تنظیم سند جدید پس از انعقاد قرارداد سابق دلالت ضمنی بر انصراف طرفین نسبت به شرایطی دارد که با تنظیم سند موخر انشاء و یا نسبت به قرارداد سابق تغییر یافته است
تاریخ رسیدگی 25/9/1371
شماره دادنامه 555
مرجع رسیدگی شعبه دهم دیوانعالی کشور
خلاصه جریان پرونده : در تاریخ 6/1/1369 آقای (الف) به وکالت از طرف آقای (ژ) دادخواستی به خواسته اعلام فسخ معامله مقوم به مبلغ دو میلیون و یکصد هزار ریال علیه آقا (ح) به دادگاه حقوقی یک تبریز تقدیم نموده و با استناد به فتوکپی مصدق قولنامه مورخ 27/12/67 و اظهارنامه شماره 145018/11/68 و گواهی دفتر اسناد رسمی شماره 7 تبریز و وکالتنامه و استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک توضیح داده است که خواهان پلاکهای شماره 798الی 801 را به شرایط مندرج در قولنامه مستند دعوی با خوانده معامله نموده و مطابق مندرجات قولنامه مستند دعوی بین طرفین مقرر گردیده خوانده تمامی مالیات و عوارض متعلقه را پرداخت کند و به لحاظ عدم انجام تعهدات مذکور بشرح اظهارنامه مستند دعوی به مشارالیه اعلام گردیده با در دست داشتن مدارک لازم و چک بانکی مربوط به بقیه قیمت مورد معامله جهت تنظیم سند انتقال در وقت معین در دفتر اسناد رسمی شماره 71 تبریزحاضر شود لیکن مشارالیه با حضور در دفترخانه از تنظیم سند انتقال امتناع نموده که مراتب وسیله سردفتر اسناد رسمی یادداشت گردیده است چون مطابق قسمت اخیر بند6 قولنامه در صورت سرپیچی و امتناع و یا عدول و انصراف خریدار در تنظیم سند رسمی انتقال معامله منفسخ و خریدار حقی بر بیعانه پرداختی ندارد علهیذا تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر فسخ معامله و لغو قولنامه تنظیمی با احتساب خسارات دارد و درخواست می نماید . جهت مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی واخذ موارد استفاده خود و ارائه آنها در جلسه دادرسی به وی معرفینامه داده شود . رسیدگی به دعوی مذکور به شعبه سوم دادگاه حقوقی یک تبریز ارجاع و پرونده به کلاسه 69/4 ثبت گردیده و با صدور معرفینامه به نام وکیل خواهان جهت مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و تعیین وقت از طرفین دعوی جهت رسیدگی دعوت به عمل آمده است . دفترخانه اسناد رسمی شماره 7 تبریز با وصول معرفینامه دادگاه نموده است که در ساعت 10 صبح روز 15/12/68 اصحاب دعوی جهت انجام و ثبت معامله به آن دفترخانه مراجعه نموده اند لیکن پس از مذاکرات به توافق نرسیده و مدارک لازم را جهت تنظیم سند به دفترخانه ارائه نداده و در ساعت 12 ظهر دفترخانه را ترک نموده اند . آقای (ح) نیز در تاریخ 28/3/69 دادخواستی به عنوان تقابل به خواسته الزام آقای (ژ) به تنظیم سند رسمی پلاکهای 798 الی 801 با شرایط مندرج در مبایعه نامه مورخ 5/1/68 مقوم به مبلغ دو میلیون و ششصد هزار ریال به دادگاه حقوقی یک تبریز تسلیم داشته و با ابراز فتوکپی مصدق اسناد عادی مورخ 15/1/68 و 27/12/67 اظهار نموده است که مبایعه نامه مورخ 27/1 بین او و خوانده دعوی تقابل تنظیم گردیده گزافی بابت جریمه تخلفات مذکور مطالبه می نموده به مشارالیه مراجعه کرده که در نتیجه با وساطت عده ای سند مورخ 5/1/68 بین آنان تنظیم گردیده که به موجب آن مقرر شده که پرداخت کلیه مالیاتها و هزینه های مربوط به شهرداری تا تاریخ مزبور به عهده خوانده دعوی تقابل قرار گیرد و سپس ملک دراختیار او قرار گرفته است . با توجه به شرایط مندرج درقرارداد مورخ 5/1/68 حکم به الزام مشارالیه به تنظیم سند رسمی انتقال صادر گردد .
رسیدگی به دعوی نیز به همان شعبه ارجاع و پرونده به کلاسه 69 ثبت گردیده دادگاه با صدور قرار رسیدگی توام به هر دو پرونده مجددا" طرفین را بر دعوت نموده است . آقای (الف) دردعوی تقابل نیز خود را به وکالت از جانب آقای (ژ) معرفی نموده و با تسلیم فتوکپی اظهارنامه شماره 75401/12/68 و استهشادیه و گواهی نامه پایان کار و قبوض پرداخت عوارض و درآمد نوسازی اظهارداشته است که بر خلاف تصور خواهان دعوی تقابل مندرجات قرارداد صوری مورخ 5/1/68 مورد استناد مشارالیه نیز بر تعهد خواهان اصلی به پرداخت مالیاتهای متعلقه دلالت ندارد زیرا در سند مذکور قیدگردیده که پرداخت بعد از تحریر سند مذکور به عهده خریدار است و باتوجه به اینکه مالیات املاک و سرقفلی و عوارض شهرداری بعد از تحریرسند محقق می شود لذا شخص خواهان دعوی تقابل عهده دار پرداخت آن بوده است و چون حسب مندرجات گواهینامه پایان کار ساختمانی علمیات ساختمانی مطابق پروانه ساختمان صورت گرفته و تخلفی نسبت به آن واقع نشده و عوارض نوسازی ملک نیز تا پایان سال 68 وسیله خواهان دعوی اصلی تادیه گردیده و به علاوه ، اگر چه مساحت مورد معامله در قولنامه تصریح نشده مع الوصف چنانچه موضوع طرح اصلاحی مربوط به گذر ملک حسب ادعای خوانده تاثیری در معامله داشته به دلالت ماده 255 قانون مدنی حق فسخ معامله برای مشارالیه موجود بوده است لذا تنظیم قولنامه صوری اخیر بر خلاف ادعای خواهان دعوی تقابل به جهت وقوع تخلف ساختمان و مطالبه عوارض و جریمه نبوده بلکه باتوجه به مقررات قانونی اخیر مربوط به مالیات سرقفلی علت تنظیم آن تنها ایجاد تغییراتی به منظور عدم پرداخت مالیات متعلقه بوده است . بعلاوه با وجود مراجعه قرارداد مورخ 27/12/67 به تعهدات خود عمل ننموده و بقیه ثمن معامله را پرداخت نکرده و جهت انجام معامله حاضر نشده و لذا معامله مزبور با توجه به مقررات مربوط به شرط فعل و تاخیر ثمن ، به استناد مواد 237 الی 247 و ماده 394 قانون مدنی قابل فسخ است خوانده دعوی اصلی ( خواهان دعوی تقابل نیز اظهار کرده است که بیش از مبلغ پنجاه میلیون ریال از بهای مورد معامله رابه خواهان پرداخت نموده قراردادبه اعتبار اینکه رسیدگی مساحت زیر بنای ملک 1350 مترمربع است تنظیم گردیده وپس ازمراجعه به شهرداری معلوم گردیده ملک مذکور مشمول طرح اصلاحی است و قسمتی از آن باید جزء گذر شود و فاقد مزایای اظهار شده ازجانب خواهان بوده و به جهات فوق متوجه گردیده که در معامله مغبون شده و به خواهان دعوی اصلی مراجعه کرده و خواهان که قصد عزیمت به خارج از کشور داشته مبادرت به تنظیم قولنامه دوم با شرایط مناسب ترنموده است . به هر حال شخصا" تخلفی نسبت به قرارداد ننموده و ادعائی نیز از حیث نقصان مساحت ملک به لحاظ طرح اصلی گذر مجاور ندارد و حاضر است باقیمانده ثمن معامله را جهت تنظیم سند رسمی انتقال پرداخت نماید و در مورد دعوی اصلی اظهار نموده که قراردادمستند دعوی دلالتی بر امکان فسخ معامله به علت عدم ادعای فسخ براساس قرارداد سابق باقی نیست و باعنایت به مفاد سند مورخ 5/2/68 متضمن اقرار خوانده دعوی تقابل به دریافت مبلغ دو میلیون تومان از بابت مبایعه نامه مورخ 5/1/68 ادعای صوری بودن سند مذکور بی وجه است .
دادگاه جهت تحقیق درخصوص شرایط معامله و میزان ثمن مقرر بین قولنامه های مورد استناد طرفین نموده است . سپس آقای (ح) خود را به وکالت از جانب خوانده دعوی اصلی (خواهان دعوی تقابل) به دادگاه معرفی نموده و با تکرار توضیحات ومدافعات سابق خوانده مزبور از وکالت مشارالیه مستعفی گردیده و با استعفای او آقای (ع) خود را به وکالت از طرف نامبرده معرفی کرده و دادگاه با استماع شهادت شهود مذکور و گواهان اقامه شده از جانب خواهان دعوی تقابل سرانجام در تاریخ 4/12/1370 نظر آقای مشاور را کسب به دین خلاصه مبادرت به اعلام نظریه قضائی نموده است ...
( نظر به اینکه تنظیم قرارداد مورخ 5/1/1368 که از نظر شرایط تکرار همان قرارداد مورخه 27/12/1267 ذکر مبلغ و ثمن معامله است ، با در نظر گرفتن مدلول اظهارنامه رسمی شماره 75401/12/1368 ارسالی خوانده دعوی اصلی در مقام پاسخ به اظهارنامه رسمی شماره 5018 14/11/68 مستند خواهان دعوی اصلی و مودای شهادت آقای (م) اخد از مسجلین ذیل دو فقره قولنامه های عادی مدرکیه طرفین وهمچنین مودای شهادت گواهان ذیل استشهادیه محلی مورخه 22/12/1368منضم پرونده ومندرجات اقرارنامه عادی مورخ 3/2/1361 منتسب به آقای (ه) در ارتباط بانقل و انتقال تمامی حق سرقفلی سه دانگ مشاع از ششدانگ یکباب مغازه و زیر زمین جزء پلاکهای مورد معامله موصوف در قولنامه های عادی مدرکیه به خواهان دعوی اصلی و بالاخص با در نظر گرفته دو فقره چکهای شماره 403396و403397 صادره از حسابجاری شماره 1203 خوانده دعوی اصلی نزد بانک سپه شعبه شریعتی شمالی تبریز هر یک به مبلغ بیست میلیون ریال در ید خواهان اصلی با وجود پرداخت مبلغ بیش ازچهل و نه میلیون ریال از ثمن معامله در حق او (خواهان دعوی اصلی متعلقه که پرداخت تقلیل و کاهش حقوق مالیاتی موردمعامله و فرارازپرداخت مالیات متعلقه که پرداخت آن طبق شرایط قرارداد مورخه 27/12/1367 به عهده خریدار (خوانده دعوی اصلی بوده است ، می باشد و مندرجات دو فقره مبایعه نامه های عادی مورخ 24/1/68و26/10/1368تنظیمی فی مابین خوانده دعوی اصلی از یک طرف و آقای (خ) از سوی دیگر در ارتباط با واگذاری و انتقال سرقفلی یکباب مغازه موصوف در آن و دیگر قرائن و امتیازات معلوم قضیه مشعر بر این معنی بوده و دلالت بر صوری بودن قرارداد عادی موخره (قولنامه مورخ 5/1/1368) دارد و با این وصف انجام معامله مجدد نسبت به پلاکهای مورد دعوی قبل ازاقاله یا فسخ معامله اول موضوعیت نداشته و با توجه به مقرارات ماده 190 قانون مدنی باطل بوده و منشاء اثر نیست فلذا دادگاه عقیده بر رد دعوی مطروحه خواهان دعوی تقابل دارد و همچنین در خصوص دعوی مطروحه و وکیل خواهان اصلی ، با توجه به محتویات پرونده و درنظر گرفتن مندرجات مبایعه نامه عادی مدرکیه و عدم استفاده خواهان از حق فسخ مقیده در آن و همچنین اخذ و دریافت مبلغ چهل ونه میلیون و دویست هزار ریال از ثمن معامله در تاریخ موخر بر تنظیم مبایعه نامه عادی مزبور آنهم در طی دفعات عدیده و بالاخص اعلام آمادگی مشارالیه ، به تنظیم سند رسمی انتقال قطعی مبیع ... دادگاه عقیده به رد دعوی مطروحه وکیل خواهان دعوی اصلی دارد ...
( نظریه مذکور در تاریخ 12/3/71 به وکیل خواهان دعوی اصلی وی در تاریخ 20/3/71 به وکیل خواهان دعوی تقابل ابلاغ گردیده و به ترتیب در تاریخ 19/3/71و16/3/71 مورداعتراض وکلای مزبور واقع شده و دادگاه اعتراض و ذیل خواهان دعوی اصلی را به لحاظ اینکه خارج از موعد مقرر قانونی به عمل آمده قابل ترتیب اثر قانونی ندانسته وپرونده را جهت رسیدگی به اعتراض وکیل خواهان دعوی تقابل به دیوان عالی کشور ارسال داشته که به این شعبه ارجاع گردیده است . لایحه اعتراضیه وکیل خواهان دعوی تقابل به هنگام مشاوره قرائت خواهد شد.
هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید و باقرائت گزارش آقای ... عضو ممیز وبررسی اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رای می دهد.
رای
تنظیم سند مورخ 5/1/68پس از انعقاد قرارداد مورخ 27/12/1367 دلالت ضمنی بر انصراف طرفین نسبت به شرایطی دارد که با تنظیم سند موخر انشاء و یا نسبت به قرارداد سابق تغییر یافته است وبا التفات به احراز اصالت سند اخیر و صحت انتساب آن به متعاملین و دلالت مندرجات آن بر الزام طرفین به ایفای تعهدات مذکور در آن و اقرار خوانده دعوی تقابل به وصول قسمتی از ثمن معامله موضوع سندمذکور در تاریخ موخر و عدم تاثیر مندرجات سند مذکور در احتساب مالیات نقل و انتقال ملک موضوع آن و عدم حجیت دلایل و قرائن مورد استناد دادگاه بر صوری بودن قرارداد اخیر، تلقی آن به عنوان قرارداد صوری بنا به احتمال قصد طرفین به کاهش مالیات متعلقه با دلایل دعوی تقابل و مقررات قانونی اعلام شده مورد تایید نیست ومستندا" به ماده 15 قانون تشکیل دادگاههای حقوقی یک و دو پرونده جهت اتخاذ تصمیم مقتضی به شعبه سوم دادگاه حقوقی یک تبریزاعاده می شود.
مرجع :
کتاب قانون مدنی در آیینه آراء دیوان عالی کشور - عقود وتعهدات
به اهتمام یدالله بازگیر- انتشارات فردوسی - چاپ اول - چاپ دریا
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 555
تاریخ تصویب : 1371/09/25
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
برای هر یک از طرفین که از معامله به هر علت نکول کند وجه التزام تعیین شده است هرچند مهلتی برای نکول تعیین نشده ولی تسلیم دادخواست از ناحیه فروشنده دلیل انصراف او تلقی می شود جلسه رسیدگی مورخ به جهت عدم ابلاغ اخطاریه خوانده ردیف دوم جلسه قانونی دادرسی نبوده است
