تفکیک سرقفلی از حق کسب وپیشه وتجارت قانونا صحیح نیست
تاریخ رسیدگی 30/2/74
تجدیدنظرخواه
تجدیدنظر خوانده
تجدیدنظر خواسته دادنامه شماره 229 26/4/73 صادره ازشعبه
سوم دادگاه حقوقی یک سنندج
مرجع رسیدگی : شعبه نهم دیوانعالی کشور
خلاصه جریان پرونده تجدیدنظرخواه درتاریخ 11/3/70 دادخواستی بخواسته تخلیه یکباب مغازه موضوع سند اجاره شماره 41971 مورخ 3/3/58 بعلت تغییر شغل وتعدی وتفریط درمورد اجاره ونیاز شخصی مالک بدادگاه تسلیم وبشرح دادخواست بااستنادبقانون روابط موجر ومستاجر مصوب سال 1356 ونیز مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام تقاضای رسیدگی وصدورحکم برمحکومیت خوانده به تخلیه مورد اجاره بدلائل 1 تغییرشغل 2 تعدی وتفریط درمورد اجاره ، 3 نیاز شخصی مالک رانموده است رسیدگی به شعبه ششم دادگاه حقوقی 2 سنندج ارجاع وباجرای تشریفات قانون وتشکیل جلسات دادرسی و استماع اظهارات ومدافعات طرفین بشرح صورت جلسات ولوایح پیوست وسایر رسیدگیهای معموله بالاخره دادگاه مرجوع الیه درتاریخ 30/9/70 بابررسی محتویات پرونده ختم رسیدگی رااعلام وبشرح دادنامه شماره 1143 مورخ 30/9/70 اجمالا" چنین رای میدهد ... آقای ( وکیل خواهان ) باستناد فتوکپی مصدق سند مالکیت و قرارداد اجاره رسمی وصورتمجلس تامین دلیل ووکالتنامه وکالتا" ازطرف خواهان دادخواستی بخواسته تخلیه عین مستاجره بلحاظ نیاز شخصی موکل وتعدی وتفریط درمورد اجاره وتغییر شغل بطرفیت آقای منوچهر (خوانده ) تقدیم وتوضیح داده است که خواهان فردی بیکار بوده وبهمین جهت برای اشتغال خود احتیاج به مورد اجاره دارد بعلاوه نامبرده که قائم مقام مالک قبلی است درمورد تغییر شغل واحداث بالکن اجاره ای به مستاجر نداده واقدامات خوانده دراین مورد خودسرانه بوده است ، خوانده دفاعا" اعلام کرده است مغازه راازمالک قبلی اجاره وباتغییراتی که درآن کرده وباتعویض درو پیکر فرسوده وسنگ کاری آن راتبدیل به احسن نموده وزدن بالکن بنحوی نیست که باصل بناضرری وارد کند منا" چون اجرت دوخت و دوز کت وشلوار وقیمت پارچه گران میباشد درنتیجه بازارخیاطی کساد وناچار از تغییر شغل شده یک مدت لباسهای خارجی دست دوم میفروخته وهم اکنون خواربارفروش است دادگاه ادعای خواهان در زمینه نیاز شخصی متکی بدلیل اثباتی نیست واز توجه بنظریه کارشناس ومدافعات خوانده ولوازم بکاررفته دربالکن امکان جابجائی آن بدون آسیب باصل بنا محرز واتکاء آن ازطریق ستونهای آهنی ( ناودانی ) به زمین تصور هرگونه فشار بدیوارهای مربوطه وتشریع درفرسایش بنارامنتفی میسازد ولذا درخواست تخلیه از جهات مذکور بلحاظ عدم احراز نیاز شخصی مالک وتعدی وتفریط خوانده محکوم برد است اماچون مغازه بتصریح قرارداداجاره جهت خیاطی بخوانده واگذارشده وایشان بدون جلب موافقت مالک وحسب اقرارخودوصورت مجلس تامین دلیل دوبارمبادرت به تغییرشغل نموده وخواربارفروشی یاعطاری هیچگونه مشابهتی باخیاطی ندارد تاخوانده خودرا مجاز درانتخاب آن قلمدادنماید لذا تخلف وی از مفاد قرارداد ثابت است علیهذا دادگاه مستندا" به بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1356 وبارعایت ماده 37 همان قانون حکم به محکومیت خوانده دائر برتخلیه عین مستاجر موضوع قرارداد فوق الذکر بامهلت دوماه از تاریخ ابلاغ دادنامه بسود خواهان صادر واعلام میدارد محکوم علیه درفرجه قانونی نسبت به رای صادره اعتراضی وتقاضای تجدید نظر مینماید که موضوع درشعبه سوم دادگاه حقوقی یک باانجام تشریفات قانونی مورد رسیدگی قرار می گیرد وبتشکیل جلسه دادرسی واستماع ازخوانده بشرح لایحه پیوست وسایر رسیدگیهای معموله سرانجام باتوجه به محتویات پرونده ختم رسیدگی رااعلام وبشرح دادنامه تجدیدنظرخواسته بشرحی که ذیلا" منعکس میشود اعلام رای مینماید... خواسته تجدیدنظر خواه نقض دادنامه شماره 1142 30/9/70 شعبه ششم دادگاه حقوقی 2 سنندج است که موجب آن بعلت تغییرشغل برخلاف مندرجات اجاره نامه به تخلیه یکباب دکان محکوم شده وخلاصه اعتراضش این است که اولا" تجدیدنظرخوانده شفاها" باتغییرشغل موافقت کرده است ثانیا" پذیرفتن اجاره بها از جانب او باعلم به تغییرشغل دلیل موافقت او باتغییرشغل است ثالثا" حق کسب وپیشه دکان وحق سرقفلی آن بخودش تعلق دارد ودادگاه بدوی آن رابرآورد نکرده است آقای وکیل تجدیدنظر خوانده موافقت شفاهی موکلش راتکذیب کرده است وباستناد تبصره 2 ماده 7 قانون روابط موجر ومستاجر اظهارداشته که قبول کردن اجاره بها دلیل موافقت باتغییرشغل نیست و درباره حقوق موردادعای تجدیدنظرخواه پاسخ داده است ، حق کسب یاپیشه یاتجارت وحق سرقفلی هردو یکی است ومجمع تشخیص مصلحت نظام قانون موجر ومستاجر رادرخصوص حق کسب وپیشه یاتجارت تنفیذ کرده وبموجب این قانون درصورت تخلف مستاجربه اوسرقفلی تعلق نمیگیرد ودرقبال اقدام دادگاه که دو حق مذکوررا جدااز یکدیگر دانسته ومحرومیت تجدیدنظرخواه از حق کسب را ملازم بامحرومیت اواز حق سرقفلی ندانسته وبهمین جهت برای تفکیک آنها وتقویم هریک کارشناس انتخاب نموده آقای وکیل نظریه های مشورتی اداره حقوقی استناد کرده واظهارداشته درتاریخ قضائی کشورازسال 1356 تاکنون حتی یک رای صادرنشده که درآن حق کسب یاپیشه یاتجارت از حق سرقفلی جداشده باشد باتوجه بمراتب پاسخ های آقای وکیل نسبت به مطالب اول ودوم مطروحه ازسوی تجدیدنظر خواه موجه است زیرا او دلیلی ارائه نداده که موافقت شفاهی موجرراثابت نماید ومطابق تبصره استنادی آقای وکیل پدرش اجاره بها دلیل تسلیم به ادعای طرف نیست امادرمورد مطلب دوم که تجدیدنظرخواه مطرح کرده است پاسخ آقای وکیل موجه نیست زیرا اولا" سرقفلی که حق تقدم در اجاره اماکن تجاری بعد از تمام شدن مدت اجاره است براثرپرداخت مبلغی بموجر درابتدای عقد اجاره بوجود میاید وانجام فعالیت کسبی وتجاری هیچ نقشی درآن ندارد درحالیکه حق کسب وپیشه یا تجارت صرفاگ درنتیجه فعالیت کسبی وتجاری راایجاد میگردد بنابر این اگر مستاجری سرقفلی بپردازد اماعین مستاجره را ببندد ودر آن هیچگونه فعالیتی ننماید تردید نیست که دارای حق سرقفلی است اماحق کسب یاپیشه یاتجارت ندارد واگر مستاجری بدون پرداخت سرقفلی درعین مستاجره فعالیت کسبی وتجاری نماید اگر دارای کسب وپیشه یاتجارت خواهدبود امادیهی است که حق سرقفلی ندارد واگر مستاجری باپرداخت سرقفلی درعین مستاجره فعالیت کسبی و تجارتی نمود هم دارای حق سرقفلی واین بیان بخوبی آشکارمیسازد که این دوحق جد از یکدیگرند واگر بعضی عناصر متشکله این دو حق مشترک است ودربسیاری ازموارد یک شخص هردو حق رادارد و تفکیک آنها مشکل است وغالبا" تفکیک آنها درمورد او ضرورت ندارد هیچیک از این امور بمعنای یکی بودن این دوحق نیست ، ثانیا" اینکه درقانون روابط موجر ومستاجر 1356 تنها حق کسب یاپیشه یاتجارت بیان شده واز حق سرقفلی ذکری بمیان نیامده بمعنای نفی حق سرقفلی نیست چه روشن است که اثبات شی نفی ماعدا نمی کند وعلاوه برآن اگر درآن قانون ذکری از سرقفلی نرفته است درقوانین شهرداری ومالیاتهای مستقیم و... تحت عناوینی سرقفلی وحق واگذاری ازسرقفلی یاد شده است و مضاف برآنها اگر نظر مذکور تاسال 1365 محملی داشت بعدازوضع قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1365 مبنای خودراازدست داده است زیرا درقانون اخیرالذکر از سرقفلی بصراحت نام برده شده ودرقانون الحاق یک بند و3 تبصره به قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1372 نیز سرقفلی مورد بحث قرارگرفته وسرقفلی مورد اشاره این قوانین غیراز حق کسی یاپیشه یاتجارت است بنابراین دیگر تردیدی نیست که درنظر قانونگذار حق سرقفلی حق کسب یاپیشه یاتجارت هردو از عناوینی هستند که درکشورما درقرن اخیر پدیدآمده اند وهریک از مجتهدین متاخر که متعرض موضوع شده باشد فی الجمله سرقفلی را مشروح وحق کسب یاپیشه یاتجارت رانامشروع دانسته اند وآنچه دلیل جدابودن این دوموضوع ازیکدیگراست واین نکته که مجمع تشخیص مصلحت نظام درمورد حق کسب یاپیشه یاتجارت عمل به قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1365 راروا دانسته ودرنتیجه حق کسب یاپیشه یاتجارت مشروع تشخیص داده شده بمعنای یکی بودن این دوحق نیست زیرا مشروعیت حق کسب یاپیشه یاتجارت از باب ضرورت وبعنوان حکم ثانوی بوده است درحالیکه مشروعیت حق سرقفلی از احکام اولی است وتفاوت مبنای تشریعی به روشنی جدا بودن آنهارا از یکدیگر مشخص میسازد رابعا" اینکه مالی یاحقی بصورت معتبر از دارائی شخصی منفک ودردارایی دیگری داخل شود ومحتاج تاقل قانونی است تخلف مستاجر ازشرایط اجاره مثل هر تخلف دیگری تنها سانکسون معقول ومتناسبی رابدنبال دارد که قانونگذار پیش بینی کرده است ( تخلیه ومحرومیت از حق کسب یاپیشه یاتجارت ورفع تخلف ) نه بیش ازآن انتقال مجانی حق سرقفلی به موجر براثر تخلف مستاجر متکی به هیچ متن حقوقی نیست وتوجه عقلائی ندارد وبی عدالتی ناشی از احکام تخلیه ای که حق سرقفلی مستاجررا براثر عدم پرداخت اجاره بها یاتغییرشغل وتخلفات دیگر تقویت کرده اند ازسال 1356 تاکنون استشمام میشود ، بهمین جهت است که دادگاهها درمواجهه بادعاوی تخلیه مستند به تخلف مستاجر غالبا" با استدلالهائی که چندان سائغ نیست اززیربارصدور حکم تخلیه شانه خالی می کند ، خامسا" نظرکمیسیون مشورتی که اعلام نموده بین این دو اصطلاح عرفی وقانونی تفاوتی نیست متکی بدلیل نمیباشد وعلاوه برآن هم برخلاف فهم عرفی است وهم برخلاف قاعده تفسیر قوانین که بموجب آن قانونگذار که عاقلترین موجود جامعه است از بکاربردن کلمات واصطلاحات مترادف آبادارد وچون بنابرادله مذکورثابت شدکه این دوحق مستقل ازیکدیگر ند آن نظریه هاقابل ترتیب اثر نمیباشد بنابراین باعنایت باینکه کارشناسان حسب ارشاد دادگاه ارزش هردو حق رادرعین مستاجره بادرنظر گرفتن مخارجی که مستاجر برای بهسازی دکان کرده است سی میلیون ریال برآورد نموده اند وارزش حق کسب تجدیدنظرخواه باتوجه به مبنای تحقق حق کسب یاپیشه یاتجارت ده میلیون برآورد شده واعتراضات طرفین به نظریه کارشناسان وارد نیست وباتوجه باینکه تجدیدنظر خواه مطابق قانون روابط موجر ومستاجر از حق کسب وپیشه محروم است ومطابق آنچه که بیان شد تنها استحقاق حق سرقفلی رادارد تخلیه عین مستاجره منوط است به پرداخت بیست میلیون ریال حق سرقفلی او بنابراین دادنامه تجدیدنظر خواسته بارعایت نکته اخیر تایید میشود ودعوی تجدیدنظرمردود اعلام میگردد پس از ابلاغ محکوم علیه ( موجر) نسبت به رای صادره اعتراض واز محضردادستان محترم کل کشور باستناد ماده 17 قانون تجدیدنظرآراءدادگاهها تقاضای تجدیدنظر نموده است که بشرح گزارش پیوست بااین استدلال که آنچه درقانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1365 ( مواد18و19 و15 ) مصرح ومورد عمل وقابل استنادومزیدا" عرف آن را پذیرفته است حق کسب ویاپیشه ویاتجارت که درصورت تخلف مستاجر براین اساس اتخاذ تصمیم بعمل میامد حق سرقفلی که موجر هنگام اجاره از مستاجر دریافت مینماید ، وبااستقرارواستمرار مستاجر درمورد استیجاری همان حق کسب یاپیشه یاتجارت میباشد وعنوان واحد دارد وتفکیک حق سرقفلی از حق کسب وپیشه وتجارت که دارای منشاء واحدی است از یکدیگر صحیح بنظر میرسد وبحکم دادگاه حقوقی یک ایراد وارد است باموافقت جناب دادستان کل بااعمال ماده 17 پرونده بدیوانعالی کشور ارسال وبدین شعبه ارجاع گردیده است .
هیات شعبه درتاریخ بالا تشکیل گردید ، از قرائت گزارش آقای حسین مفید عضو ممیز واوراق پرونده ونظریه دادنامه شماره 239 مورخ 26/4/73 فرجامخواسته مشاوره نموده چنین رای میدهند.
رای شعبه نهم دیوانعالی کشور
هرچند تفکیک وتجزیه سرقفلی از حق کسب وپیشه یاتجارت درمواردی متصور است وتلازم کلی ندارند لکن همانگونه که درگزارش دادسرای محترم دیوانعالی کشور آمده است آنچه درقانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 تصریح شده است وعرف نیز آن راپذیرفته است حق کسب وپیشه یاتجارت است که در صورت تخلف مستاجر براین اساس اتخاذ تصمیم بعمل می آید حق سرقفلی که موجر هنگام اجاره از مستاجر دریافت مینماید بااستقرار واستمرارمستاجر درمحل استیجاری همان حق کسب وپیشه یاتجارت است وعنوان واحد دارد و تفکیک سرقفلی از حق کسب وپیشه قانونا" صحیح بنظرنمیرسد وبه مستاجر متخلف حق سرقفلی و کسب وپیشه تعلق نمیگیرد ، علیهذا باتوجه بمراتب دادنامه تجدید نظرخواسته دراجرای ماده 17 قانون تجدیدنظرآراء دادگاهها نقض و رسیدگی مجددآن به شعبه دیگر از شعب دادگاهها تجدیدنظرمحل جانشین حقوقی یک محول میگردد.
رئیس شعبه نهم دیوانعالی کشور مستشار شعبه نهم دیوانعالی کشور
مرجع :
روزنامه اطلاعات ،شماره : 20704 ، پنجشنبه 26 بهمن 1374
30
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 1374
تاریخ تصویب : 1374/02/28
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
اگرتصرفات متصرف مبتنی برالحاق قصد و اراده طرفین مبنی بر وقوع عقد اجاره باشد ، دراینصورت دعوی خلع ید غاصبانه محکوم به رداست چنانچه تصرف زمین درزمان حکومت بند9ماده 50 قانون برنامه وبودجه مصوب سال 1350 صورت گرفته باشدوجهی بابت بهای آن قابل پرداخت نیست
