به محض اینکه دو نفر در مقابل یکدیگر در آن واحد مدیون شوندهر دو دین تا اندازه ای که با هم معادله می نماید بطور تهاتر برطرف می شود
تاریخ رسیدگی : 3/11/69
شماره دادنامه : 1100/22
مرجع رسیدگی : شعبه 22دیوانعالی کشور
خلاصه جریان پرونده :
در تاریخ 17/4/59 آقایان (ج ) و(خ ) با وکالت آقای (م ) بطرفیت شرکت ملی گاز ایران به خواسته 12555000 ریال مال الاجاره معوقه باضافه کلیه خسارات تقدیم دادگاه عمومی تهران نموده که به شعبه 12ارجاع گردیده وخلاصتا" معترض گردیده آقای (ج ) به موجب اسناد مالکیت خواهانهای اولی و دومی هر یک 6 دستگاه آپارتمان دو اطاق خوابه با متعلقات آن می باشد در تاریخ 8/5/57 آقای (ج ) پلاک 627/106 را به موجب سند قطعی به (خ ) واگذار نموده است به موجب سندرسمی شماره 7801 دفترخانه رسمی شماره 95 بندرعباس آقای (ج )18دستگاه آپارتمان فوق را به قرار ماهیانه یک میلیون و سیصد و پنجاه هزار ریال به مدت یک سال از تاریخ 15/5/57 بمنظور سکونت کارکنان شرکت گاز به خوانده اجاره داده و چون سازمانهای آب و برق بندر عباس نتوانسته بودند آب و برق مورد اجاره را در موعدمقرر تامین نماید بموجب بند19 قرارداد و سند اجاره نامه عادی مورخ 15/9/57 اجاره نامه رسمی فوق منفسخ و کان لم یکن تلقی و اجاره نامه عادی مذکور حاکم بر روابط استیجاری طرفین بوده و ابتدای مدت اجاره 24/8/57 تعیین گردیده به لحاظ رعایت بندهای 2و8و10 اجاره نامه عادی آقای (ج ) متحمل هزینه های سنگین به منظور انعقاد عقد اجاره گردیده که از جمله باید به ایجاد تانک آب و پرداخت ماهیانه حدود سیصد هزار ریال هزینه حمل و تامین آب آشامیدنی دو تانکر به مدت حدود5 ماه و خرید و نصب کولرهای گازی و کابینت آشپزخانه ودوبار تعویض آب گرم کن و پرداخت حدود یک میلیون و دویست هزار تومان بابت شبکه آب و برق و ترانسفور موتور و تابلوهای فشارقوی وضعیف اشاره می شود با وجودی که موکل به کلیه تعهدات خود عمل نموده و اجاره نامه عادلانه بوده از تاریخ 24/5/68 خوانده از پرداخت اجاره بها خودداری نموده که با وجود ابلاغ اظهارنامه اجور معوقه پرداخت نگردیده و هرچند که ملک مورد اجاره در بندرعباس قرارداردواجاره نامه نیز در آن شهرستان منعقد شده اما از آنجا که شرکت ملی گاز ایران در تهران به ثبت رسیده و در اجاره نامه رسمی اقامتگاه خوانده تهران تعیین شده و در تاریخ تنظیم اجاره نامه عادی نیزبه علت دستخوش حریق شدن مرکز اصلی شرکت در تهران تعیین اقامت در تهران میسر نبوده اما اشاره به شماره ثبت شرکت در اجاره نامه دلیل بر محل اقامت آن در تهران می باشد و هرچند شرکت خوانده به تعدیل در میزان اجاره بعد از انقلاب بوده اما با توجه به مصوبه دولت وقت انقلاب و اینکه سازمانهای دولتی مکلف بودند در صورت عدم توافق در تبدیل اجاره بها بفرض اعتقاد بغیر عادلانه بودن آن نسبت به تخلیه مورد اجاره خود اقدام نمایند و اینکه موکلین توافق در تعدیل و کسر مال الاجاره نداشته اند و از جمله بموجب مشروحه مورخه 29/7/58 به اظهار نظر آقای ... نسبت به تعدیل اجاره بهاء اعتراض نموده اند بهرحال اقدامات یک طرفه شرکت خوانده درکسر میزان مال الاجاره غیر قانونی بوده است و شرکت خوانده مکلف به پرداخت اجور معوقه بشرح دادخواست خواهدبود هرچند که آقای (ج ) وکیل تام الاختیار آقای (خ ) در اخذ وصول مال الاجاره بوده مع الوصف از نظر تقسیم و تعیین سهم هر یک از موکلین نسبت به خواسته توافق دارند که از میزان کل اجاره بها13 متعلق به آقای (خ ) و بقیه به آقای (ج ) تعلق داشته باشد آنچه از دادگاه موردتقاضااست 1 تقاضای صدور حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ 12240000 ریال اجور معوقه از تاریخ 24/5/58 تا17/4/59 و از این تاریخ تا تاریخ صدور حکم 2 در صورت لزوم گواهی مرحمت نمایند تا با مراجعه به ثبت شرکت آخرین اقامتگاه حین تنظیم اجاره نامه اخذ و تقدیم گردد0 مستندات 1 فتوکپی اسنادمالکیت 2 فتوکپی اجاره نامه رسمی 3 فتوکپی اجاره نامه عادی 15/9/57 4 فتوکی های مصدق اظهارنظر شماره 1696 آقای (الف ) و پیش نویس اعتراض مورخ 29/7/58 موکل آقای (ج ) مبنی بر عدم توافق در مقابل مال الاجاره 5 فتوکپی مصدق سند قطعی شماره 8358 دفترخانه شماره 9 بندرعباس 6 فتوکپی مصدق وکالتنامه مطابق به تمبر مالیات و تعاون 7 فتوکپی مصدق اظهارنامه 8 در صورت لزوم معاینه و تحقیقات محلی می باشد0
دادگاه طبق صورتجلسه مورخه 4/5/59 قرار عدم صلاحیت باعتبار صلاحیت دادگاه شهرستان بندرعباس صادر کرده که پس از وصول به شعبه اول ارجاع گردیده که با تعیین وقت و ابلاغ به طرفین خوانده ضمن لایحه تقدیمی خلاصتا" اظهار داشته با توجه به اینکه اقدام شرکت ملی گاز ایران در استناد به لایحه قانونی تخلیه ساختمانهای استیجاری بوسیله وزارتخانه ها و شرکتها و سازمانهای دولتی مصوب 6/5/58 در خصوص تقلیل اجاره بها ساختمان استیجاری فوق براساس نظریه کارشناس رسمی دادگستری مورد اعتراض موجرین قرار گرفته بود که منجر به تقدیم دادخواست فوق گردید اما با تفهیم لایحه قانونی فوق به موجرین قرار داده اجاره جدیدی بر مبنای اجاره بهای تعیین شده توسط کارشناس تنظیم و امضاء گردید ضمنا" اضافه می گردد که آقای (ج ) احد از موجرین با تقدیم نامه مورخ 19/3/60اعلام نموده که اینجانب و شریکم هیچگونه شکایتی نداریم لذا تقاضای رد دادخواست خواهان را دارد دادگاه طبق صورتجلسه 11/7/60 پس از ملاحظه لوایح طرفین را جهت اخذ توضیح دعوت کرده و ضمنا" در تاریخ 4/4/62 آقای (ج ) بطرفیت شرکت گاز منطقه استان هرمزگان دادخواستی به خواسته مبلغ 24970000 ریال تقدیم دادگاه عمومی بندرعباس نموده و خلاصتا" توضیح داده که اینجانب برابر اجاره نامه رسمی قرارداد اجاره ای با خوانده جهت سکونت کارمندان تنظیم و تحویل گردیده و اجاره بهاء مبلغ 1350000 ریال تعیین گردید لیکن از تاریخ 22/11/57 که برابر نظریه و تصمیم شورای انقلاب میزان اجاره بهاء اماکن می بایستی 20% کاهش داده شود که من تمکین نموده ام اما شرکت ملی گاز (خوانده ) به این امر وقعی نگذاشته و با تعیین و انتخاب کارشناس یک طرفه بدون اطلاع و رضایت اینجانب میزان اجاره بهاء را ماهیانه 750000 ریال تعیین نموده در صورتیکه برابر قوانین مربوط به اجاره و مفاد اجاره نامه تنظیمی در صورتکیه تعمیرات اساسی لازم باشد بایستی مراتب را به موجر اطلاع تا اقدام لازم انجام گردد و در صورتکیه تعمیراتی که برای بهتر استفاده کردن باشد ربطی به موجر ندارد سازمان مذکور هنگام تخلیه و تحویل آپارتمان به مالک جدید یعنی اداره مخابرات بندرعباس برابر نظریه کارشناسی رسمی دادگستری حدود700000 ریال خسارت به 7دستگاه آپارتمان وارد که مراتب در صورتجلسات تحویل و تحول به اداره مخابرات قید گردیده و و به 5دستگاه دیگر نیز در همین حدود خسارت وارد کرده برابرنظریه شورای انقلاب اسلامی با احتساب کاهش 20% از میزان اجاره بهاءاینجانب 19270000 ریال به عنوان اجاره معوقه از شرکت گاز طلبکار می باشم اینک با توجه به اینکه آپارتمانهای مذکور در اثری تعدی و تفریط خسارت رسیده و نیز با توجه به دیرپرداخت اجاره بهاء بدهی زیادی از قبیل بهره بانکی و غیره به گردن من افتاده و اعمال شرکت مزبور برابر مواد492 قانون مدنی قابل رسیدگی است با توجه به ادله موجود در پرونده در خصوص تامین اجاره بهای معوقه و ضرر و زیان وارده قرار تامین خواسته صادر فرمایندو رای مقتضی درخصوص اجاره بهاء معوقه و دیرکرد و خسارات وارده به آپارتمان که برابر نظر کارشناس برای هر دستگاه حدود110000 ریال تعیین گردیده صادر فرمایند خوانده ضمن لایحه تقدیمی خلاصتا" اظهار داشته اولا" تامین خواسته مستلزم پرداخت خسارت احتمالی از طرف خواهان است ثانیا" ادعای خواهان مشتمل بر دو قسمت است در آن قسمت از دعوی خواهان که مربوط به اجاره بهاء میباشد شرکت باستناد قسمت آخر ماده واحده لایحه قانونی نحوه تخلیه سازمانهای استیجاری مصوب سال 58 نسبت به تعدیل مال الاجاره طبق نظر کارشناس اقدام کرده خواهان تا تاریخ 6/8/69 کلیه اجاره های خود را بر اساس مبالغ تعدیل شده از شرکت دریافت ولی درتاریخ مزبور طبق تصمیم وزارت نفت که پرداخت اجاره بهاء بیش از پنجاه هزار ریال راموکول به اجازه وزیر محترم نفت گردیده است در قسمت دیگر ادعای خواهان که ظاهرا" خسارت وارده به ساختمانهای مورد اجاره است ادعای خواهان مدلل نبوده و وی دراین قسمت به فتوکپی قرار تامین دلیلی که استناد نموده هیچگونه ارتباطی به وی ندارد و مربوط به شرکت مخابرات می باشد علاوه بر این خواهان به موجب نامه عادی مورخ 19/3/60 مراتب رضایت خود را از شرکت ملی گاز اعلام نموده ثانیا" خواهان به تنهائی با این شرکت قرارداد ندارد بلکه باتفاق شخص دیگری قرارداد اجاره منعقد کرده ثالثا" خواهان دعوی دیگری طرح نموده که به شماره 153/2 /59 بندرعباس تحت رسیدگی می باشد که تقاضای توام شدن دو پرونده رادارد و شرکت کلیه اجاره بهاء را پرداخت کرده که در صورت لزوم تقاضای انتخاب کارشناس جهت بررسی مدارک را دارم و طبق صورتجلسه مورخه 9/9/60 خواهان پس از ذکر خلاصه دعوی خود اضافه نموده که چون بدهکاری داشته ناچار شدم آپارتمان را در25/12/60به اداره مخابرات بفروشم و درفاصله ایجاد شده بین فروش وتخلیه طبق نظر کارشناس 79430 تومان خسارت وارده شده که به عهده شرکت ملی گاز می باشد و شرکت ملی گاز مدعیست که بالغ بر چهار میلیون ریال خرج این آپارتمان کرده که مورد قبول من نیست و نماینده خوانده نیزمطالبی عنوان کرده که تکرار لایحه تقدیمی می باشد0
دادگاه جهت بررسی اظهارات طرفین قرار ارجاع امر به کارشناس صادر واجراء نموده و کارشناس نظریه خود را تقدیم کرده وآقای (ز) با تقدیم یک برگ فتوکپی وکالتنامه خود را وکیل آقای (ج ) معرفی کرده و دادگاه پس از استماع اظهارات آقای (ز) خلاصتا" انتخاب کارشناس حسابرسی را ضروری تشخیص و کارشناسی آقای ... راکه کارشناس ساختمانی بوده کافی ندانسته و قرار ارجاع امر به کارشناس دیگر صادر و آقای (ه) به کارشناسی تعیین شده و مشارالیه نیز نظریه خود را تقدیم کرده و در جریان رسیدگی دادگاه عمومی تبدیل به دادگاه حقوقی یک شده و دادگاه پس از کسب نظر آقای مشاور قرارعدم صلاحیت خود را صادر نموده و شعبه بیست و چهارم دیوانعالی کشور طبق دادنامه شماره 140/2524/3/65 با اعلام صلاحیت دادگاه حقوقی یک بندرعباس حل اختلاف کرده است و پرونده را اعاده نموده و دادگاه پس از وصول پرونده و اخذ توضیح از کارشناس را ضروری تشخیص وچند جلسه تجدید بعلل منعکس در پرونده آقای ... با تقدیم یک برگ وکالتنامه خود را وکیل (م ) معرفی و آقای کارشناس ضمن لایحه تقدیمی توضیحاتی داده و نیز آقای (ج ) نیز ضمن لایحه تقدیمی آقای (غ ) را به وکالت خود تعیین و آقای (غ ) با تقدیم وکالتنامه خود را وکیل وی معرفی کرده است و سرانجام دادگاه پس از رسیدگی و کسب نظرآقای مشاور خلاصتا" چنین اظهار نظر کرده است (000 در خصوص دعوی آقایان (خ ) و(ج ) بطرفیت شرکت ملی گاز ایران به خواسته مطالبه مبلغ 12555000 ریال مال الاجاره معوقه آپارتمانها به پلاک 625و626و627 فرعی از106 اصلی بخش یک به استناد اجاره نامه عادی مورخه 15/9/57 و نیز در خصوص دعوی آقای (ج ) بطرفیت همان خوانده به خواسته مطالبه مبلغ 24970000 ریال نظر به اینکه تقلیل اجاره بهاء ازماهیانه 1250000 ریال به 750000 ریال بموجب اجاره نامه تنظیمی که ممضی به امضاء اصحاب دعوی بوه و نامه مورخه 19/3/1360 ارسالی ازسوی آقای (ج ) نیز موید توافق طرفین در انعقاد آن می باشد بعمل آمده ودلیلی بر صحت ارکان عقد منعقده خلل وارد آورد و آنرا مخدوش دارد نیز اقامه نگردیده و با التفات به ماده 223 از قانون مدنی در خصوص صحت عقدمنعقده واز219از قانون مذکور دایر به لازم الاتبارع بودن آن روابط فیمابین و اینکه تقلیل یا افزایش اجاره بهاءچه برموافقت طرفین و چه حکم قانون با توجه به پیش بینی تعدیل اجاره بهاء در قانون موجر و مستاجر مخالف قانون محسوب نمی گردد تا قابل ترتیب اثر نباشد بلکه دقیقا" بر استفاده از حقوق مالکانه از سوی مالک افاده معنا دارد و مالک نیز قادر به اسقاط حقوق مالکانه خویش می باشدوبه هر جهت تسری عقد به قبل از انعقاد آن مباینتی باقانون ندارد و نظر به اینکه شق 11 از اجاره نامه تنظیمی موجر را ملزم به معرفی نماینده تام الاختیار برای انجام تعهداتی در موقع غیبت خود به خوانده نموده که مستنبط از محتویات پرونده عدم تعرفه نماینده از سوی موجرین میباشد و غیبت موجرین نیز مورد انکار قرار نگرفته و بند مذکور اختیار انجام تعمیرات و رفع عیب ونقص و نیز کسر مخارج از مال الاجاره را بعهده مستاجره گذارده وباتوجه به نظریه کارشناس که با اوضاع واحوال محقق و معلوم قضیه مطابقت داشته و اعتراض غیرموجه وکیل خواهانهاآنرامخدوش نمی سازداقدامات انجام شده از سوی خوانده را جزو تعمیرات اساسی و جهت سکونت ضروری و میزان اعلامی را صحیح دانسته و آنها نیز مورد نظر و استفاده از ساختمانهای اعلام داشته نه تعدی و تفریط مستاجر و مجموع مخارج انجام شده باضافه مبالغ پرداختی به موجر ومالیات پرداختی بیش از کل مطالبات استحقاقی خواهانها می باشد و با مرعی داشتن ماده 295 از قانون مدنی که تهاتر را قهری اعلام داشته و وکیل خواهانها نیز این معنا را مورد توجه قرار داده است بنابراین با احراز حاکمیت اجاره و نامه اخیرالتنظیم بر روابط فیمابین و باستناد ماده 10 قانون مدنی و دعوی خواهانها دایر به مطالبه اجور معوقه و رد ادعای خواهانها دایر به مطالبه بهره بانکی به لحاظ غیر مشروع بودن آن و قیمت کولر و آبگرمکن و غیره با التفات به میزان دریافتی و کسرمالیات متعلقه به آن که از سوی خوانده پرداخت گردیده و میزان مخارج انجام شده دادگاه ذمه خوانده را غیر مشمول احراز و نظریه رد دعوی خواهانها دارد000)آقای (غ ) به وکالت از آقایان (خ )و(ج ) بنظریه مذکور اعتراض کرده وضمن لایحه اعتراضیه خلاصتا" اظهار داشته 1 بند11قرارداد اجاره به مستاجر اخیر داده در صورتیکه مورد اجاره نیاز به تعمیرات پیدا کند و موجرین در مسافرت و غایب باشند مستاجر خود اقدام به تعمیرات و رفع نقض نماید در صورتیکه موجرین در تمام مدت به مسافرت نرفته و غایب هم نبوده اند تا مستاجر به قائم مقامی موجرین اقدام کند0 2 چگونه ممکن است که موجرین با میل و رضا حاضر به تعدیل اجاره بها باشند و اظهارنظر کارشناس پس ازنه سال باقطع رابطه استیجاری و تخلیه مورد اجاره خلاف منطق می باشد و تعدیل اجاره بهاءو تنظیم اجاره نامه دوم بدون توجه به مفاد ماده واحده می باشد درخواست فسخ نظریه دادگاه را دارد پس از ارسال پرونده به دیوانعالی کشور و ارجاع کار به این شعبه اینک در وقت بالا هیئت شعبه تشکیل با بررسی محتویات پرونده و مشاوره بشرح زیر اظهار نظر می نماید
بسمه تعالی
نظریه با ملاحظه محتویات پرونده اعتراض آقای وکیل معترضین بنظریه دادگاه بنحوی نیست که موثر در رد نظر دادگاه باشد و با توجه به اینکه نظریه موصوف موجه می باشد لذا ضمن رد اعتراض آقای وکیل معترضین تایید می شود0
مرجع :
کتاب سقوط تعهدات - ضمان قهری - به اهتمام یداله بازگیر
انتشارات فردوسی - چاپ اول 1379 - چاپ دریا
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 1100
تاریخ تصویب : 1369/11/03
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
تهاتر قهری بدون اینکه طرفین در این موضوع تراضی نمایند حاصل می گردد فقط تهاتر بین دیون قطعی قهری والزامی است لذا به علت عدم قطعیت پرداخت ارزش سهام ایشان و منع قانونی آن در حال حاضر موضوع تهاتر هم منتفی است
