قولنامه، خلع ید، خیارغبن، خیار تاخیرثمن، فسخ قولنامه بعلت نداشتن مجوز خرید مسکن ، الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، عدم تفویض حق انتقال به غیر
بتاریخ 26/2/1364 کلاسه پرونده 62/12الف 64/19و62/629و62/48و63/57
شماره دادنامه 184و183و182و181-12/2/1264
مرجع رسیدگی : شعبه 47 دادگاه عمومی تهران بتصدی آقایان پویا انگورانی
خواهان : 1- خانم قمرجمالی (خواهان پرونده 62/519وخوانده پرونده 62/628 و62/629) با وکالت آقای عبدالله خاوری ساکن تجریش خیابان یاسمن شماره 15
2- آقای منوچهر رضایی ( خواهان پرونده 62/519)ساکن تهران خیابان آفریقا خیابان پیروز نبش بزرگراه مدرس شماره 18 خواندگان : 1- خانم نورالملوک حامدی (خوانده پرونده 62/519 و 62/87 و69/699 و خواهان پرونده 62/628) 2- آقای فریبرز غفاری (خوانده پرونده 63/57 و خواهان پرونده 62/629) هر دو با وکالت آقای رفیع حسینی ساکن تهران خیابان قائم مقام فراهانی خیابان فرشید اول کوچه بهرامی پلاک 015
2- آقای کامبیز گوهری (خوانده پرونده 62/519) ساکن تهران ضلع جنوبی خیابان میرداماد بعد از پمپ بنزین بطرف شرق پلاک 142طبقه 2 خواسته - تقاضای خلع ید و بطلان قولنامه و مطالبه اجرت المثل در پرونده 62/519 و62/57 و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال در پرونده کلاسه 62/629و 62/628
گردشکار: طرفین بشرح بالا دادخواستهای بخواسته های فوق باستناد مدارک پیوست پرونده ها تقدیم داشته اند که پس از ارجاع باین شعبه و ثبت بکلاسه های فوق و جری تشریفات و توام شدن آنها در وقت مقرر دادگاه بتصدی امضاء کننده زیر تشکیل است پس از بررسی محتویات پرونده ها و مشاور ختم دادرسی را اعلام و بشرح زیر مبادرت بصدور رای مینماید.
رای دادگاه
مفاد پرونده ها و مدارک تقدیمی حاکی از آن است که ابتداخانم قمرجمالی در تاریخ 16/2/361 قرار دادرسی با خانم نورالملوک حامدی با تالی تنظیم بموجب آن یکدستگاه آپارتمان ملکی خودواقع در شمال شرق طبق دوم از پلاک 657/2267 بخش 11 تهران را با شرایط مقرر در قرارداد با وی معامله نموده و بهای مورد معامله مبلغ نوزده میلیون ریال تعیین که مقرر شده مبلغ پنج میلیون ریال بعنوان پیش پرداخت زمان عقد قرارداد بفروشنده تحویل و مبلغ پنج میلیون ریال دیگر در تاریخ 1/2/1361 ومبلغ شش میلیون وهفتصد هزار ریال در روز تحویل موقت و مابقی در زمان تنظیم سندقطعی در دفترخانه پرداخت گردد ضمنا" برای انصراف هر یک ازطرفین ازانجام معامله وجه التزام بشرح مقرر در قرارداد معیین گردیده است. سپس در تاریخ 11/4/1261 قرارداددیگری بین طرفین تنظیم میگردد که موضوع آن معامله ششدانگ یکدستگاه دیگر آپارتمان از پالک فوق واقع در طبقه دوم ( در طبقه روی پارکنیگ ) بمبلغ بیست میلیون ریال میباشد و در ستون شرایط قید شده که مبلغ پنج میلیون ریال در تاریخ عقد قرارداد و مبلغ پنج میلیون ریال در تاریخ 25/2/1361 و بقیه آن در تاریخ تحویل موقت آپارتمان پرداخت گردد.
براساس قراردادهای فوق دعاوی زیر بترتیب تاریخ تقدیم دادخواست اقامه وطرح گردیده است.
1- آقای عبدالله خاوری بوکالت از بانو قمرجمالی و آقای منوچهر رضایی دادخواستی بطرفیت بانوقمرالملوک حامدی و آقای کامبیز گوهری تقدیم نموده و باین ادعا که خوانده اول به ادعای موجود داشتن پول خرید خانه و در دست داشتن دو فقره مجوز خرید دو واحد مسکونی خواهان اول را به امکان انجام قانونی معامله دو دستگاه آپارتمان امتناع کرده و طبق قراردادها پرداخت بهای آنرا در زمانها مقرر در قولنامه ها نموده لیکن نه تنها به تعهدات خود عمل ننموده بلکه دو فقره چکهای شماره 968113-20/1/1362 و968112- 20/2/1362 به مبلغ ده میلیون ریال و شش میلیون وهشتصد هزار ریال را بموکله تحمیل کرده که بدلالت برگشتی های مورد استفاده شود و چک بلامحل بوده است بعلاوه بانوی مذکور باتفاق پسرش (خوانده دیگر) ببهانه آوردن آئینه قرآن ، به زور و قهر و غلبه درب آپارتمانها را شکسته و آنها را غاصبانه تصرف گشته اند همچنین باین ادعا که اولا" پس از تنظیم هر یک از دو قولنامه ، همینکه موکل بدهی خود در معامله و تنظیم قولنامه عالم میشد. بدون درنگ و بلافاصله با حضور شهود بخوانده اعلام غبن کرده 0ثانیا" هیچکدام از قولنامه ها ضمن عقد لازم تنظیم نشده فلذا فاقداعتبار و غیرقابل الزام میباشد. ثالثا" بانوی خوانده فاقد حتی یک مجوز مسکن هم نیست لذا با مقررات قانون مسکن هم قولنامه باطل میباشد رابعا" بانوی خوانده از پرداخت وجه دو فقره چک همچنین قسمتی دیگر از قیمت آپارتمانها خودداری و در نتیجه عملا" منسوخه بودن قولنامه ها را قبول کرده تقاضای صدور حکم به خلع ید وی وخوانده دیگر را از دو دستگاه آپارتمان نموده همچنین باین ادعا که از تاریخ تحقق غصب 0 بانوی خوانده ضامن پرداخت اجور مورد غصب میباشد بابت اجور از تاریخ اسفند ماه سال 1361 بقرار ماهی چهارصدهزار ریال وکلا چهار میلیون برای مدت ده ماه مطالبه و درخواست صدور حکم تهاتر بین این رقم با قسمتی از وجه دریافتی موکل ازخوانده موصوف را نیز نموده است قسمتی دیگر از خواسته وی مطالبه خسارات ناشی از تخریب دیوار و آپارتمان است که نسبت به آن پرونده در جریان رسیدگی بعدی میباشد.
2- آقای رفیع حسینی بوکالت از بانو بدرالملوک حامدی پاشائی دادخواستی بطرفیت بانوقمر جمالی بخواسته الزام به تنظیم سند رسمی و به تعنوان دعوی تقابل تقدیم و در آن توضیح داده که خوانده بموجب سند مورخ 11/2/1361 یکدستگاه آپارتمان از پلاک ثبتی 657/2467 ملکی خو را در قبال بیست میلیون ریال به موکلش انتقال و بموجب دو فقره چکهای شماره 960966و960970 مبلغ ده میلیون ریال دریافلت نموده و چون در قرارداد ذکر شده که بقیه وجه آنرا روز تحویل آپاترمان تسلیم نماید بهمین نحو عمل و درتاریخ 29/12/1361 صورت جلسه ای تنظیم و چک شماره 968113 بمبلغ ده میلیون ریال صادر و تحویل مالک شده و آپارتمان مورد معامله بتحویل موکله داده شده است لیکن چون مالک از امضاء این صورت جلسه شخصا" خودداری کرده و موکله که بموازین قضائی آشنا نبوده و مصلحت در این می بیند که با تقلیل موجودی خود در حسابجاری از پرذداخت وجه چک ممانعت بعمل آورد تا بانو قمرجمالی با امضاء صورت جلسه ، دریافت چک راتصدیق نماید و چون مالک با طرح دعوای کلاسه 62/519 دریافت چک ده میلیون ریالی را مورد تائید قرار داده و مانعی برای پرداخت وجه چکها نبوده و لذا معادل آن نزد بانک محال علیه تامین گردیده است وبا توجه به توبضیحات فوق باستناد مجوز مسکن وتصرفات موکله در آپارتمان و به ادعای امتناع خوانده از حضور دردفترخانه ، تقاضای صدور حکم بشرح فوق را نموده است.
3- همچنین وکیل نامبرده دادخواست دیگری بوکالت از طرف آقای فریبرز غفاری بطرفیت بانو قمرجمالی و بانونورالملوک حامدی بعنوان وارد ثالث در پرونده 62/519 تقدیم و چنین بیان ادعانموده که بانوقمرجمالی بموجب سند مورخ 16/3/1361 یکدستگاه ازآپارتمان های پلاک 657/2467 واقع در شمالشرق طبق دوم را بمبلغ نوزده میلیون ریال به بانو حامدی انتقا لو طی دو فقره چکهای 60960و 60963 مبلغ ده میلیون ریال آنرا دریافت کرده ومبلغ شش میلیون و هفتصد هزار ریال در روز تحویل آپارتمان بموجب چک شماره 968114در اختیار وی قرار گرفته که محل چک نیز در نزد بانک محال علیه تامین شده است و نظر باینکه خریدار این آپارتمان در واقع شخص آقای غفاری بوده ک مجوز خرید مسکن تحصیل کرده و نظر باینکه بانو خامدی کلیه حوقق خود نسبت به آپارتمان موضوع قرارداد فوق رابه آقای غفاری واگذار کرده ، تقاضای صدور حکم بالزام بانوقمرجمالی را به تنظیم سند رسمی با آقای غفاری نموده و آمادگی موکل را برای پرداخت دو میلیون و سیصد هزار ریال بقیه ثمن مقارن با تنظیم سند رسمی اعلام کرده است.
2- متعاقب دادخوسات اخیر ، آقای عبدالله خاوری بوکالت ازبانو قمرجمالی دادخواست دیگری بطرفقیت آقای فریبرز غفاری بانو نورالملوک حامدی پاشائی تقدیم کرده و باین ادعا که ورقه تنظیمی بین دو خوانده این دعوی به تاریخ 25/1/362 نسبت بقرارداد مورخ 16/3/1361 مزورانه تنظیم شده و این ورقه و سند باطل الذات اخیرالذکر هیچکدام ایجاد حقی برای مدعی دعوای وارد ثالث (آقای فریبرز غفاری ) نمی نماید ضمن تقاضای رد دعوی مطروحه از سوی وی درصورت تحقق تصرفاتش در آپارتمان مورد ادعا ، درخواست صدورحکم به خلع ید وی را نیز از آپارتمان موصوف نموده است.
اولا" - در مورد دعاوین مطروحه نسبت بقرارداد مورخ 11/4/1361 نظر باینکه مفاد قرارداد مذکور و مفاد دادخواست واظهارات وکلای طرفین دلالت بر توافق طرفین بواگذاری یکدستگاه آپارتمان واقع در طبقه دوم از ملک پلاک فوق بمساحت تقریبی یکصد پنجاه مترمربع در ازاء مبلغ بیست میلیون ریال داشته و نظر باینکه حسب مفاد آن مالک مبلغ ده میلیون ریال بابت ثمن را دریافت و پرداخت بقیه موکول بزمان تحویل موقت آپارتمان گردیده است ونظرباینکه ادعای وکیل بانو قمرجمالی مبنی بر غبن در معامله ودرخواست اعلام فسخ آن باین اعتبار وارد نمیباشد چه بصراحت ماده 420 قانون مدنی خیار غبن پس از علم به غبن فوری بوده و حال آنکه با وجودیکه مالک حسب ادعا و اظهارات وکیل خود پس از تنظیم قولنامه فهمیده که قمیت آپارتمان لااقل پنجاه درصد بیش از مبلغ مرقوم در قولنامه است لیکن مدتها پس از این اطلاع در مقام اعلام واستفاده از این خیار برآمه که پذیرش آن در زمان اعلام شده عرفا" منافات بافوریت آن داشته و فاقد مجوز قانونی است و نظر باینکه تقاضای اعلام فسخ بعلت امتناع از پرداخت بقیه ثمن واستفاه از خیار تاخیر ثمن نیز منطبق با شرایط مقرر در ماده 402 قانون مدنی نمیباشد چه خیار تاخیر ثمن ناظر بموردی است که برای تادیه ثمن بین متبایعیین اجلی معین نشده باشد و حال آنکه در قرارداد فقو پرداخت قسمتی از ثمن موکول بزمان تحویل موقت آپارتمان گردیده است و نظر باینکه خانم ملوک حامدی مجوز خرید مسکن برای یک واحد مسکونی را اخذ و تسلیم نموده و ایراد دیگر وکیل مالک از جهت نداشته مجوز نسبت بواحد مسکونی فوق وارد نمیباشد و نظر باینکه وکیل مالک دلیل و مدرک یا جهت دیگری که موجب فسخ یا بطلان قرارداد باشد ارائه ننموده است و نظر به اینکه ادعای غاصبانه بودن تصرفات بانوملوک خامدی در آپارتمان موصوف با توجه به وجود چکهای شماره 968113و968114 در بدوی که ظاهرا" متعاقب قرارداد تحویل موقت مورخ 39/23/62 بوی تسلیم شده وارد نمیباشد زیرا هرچند متن این قرارداد به امضاء مالک نرسیده ولی دریافت این چکها دلالت بر تائید عملی تحویل موقت آپارتمان بر حسب قرارداد تنظیمی اولیه با خانم حامدی دارد و نظر باینکه عدم وصول وجه چکها موجبی برای اینکه تصرفات قراردادی خوانده اصلی در آپارتمان موصوف ، تصرفات بدون مجوز تلقی گردد محسوب نخواهد گشت و نظر باینکه طبق ماده 10 قانون مدنی قرارداد فروش آپارتمان در حد تعهداتی که در این باب شده بین طرفین نافذ میباشد و نظر باینکه بموجب ماده 220 قانون مذکور متعاملین بکلیه نتایج ناشی از عقد که بموجب عرف و عادت یا قانون از عقد حاصل میشود ملزم میباشند لذا با توجه بمراتب فوق واصل صحت قراردادها وتعهدات (موضوع ماده 223قانون مدنی ) دادگاه تصرفات بانونورالملوک حامدی را در این آپارتمان بدون مجوز و غاصبانه تلقی ننموه و ضمن صدور حکم ببطلان دعوی خلع ید مطروحه علیه وی ، حکم بالزام بانوقمرجمالی به تنظیم سند قطعی انتقال در ازاری دریافت ده میلیون ریال دیگر از ثمن معامله را با سایر شرایط مذکور در قرارداد ومتعارف صادر و اعلام میدارد. همچنین نظر باینکه به نظر دادگاه تصرفات خوانده در آپارتمان فوق ، مبناومنشاء قراردادی داشته لذا مطالبه اجرت المثل زمان تصرفات نیز فاقد مجوز قانونی و قراردادی بوده و دعوی مطروحه از سوی خواهان اصلی در این قسمت نیز محکوم ببطلان اعلام میگردد.
ثانیا" - در مورد دعوی مطروحه از سوی آقای فریبرز غفاری نسبت بقرارداد مورخ 16/3/1361 مبنی بر الزام بانو قمرجمالی به تنظیم سند رسمی انتقال قطعی و تحت این عنوان که بانو حامدی کلیه حقوق خود نسبت به آپاترمان موضوع قراردادمورخ فوق را طی نوشته عادی مورخ 25/1/1362 بنامبرده واگذار نموده است نظر به اینکه در قرارداد مورخ 16/3/1361 طرف تعهد بانوقمرجمالی ، بانو ملوک حامدی پاشائی بوه ونظر باینکه در قرارداد مذکور حق انتقال موضوع تعهدبه بانوحامدی داده نشده و اقدام بانوی نامبرده بعدا" نیز از طرف خانم قمرجمالی تایید یا تنفیذ نگردیده ونظرباینکه نوشته مورخ 25/1/1362 ایجاد تعهدی برای بانوقمرجمالی درمقابل آقای فریبرز غفاری نمی نماید لذا دعوی مطروحه فوق وارد و ثابت نبوده و حکم ببطلان آن صادر مینماید.
ثالثا" - در مورد دعاوی مطروحه از سوی آقای عبدالله خاوری مبنی بر اعلام فسخ وادعای بطلان قرارداد فوق و صدور حکم به خلع ید بانوقمرالملوک حامدی پاشائی و آقایان فریبرز غفاری وکامبیز گوهری و مطالبه اجرت المثل هر چندادعای بطلان قولنامه فوق یا درخواست اعلام فسخ آن (بغیر از سبب نداشتن مجوز) بنا بجهات و دلائلی که در مورد قولنامه مورخ 11/4/1361 ذکر گردیده بلاجهت و بدون مجوز میباشد ، اما در خصوص درخواست اعلام فسخ بسبب اینکه بانوحامدی فاقد مجوز خرید مسکن این واحد از آپارتمان میباشد ، نظر باینکه بر طبق ماده یک قانون نحوه انجام معاملات واحدهای مسکونی مصوب 17/12/1359 از تاریخ تصویب قانون فوق ، ثبت معاملات ناقله واحدهای مسکونی موکول بصدوراجازه کتبی وزارت مسکن وشهر سازی گردیده که از این اجاره نامه حسب تبصره ماده فوق فقط برای انتقال گیرنده صادر میگردد و نظر باینکه بموجب ماده 4 قانون مذکور اشخاصی که اجازه نامه برای انجام معامله دریافت نماینداز تاریخ ثبت معامله ای که انجام میدهند برای پنج سال تمام حق دریافت اجازه نامه معامله مجدد را نخواهند داشت و نظر باینکه بنابمراتب فوق مشروط به شرطی قانونی گردیده که بانوحامدی با اخذ مجوز برای انتقال یکدستگاه آپارتمان امکان قانونی دریافت مجوزی دیگر برای خرید این واحد آپارتمان را ندارد لذابااستفاده از وحدت ملاک ماده 239 قانون مدنی بنظر دادگاه حق فسخ قرارداد فوق برای بانوقمرجمالی ایجاد گشته و ضمن اعلام فسخ قرارداد تصرفات بانوحامدی در این آپارتمان دیگر مورد ومجوزی نداشته لذا به خلع ید وی از این یکدستگاه آپارتمان نیز صادر واعلام میگردد ، اما در مورد مطالبه اجرت المثل زمان تصرفات نظرباینکه همانطوریکه در قسمت اول رای در مورد نحوه تصرفات خوانده استدلال گردیده تصرفات وی تا زمان اعلام فسخ قرارداد منشاء قراردادی داشته لذا مطالبه اجرت المثل تا این زمان موردی نداشته و حکم به بیحقی خواهان در این قمست از دعوی صادر میشود.
رابعا" - نظر باینکه در دعوای اصلی مطروحه ، حق ونفعی برای آقای منوچهر رضائی متصور نیست لذا به استناد ماده 2 قانون آئین دادرسی مدنی قرار رد دعوی نسبت باین خواهان بسبب ذینفع نبودن نامبرده صادر میگردد.
خامسا" - در مورد تقاضای صدور حکم به خلع ید آقایان کامبیر گوهری و فریبرز غفاری از آپارتمانهای موصوف نظر باینکه حسب مندرجات صورتملجس اجرای قراردهای معاینه و تحقیقات محلی نامبدرگان تصرفاتی بالمباشره در آن ندارند لذا حکم ببطلان این قمست از دعوی خواهان اصلی نیز صادر و اعلام میگردد.
رئیس شعبه 27 دادگاه عمومی حقوقی تهران - پویا
مستشار شعبه 27 دادگاه عمومی حقوقی تهران - انگورانی
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 184
تاریخ تصویب : 1364/02/12
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
قانون موافقتنامه بازرگانی بین دولت جمهوری اسلامی ایران ودولت جمهوری تونس انتقال منافع مورد اجاره ، بقای شخصیت حقوقی شرکت در حال تصفیه تا پایان آن
