×

در ادعای مربوط به اخذ به شفعه دعوی باید بطرفیت فروشنده و خریدار (هر دو) اقامه شود

در ادعای مربوط به اخذ به شفعه دعوی باید بطرفیت فروشنده و خریدار (هر دو) اقامه شود

در-ادعای-مربوط-به-اخذ-به-شفعه-دعوی-باید-بطرفیت-فروشنده-و-خریدار-(هر-دو)-اقامه-شود

وکیل


به تاریخ : 00/00/1369
شماره دادنامه :69-378
مرجع رسیدگی :شعبه 25 دادگاه حقوقی یک تهران
خواهان :حسن
خوانده :تقی
خواسته :تجدیدنظر
نظریه مشاور
عمده مطلب معنونه دراین مرحله ازدادرسی درمقام اعتراض به ثابت شناخته شدن حق شفعه تجدیدنظرخوانده نسبت به سه دانگ مشاع ازیکدستگاه آپارتمان موضوع پلاک های ثبتی 7-46036 فرعی از6933 اصلی اجمالاعبارتنداز:
1- ملک موضوع دعوی قابل تقسیم نمی باشدبنابراین اساساحق شفعه موضوع ماده 808 قانون مدنی مستقرنمی باشد.
2- حق شفعه نبایدساقط شده باشدحال آنکه درپرونده کیفری مطروحه فیما بین طرفین درشعبه چهارم دادیاری دادسرای عمومی تهران تجدیدنظرخوانده حق خودراساقط نموده است .
3- شفیع می بایدثمن معامله درقبل ازطرح دعوی درمرحله بدوی به مشتری تسلیم یادرصندوق دادگستری تودیع نمایددرحالیکه مشارالیه چنین نکرده است .
4- رای صادره تجدیدنظرخواسته شده درقسمت مربوط به ثمن معامله ناظر به مبلغی است که درسندرسمی آمده درحالیکه مبلغ مزبورقیمت منطقه بندی و غیرواقعی ملک است ومبلغ واقعی همان است که درقولنامه تنظیمی بین فروشنده وخریدارقراردادشده است .
اماعلیرغم مطالب فوق بنظرمی رسدازجهت ماهیتی خدشه ای به نتیجه حاصل دردادنامه معترض عنه واردنیست زیرا:
1- قابل تقسیم بودن ملکی (یاعدم قابلیت آن برای تقسیم )امری است که نیازبه جلب نظرخبره داشته که دراین راستادراین مرحله ازدادرسی مبادرت به این امرشده وکارشناس منتخب بشرح صورت جلسه دادگاه صراحتااعلام نموده که ملک موضوع این دعوی قابل تقسیم است وبدین ترتیب درصورتی که موردرا مشمول ماده 808 قانون مدنی بدانیم کلیه شرایط مذکوردرماده مرقوم برای استقرارحق شفعه یعنی شریک بودن دونفردرملک غیرمنقول قابل تقسیم ووقوع عقدبیع نسبت به سهم مشاعی احدشرکافراهم بوده است .
2- هرچندبموجب محتویات پرونده کیفری مورداستنادودرجهت حصول سازش تجدیدنظرخواه وتجدیدنظرخوانده پرونده حاضردرموردتعیین کارشناس برای ارزیابی ملک موردترافع به توافق رسیده بودندامابنظر نمی رسدکه این امردلالت براسقاط حق شفعه وانصراف ازآن نماید.
3-اگرچه سیاق عبارات درماده 808 قانون مدنی بنحوی است که ازآن تادیه ثمن معتمله قبل ازهراقدامی ازجانب شفیع رامتبادربه ذهن می سازدامادلیلی وجودنداردکه دادگاه بایدخودرامقیدبه ظاهرعبارات مزبورسازد.درقسمتی ازماده مرقوم آمده است "...شریک دیگرحق داردقیمتی راکه مشتری داده است به اوبدهدوحصه مبیعه راتملک کند".که باتدقیق درآن استنباط می شودکه پرداخت ثمن به مشتری درموردی است که بین آنان ازجهت استقرارحق شفعه اختلافی نباشدوشفیع بخواهدصرفابااعلام اراده خویش درمقام تملک حصه مبیعه برآمده باشدوبه عبارت دیگراستقرارحق شفعه مفروغ عنه بوده باشد. حال آنکه درمانحن فیه طرفین دراصل استقرارحق ،به نزاع برخاسته اند.بنابر این دعوی درمرحله نخست یعنی اثبات وجود(یانفی )آن است وهنوزمرحله بعدی که عبارت ازمرحله استفاده ازحق شفعه واعمال آن (اخذبه شفعه )ونتیجتا تملک قهری ملک باشدفراهم نیامده تابتوان ازمدعی حق انتظارداشت ثمن معامله رابه هنگام طرح دعوی به مشتری تسلیم یادرصندوق دولت سپرده باشد.و بنظرمی رسدتنهازمانی می توان ایرادعدم پرداخت به موقع ثمن معامله را عنوان نمودکه دردعوای راجع به استقرارحق شفعه بموجب ،حکم قطعی حق مزبور برای شفیع شناخته شده ووی درمقام اعمال حق واخذبه شفعه وتملک حصه مبیعه برآمده امانسبت به تودیع ثمن اقدام ننموده باشدویادردعوای راجع به اعمال حق واخذبه شفعه ،پس ازابلاغ اخطاریه اداری دادگاه (که درحکم یک قرار اعدادی است مثل تعیین کارشناس برای تعیین حق سرقفلی درپرونده های مربوطه )ازپرداخت (یاتودیع )ثمن سرباززده باشد
4- تکلیف نمودن شفیع به پرداخت مبلغ مقیددرقولنامه ادعایی فروشنده ومشتری وتلقی آن به عنوان ثمن معامله نیزقابل توجیه نمی باشد.زیراچگونه می توان مندرجات سندعادی مقدم التنظیم مفروضی راملاک عمل قراردادو مندرجات یک سندرسمی موخرالتنظیم راکه درواقع آخرین اراده رسمی طرفین است (قبل ازابطال آن قسمت مربوطه )کان لم یکن فرض نموده که دراینصورت علاوه برتضاددرهدف قانونگذاردرتنظیم وتنسیق معاملات مربوط به املاک غیرمنقول ،توالی فاسده متعددی راکه ناشی ازاین بی اعتنایی است درپی دارد ازجمله همواره سازی راه فروشنده ومشتری درجهت تضییع حق شفیع ازطریق ذکر مبلغ موردنظرآنان به عنوان ثمن معامله است .وهمچنین متزلزل ساختن اعتبار اسنادرسمی آنهم ازجانب متولیات قانون است .توضیح اینکه مندرجات یک سندعادی بیع (برفرض صحت انعقادآن بنحومذکوردرقانون مدنی )صرفا می تواندترسیم کننده رابطه قراردادی بین فروشنده ومشتری باشددرهمین رابطه ومحدوده منشااثرقرارگیردواعتباربخشیدن به آن دربرابرآخرین تجلی رسمی اراده آنان (فروشنده ومشتری )که سندموخرالتنظیم مستنددعوی می باشدوبطلان آن درقسمت مربوط به ثمن معامله ادعاواثبات نشده است ، وجهی ندارد.تردیدی نیست که درصورت بی اعتنایی به سندرسمی واعتباردادن به سندعادی درقسمت مربوط به ثمن معامله علاوه براینکه به اقدام خلاف تنظیم کنندگان سندرسمی درقیدمبلغ نازلترین به عنوان ثمن معامله ودرنتیجه نپرداختن حقوق حقه دیوانی مربوط صحه نهاده میشودبلکه این بشارت به آنان داده میشودکه درصورتی هم که حق شفعه مستقرباشدمبلغ ادعایی آنان مقیددر سندعادی (هرچندصوری وبیش ازحدمتعارف هم باشد)ملاک عمل خواهدبودوبدین نحوعلاوه براینکه ضرری ازجهت عدم رعایت صداقت (درقیدمیزان ثمن معامله ) وپرداخت حقوق دولتی متوجه آنان نمی شودبلکه پاداش نیزبه آنان تعلق می گیردواصل مسلم من له الغنم ،فعلیه الغرم نیزدرجهت رعایت حال آنان موردخدشه واقع می گردد.عنوان کردن این مطلب هم که قاعده انصاف اقتضای ارجاع امربه کارشناس برای تعیین بهای عادله راداردباهیج محمل حقوقی سازگارنمی باشدزیراکه قیمت تعیینی هرچه باشدبهرحال ثمن معامله نیست . نه بامبلغ مقیددرسندرسمی هماهنگ است ونه بامبلغ مقیددرسندعادی مورد ادعای فروشنده وخریدار.
5-اساسابنظرمی رسدکه تطبیق موردباماده 808 قانون مدنی صحیح نباشد بلکه موردمشمول ماده 810 قانون مرقوم است ماده 810 قانون مدنی می گوید: "اگرملک دونفردرممریامجری مشترک باشدویکی ازآنهاملک خودراباحق ممریامجری بفروشددیگرحق شفعه ندارد."هرچندباتوجه به زمان تصویب قانون مدنی ووضعیت نوع املاک درآن زمان بنظرمی رسدکه قانونگذارعنایت به اراضی کشاورزی وباغات وبناهای مستحدثه درسطح داشته ،امااین امردلیل آن نیست که قاعده مذکوربرمصادیق دیگری تطبیق ننمایدوروشن است که درمانحن فیه (سوای ممرمشترک بادیگرآپارتمانها)مالکان مشاعی این آپارتمان (مدعی حق شفعه وفروشنده سهم مشاعی )حداقل ممراختصاصی آن بایکدیگرمشاعاشریک بوده اند،که این ترتیب بنظرمی رسدکه این موردفرداولای ماده مزبوراست .
7-اماازنظرشکلی دادنامه 356-31/4/1369صادره ازشعبه 67دادگاه حقوقی تهران اداری اشکال است .زیرادردعاوی مربوط به حق شفعه واخذآن حق اینست که دعوی به طرفیت فروشنده وخریدار(هردو)اقامه شود.بدین توضیح که فروشنده بهرحال دراین دعوی بیگانه نیست زیراکه اولایکی ازشرایط ایجاد حق شفعه انتقال سهم مالکانه شریک مشاعی دیگرازطریق انعقادعقدبیع است که شفیع ابتدابایدوقوع آن رابه اثبات برساند(دربرابرمتعاقدین )وثانیا امکان دفاع احتمالی رادرمقابل ادعایی که حکم مترتب برآن آثاروعوارضی را قهرابه فروشنده تحمیل خواهدنمودوبه وی بدهد،چه ممکن است صرفنظرازمسئله اثبات تحقق عقدبیع ،فروشنده دلایلی رااقامه کندکه حکایت ازاسقاط حق شفعه وانصراف مدعی آن (بنحوی ازانحا)باشد.
مشاورشعبه 25دادگاه حقوقی یک تهران - اجتهادی

مرجع :
کتاب :گزیده آرای دادگاههای حقوقی مجموعه دوم نشرحقوقدان چاپ اول 1375 صفحه 209-212

37

نوع : آراء و نظریات

شماره انتشار : 378

تاریخ تصویب : 1369/01/01

تاریخ ابلاغ :

دستگاه اجرایی :

موضوع :

منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)

    

قانون های مرتبط

مشترک شدن در خبرنامه!

برای دریافت آخرین به روز رسانی ها و اطلاعات ، مشترک شوید.