معامله مبتنی بر تفکیک نبوده تا عدم امکان تفکیک آن موجب فسخ باشد - دادگاه تکلیف بقیه ثمن معامله را معین ننموده است
رای شماره 102
با فرض عدم امکان تفکیک موضوع قرارداد و عدم امکان انجام این شرط توسط خواندگان و با توجه به مقررات ماده 232 قانون مدنی مبنی بر بطلان غیر مقدور و باطل نبودن اصل قرارداد مشخص نگردیده است که خواهان معامله را با این کیفیت پذیرفته یا نه ؟
تاریخ رسیدگی 15/10/71
شماره دادنامه 658/21
مرجع رسیدگی شعبه بیست و یکم دیوانعالی کشور
خلاصه جریان پرونده : آقای (ف) به وکالت از آقای (الف)دادخواستی به طرفیت آقایان محمدحسن و حسین ... فرزندان کمال به خواسته الزام به اجرای تعهد مندرج در قرارداد 28/106 مورخ 10/2/62 دائر به تفکیک مورد معامله که عبارت است از ششدانگ یک باب خانه 706/164 به استثناء 4 دهنه مغازه و یک دستگاه آپارتمان فوقانی آن و انتقال سند رسمی و تسلیم و تصرف دادن محل هائی که تحویل نشده جمعا" مقوم به هشت میلیون و نه صد هزار ریال به دادگاه حقوقی یک شیراز داده به این بیان که خواندگان ششدانگ یکباب خانه پلاک مرقوم را به استثنای 4دهنه مغازه و آپارتمان فوقانی چهار دهنه مغازه به مبلغ چهل و سه میلیون ریال به موکل فروخته و قیمت ثمن را دریافت نموده و مقرر بوده بقیه را بعد از تنظیم سند رسمی دریافت کنند و ظرف مدت 150 روز مغازه ها و آپارتمان تفکیک و در دفترخانه به موکلین انتقال دهند این امر انجام نگرفته مضافا" مبلغی به قیمت معامله افزوده و مقداری دیگر ازثمن را گرفته اندو بخش از مورد معامله را تحویل داده و نسبت به تعهدات خود تعلل می نمایند و تقاضای رسیدگی و صدور حکم محکومیت آنان را طبق دادخواست دارد برای اثبات ادعا برگ وکالتنامه و فتوکپی سند مالکیت سه دانگ پلاک یاد شده و فتوکپی قرارداد استنادی به شماره 18/106 مورخ 10/2/69 هر ماه سه فقره اظهارنامه به دادگاه دادنامه ظهر فتوکپی قرارداد حاکی است در تاریخ 4/4/69 طرفین معامله توافق کرده اند مبلغ یک میلیون و دویست هزار ریال به ثمن معامله افزوده شود و خریدارچک به شماره 624185 را به فروشنده داده که بعدا" این چک با چک دیگری تعویض شده است .
آقای (ع) وکیل دادگستری به وکالت از خواندگان وارد دعوی شده در جلسه دادرسی که موکلین نیز حضور داشته اند ضمن تایید معامله انجام شده ومفاد قرارداد اظهار داشته شهرداری با تفکیک خانه مورد معامله از مغازه ها موافقت ننموده است بنابراین انجام تفکیک در قرارداد میسور نمی باشد و موکلین معامله را فسخ نموده آماده برای استرداد ثمن دریافتی می باشند و گواهی به شماره 6348 مورخ 11/7/69 شهرداری براینکه پلاک 706/164 بخش 4 به علت مساحت کم قابل تفکیک نیست به دادگاه داده است و اظهار نموده چون عملا" و قانونا" امکان واگذاری قسمتی از مورد پلاک مذکور که مورد معامله واقع شده میسر نمی باشد و قابلیت انتقال به خواهان ها ندارد انجام شرط تفکیک میسور نیست
وکیل خواهان در قبال مدافعات وکیل خواندگان اظهار داشته عدم قابلیت تفکیک مربوط به عرصه است و مغازه ها و آپارتمان فوقانی آن برطبق قانون تفکیک آپارتمان ها و بند3 بخشنامه 383 اداره ثبت اسناد بلامانع است و موردمعامله عرصه پلاک 706 فرعی از164 اصلی است و در قرارداد توضیح داده شده که چهار باب مغازه و آپارتمان فوقانی آن استثناء است و مابقی به موکل انتقال داده شده و تفکیک آپارتمان و مغازه ها منهای عرصه آن میسور است و معامله مبتنی بر تفکیک نبوده تا عدم امکان تفکیک آن موجب فسخ باشد بلکه تفکیک تعهد خواندگان است و از جمله موارد سقوط تعهدات که در باب سقوط تعهد است قانون مدنی ... نظیر اقامه و ابراء و تبدیل تعهدمی باشد و شرط خیار نموده و اگر حقی بر فسخ معامله باشد برای خریدار است نه فروشنده و خواندگان متعهد که تفکیک کرده رسما" انتقال و تصرف دهند که قسمت اول را انجام نداده و مورد دوم تبعا" عمل نگردیده و قسمت مختصری هم به تصرف موکلین در نیامده است وتقاضای رسیدگی و صدور حکم محکومیت خواندگان را نموده
آقای (ط) اظهار داشته علت عدم انجام تعهد موکلین فقدان قابلیت تفکیک یا به علت قانونی دیگر که باشد امکان انتقال آن قسمت از عرصه واعیان که درقولنامه نسبت به آن صحبت شده وجود ندارد موضوع خودبه خود منتفی است
شهرداری در پاسخ دادگاه طی شماره 1013364/11/70 مرقوم داشته تفکیک عرصه محل مقدور نیست و تفکیک اعیانی برابر قانون تملک آپارتمانها میسر است دادگاه همراه با نظر مشاور به این استدلال که به موجب نامه شهرداری تفکیک و افراز یکباب خانه و چهار دهنه مغازه و آپارتمان مورد معامله مقدور نیست و اینکه تفکیک اعیانی خارج از مفاد قرار داده است دعوی خواهان از جهت تفکیک و الزام به تنظیم سند مسموع نیست و قرار عدم استماع دعوی داده اند لیکن در مورد خلع ید با عنایت به سند عادی ابرازی که دلالت برانتقال مورد معامله به خواهان را دارد و با توجه به اینکه ایرادی در خصوص کیفیت معامله و عدم صحت آن به عمل نیامده و اینکه خواندگان متعهد به تخلیه مورد معامله شده اند در این خصوص دعوی واردتشخیص عقیده به تسلیم و رفع تصرف و تخلیه از سایرقسمتهای یکباب خانه مورد معامله تحت پلاک 702 فرعی از 164 اصلی بخش 4 شیراز ابراز داشته
طرفین دعوی در مهلت قانونی به این نظر اعتراض نموده و پرونده به دیوانعالی کشور ارسال و به این شعبه ارجاع گردیده است لوایح اعتراضیه در هنگام شور قرائت می شود.
هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس ازقرائت گزارش آقای ... عضو ممیز واوراق پرونده و دادگاه و لوایح طرفین مشاوره نموده چنین رای می دهد.
بسمه تعالی
ایرادات و اعتراضات وکیل خواندگان نسبت به اظهار نظر دادگاه مبنی بر 1 - بطلان شرط تفکیک و کارهای اداری به لحاظ عدم قید مدت و نتیجتا" باطل بودن قرارداد به استناد ماده 401 قانون مدنی 2 - اعلام فسخ قرارداد توسط خواندگان در ظرف مدت 150 روز مذکور در قرارداد به لحاظ عدم امکان تفکیک وارد به نظر نمی رسد زیرا با توجه به قید مدت 150 روز در ذیل شرط دوم ، شرط بدون مدت نموده و در مورد اعلام فسخ نیز با توجه به اینکه مشارالیها به موجب قرارداد نه طبق مقررات قانون مدنی حق فسخ آن را نداشته اند تاثیری در قرارداد به موضوع بحث ندارد.
ایراد و اعتراض وکیل خواهان مبنی بر اینکه 1 - مورد معامله کل عرصه پلاک 706/164 بخش 4 شیراز به استثنای 4 دهنه مغازه و آپارتمان فوقانی آن جزء مبیع می باشد و با توجه به قانون تملک آپارتمان ها تفکیک و افراز به این کیفیت امکان پذیر خواهد بود)0 بر خلاف مندرجات قرارداد موضوع بحث بوده و مردود است . بنابراین استنباط دادگاه در این خصوص و تشخیص موضوع معامله و عدم امکان تفکیک با توجه به نامه شماره 102342/11/70 شهرداری تایید می گردد
لیکن اشکالی که نسبت به اظهار نظر دادگاه وارد به نظرمی رسد اینست که اولا" در صورتی که نظر دادگاه در مورد درخواست تفکیک والزام به تنظیم سند) قرار عدم استماع بوده و با توجه به انصراف ماده 14قانون تشکیل دادگاههای حقوقی یک و دو از قرارهای مذکور در ماده 13این قانون ، دادگاه راسا" مکلف به صدور قرار بوده وذکر آن تحت عنوان نظریه مورد نداشته است .
ثانیا" با فرض عدم امکان تفکیک موضوع قرارداد و عدم امکان انجام این شرط توسط خواندگان و با توجه به مقررات ماده 232 قانون مدنی مبنی بر بطلان شرط غیرمقدور و باطل نبودن اصل قرارداد مشخص نگردیده است که خواهان معامله را به این کیفیت پذیرفته است یا خیر و با فرض قبول دادگاه تکلیف بقیه ثمن معامله را معین ننموده است بنابراین اقتضاء داشته دادگاه از شخص خواهان در این خصوص توضیح اخذ و سپس اظهارنظر نماید و پرونده مستندا" به ماده 15 قانون تشکیل دادگاههای حقوقی یک و دو جهت اقدام قانونی به دادگاه اعاده می گردد.
مرجع :
کتاب قانون مدنی در آیینه آراء دیوان عالی کشور - عقود وتعهدات
به اهتمام یدالله بازگیر- انتشارات فردوسی - چاپ اول - چاپ دریا
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 658
تاریخ تصویب : 1371/10/15
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
در زمینه اقدام به موقع در فسخ معامله و همچنین معیوب بودن موتور ماشین ابتیاعی دلیلی ارائه نگردیده - شرطی که انجام آن غیرمقدور باشد باطل است خوانده اقساط را به موقع پرداخت نکرده و این امر به فرض صحت از موارد بطلان عقد بیع نیست
