اگرتصرفات متصرف مبتنی برالحاق قصد و اراده طرفین مبنی بر وقوع عقد اجاره باشد ، دراینصورت دعوی خلع ید غاصبانه محکوم به رداست
رای شماره : 33 - 16/11/1369
رای شعبه 48 حقوقی 2 تهران
اولا" : به فرض اینکه مرحوم حاتم نصیرپور اسقاط حق عینی خود رابرملک بعنوان مستاجر و وفق اقرارنامه رسمی ومطابق ایراد شعبه دهم دیوانعالی کشور کرده باشد ، مراتب تسری به نحوه ارتباط آقای مجید نصیر پور وخانم ... نخواهد داشت وایجادساختار و وضعیت حقوقی جدید پس از وفات مرحوم حاتم نصیرپور قطع نظراز شکل قطعی آن محتمل بوده که جنبه عملی نیز یافته وبررسی رابطه متقابل خانم ... وآقای مجید نصیرپور درزمان بعداز فوت مرحوم حاتم باادامه وقرائن موجود حاکی از این امر که طرفین متراضیا" بنای عقد اجاره راپی نهاده اند،میباشد .
ثانیا" پرداخت وجوهات معین ومستمر درطول ماههای متمادی بشکل چکهائی که برعهده حسابهای جاری شماره 2360 بانک ملی ایران شعبه جردن و 28019430 بانک تجارت شعبه میدان تجریش بوده و نوسان درطول ماههای نزدیک بهم نداشته وباضافه اینکه درمتن چکها قید بابت ماه خاص به توالی آمده وحتی یک فقره از چکهائی که برعهده بانک تجارت بوده قید بابت اجاره تیرماه ملک محل رستوران حاتم دارد واخذ وجه چکهای بعدی وعدم ایراد خانم ... وسلب مباشرت وی درامور رستوران حسب اظهارات گواهان وخودش باعتقاد دادگاه مبین این امراست که مشارالیها وقوف براینکه اجاره بهای ماهیانه اخذ مینماید دارد.
ثالثا" : نکته مهم وبارزی که مشعر برتعلق اراده طرفین به ایجاد وانعقاد اجاره است تنظیم قرارداد عادی مورخ 5/5/63 بشکل اصیل وواقعی آن باتوجه به تحقیقات صورت گرفته توسط بازپرس شعب ه 11 دادسرای عمومی تهران وشعبه چهارم آگاهی مرک زمیباشد که اداره تشخیص هویت حسب الارجاع بازپرس صراحتا" اعلام کرده که قسمت خط خورده وامحاء شد. درپایان سطر دو وابتدای سطرسوم قید موجر جوجه کبابی حاتم دربابت توصیف خانم ... داشته وباز جوئی از مطلعین حاکی ازتهیه متن تایپ شده قراردادتوسط خانم ... است وتحقیقات صورت گرفته وسیدگی فنی ونهایتا" صدور قرارمجرمیت وکیفرخواست دلالت براینکه امحاء ودخل وتصرف در قراردادتوسط خانم ... پس از امضای آن درراستای متزلزل نمودن حق عینی و استیجاری آقای مجید نصیر پور که نقطه ظهور آن معرفی خانم ... توسط خودش بعنوان موجر جوجه کبابی حاتم میباشد است .
رابعا" مطالب اظهارشده توسط گواهان ومطلعین بشرح اوراق متشکله پرونده تحت نظر وپرونده استنادی نیز مشعر براینکه مراوده طرفین و محاورات ایشان برمحور استیجاری بودن تصرف آقای مجید نصیرپور قرارداشته میباشد خصوصا" اینکه آقای رضا کریمی که بعنوان ناظر وشاهد درحین امضای قرارداد مورخ 5/5/62حضورداشته صراحتا" درزمان بازجوئی متن قرارداد راحین امضای طرفین بدون خط خوردگی اعلام وبیان نموده که بارها درطول تصرف آقای مجید نصیرپور شاهد نحوه برخورد طرفین واخذ اجاره بها توسط خانم ... وصحبت ازاجاره واجاره بها ومورد اجاره فیمابین متداعبین بوده که مجموع شواهد مذکورنتیجه ای بغیراز اینکه ، صرفنظراز نحوه وکیفیت ارتباط خانم ... بامرحوم حاتم نصیرپور ، آقای مجید نصیرپور بعنوان مستاجر درمحدوده رستوران حاتم تصرف داشته وبه نحو مستمر وماهیانه اجاره بها پرداخته ندارد وبه دفاعیات وکلای مالک تزلزلی درارکان ساختار حقوقی اصحاب دعوی که صرفا" درقالب عقد اجاره مصداق می یابد فراهم نمیکند .
وباتفاصیل مرقوم طرف اتخاذ شده توسط خانم ... درراستای مخدوش نمودن قصد واراده قبلی خود دایر برایجاد رابطه استیجاری با خوانده که موجر حق مالکیت برمنافع عین مستاجره جهت آقای مجید نصیر پور میباشد مستندا" بماده 30 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب سال 56 باطل است وباحاکمیت مقررات مذکور برنحوه تصرف آقای مجید نصیرپور ومحقق بودن مبانی وارکان عقداجاره دررابطه وضعیت حقوقی طرفین بااجاره بهای ماهیانه یکصد وپنجاه هزار ریال ونظر بعدم نزاع درمالکیت خانم ... برمستحدثات واعیانی موجود درپلاک ثبتی شماره 321/3465 واقع دربخش 11 تهران که ضمنا" منصرف از ترافع فیمابین است وتوجها"بمواد7و8 و9مقررات مارالذکر خانم ... راملزم به تنظیم اجاره نامه رسمی به نفع احراز رابطه استیجاری درخصوص رستوران وجوجه کبابی حاتم که مشتمل برسالها ومستحدثات موجود درپلاک ثبتی مذکوره میباشد با اجاره بهای ماهیانه 150000 ریال درحق آقای مجید نصیرپور جهت اشتغال به عرضه مواد غذایی ورستوران مینماید .
وامادرمورد دعوی مالک علیه آقای مجید نصیرپور نظرباینکه حسب ادله وشواهد وقرائن موجود تصرفات آقای مجید نصیرپور مبتنی بر الحاق قصد واراده طرفین مبنی بروقوع عقد اجاره بوده واستیجاری شناخته شده ، علیهذا برکیفیت تصرف مشارالیه مواد 308 به بعد قانون مدنی مصداق نداشته ، حکم بربطلان دعوی خانم ... صادر واعلام مینماید .
* سابقه *
درسال 1365 وکلای خانم ... دعوایی بخواسته خلع ید از پلاک 329 فرعی از 3467 اصلی برآقای مجید نصیرپور فرزندحاتم طرح کرده و توضیح داده اند که ملک یادشده بموجب اجاره نامه رسمی شماره 34218مورخ 2/7/1337 به آقای حاتم نصیرپور برای سکونت اجاره داده شده ودرتاریخ 1/5/39 اقاله گردیده ، سپس موکل آنرا به صورت رستوران ومحل کسب درآورده لیکن ازآغاز تاسیس رستوران مرحوم حاتم نصیرپور مدیرداخلی آن بوده است که پروانه شماره 92291 مورخ 8/2/53 اتحادیه صنف دارندگان رستوران واقرارنامه رسمی شماره 3382مورخ 19/9/46 دفترتهران بخوبی برآن دلالت دارد خوانده دعوی (مجید نصیرپور فرزند مرحوم حاتم ) بااستفاده از رابطه بادوستی موکل وپدراو ، بکارپدرادامه میدهد وبعنوان مدیر داخلی به اداره اموررستوران میپردازد وسند عادی مورخ 5/5/62 درزمینه این همکاری تنظیم میشود باوجود این ، اکنون که موکل ضمن اظهارنامه شماره 10283 از اجاره واختیاری که به او داده عدول کرده است از تخلیه ملک خودداری میکند وباستناد مواد 308 و311 قانون مدنی خلع ید غاصبانه او راتقاضا داریم .
خوانده دعوی دردادخواست متقابلی که بدادگاه داده ( پرونده شماره 65/780اعلام رابطه استجیاری بین خود وخواهان والزام او به تنظیم اجاره نامه رسمی ( برمبنای اجاره بهای توافق شده ) رادرخواست کرده است ووکیل او توضیح داده است که رستوران حاتم سالیان دراز بنام پدر موکل وپس ازاو دراجاره خوداو بوده است وقرائن بسیار از جمله مفاد سند عادی مورخ 5/5/62 وچکهای مقطوع اجاره بهای ماهیانه ، براین رابطه وصوری بودن اسناد دلالت دارد.
دراین دادخواست ضمن تحلیل اسناد خواهان واقرارنامه حاتم ، آمده است مهمترین رکن حق کسب وپیشه وتجارت ، حقی است که مستاجر برمشتریان خود پیدا میکند درواقع این حق حاصل دسترنج اودر ارائه کالای مرغوب وجلب اعتمادمشتری است . عامل مهم این جلب اعتماد نام تجارتی است که مستاجر برای خودانتخاب میکند ، مشتریانی که به موسسه های تجارتی رجوع میکنند ، بویژه مصرف کنندگان مواد غذایی ومشتریان رستورانها کسانی هستند که به اعتماد این نام جلب میشوند آنان نه مالک واقعی رامیشناسند ونه نفعی درشناسایی او دارند ، مشتریان بنام وشهرت موسسه اهمیت میدهند ، بنابراین تاسیس جوجه کباب مورد اجاره بوسیله مرحوم حاتم وادامه کارآن به مدتی قریب 30 سال بنام تجارتی ((حاتم )) نشانه کذب اقرار وتعلق حق کسب وپیشه وتجارت به صاحب آن نام دارد.
درباره ورقه عادی مورخ 5/5/62 نیز میخوانیم : مفاد ورقه عادی مورخ 5/5/62 که ضمن آن خانم مالک درمورد اجاره رستوران و پرداخت هزینه ها وتعمیرات واغذیه ومالیات وعوارض از خودسلب مسئولیت کرده است نشان میدهد که دررستوران حاتم همه چیز به اداره مستقل موکل انجام می پذیرد ومالک مورد ادعا حتی نظارت هم برآن ندارد ، درحالی که مدیرداخلی درواقع کارگر مالک است وتحت تعلیمات ونظارت وبحساب او انجام وظیفه میکند ، مالک دستور میدهد ومدیراجراء میکند ... درواقع منافع مورد اجاره بطورمطلق وبدون کمترین نظارت وبدون اینکه تکلیف درآمد محل ودستمزد مدیر ووظایف طرفین معین شود بموکل واگذارشده ومالک ازهمه عواملی که نشانه کارفرمایی است تبری جسته وهمه اختیار را به مستارج داده است ، ایننچنین واگذاری مطلق مفهومی جز اجاره ( تملیک منافع دربرابر عوض معین ) ندارد ، مزید این مطلب چکهای متعدد اجاره بها است که سالیان دراز بطورمقطوع ( 150000 ریال در ماه ) ازطرف موکل پرداخت واز جانب مالک وصول شده است ، درحالی که درآمدها وهزینه هادرنوسان است ... به ویژه آنکه مفاد چک شماره 868144 مورخ 8/5/63 که درآن تصریح شده بابت اجاره تیرماه ملک محل رستوران حاتم پرداخته میشود ووصول این چک بوسیله مالک ، جای هیچ تردیدی رادراین زمینه باقی نمی گذارد.
مبنای حقوقی دعوی درتمام این تحلیلها مواد 1و30 قانون روابط موجرومستاجر مصوب 1356 است که درمقدمه به آنهااشاره شد.
شعبه 22 دادگاه حقوقی یک ، پس از تحقیق ازشهود دوطرف ، چنین نظر میدهد:
(( نظریه دادگاه ))
((... باعنایت بمندرجات سند اجاره نامه رسمی شماره 34218مورخ 21/7/1337 که برای مدت سه سال بین مالک وآقای حاتم صفرپور تنظیم شده وقبل از انقضای مدت اجاره یعنی درتاریخ 1/5/1339 فسخ شده است بخصوص ذکرشرط دوم ، مبنی براینکه (( مستاجر با رعایت کامل خود متعهد گردید باستناد هیچیک از مقررات قانون مال الاجاره ودستورات دیگر نسبت بمورد اجاره واخواهی ویا ادعایی که برخلاف مندرجات این قرارداد باشد ننموده وازشروط وتعهدات ...)) اینطوراستنباط میشود که درموقع تنظیم سند اجاره نامه رسمی نیز طرفین به نحوه استفاده غیر ازمحل مسکونی نظر داشته اند زیرامعمولا" درمورد اجاره نامه هایی که بطورمعمول برای مسکن به اجاره داده میشود شروطی اینچنین قید نمیشود وباالتفات بتاریخ تصویب قانون مالک ومستاجر مصوب خرداد 1339 ودرنظر گرفتن تاریخ فسخ اجاره نامه شماره 34218 قبل از انقضای مدت اجاره ودوماه بعداز تصویب قانون مالک ومستاجر و تنظیم اقرارنامه شماره 27596 مورخ 11/6/1342 ونیز اقرانامه شماره 3382 مورخ 16/9/1342 استنادی وکیل خواهان اصلی نیز با درنظر گرفتن مندرجات آن واینکه حسب اوراق پرونده محل ازابتدای تنظیم اجاره نامه شماره 34218 مورخ 21/7/1337 بعنوان رستوران مورد استفاده قرارگرفته ، برای اینکه محل راازشمول قانون مالک ومستاجر ونیز قانون مال الاجاره های مصوب سال 1324 خارج نماید صورت گرفته است زیرا صدور پروانه کسب ( تاسیس رستوران حاتم بشماره 393 1864 مورخ 13/5/1348 ) پس از ارائه اقرانامه شماره 3482تنظیم شده است زیرا وجود پرونده تلفن شماره 222227 بنام آقای فرشید نصیرپور فرزند حاتم که بولایت پدراو تنظیم شده وتاریخ اولین درخواست 25/7/1347 یعنی قبل ازصدور پروانه فوق الذکر تنظیم شده ودرپرونده تلفن نشانی محل کارآقای حاتم نصیرپور ( رستوران حاتم ) قید گردیده است واین خود دلیل وجود رستوران حاتم درمحل مورد بحث درتاریخ تنظیم پروانه بوده است ومندرجات اقرارنامه شماره 47516 11/6/1342 نیز باعنایت به نحوه تنظیم آن حکایت ازاستیجاری بودن محل رستوران حاتم دارد زیرا قید عبارت ( آقای حاتم نصیرپور ضمن تایید مراتب فسخ سند اجاره نامه شماره 34218 این دفترخانه اعتراف صریح نموده باینکه ازتاریخ فسخ سند اجاره نامه مرقوم که اول مرداد 1339 بوده تاکنون درکافه رستوران موسوم به جوجه کبابی حاتم واقع درجاده پهلوی اول داودیه که طبق پروانه کسب شماره 274/12/39 بنام بانو... مذکوراست منحصرا" به سمت مدیرداخلی انجام وظیفه مینمود وازاین ببعد هم خوانده نمود) درصورتی که اگر محل مورد اجاره آقای حاتم نبوده است لزومی باخذ این اقرارنامه وجود نداشت واگر سمت اوصرفا" مدیرداخلی بود، کافی بود حانم درمواقع ضرورت اورا به عنوان مدیرداخلی یانماینده خود معرفی نماید وباوجود ماده 24 قانون مالک ومستاجر مصوب سال 1339 باتوجه به مراتب یادشده برای فراراز اجرای مقررات قانون مزبور اقرارنامه یادشده تنظیم گردیده است ، اسنادرسمی شماره 25439 12/5/1339 دفترخانه 69 تهران و 27409 21/5/1340 نیز باعنایت باینکه درسند رسمی اولی محل اقامت آقای حاتم نصیرپور ( مرتهن ) (مورد رهن ) ودرسند دوم نشانی مشارالیه ( خانه مورد رهن ) قیدشده ودر هر دوسند ذکر شده است ( منافع ملک قبلا" واگذارشده است ) وسند اولی درتاریخ 21/5/1340 یعنی دقیقا" درتاریخ تنظیم سند دوم فسخ شده است قید محل سکونت مرتهن درمورد رهنن ونیز قید (واگذارشدن منافع ملک قبلا") با عنایت باینکه حسب اقرارنامه شماره 47596 پروانه کسب شماره 224/12/1339 بنام بانو... صادرشده است اگر آقای حاتم نصیرپور مستاجر ملک نبوده است و منافع رستوران ( حق کسب وپیشه ) متعلق به خود مالک بوده قید اینکه منافع ملک قبلا" واگذارشده است لزومی نداشت بلکه جملاتی نظیر ( منافع ملک محل کسب راهن است ) قید میشد بعلاوه باعنایت به فتوکپی پانزده فقره چک ازحسابجاری شماره 117535 بانک بازرگانی ایران شعبه تجریش که حسب ادعای وکیل خواهان متقابل از حساب مرحوم حاتم نصیرپور دروجه خانم ... بابت مال الاجاره رستوران صادر گردیده وبه شماره های 1327993/7/57و 23998و 345725و 327997وازشماره 327136تاآخر شماره 327146 وایرادی از ناحیه وکلای خواهان اصلی نسبت به آنها صورت نگرفته است واین چکها مربوط به سالهای 1357 و1358 و1359 میباشد وظاهرا" ازطرف خواهان اصلی ظهرنویسی ووصول شده است . وصول چکهای مزبور باقید عبارت بابت مال الاجاره رستوران حاتم موید وجود رابطه استیجاری بین طرفین میباشد وازطرف دیگر علاوه بر اینکه آقای وکیل خواهان متقابل درمورد نوشته عادی مورخ 5/5/62 اعلام داشته است که نسبت به قسمتی از مندرجات آن اعلام جعل شده وتقاضای ملاحظه پرونده کیفری 65/11ب 397 مطروحه درشعبه 11 بازپرسی را نموده است باعنایت باینکه حسب مندرجات پرونده ( نحوه تنظیم اجاره نامه شماره 34218 ومندرجات پرونده تلفن 222227 که نشانی محل کار آقای حاتم نصیرپور درآن قید شده واسنادرهنی شماره 25439 و27409 ونحوه نگارش اقرارنامه شماره 47596 وفتوکپی چکهای استنادی صادره ازناحیه مرحوم حاتم واظهارات شهود) ونیز در صورتیکه مرحوم حاتم وآقای مجید نصیرپور مدیرداخلی بوده اند حداقل موسسه بایستی دارای دفتر ثبت خرج ودخل میبرد درحالی که ازناحیه آقایان وکلای خواهانهای اصلی درباره نحوه وصول درآمد وکارکرد رستوران هیچگونه سندودلیلی ارائه نشده است ، بنابه مراتب ملاحظه پرونده کیفری ضرورتی ندارد بعلاوه آقای رضا کریمی قاضی دادگستری شاهد معرفی شده نیز بشرح فتوکپی نوشته مورخ 7/4/66 که دردفترخانه شماره 151 تهران تصدیق امضاء شده اعلام نموده است سند عادی مورخ 5/5/62 که درحضوراوتنظیم وازطرف او تصدیق شده فاقد قلم خوردگی ودست نویس بوده است ونیز تایید کرده است که محل مزبور بعنوان اجاره درتصرف مرحوم حاتم بوده وپس ازفوت او درتصرف آقای مجید نصیرپور بوده ومیباشد وباعنایت به فتو کپی اوراق مربوط به برق محل ونیز فتوکپی اوراق مربوط به تلفن 222232 که بنام اقای حاتم نصیرپور وبرای استفاده بخش خصوصی ونام موسسه استفاده کننده رستوران حاتم قید شده ودرتاریخ 18/5/38 قراردادآن تنظیم ودرتاریخ 25/8/35 بعلت اینکه خارج ازمنطقه بوده آقای حاتم تعهد پرداخت هزینه های لازم رامی نماید ودرتاریخ 25/8/38 تلفن شماره 822281 برای محل کافه رستوران حاتم بنام آقای حاتم نصیرپور اختصاص داده میشود ودرتاریخ 21/11/41 بشماره 622281ودرتاریخ 26/10/48 بشماره 892281 تبدیل شده ودر تاریخ 24/8/50 تقاضای صدور اجازه برای استفاده از مکالمات تلفن خارج ازکشورنموده وبرابرنامه شماره 47431ک الف 24/8/50 اداره امورمشترکین خطاب به آقای حاتم نصیرپور مشترک تلفن شماره 892281 اجازه استفاده مکالمات تلفن خارج از کشور داده شده است ونیز اوراق مربوط به تلفن شماره 222232 بنام آقای مجید نصیرپور وفتوکپی نامه های شماره 11982مورخ 21/5/52 و 2025مورخ 22/2/54 و 2732مورخ 12/11/53 و 11983 مورخ 21/5/1352 و 2/3033مورخ 22/5/1352 سازمان تامین اجتماعی شعبه شمیران که آقای حاتم نصیرپور راکارفرمای رستوران حاتم معرفی کرده وباعنایت به فتوکپی چکهای پرداختی از حسابجاری شماره 80042 و 1053 بانک ملی ایران شعبه امیرآباد شمالی صفویه واقتصاد درسال 1353 بابت رای کمیسیون 19180 مورخ 15/11/52 هیات حل اختلاف اداره کارواموراجتماعی شماره یک تهران بعنوان حقوق ومزایای کارگران شاکی که ازحسابجاری آقای مجیدنصیرپور پرداخت شده ونام کارفرما آقای حاتم نصیرپور دررای کمیسیون قید شده است وباعنایت به فتوکپی سی وپنج فقره چک ارائه شده از ناحیه آقای وکیل خواهان متقابل که درمجموع بطور منظم ماهیانه یکصدوپنجاه هزارریال دروجه خانم دکتر ملک صفوی از حساب جاری 236 بانک ملی ایران شعبه بزرگراه افریقا و19230 مورخ 380 بانک تجارت شعبه میدان تجریش ( بانک شهریارسابق ) مقابل بیمارستان شهدا توسط آقای مجید نصیرپور دروجه خانم ... صادرودراکثر آنها قید ( بابت ماه ...) شده است وبادرنظر گرفتن اینکه چه درزمان مرحوم حاتم وچه درزمان آقای مجید نصیرپور ازطرف خانم ... ووکلای او هیچگونه دلیل وقراردادی بابت نحوه پرداخت وحقوق مدیر ویا کارگران وهزینه های خرید وپرداخت مالیات وعوارض ارائه نشده است بلکه تمام مدارک موجود درپرونده حکایت از پرداخت کلیه مخارج ازناحیه مرحوم وآقای مجید نصیرپور دارد بعلاوه پرداخت مبلغ معین ماهیانه از ناحیه مرحوم حاتم و آقای مجید نصیرپور به خواهان اصلی دلیل وجود رابطه استیجاری بین طرفین میباشد وچون برابر تبصره ماده اول قانون مالک و مستاجر مصوب 1339 وماده اول قانون روابط موجر ومستاجر مصوب سال 1356 سند عادی وحتی قرارداد شفاهی ویاتصرف متصرف برحسب توافق وتراضی باموجر یانماینده اوراکافی برای احرازوجود رابطه استیجاری دانسته است ، باالتفات به کلیه اوراق پرونده و توجه به لوایح تدیمی وکلای طرفین ومندرجات دادخواست طرفین ، رابطه استیجاری بین مرحوم وحاتم نصیرپور وپس ازفوت اوبین آقای مجید نصیر پور وخانم ... مالک پلاک 319 فرعی از 3467 اصلی بخش 11 تهران محرز ومسلم میباشد وتنظیم اقرارنامه های شماره 47596 مورخ 11/6/42 دفترخانه 130 تهران و2382مورخ 19/9/1346 برابر ماده 24 قانون مالک ومستاجر مصوب سال 1339 وماده 30 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب سال 1356 چون برای جلوگیری ازاجرای مقررات وقوانین فوق الدکر تنظیم شده باطل وبلااثر میباشد و مضافا" باینکه مندرجات سند عادی مورخ 5/5/62 استنادی وکلای طرفین نیز موید اجاره نامه میباشد زیرا اگر آقای مجید نصیرپور مستاجر نمی بود لزومی به تصریح رفع مسئولیت از خانم ... درباره مطالب بین الهلالین رانداشته است ، بنابمراتب بالا تصرفات آقای مجید نصیرپور نه تنها امانی ویاغاصبا" نمیباشد بلکه تصرفات او ناشی ازروابط استیجاری میباشد ، فلذا دعوی خلع ید خواهان اصلی غیر ثابت بنظر میرسد وعقیده به آن دارد وبااحراز رابطه استیجاری بین طرفین عقیده به الزام خانم ... به تنظیم سند رسمی اجاره بااجاره بهای ماهینه یکصد وپنجاه هزارریال درباره پلاک یاد شده بالابه آقای مجید نصیرپور دارد.
باین نظریه دردیوان کشوراعتراض شده وشعبه ده آن دیوان ضمن دادنامه شماره 947/10 چنین رای داده است .
رای دیوان کشور
(( اعتراض وکلای معترض وارداست ،زیرابه حکایت مندرجات پرونده اولا" طبق سند اجاره شماره 24218 21/7/37 خانم ... محل موضوع دعوی رابمدت سه سال جهت سکونت به آقای حاتم نصیر پور به اجاره واگذار نموده واین اجاره نامه درتاریخ 1/5/39 اقاله میگردد ومتعاقبا" دراین محل رستوران حاتم تشکیل وطبق اقرارنامه ی رسمی شماره 47596 مورخ 11/6/42 دفترخانه 130 و3382 مورخ 19/9/46 دفترخانه 202 آقای حاتم نصیرپور به مدیریت داخلی رستوران منصوب ونامبرده ضمن اسناد مذکور اعتراف مینماید کلیه اعیان مستحدثه وهمچین کلیه لوازم واثاثیه موجود اعم ازمیز و صندلی وظروف وسایل طبخ ودکوراسیون وغیره متعلق به بانو ... بوده ووی منحصرا" بسمت مدیرداخلی انجام وظیفه مینمود ورابطه دیگری غیرازاین سمت نداشته وهیچگونه حق وامتیازی نیز نسبت به این محل ندارد وبه همین نحو مرحوم حاتم درزمان حیات خود عمل نموده وادعای حقی راننموده است .
ثانیا" موضوعی که فعلا" طرح دعوی شده رابطه حقوقی موجود بوده که از تاریخ 5/5/62بین بانو ... وآقای مجید نصیرپورایجاد شد ه است زیرا درتاریخ مزبور بانوی نامبرده که برطبق اسناد ابرازی مالکیت اعیانی واثاثیه موجود وکلیه حقوق مربوط به رستوران رامتعلق به خود دانسته وپرونانه های تاسیس وانتقال به حرفه رستوران بنام مشارالیها بوده وبموجب سند عادی مدیریت داخلی این رستوران رابه آقای مجید نصیرپور واگذار ووظایف وی رانیز تعیین وشمارالیه باتکالیف وشرایطی که درنامه مورخ 5/5/62 قید گردیده این سمت ( مدیریت داخلی ) را پذیرفته وتعهد انجام آنرا نموده است حال اگر آقای مجید ادعا مینماید که درخلال این جریان رابطه استجیاری بوجود آمده وحقوقی ازقبیل سرقفلی وحق پیشه به وی تعلق گرفته وحقوق حاصله وارتباط موجود مشمول مقررات قانون روابط موجر ومستاجر خواهدبود باید جریانات ونحوه عملکرد از تاریخ 5/5/62 به بعد مورد بررسی وامعان نظر قرار گیرد که ملاحظه پرونده کلاسه 65/11ب 397 شعبه 11 بازپرسی و رسیدگی به صحت مندرجات نوشته مورخ 5/5/62 ودرنظر گرفتن وضع رستوران درتاریخ 5/5/62 از لحاظ گردش کارولوازم درآن تاریخ وازطرفی میزان سرمایه ای که ازتاریخ تصدی مجید برای اداره رستوران بکاررفته ویالوازم واثاثیه ای که خریداری کرده است از آن جمله میباشد ... ونباید رابطه حقوقی گذشته بانو ... بامرحوم حاتم رامکمل ارتباط شغلی آقای مجید قرارداده واز مجموع قرائن واعلام بطلان وغیر موثربودن اسنادرسمی غیرقابل انکار که خود مرحوم حاتم آن اسنادراتنظیم نموده ودرزمان حیات نسبت به آن اعتراض نداشته وطرفین مستندات مزبور رامعتبر شناخته اند دلائلی بروجود رابطه استیجاری تلقی نمود زیرصرف نظر از اینکه بنظر نمیرسد مه مجیدوراث منحصر مرحوم حاتم بوده واصولا" اساس ومجوز اشتغال به کارآقای مجید دررستوران سند مورخ 5/5/62 میباشد ونه به اعتبار حقوق متعلقه استیجاری ناشی از ارث والا ضرورتی به تنظیم سند اشاره شنده نبوده ورابطه فرضی استیجاری به همان وضع استمرار یافته وآقای مجید درذیل سند مورد بحث تعهد نمی کرد وظایفی راکه بانو ... برایش تعیین وتکلیف نموده انجام دهد مضافا" بنحوی که درمقدمه بیان گردید مرحوم حاتم طبق اسناد رسمی اقرارکرده است هیچگونه حق وامتیازی دراین خصوص ندارد وحال فرضا" هم اگر حقوقی داشته از آن اعراض نموده واین اقرار ویااعتراض ازطرف احد ازورثه قابل تخدیش نیست وتمسک به حقوق فرضی آن مرحوم نیز دراین مورد موجه نخواهد بود ، بنابه مراتب وباتوجه به نواقص مذکور درفوق وباوضع وکیفیت فعلی نظریه معترض عنه را تایید نموده مقررمیدارد دفترپرونده جهت اقدامات قانونی به شعبه 22 دادگاه حقوقی یک تهران اعاده گردد. دادگاه حقوقی یک ( شعبه 22) اینبار ، بجای رسیدگی ، ماهوی ، بدین شرح قرارعدم صلاحیت صادرکرده است .
قراردادگاه :
خواسته دعوی آقایان عبدالله نجف نجفی ومحمد حسن باقری بوکالت از بانو... بطرفیت آقای مجید نصیر پور خلع مدعی علیه از پلاک 339 فرعی از 3467 اصلی واقع دربخش 11 تهران بشرح منعکس در پرونده کلاسه 65/452این دادگاه وخواسته دعوی آقای هوشنگ فاریابی بوکالت ازآقای مجید نصیر پور بطرفیت بانو ... باوکالت اقایان عبدالله نجف نجفی ومحمد حسن باقری اعلام رابطه استیجاری بین مدعی علیها والزام خوانده به تنظیم اجاره نامه رسمی باخواهان نسبت برقبه مورد ترافع به کیفیت موصوف درعرض حال تقدیمی و پرونده کلاسه 65/780 این دادگاه میباشد که باتوجه بخواسته های عنوان شده کلای متداعبین وتوجهابه اینکه بموجب صراحت بند3 ماده 7 قانون تشکیل دادگاههای حقوقی یک ودو مصوب سال 1364 مجلس شورای اسلامی ایران مطالبه خلع ید از اعیان غیرمنقول درصورتیکه مالکیت مورد نزاع نباشد وهمچنین حسب صریح بند 8 ماده 7 قانون مرقوم رسیدگی به دعاوی راجع به روابط موجر ومستاجر ( درصلاحیت ) خاص دادگاههای حقوقی دو میباشد وتوجها به اینکه درمبحث ما بدلالت محتویات پرونده هیچگونه ترافعی درباب مالکیت محل مورد بحث فیمابین متداعبین ملحوظ نمیباشد ونظر باینکه باوصف مراتب فوق ومحتویات پرونده دعاوی مطروحه متداعبین از مصادیق بارز شقوق 3و8 ماده 7 قانون دادگاههای حقوقی یک ودو بوده وموجبی برای رسیدگی وادامه آن باوصف شمول مورد درصلاحیت مطلق وخاص دادگاه حقوقی دو تهران درزمان تقدیم دادخواستهای مطروحه از ناحیه دادگاه حقوقی یک ملحوظ بنظرنمیرسد وعنایتا" باینکه دلیل معارضی نیز درپرونده امر مشهود نمیباشد علیهذا مستندا" به شقوق 3و8 ماده 7 قانون تشکیل دادگاههای حقوقی یک ودو قرار عدم صلاحیت این دادگاه دررسیدگی بدعاوی مطروحه باعتبار شایستگی دادگاه حقوقی درتهران صادرواعلام میگردد وقرارصادره درحدود مقررات قابل تجدیدنظر دردیوان عالی کشور میباشد ومقرراست دفتر پس از قطعیت قرارصادره رونوشتی از آن تهیه وپرونده به مرجع محترم صالحه مرقوم ارسال گردد.
دراثر اجرای این قرار پرونده به شعبه 48 دادگاه حقوقی 2 تهران ارجاع شده وآن دادگاه ، پس از بیان مقدمه ای درباره مدافعات واسناد دوطرف دعوی ، ضمن دادنامه شماره 32و33 چنین رای داده است :
رای دادگاه
((... به جهانی که ذیلا" خواهد آمد رابطه طرفین رااستیجاری میداند:
اولا" : به فرض اینکه مرحوم حاتم نصیرپور اسقاط حق عینی خود رابرملک بعنوان مستاجر ووفق اقرارنامه رسمی ومطابق ایراد شعبه دهم دیوانعالی کشور کرده باشد ، مراتب تسری به نحوه ارتباط آقای مجید نصیر پور وخانم ... نخواهد داشت وایجادساختار و وضعیت حقوقی جدید پس از وفات مرحوم حاتم نصیرپور قطع نظراز شکل قطعی آن محتمل بوده که جنبه عملی نیز یافته وبررسی رابطه متقابل خانم ... وآقای مجید نصیرپور درزمان بعداز فوت مرحوم حاتم باادامه وقرائن موجود حاکی از این امر که طرفین متراضیا" بنای عقد اجاره راپی نهاده اند،میباشد .
ثانیا" پرداخت وجوهات معین ومستمر درطول ماههای متمادی بشکل چکهائی که برعهده حسابهای جاری شماره 2360 بانک ملی ایران شعبه جردن و 28019430 بانک تجارت شعبه میدان تجریش بوده و نوسان درطول ماههای نزدیک بهم نداشته وباضافه اینکه درمتن چکها قید بابت ماه خاص به توالی آمده وحتی یک فقره از چکهائی که برعهده بانک تجارت بوده قید بابت اجاره تیرماه ملک محل رستوران حاتم دارد واخذ وجه چکهای بعدی وعدم ایراد خانم ... وسلب مباشرت وی درامور رستوران حسب اظهارات گواهان وخودش باعتقاد دادگاه مبین این امراست که مشارالیها وقوف براینکه اجاره بهای ماهیانه اخذ مینماید دارد.
ثالثا" : نکته مهم وبارزی که مشعر برتعلق اراده طرفین به ایجاد وانعقاد اجاره است تنظیم قرارداد عادی مورخ 5/5/63 بشکل اصیل وواقعی آن باتوجه به تحقیقات صورت گرفته توسط بازپرس شعب ه 11 دادسرای عمومی تهران وشعبه چهارم آگاهی مرک زمیباشد که اداره تشخیص هویت حسب الارجاع بازپرس صراحتا" اعلام کرده که قسمت خط خورده وامحاء شد. درپایان سطر دو وابتدای سطرسوم قید موجر جوجه کبابی حاتم دربابت توصیف خانم ... داشته وباز جوئی از مطلعین حاکی ازتهیه متن تایپ شده قراردادتوسط خانم ... است وتحقیقات صورت گرفته وسیدگی فنی ونهایتا" صدور قرارمجرمیت وکیفرخواست دلالت براینکه امحاء ودخل وتصرف در قراردادتوسط خانم ... پس از امضای آن درراستای متزلزل نمودن حق عینی و استیجاری آقای مجید نصیر پور که نقطه ظهور آن معرفی خانم ... توسط خودش بعنوان موجر جوجه کبابی حاتم میباشد است .
رابعا" مطالب اظهارشده توسط گواهان ومطلعین بشرح اوراق متشکله پرونده تحت نظر وپرونده استنادی نیز مشعر براینکه مراوده طرفین و محاورات ایشان برمحور استیجاری بودن تصرف آقای مجید نصیرپور قرارداشته میباشد خصوصا" اینکه آقای رضا کریمی که بعنوان ناظر وشاهد درحین امضای قرارداد مورخ 5/5/62حضورداشته صراحتا" درزمان بازجوئی متن قرارداد راحین امضای طرفین بدون خط خوردگی اعلام وبیان نموده که بارها درطول تصرف آقای مجید نصیرپور شاهد نحوه برخورد طرفین واخذ اجاره بها توسط خانم ... وصحبت ازاجاره واجاره بها ومورد اجاره فیمابین متداعبین بوده که مجموع شواهد مذکورنتیجه ای بغیراز اینکه ، صرفنظراز نحوه وکیفیت ارتباط خانم ... بامرحوم حاتم نصیرپور ، آقای مجید نصیرپور بعنوان مستاجر درمحدوده رستوران حاتم تصرف داشته وبه نحو مستمر وماهیانه اجاره بها پرداخته ندارد وبه دفاعیات وکلای مالک تزلزلی درارکان ساختار حقوقی اصحاب دعوی که صرفا" درقالب عقد اجاره مصداق می یابد فراهم نمیکند .
وباتفاصیل مرقوم طرف اتخاذ شده توسط خانم ... درراستای مخدوش نمودن قصد واراده قبلی خود دایر برایجاد رابطه استیجاری با خوانده که موجر حق مالکیت برمنافع عین مستاجره جهت آقای مجید نصیر پور میباشد مستندا" بماده 30 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب سال 56 باطل است وباحاکمیت مقررات مذکور برنحوه تصرف آقای مجید نصیرپور ومحقق بودن مبانی وارکان عقداجاره دررابطه وضعیت حقوقی طرفین بااجاره بهای ماهیانه یکصد وپنجاه هزار ریال ونظر بعدم نزاع درمالکیت خانم ... برمستحدثات واعیانی موجود درپلاک ثبتی شماره 321/3465 واقع دربخش 11 تهران که ضمنا" منصرف از ترافع فیمابین است وتوجها"بمواد7و8 و9مقررات مارالذکر خانم ... راملزم به تنظیم اجاره نامه رسمی به نفع احراز رابطه استیجاری درخصوص رستوران وجوجه کبابی حاتم که مشتمل برسالها ومستحدثات موجود درپلاک ثبتی مذکوره میباشد با اجاره بهای ماهیانه 150000 ریال درحق آقای مجید نصیرپور جهت اشتغال به عرضه مواد غذایی ورستوران مینماید .
وامادرمورد دعوی مالک علیه آقای مجید نصیرپور نظرباینکه حسب ادله وشواهد وقرائن موجود تصرفات آقای مجید نصیرپور مبتنی بر الحاق قصد واراده طرفین مبنی بروقوع عقد اجاره بوده واستیجاری شناخته شده ، علیهذا برکیفیت تصرف مشارالیه مواد 308 به بعد قانون مدنی مصداق نداشته ، حکم بربطلان دعوی خانم ... صادر واعلام مینماید .
ازاین حکم تجدید نظرخواسته شده وشعبه 37 دادگاه حقوقی ، ضمن دادنامه شماره 267 سرانجام چنین رای داده است .
رای دادگاه :
اولا" درخصوص تجدیدنظر خواهی آقای مجید نصیرپور باوکالت آقای هوشنگ فاریابی نسبت به دادنامه های شماره 163233/11/69 صادره شعبه 48 حقوقی 2 تهران ، نظرباینکه تجدیدنظر خواه و وکیلش درمحضر دادگاه تجدیدنظرخواهی رامسترد نموده اند لذا دادگاه قراررد آنرا صادر واعلام میدارد ، ثانیا" درخصوص دعوی تجدیدنظر خانم ... باوکالت آقایان عبدالله نجف نجفی ومحمد حسن باقری بطرفیت آقای مجید نصیرپور باوکالت آقای هوشنگ فاریابی بخواسته نقض دادنامه های شماره 33 1632/11/69 صادره شعبه 48 دادگاه حقوقی دوتهران ،باتوجه به مجموع محتویات پرونده ورسیدگیهای بعمل آمده وجهات ومبانی استدلال دادگاه صادرکننده دادنامه های تجدیدنظر خواسته ، اولا" ایرادات آقایان وکلای تجدیدنظر خواه تکرار مطالب مرحله نخستین است ثانیا" بنحوی نیست که موثر درنقص دادنامه های تجدیدنظر خواسته باشد لذا دادگاه بارد ایرادات آقایان وکلای تجدیدنظر خواه دادنامه های تجدیدنظرخواسته رامن حیث المجموع خالی از اشکال تشخیص ونتیجتا" تایید مینماید .
مرجع :
مجله دانشکده حقوق وعلوم سیاسی
شماره بیست وهشتم آذرماه 1371
صفحه 258لی 272
30
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 33
تاریخ تصویب : 1369/11/16
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
دادگاه نباید(به استناداینکه انتقال گیرنده می تواندازمقررات ثبتی استفاده نماید)حکم به بطلان اعتراض اوبرتقاضای ثبت انتقال دهنده صادر کند تفکیک سرقفلی از حق کسب وپیشه وتجارت قانونا صحیح نیست
