بموجب سندی که در پرونده هست این است که در تاریخ 17/4/57 طبق اجاره‌نامه عادی مالکین بوفه را به آقای سیداحمد کامران اجاره داده‌اند و تصدیق کرده‌اند مستأجر جدید سرقفلی را از مستأجرین قبلی خریداری کرده‌است پولی به مالک نداده بوده که بیاید مطالبه بکند.
رئیس : جناب آقای یزدان‌زاده
خواهان بدوی حق کسب و پیشه و تجارت بوفه سینما را در دادخواست تقدیمی مطالبه کرده، دادگاه مکلف بوده توجّهاً به بند 3 ماده 72 و بند 3 ماده 153 و ماده 117 قانون آئین دادرسی مدنی به خواسته خواهان نفیاً یا اثباتاً اظهارنظر و انشاء رأی نماید. صدور حکم خارج از محدودة خواسته خواهان براساس قانون مسؤولیت مدنی یا به عنوان خسارت وارده فاقد مبانی قانونی و قضائی است و ازطرفی نظر به اینکه حق کسب و پیشه و تجارت تابع عین ملک میباشد و در شرایطی که عین ملک براثر حریق ازبین می‌رود حق کسب و پیشه و تجارت که حق اعتباری بوده و قائم بر عین ملک است ازبین خواهدرفت و به عبارت اخری با انتفاء متبوع انتفاء تابع قطعی است و احداث ساختمان جدید در ملک موردنظر به لحاظ اجرای حق مالکیت با تحمل هزینه انجام گردیده موجبی برای احیای حق کسب و پیشه و تجارت نخواهدبود. رأی شعبه سوّم دیوان عالی کشور که متضمن این معنا است تأیید می‌گردد.
رئیس : جناب آقای محمدحسین هاشمی
آقایان توجه دارند که در رأی اصراری رسیدگی به پرونده موضوعی است و نظیر رأی وحدت رویه نیست. درآنجا مسأله، برداشت از قانون است و هرکس که از قانون استنباطی دارد نظر خودش را عنوان می‌نماید لیکن در پرونده‌های اصراری مسأله حقوق افراد مطرح است بنابراین باید پرونده را دقیقاً خواند و سپس اظهارنظر نمود که حقی تضییع نشود.
بعضی از همکاران دراین مسأله که مربوط به حق کسب و پیشه است به قانون مدنی تمسک نمودند و حال‌آنکه می‌دانیم که قوانینی که بعد از قانون مدنی تصویب گردیده و مقرراتی را پیش‌بینی کرده در موارد خاص، به اصطلاح وارد نیست به مقررات قانون مدنی میباشد. مثلاً درهمین قانون روابط موجر و مستأجر و مقایسه آن با قانون مدنی. اگرکسی ملکی را به دیگری اجاره داد طبق قانون مدنی چون عقد اجاره جزء عقود تملیکی است یعنی منافع عین مستأجره به مستأجر منتقل می‌گردد اصل اولیه این است که مستأجر میتواند منافع عین مستأجره را در مدت اجاره به دیگری واگذار نماید مگرآنکه این حق در ضمن عقد از او سلب شده‌باشد و حال آنکه طبق قانون روابط موجر و مستأجر عکس قضیه است. یعنی مستأجر حق واگذاری عین مستأجره را به دیگری ندارد مگرآنکه این حق در ضمن عقد به او داده شده‌باشد.
پس مقرّرات اخیر، مقرّرات خاص است که بلحاظ نوع و طبع این قرارداد و مسائل اجتماعی و احتیاجات اشخاص قانونگذار پیش‌بینی کرده‌است. نه تنها این قانون بلکه در سایر قوانین موضوعه پس از قانون مدنی هم نظیر قانون تجارت این مسأله هست مانند مسأله ضمان که در قانون مدنی بصورت نقل ذمه به ذمه میباشد درصورتی که در اسناد و اوراق تجاری به صورت ضم ذمه به ذمه پیش‌بینی گردیده، بنابراین ما نباید مقررات قانون روابط موجر و مستأجر را که در مسأله موضوع بحث حاکم است بگذاریم وبه قانون مدنی تمسک کنیم.
درمسأله موضوع بحث بنده در یکی از جلسات هیأت عمومی عرض کردم که با حق کسب و پیشه یا به اصطلاح سرقفلی که از غرب آمده من موافق نیستم و در بسیاری از کشورها هم با داشتن اقتصاد شکوفا این حق وجود ندارد و در قوانین آنها پیش‌بینی نگردیده‌است زیرا بعضی از مقرّرات در مسائل اقتصادی تأثیر بد می‌گذارد مثلاً اگر مدت، نقش خود را در روابط موجر و مستأجر ایفاء نماید مال‌الاجاره یک آپارتمان فرضاً پنجاه هزار تومان در ماه خواهدبود اما وقتی می‌بینیم که طبق قانون روابط موجر و مستأجر نمی‌توانیم منزل را تخلیه کنیم آن را به جای پنجاه هزار تومان، هفتاد هزار تومان اجاره می‌دهیم، این تفاوت یعنی بیست هزار تومان تأثیر قانون روابط موجر و مستأجر است. درهرصورت فعلاً در کشور ما حق کسب و پیشه جا افتاده‌است. بعضی از همکاران به ماده 12 این قانون استناد کردند و حال آنکه این ماده در فصل چهارم این قانون تحت عنوان موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستأجره ذکرشده و ناظر به مسأله حق کسب و پیشه نیست.
مسأله سرقفلی در فصل پنجم این قانون و درجائی که عین مستأجره واحد تجاری است، پیش‌بینی گردیده‌است و همانطور که بعضی از همکاران عنوان کردند این شخص یعنی مستأجر می‌گوید من مدتها در اینجا مستأجر بودم و عرف هم نظیر سایر موارد برای بوفه‌های سینمائی ارزش قائل است یعنی حق سرقفلی قائل است و حتی مستأجر فعلی آن را از دیگری خریده‌است و حالا این حق را از مالک فعلی مطالبه می‌نماید .
درماده 19 قانون مذکور هم قانونگذار حق سرقفلی را برای مستأجر شناخته و درصورت تصمیم به تخلیه میتواند الزام مالک را به تنظیم سند رسمی اجاره با شخص ثالث از دادگاه درخواست نماید و حق کسب و پیشه را از شخص ثالث بگیرد. بنابراین قانونگذار این حق را برای مستأجر شناخته‌است. حال در مسأله موضوع بحث این شخص می‌گوید با توجّه به اینکه من در بوفه سینما حق کسب و پیشه داشتم و بهرجهت خراب شده و طی صورتجلسه این حق برای مستأجر شناخته‌شده و پولی که به وی داده‌شده بابت آلات و ادوات و سایر چیرهائی بوده که ازبین رفته ولی از بابت حق کسب و پیشه چیزی به او نداده‌اند و در صورتجلسه هم قید شده‌است که : بدیهی است پس از مرمّت سینما و راه‌اندازی آن بنیاد همکاری لازم را با آقای کامران در جهت بهره‌برداری از بوفه با درنظرگرفتن ضوابط و حقوق قانونی مشارالیه بعمل خواهدآورد.
پس با این توضیح ادعای خواهان این است که من مدتها اینجا کاسب بوده‌ام، حق سرقفلی بنده هم مستقر شده‌است پس حق سرقفلی من را به من بدهید منظورش این نیست که بعد از اینکه دراینجا تجدیدبنا شده دومرتبه بوفه را با عقد جدید به من بدهید بلکه منظورش آن است که حق سرقفلی من دراینجا مسلّم بوده این حق را به من بدهید. دادگاهها هم حکم داده‌اند حال اگر ماده مستند دادگاه و استناد به ماده یک و دو قانون مسؤولیت مدنی صحیح نباشد باتوجه به اینکه استنتاج صحیح است ما نمی‌توانیم حکم را نقض کنیم و من بدون هیچگونه تردید رأی دادگاهها را تأیید می‌کنم.
رئیس : جناب آقای ابراهیمی
قراردادهایی که افراد با هم منعقد می‌کنند همانطور که ماده 10 قانون مدنی مقرر فرموده درصورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است. استناد می‌فرمایند به قرارداد صلحی که درسال 1356 تنظیم شده و طرفین برای بوفه سینما سرقفلی درنظر گرفته‌اند. استحضار دارید که تاکنون نشنیده‌ایم که بگویند ساندویچ فلان بوفه سینما معروفیت دارد یا برویم در بوفه فلان سینما چائی بخوریم که خیلی معروف است. هیچ وقت در مملکت ما چنین عبارتی راجع به بوفه سینما معروف نبوده‌است.
ماهیت سرقفلی را اساتید ما می‌فرمایند که سرقفلی حق اولویتی است که شخص متصرف به مرورزمان دراثر امانت و صداقت و بهداشت و سایر شایستگی‌های موردپسند جامعه درآن شغل ایجاد می‌کند و باز می‌دانیم هرکس نمی‌تواند آزادانه وارد بوفه شده و درآنجا فی‌المثل چای یا ساندویچ بخورد بلکه اول باید بلیط سینما تهیه بکند و بلیط سینما را هم تهیه می‌کنند به اعتبار آن برنامه‌ای که سینما پخش می‌کند نه بخاطراینکه در بوفه چایی بخورد. و مطالبی که جناب آقای دکتر هاشمی اشاره فرمودند که عرف برای بوفه، سرقفلی را پذیرفته عرض کردم ما شنیدیم که بستنی اکبرمشدی در فلان خیابان تهران ولی هیچ‌وقت نشنیده‌ایم ساندویچ فلان بوفة سینما.
بنابراین تاکنون عرف ما برای بوفه سینماها که تابع کیفیت ساختمانی سینما و تابع نوع فیلم و مدیریت آن سینما است سرقفلی را تأیید نکرده، حالا افراد بیایند، خودشان قرارداد ببندند مثل صلح‌نامه فوق‌الاشعار یا بیایند برای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه محل مسکونی قرارداد منعقد بکنند. آیا باید بگوییم که چون برای محل مسکونی حق کسب و پیشه طرف پرداخت کرده موقع تخلیه باید حق کسب و پیشه بگیرد این مخالف ماده 10 قانون مدنی است چون مخالف قانون روابط موجر و مستأجر است که حق کسب و پیشه را برای اماکن مستقل تجاری درنظرگرفته‌است.
در اماکن نظیر بوفه همانطوری که جناب آقای نیّری فرمودند موضوعاً قائل شدن حق سرقفلی منتفی است بوفه مستقلاً محل مراجعه مردم نیست بلکه دقیقاً تابع سینما است و افراد هم نمی‌روند آنجا بگویند بوفه حسن‌آقا می‌رویم چای بخوریم. خواستم توضیح بدهم که ما حق سرقفلی را که در قانون مدنی ما جائی ندارد و مقرّرات بعد از انقلاب ما هم در مقام محدودکردن آن و رفع معضلات قانونی موجود در روابط استیجاری مردم میباشد، هست بیاییم به بوفه‌های سینما هم تسرّی بدهیم که بوفه سینما جزء اندکی از مجموعه یک سینما است و سینما محل کسب و پیشه است والا اگر اینطور قائل به تفکیک شویم آن وقت درصورت توافق افراد باید برای باجه بلیط‌فروشی هم سرقفلی قائل شویم.
رئیس : مذاکرات کافی است جناب آقای ادیب رضوی نظریه جناب آقای دادستان محترم کل کشور را قرائت فرمایند.
حسب سوابق امر خواهان دادخواست خود را به عنوان مطالبه حق کسب و پیشه در دادگاه مطرح نموده‌است و مفاد صورتجلسه مورخ 6/1/65 که پس از آتش‌سوزی سینما فلسطین تنظیم شده دلالت بر این دارد که بنیاد مستضعفان و تجانبازان مبلغی بابت حق و حقوق خواهان به وی پرداخت نموده و مشارالیه تصدیق نموده مطالبات خود را که شامل اجاره بهای بوفه و اثاثیه موجود درآن است دریافت داشته و نیز تصریح شده‌است پس از مرمت سینما و راه‌اندازی درجهت بهره‌برداری از بوفه بادرنظرگرفتن ضوابط و حقوق قانونی مشارالیه عمل خواهدشد. بنابراین باتوجه به مراتبی که در صورتجلسه مورد توافق قرارگرفته‌است بنیاد خواهان را مستأجر شناخته و حقوق قانونی وی را قبول کرده‌است و هرچند حریق و تخریب سینما مستند به عمل موجر نبوده‌است لکن چون موجر قصد تجدیدبنا و تبدیل محل سینما به مجموعه ورزشی را دارد و واگذاری بوفه عملاً منتفی است و بنیاد عهده‌دار حقوق وی میباشد لذا نتیجتاً معتقد به تأیید آراء دادگاهها می‌باشم.
رئیس : آقایان لطفاً آراء خود را در اوراق رأی مرقوم فرمایند.
رئیس : اعضاء محترم حاضر درجلسه 47نفر، اکثریت 34نفر رأی شعبه پنجم دادگاه عمومی رشت، اقلیت 13نفر رأی شعبه سوم دیوان عالی کشور را تأیید فرمودند.
رأی شماره 6 – 23/4/1377
هیأت عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور
اعتراضات تجدیدنظرخواه نسبت به دادنامه شماره 1384-29/8/76 شعبه 5 دادگاه عمومی رشت وارد و موجه بنظر نمی‌رسد زیرا مندرجات صورتجلسه مورخ 6/1/65 تنظیمی فیمابین اصحاب دعوی و سایر اوراق پرونده مالکیت تجدیدنظرخوانده رانسبت به منافع بوفه سینما که دراثر حریق و تبدیل آن به مجتمع ورزشی ازبین رفته، مدلل می‌دارد و چون ازبین رفتن سینما و تبدیل آن به مجموعه ورزشی که ناشی از فعل تجدیدنظرخواه است مسقط حق کسب و پیشه تجدیدنظرخوانده نخواهدبود لذا رأی دادگاه منطبق با دلائل دعوی و موازین قانونی تشخیص و مستنداً به بند (ج) ماده 24 قانون تشکیل دادگاههای عمومی و انقلاب به اکثریت آراء ابرام میشود %
هیأت عمومی دیوان عالی کشور (شعب حقوقی)
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 6
تاریخ تصویب : 1377/04/23
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
حکم الزام کانون وکلای دادگستری بصدورپروانه وکالت بنام خواهان صادرمیگردد الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک - کسری مساحت
