دادگاه دعوی خواهان را به قاعده لزوم قرادادها واصل صحت موجه تشخیص داده است
تاریخ رسیدگی 10/9/72
شماره دادنامه 453/21
مرجع رسیدگی شعب 21 دیوانعالی کشور
خلاصه جریان پرونده :
آقای (ح) وکالتا" از طرف بانو (ب) در تاریخ 23/1/71 دادخواستی به طرفیت آقای (ج) به خواسته ابطال قولنامه مورخ 16/4/69 وتخلیه ششدانگ یک دستگاه آپارتمان طبقه یکم ضلع غربی و تحویل آن با احتساب کلیه خسارات مقوم به دو میلیون و ده ریال تقدیم دادگاه یک تهران نموده و توضیح می دهد: خوانده بدوا" به موجب اجاره نامه عادی مورخ 5/4/68 عین مستاجره را به مدت یکسال از موکله اجاره پس از انقضاء مدت اجاره طبق قولنامه مورخ 16/4/69 درواحد مسکونی به تصرفات خود ادامه داده لذا با توجه به شق 16 قولنامه 16/4/69 موکله را به قید ایداع مبلغ ششصد هزار تومان وجه نقد به خوانده مجاز بعد رفاه به عهد موضوع قرارداد می شناسد و با بهره گیری و تجویز ماده 10 قانون مدنی و ماده 344341 آن وفاء به متن قرارداد به لحاظ وجود شق 6 که مشروط است نه قطعی و ماده 399 قانون مذکور با وصف اینکه مستند دعوی قولنامه است نه مبایعه نامه و مسامحه خوانده در انجام معامله تا امروز موکل هم امادگی خود را جهت پرداخت مبلغ موضوع ضمانت اجرای عدم ایفاء به تعهد بدین وسیله اعلام می نماید مضافا" تاریخ حضور در دفترخانه قید شده و طبق بخشنامه شورایعالی قضائی و مصوبه شورای انقلاب چنین نوشته هائی از درجه اعتبار ساقط است و لازم الوفاء نیست و چون به خوانده ید مستاجر است مستندا" به ماده 494 قانون مدنی تخلیه عین مستاجره و تحویل آن به موکله و محکومیت وی به پرداخت کلیه خسارات را استدعا دارد.
از طرف دیگر آقای (الف) وکالتا"ازطرف آقای ب (خوانده دادخواست قبلی) در تاریخ 21/2/71 دادخواستی به طرفیت بانو (ب) به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله مقوم به 2100000 ریال با احتساب خسارات قانونی تقدیم دادگاه حقوقی یک شهرستان تهران نموده به استناد قراردادهای عادی مورخ 16/4/69 و توضیح اینکه خوانده بر حسب قرارداد مذکور ششدانگ پلاک مورد بحث را با حق اشتراک آب و برق و شوفاژ روشن و پارکینگ و مالکیت انباری واقع در پارکینگ موکل وی فروخته و متعهد گردیده حداکثر تاپایان دیماه 1369 در دفترخانه شماره 298 در موردانتقال رسمی ملک اقدام و بقیه ثمن معامله را دریافت نماید با گذشت موعد خودداری نموده درخواست رسیدگی و صدور حکم بشرح خواسته می نماید و اضافه می کند که به موجب اجاره نامه عادی 6/4/68 موردمعامله قبل از تنظیم مبایعه در تصرف و اختیار خریدار قرار داشته و مبلغی به عنوان رهن به فروشنده پرداخت گردیده که باید از باقیمانده ثمن معامله کسر گردد و از بابت باقیمانده ثمن نیز موکل به موجب چک بانک ملت به شماره 1226597/2/71 و با تقدیم نامه شماره 1287/2/71 به دفترخانه 298 آمادگی خود را جهت انتقال رسمی اعلام داشته که فروشنده علیرغم ارسال اظهارنامه و تعیین روز12/2/71 جهت حضور در دفترخانه از حضور خودداری نموده است . رسیدگی به هر دوپرونده نهایتا" به شعبه بیست و هفتم دادگاه حقوقی یک تهران ارجاع می گردد.
آقای (الف) وکیل خواهان (الزام به تنظیم سند رسمی و خوانده پرونده ابطال قولنامه) با استحضار از دادخواست تقدیمی از ناحیه بانو (ب) طی لایحه وارده به شماره 281791/7/71 اعلام می دارد:مبایعه نامه مورخ 16/4/69 قولنامه نیست و با توجه به الفاظ و عبارات مذکور در ان حاکی از وقوع عقد بیع می باشد برخلاف ادعای بانوی مذکور شق 6 قرارداد حاکی از اختیار فروشنده به فسخ معامله نمی باشد و وجه الزام مذکور در قرارداد برای تاکید و تحکیم معامله بود و دلالتی براختیار فروشنده در انجام یا عدم انجام تعهدات مندرج در مبایعه نامه ندارد لذا با عنایت به بند1ماده 362 قانون مدنی جای تردیدی در وقوع عقد بیع ومالکیت موکل نسبت و به بیع نیست و در بند5 قرارداد نیز اسقاط کافه خیارات به عمل آمده و فقط حق دریافت بقیه ثمن معامله در دفتر اسناد رسمی دارد . تقاضای تخلیه مورد معامله به موجب اجاره نامه مورخ 5/4/68 با انعقاد عقدبیع و تبدیل عنوان مستاجر به مالک فاقد وجاهت قانونی می باشد تقاضای صدور حکم شایسته را دارد.
آقای (ح) وکیل بانو (ب) در جلسه مورخ 28/7/71 اظهارمی دارد: شق 6 قولنامه مستند دعوی به دستور مواد 10و1351 قانون مدنی حاکم بلا منازع در دعوی مطروحه است صدور مواد مربوطه نوشته شود . آن قانون و ماده 399 آن قطع نظر از اینکه مستند دعوی مبایعه نیست صحت دعوای مطروحه تایید می کند و باصراحت بند6 قولنامه من از سوی موکل صریحا" اعلام می دارم که موکله ضمانت اجرای قولنامه را می پردازد صدور حکم شایسته با توجه برای اصراری هیئت عمومی دیوان عالی کشور که موید دعوای است مورد استدعا است .
دادگاه پس از بررسی هر دو پرونده و استماع اظهارات وکلای طرفین در تاریخ 15/13/71 به اظهار نظر تشخیص صحت ادعای خواهان الزام به تنظیم سندرسمی مبادرت ودرتاریخ 2/2/72 در وقت فوق العاده با استناد به قانون اصلاح و حذف مواد ی ازقانون تشکیل دادگاههای حقوقی یک و دو ختم رسیدگی را اعلام و به این شرح به صدور رای مبادرت می نماید.
در خصوص دعوای که آقای (ج) با وکالت آقای (الف) به طرفیت بانو (ب) با وکالت آقای (ح) مبنی بر الزام مشارالیها به تنظیم رسمی انتقال ششدانگ یک دستگاه آپارتمان شماره پلاک 3419/67 بخش 11 تهران واقع در ولنجک و نیز دعوی بانوی یادشده باابطال قرارداد عادی 16/4/69وخلع یدازآپارتمان موصوف بشرح پرونده های 71/514و71/18 نظر به دادخواست های تقدیمی ومدارک و لوایح ابرازی و اظهارات وکلای طرفین اولا" در خصوص دعوی آقای (ج) با احراز مالکیت خانم (ب) نسبت به پلاک منظور مستندا" به فتوکپی سند مالکیت از آنجا که حسب قرارداد مورخ 5/4/64 مصوب یک سال بقیه اجاره آقای (ج) درآمده بود با دریافت مبلغ بیست و هشت میلیون ریال به بیع او برگزار و مورد معامله به تصرف او داده شده به طوریکه وی با تغییر رابطه و ماهیت حقوقی آنان در تاریخ تنظیم قرارداد مذکور درموردمعامله متمکن ازانحاء تصرفات مالکانه است دعوای خواهان را به قاعده لزوم قراردادهاواصل صحت موضوع ماده 223 قانون مدنی وارد موجه تشخیص از آنجا که مدافعات وکیل بانوی یادشده خلاصتا" به اینکه معامله موضوع آن قرارداد مشروط و مبتنی بر خیار فسخ بوده و هر یک از طرفین در صورت استنکاف و عدول مکلف به پرداخت مبلغ هشت میلیون ریال به عنوان وجه التزام بوده است با توجه به اینکه اولا" وجه التزام معینه همان خسارت ناشی از عدم انجام تعهد است و بنا به مستفاد از ماده 326 قانون مدنی متعهدله می تواند الزام به انجام تعهد را خواستار یا وجه التزام را به عنوان خسارت عدم انجام تعهدرابخواهد ثانیا" استفاده از حق انصراف مندرج در بند6 قرارداد محمول به حق فسخ طرفین است مقید به مدت بوده و اعمال آن تا پایان دیماه 69 ممکن بوده است بی وجه می باشد . چه دلیلی که حاکی از این باشد در مهلت معهود در مقام استفاده از این حق برآمده باشند اقامه نشده است بنابراین از آنجا که ثبت انتقال مطابق ماده 220 قانون یکی از آثار و نتایج قرارداد اسنادی بوده و با توجه به قانون اصلاح و حذف مواد ی از قانون تشکیل دادگاههای حقوقی یک ودو و نیز اظهارنظر24/1/72 از آنجا که موضوع بررسی دیوانعالی کشور نسبت به نظریه های دادگاه حقوقی یک منتفی شده لذا دادگاه حکم بر محکومیت بانو (ب) به تنظیم سند رسمی انتقال با دریافت مبلغ بیست و دو میلیون ریال دیگر بابت تتمه ثمن معامله صادر واعلام می دارد در خصوص دعوی مشارالیها به ابطال قراردادو خلع یدازخریدار بنا به جهات و دلایل فوق به بطلان دعوی معتقد است .
آقای (ح) وکیل بانو (ب) پس از استحضار از دادنامه مذکور در تاریخ 1/2/72 دادخواست تجدیدنظرتقدیم و درخواست رسیدگی و نقض دادنامه را می نماید پرونده پس از انجام تبادل لوایح حسب دستور دادگاه به دیوانعالی کشور ارسال و به این شعبه ارجاع می گردد . لوایح طرفین هنگام شور قرائت خواهد شد.
هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید و پس از قرائت گزارش آقای ... عضو ممیز و اوراق پرونده و لوایح طرفین و دادنامه شماره 135/2/72 فرجامخواسته مشاوره نموده چنین رای می دهد ایرادات و اعتراضات وکیل تجدیدنظرخواه نسبت به دادنامه تجدیدنظرخواسته ملخصا" اینست که :
1 قولنامه مستند دعوی مقدمه انجام معامله است نه نفس معامله و ماده 223 قانون مدنی ناظر به وقوع معامله است نه قولنامه .
2 در قولنامه مذکور حق طرح دعوای الزام به تنظیم سند برای تجدیدنظرخوانده پیش بینی نشد است .
3 در شق 6 قولنامه عنوان شده : استنکاف و عدول هر یک ازطرفین متعاملین از انجام معامله قطعی و حضور در دفترخانه ... لذا با توجه به اقرار صریح تجدیدنظرخوانده به عدم حضورموکله دردفترخانه در موعد مقرر قانونی اگر منصرف به انصراف وی از انجام معامله نیست پس علت عدم حضور وی چه محلی می تواند داشته باشد؟
4 موکله طبق فتوکپی فیش بانکی مضبوط در پرونده امر وجوه عین مرهونه و بیعانه را به وسیله حواله بانکی جهت تجدیدنظر خوانده حواله کرده است ولی دادگاه موکله را ضمن دریافت و مازاد ثمن معامله به تنظیم سند رسمی ملزوم نموده است بنابراین تقاضای نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته و صدور حکم شرح خواسته را دارد.
ایرادات وارد به نظر نمی رسد زیرا اولا" با توجه به عنوان قرارداد مذکور در صدر آن مبایعه نامه بیع قطعی وکلمات مندرج در آن از قبیل فروشنده ، خریدار ثمن معامله اسقاط کافه خیارات بالاخص خیار غبن قراردادمستند دعوی ظهور در بیع داشته نه تعهد به بیع یا مقدمه انجام معامله ثانیا" با فرض حمل بند6 قراردادبه عنوان حق فسخ و عدول از انجام معامله نظر به اینکه مدت مذکور در بند6 تا پایان دیماه 1369 بوده و دادخواست در تاریخ 23/1/71 تقدیم شده و اظهارنامه یا عللی که دال بر فسخ قرارداد در مهلت مقرر باشد در پرونده امر مشهود نیست و با توجه به اینکه اعلام فسخ هم نظیر اصل قرارداد نیاز به مظهر اراده داشته و صرف ترک فعل و عدم حضور در دفترخانه در مهلت مقرر با توجه به ماده 449 قانون مدنی جهت اعلام فسخ آن کافی نمی باشد و ادعای حواله بانکی بیعانه جهت بیعانه تجدیدنظرخوانده با توجه به تاریخ آن که 22/7/71 وخارج از مهلت مقرر بود تاثیر در اینخصوص ندارد لذا استنباط دادگاه از قرارداد مستند دعوی صحیح تشخیص و دادنامه تجدیدنظرخواسته باتوجه به مستندات و مبانی مذکور در آن و عدم ایراد و اعتراض موثری از ناحیه وکیل تجدیدنظرخواه و عدم اشکال موثری از لحاظ رعایت اصول و مقررات دادرسی نتیجتا" ابرام می گردد.
مرجع :
کتاب قانون مدنی در آیینه آراء دیوان عالی کشور - عقود وتعهدات
به اهتمام یدالله بازگیر- انتشارات فردوسی - چاپ اول - چاپ دریا
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 453
تاریخ تصویب : 1372/09/10
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
ماده 223 اصل را بر صحت معامله استوار ساخته است با توجه به قبض و اقباض عوض و معوض و عدم کشف فسادی در آن صحت معامله محرز مسلم است
