اگر در معامله ای شرط شود که متخلف در صورت تخلف مبلغی بابت وجه التزام بپردازد حاکم باید معادل همان مبلغ او را محکوم نماید نه بیشتر و یاکمتر
تاریخ رسیدگی 21/10/70
شماره رای 846/21
مرجع رسیدگی شعبه 21 دیوانعالی کشور
خلاصه جریان پرونده آقای (س) وکالتا" از طرف آقای (ح) درتاریخ 1/2/70 دادخواستی علیه آقای (م) و بانو (ر) به خواسته الزام خواندگان به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سندانتقال خانه پلاک شماره 436/123 واقع در بخش 11 تهران مقوم به 2100000ریال و هزینه دادرسی تقدیم دادگاه حقوقی یک تهران نموده و توضیح می دهد که : (خواندگان ششدانگ پلاک مذکور را طی مبایعه نامه مورخ 11/2/67 به موکل فروخته و مبلغ بیست میلیون ریال آن را نقدا" دریافت و مبلغ 19 میلیون ریال مورخ 11/2/67 به موکل فروخته ومبلغ بیست میلیون ریال آن را نقدا" دریافت و مبلغ 19 میلیون ریال به حواله و دستور خوانده به آقای (گ) مستاجر مورد معامله پرداخت گردیده و به این ترتیب از45 میلیون ریال ثمن معامله کلا" چهل میلیون ریال به مشارالیها پرداخت شده و بقیه باید در دفترخانه موقع تنظیم سند پرداخت لیکن متاسفانه اقدامی در این خصوص به عمل نیاورده و تعلل نموده اند لذا درخواست رسیدگی و صدور حکم دارم 0) در این خلال آقای (غ) با تقدیم وکالتنامه و لایحه وارده به شماره 5813/4/70 خود را وکیل خواندگان معرفی و دفاعا" اظهار می دارد: (1 قرارداد مذکور به صورت عقد منجز و قطعی انشاء نشده ودر بند 5 قرارداد برای هر یک از طرفین اختیار انصراف از انجام معامله پیش بینی شده و این توافق و تراضی بر طرفین الزام آوراست . 2 در ماده 230 قانون مدنی قانونگزار تصریح کرده که اگر در معامله ای شرط شود که متخلف در صورت تخلف مبلغی بابت وجه التزام بپردازد حاکم نمی تواند او را به بیشتریاکمترمحکوم نماید . 3 رای اصراری هیئت عمومی نیز موید استدلال فوق است 4 در قولنامه هم نظیر بیع اختیار انصراف از انجام معامله برای طرفین پیش بینی می شود . لذا خواهان نیز می تواند از موکل به علت انصراف از فروش ملک وجه التزام مورد توافق را مطالبه نماید لاغیر0 لذا درخواست صدور حکم به بطلان دعوی با احتساب خسارات را دارد . )
وکیل خواهان در جلسه مورخ 23/4/70 در دادگاه حاضر و با ملاحظه لایحه وکیل خواندگان ملخصا" اظهارمی دارد: (فروشندگان متعهد بوده اند در تاریخ 20/9/67 با دریافت بقیه ثمن معامله به تنظیم سند رسمی اقدام ولی متاسفانه با وجود گذشتن سه سال به تعهد خود عمل نکرده اند در مورد لایحه وکیل خواندگان نامبرده ضمن قبول عقد بیع دفاع نموده که موکلین ایشان حق انصراف داشته اند و حال آنکه شرط مذکور در زیر قرارداد برای استحکام عقد بیع بوده به خصوص با توجه به اسقاط کافه خیارات معلوم می شود که شرط مذکورخودبخود از بین رفته و بر فرض قبول شرط مذکور به عنوان خیار شرط، دارای زمان ومهلت بود و باید تا تاریخ 20/9/67 به موکل اعلام می نمودند یعنی از طریق اظهارنامه رسمی و استرداد کل ثمن دریافت شده به موکل و خسارات نه اینکه بعد از سه سال که عقد بیع کاملا" تحقق یافته چنین ادعائی می نمایند لذا دفاعیات وکیل خواندگان وجهه شرعی و قانونی نداشته درخواست صدور حکم به شرح دادخواست را دارد
دادگاه پس از بررسی پرونده و استماع اظهارات وکیل خواهان و ملاحظه لایحه دفاعیه وکیل خواندگان و اظهارنظر مشاور دادگاه درتاریخ 23/4/70 با انعکاس خلاصه اظهارات وکلای طرفین ملخصا" به این شرح اظهارنظر می نماید:) با توجه به رابطه حقوقی طرفین مستندا" به قولنامه مورخ 19/2/67 که اصالت و صحت آن مورد قبول طرفین بوده و باتوجه به مفهوم و مندرجات آنکه مبایعه نامه تلقی می گردد و نظر به قصد و رضای طرفین و اخذ مبالغی ازثمن به دفعات توسط فروشندگان و تصرف بیع توسط خریدار و تحقق معامله مذکور شرعا" و عرفا" و قانونا" با توجه به ماده 362 قانون مدنی و مالک بیع شدن مشتری به محض وقوع بیع وقوع معامله محرز تشخیص می گردد . النهایه خواندگان تنظیم سند انتقال رسمی را موکول به رفع موانع نموده اند لیکن خواندگان به تاریخ موخر از تاریخ مبایعه نامه وجوهی از بابت ثمن معامله از خواندگان دریافت داشته و خانه را به تصرف خواهان داده اند با اقدامات خویش عملا" آن را تنفیذ و تایید نموده اند و مادام که مستند مزبور قانونا" فسخ یا اقاله یا ابطال نگردیده برای طرفین متبتع و لازم الاجرا است و نظر به اینکه مالکیت خواندگان نسبت به قطعه 11 تفکیکی پلاک ثبتی شماره 436 فرعی از 123 اصلی اراضی جنب آباد شمیران بخش 11 تهران محرز می باشد و دلیلی بر ایفاء یا اسقاط تعهد از ناحیه خواندگان ابراز نگردیده و مطالب عنوان شده از جانب وکیل خواندگان فاقد وجاهت قانونی بوده وموثر در مقام تشخیص نمی گردد لذادعوی خواهان صحیح تشخیص و مستندا" به مواد 10و219و223 قانون مدنی بر الزام خواندگان به حضور در یکی از دفاتر اسنادرسمی و تنظیم سند انتقال رسمی و قطعی ششدانگ خانه مذکور به انضمام کلیه ملحقات و متعلقات آن در قبال دریافت مبلغ پنج میلیون ریال باقیمانده ثمن معامله به نام خواهان اظهارنظر می نماید و نیز با توجه به مقررات قانونی آئین دادرسی مدنی و مواد 1و2 قانون مسئولیت مدنی وماده 331 قانون مدنی به محکومیت خواندگان به پرداخت مبلغ 124725 ریال بابت خسارات دادرسی اظهار نظر می گردد . )
اظهارنظر دادگاه در تاریخ 27/5/70 به آقای (ع) وکیل خواندگان ابلاغ و مشارالیه طی لایحه وارده به شماره 301327/5/70 نسبت به آن اعتراض می نماید پرونده حسب دستور و تصمیم مورخ 10/6/70 به دیوانعالی کشور ارسال و به این شعبه ارجاع می گردد لایحه اعتراضیه هنگام شور قرائت خواهد شد.
هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس ازقرائت گزارش آقای ... عضو ممیز و اوراق پرونده و نظریه دادگاه و لایحه اعتراضیه مشاوره نموده چنین رای می دهند.
ایرادات واعتراضات آقای وکیل خواندگان ملحضا" عبارت است از: 1 ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک که موخر از مقررات عقد بیع قانون مدنی تصویب گردیده چگونگی معاملات اموال غیرمنقول ثبت شده و ماده 362 قانون مدنی را تخصیص داده و دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده ... مالک خواهد شناخت و حال آنکه دادگاه نوشته عادی در این مورد را اعتبار بیع داده است .
2 دادگاه به تراضی طرفین توجهی نکرده زیرا طبق سطر دهم قرارداد پرداخت الباقی ثمن به هنگام انتقال قطعی موکول شده و تراضی طرفین این نبوده است که عقد بیع باامضاء قولنامه تمام شود.
3 قولنامه در عرف و قانونی عقد عهدی است که مالک تحت شرایطی متعهد می شود ملک خود را به مبلغ معینی به خریدار انتقال دهد.
4 در ماده 5 قرارداد اختیار انصراف از انجام معامله برای طرفین منظور گردیده و چون بدون قید مدت می باشد طبق ماده 401 قانون مدنی باطل و مبطل است و بالاخره رای هیئت عمومی اصراری دیوانعالی کشور (بدون قید شماره آن) بر خلاف استنباط دادگاه صادر شده و موردتوجه دادگاه قرار نگرفته است . )
ایرادات و اعترافات وارده به نظر نمی رسد زیرا 1 بیع در فقه اسلامی و طبق ماده 338 قانون مدنی عبارت است از: (تملیک عین به عوض معلوم) اعم از آنکه بیع منقول یا غیر منقول باشد ومقررات قانون ثبت اسناد و املاک اسناد و املاک تغییری در ماهیت عقد بیع یا تخصیصی نسبت به مقررات قانون مدنی که ام القوانین می باشد نداده بلکه تکالیفی جداگانه در رابطه با ثبت اموال غیر منقول مقرر داشته است و مراجعه خواهان در این گونه موارد به دادگاه و درخواست الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و ثبت واقعه فروش و تنظیم سند رسمی همین جهت و استفاده از مقررات و مزایای قانون ثبت اسناد و املاک اسناد و املاک اسنادمی باشد
2 مستنبط از قرارداد مستند دعوی بیع به مفهوم قانون مدنی بوده نه (تعهد به بیع) و قید (هنگام انتقال قطعی)درقرارداد عرفا" ناظر انجام تشریفات ثبتی معامله می باشد لاغیر.
3 بند5 قرارداد و وجه التزام مقرر در آن نیز با توجه به قید اسقاط کافه خیارات در همین بندصرفا" به منظور تعیین ضمانت اجرا جهت مراجعه به دفترخانه و ثبت واقعه و انجام تشریفات ثبتی در مهلت مقرر در قرارداد بوده نه خیارشرط برای طرفین زیرا مستفاد از قرارداد مطلوب می باشد (مراجعه به دفترخانه و انجام تشریفات ثبتی در موعد مقرر مطلوب اولیه و انجام این تشریفات هر چند در خارج از مهلت مقرر باشد مطلوب ثانی) مضافا" با فرض تلقی این بند به عنوان خیار شرط با عنایت به مدت و مهلت مقرر جهت انجام قرارداد و مراجعه به دفترخانه 25/9/69 اولا" موضوع مشمول ماده 401 قانون مدنی نبوده ثانیا" به حکایت پرونده در این مهلت اعلام فسخ یا ادعای ان نشده ثالثا" ادعای مکلف بودن متخلف صرفا" به پرداخت وجه التزام با توجه به تعبیر فوق غیر موجه می باشد . لذا با توجه به مستندات ومبانی اظهارنظر دادگاه و وارد نبودن ایرادات و اعتراضات و عدم اشکالی از لحاظ رعایت مقررات و اصول دادرسی و استدلال دادگاه صحیح تشخیص و تایید و پرونده جهت انشاء حکم اعاده می گردد.
مرجع :
کتاب قانون مدنی در آیینه آراء دیوان عالی کشور - عقود وتعهدات
به اهتمام یدالله بازگیر- انتشارات فردوسی - چاپ اول - چاپ دریا
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 846
تاریخ تصویب : 1370/10/21
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
برای هر روز تاخیر مبلغ ده هزار ریال جریمه تعیین شده است خسارت عدم انجام معامله طی قرارداد از جانب طرفین معین گردیده و خوانده هم اعلام داشته پشیمان شده و الزام خوانده مزبور بر تنظیم سند رسمی انتقال وجاهت قانونی ندارد
