قانون روابط موجرو مستاجر مصوب سال 1362 تنها در مورد اماکنی که برای استفاده غیرتجاری به اجاره داده شده جاری است
به تاریخ :25/5/72
شماره دادنامه :403
مرجع رسیدگی :شعبه 85دادگاه حقوقی دوتهران
خواهان دعوی :آقایان حشمت اله باوکالت علی
خوانده :آقای ابراهیم
خواسته :توقیف عملیات اجرائی
رای دادگاه
آقای علی به وکالت ازطرف شرکت ....به مدیریت آقای حشمت اله دادخواستی به طرفیت آقای ابراهیم تقدیم وتقاضای توقف عملیات اجرائی ابطال اجرائیه شماره م /1-688صادره ازاداره اول اجرای اسنادرسمی تهران رانموده است که خلاصه دعوی وی این است که موکلش شش دانگ یک باب آپارتمان واقع درپلاک ثبتی شماره 36فرعی از3289اصلی راطبق قرارداداجاره شماره 40141مورخ 5/9/65ازخوانده اجاره نموده است .موجرحین تنظیم سند اجاره وبه منظورفرارازمقررات قانون روابط موجرومستاجرمصوب سال 1356وباتمهیدات قبلی ظاهرامورداجاره راجهت سکونت به اجاره واگذار نموده است درحالی که فی الواقع ازبدوانعقادقراردادعین مستاجره راجهت استفاده ازدفترکاراجاره داده است وازآنجائی که موکلش دارای ملک مسکونی بوده ونیازی به محل سکنای جدیدنداردوبه علاوه تمامی ساختمان خوانده که مشتمل بر12دستگاه آپارتمان بوده کلادفاترکارهستندوتحت هیچ شرایطی استفاده مسکونی ازآنهانشده است ونیزاجورپرداختی به موجرهم کلابامهرو امضامدیرعامل شرکت موکلش بوده واین موضوع نشان دهنده موافقت واذن مسلم مالک خواهدبودوهمچنین موجرمبلغ دومیلیون ریال درموقع انعقاداجاره به عنوان پیش پرداخت دریافت داشته ونیزدراجرای مقررات قانون روابط موجرومستاجرمصوب سال 1356اجاره بهای مورداجاره راتعدیل و مابه التفاوت اجاره بهاراهم دریافت داشته که تعدیل اجاره بهای محل مسکونی وجاهت قانونی نداردودرنتیجه تمام دلایل وقرائن مذکورثابت می داردکه مورداجاره محل کارومشمول مقررات قانون فوق الذکربوده وصدور اجرائیه ازطریق اجرای ثبت به علت انقضای مدت اجاره وجهه قانونی ندارد بدین لحاظ بااستناده معاینه وتحقیق محی تقاضای توقیف عملیات اجرائی وصدورحکم به ابطال اجرائیه صادره رانموده است که باتوجه به جامع اوراق پرونده واظهارات ومدافعات وکلای طرفین به شرح صورت مجلس تنظیمی ولایحه ابرازی اولا:برخلاف ادعای وکیل شرکت خواهان به نظراین دادگاه مورداجاره مشمول مقررات قانون روابط موجرومستاجرمصوب سال 1356که ناظربه اماکن مربوط به محل کسب یاپیشه یاتجارت بوده ،نبوده بلکه تابع مقررات مربوط به محل سکنی می باشدزیرا:
1- دراجاره نامه رسمی شماره 40141-5/9/65تنظیمی بین آقای حشمت اله وخوانده دعوی ،مشخصاجهت استفاده ازمورداجاره تعیین شده وتصریح گردیده که مورداجاره برای سکونت مستاجروخانواده اش می باشدوازآنجائی که طرفین عقداجاره درتعیین جهت استفاده مشروع ازمورداجاره دارای آزادی مطلق و کامل بوده وآنچه که درقرارداداجاره تصریح می شودقصدورضایت طرفین رادر انعقاداجاره وشرایط آن ونحوه استفاده ازعین مستاجره تعیین می نمایدودر خصوص موردهم طرفین قرارداداجاره براساس حاکمیت اراده خودتوافقا وتراضیاجهت استفاده ازمورداجاره راکه همان سکونت مستاجروخانواده اش بوده تعیین نموده اندبنابراین ادعای وکیل شرکت خواهان به اینکه خوانده به منظورفرارازمقررات قانون روابط موجرومستاجرمصوب سال 1356وبا تمهیدات قبلی مورداجاره راظاهراجهت سکونت ودرواقع به منظورمحل کار اجاره داده است نمی تواندمقبولیت قانونی داشته باشدچه آنکه مستاجرکه یک شخص حقیقی بوده درانعقادقراردادوامضااجاره نامه ای که بعضی ازشرایط آن موردقبول وی نبوده هیچگونه الزام واجباری نداشته ومی توانسته ازهرگونه اقدام حقوقی که موجب تضرروی بوده خودداری نمایدوامضااجاره نامه ازجانب وی متضمن این معناواقعیت بوده که وی کلیه شرایط مقرردراجاره نامه که از جمله آن تعیین جهت استفاده ازمورداجاره بوده پذیرفته وقبول نموده است وحال اگراین اقدام حقوقی وی خسارت وضرری رامتوجه وی سازدخودمسئول آن بوده واین امرقانونانمی تواندخللی به صحت واعتبارقراردادمنعقده و شرایط آن واردساخته ویاموجب بی اعتباری بعضی ازشرایط آن گردد.
2- وجودساختمان دریک منطقه تجاری ویااستفاده ازواحدهای آپارتمانی یک ساختمان به صورت دفاترکارمانع استفاده مالک ازبعضی ازواحدهای آپارتمانی این گونه ساختمان بصورت مسکونی نخواهدبودوازآنجائی که هر مالکی می تواندازمایملک خودبه هرنحوی که میخواهداستفاده مشروع نماید لذامالک اینگونه ساختمان مجازومختاربوده که بعضی ازواحدهای آپارتمانی خودرابه صورت مسکونی مورداستفاده قراردهدواستفاده بصورت دفترکاراز واحدهای دیگربرای مستاجری که مقررشده ازمورداجاره به صورت مسکونی استفاده نمایدهیچگونه حقی رادرتبدیل آن به دفترکارایجادنمی نمایدبنا براین صرف این امرنمی تواندکاشف ازاراده طرفین دمحل کسب وکاربودن مورد اجاره برای مستاجردرموردی که مورداجاره صرفابه منظورسکونت به اجاره واگذارمی شودمحسوب شده ویادلیلی برای تخلف موجربرای فرارازمقررات قانونی حاکم ودرنتیجه بطلان بعضی ازشرایط مقرردراجاره نامه باشد.
3- بافرض اینکه اجاره بهای مورداجاره توسط شرکت خواهان وبامهرو امضامدیرعامل این شرکت پرداخت شده باشدصرف این امرنمی تواندموجب تغییروصف مورداجاره ازمسکونی بودن به دفترکارومحل تجاری بودن گرددچه آنکه موجراستحقاق دریافت اجاره بهاراداشته وحق داردکه این اجاره بهارا ازناحیه هرشخصی تادیه دریافت داردوطبق ماده 267قانن مدنی هم ایفادین مدیون ازناحیه شخص ثالث وغیرمدیون هم جایزمی باشدوقبول این تادیه از طرف موجرنمی تواندبه منزله آن باشدکه موجرسمت تادیه کننده ثالث رابه عنوان مستاجرخودپذیرفته وقبول نموده است .چنانچه مدلول تبصره 2ماده 7 قانون روابط موجرومستاجرمصوب سال 1365افاده براین معنادارد.
4- هرچندباتصویب ولازم الاجراشدن قانون روابط موجرومستاجرمصوب سال 1362که مربوط به محل سکنی بوده تعدیل اجاره بهای مورداجاره مسکونی مقبولیت قانونی نداردونتیجتااینکه تعدیل اجاره بهافقط درمورداماکن مربوط به کسب یاپیشه یاتجارت میسورخواهدبودولی این ممنوعیت قانونی ناظربه موردی است که موجریامستاجربخواهدبااقامه دعوی وازطریق مراجع قضائی درمقام تعدیل اجاره بهابرآیدولی قانونگذاربهیچوجه مانع اعمال حاکمیت اراده طرفین قرارداداجاره درخصوص موردنشده ودرنتیجه طرفین قرارداداجاره می توانندتوافقانسبت به تعدیل اجاره بهاحتی درمورداماکن مسکونی اقدام نمایندوچنین توافقی هیچگونه مخالفتی باقانون نداشته وبین طرفین نافذومعتبرخواهدبودبه این لحاظ صرف توافق طرفین درتعدیل اجاره - بهای اماکن استیجاری مسکونی وصف مسکونی بودن آن رابه تجاری ومحل کاربودن تبدیل نمی نمایدونمی توانددلیلی برموافقت ورضایت موجربه استفاده از عین مستاجره به صورت تجاری ودفترکاربشمارآید.
5- هرپیش پرداختی ازطرف مستاجربه موجردرموقع انعقاداجاره محمول برحق سرقفلی ویاحق کسب یاپیشه یاتجارت نخواهدبودچه آنکه درعرف فعلی جامعه ماکه برای حاکم دادگاه معلوم ومشخص بوده دراکثرمواردی که اماکن مسکونی به اجاره واگذارمی شودموجرین مبلغ معتنابهی به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه وامثال آن ازمستاجرین دریافت می دارندبدون اینکه قصدطرفین ازتادیه چنین وجهی حق کسب یاپیشه یاتجارت بوده باشدوملزم هستندکه در موقع تخلیه مورداجاره این وجه رامسترددارندبنابراین آنچه که ماهیت چنین پیش پرداختی هایی راتعیین میداردقصدورضایت درتعیین جهت پرداخت خواهدبودفلذاتادیه پیش پرداخت منحصربه اماکن مربوط به محل کسب یا پیشه یاتجارت نبوده تابتوان هرپیش پرداختی راازناحیه مستاجرحمل بر پرداخت حق سرقفلی یاحق کسب یاپیشه یاتجارت ومالاظهوربرتوافق طرفین در استفاده تجاری ازمورداجاره تلقی نمود.
ثانیا:قرارداداجاره باتوجه به مندرجات متن اجاره نامه شماره 40141 5/9/65بین خوانده به عنوان موجرازیک طرف وآقای حشمت اله به عنوان مستاجرحقیقی ازطرف دیگرمنعقدگردیده واین قراردادقانونابین طرفین آن نافذومعتبربوده وشرکت خواهان نسبت به قراردادمذکورشخص ثالثی به شمار می آیدکه درانعقادآن هیچگونه مداخله ای نداشته ودرنتیجه نمی تواندبه این قراردادبه نفع خوداستنادنمایدوصرف اینکه مستاجرمورداجاره یعنی آقای حشمت اله مدیرعامل شرکت خواهان بوده این امرموجب تسری قرارداداجاره نسبت به شرکت خواهان نخواهدبودچه آنکه هرشخص حقوقی ومدیرعامل آن دارای شخصیت کاملامستقل ومتمایزومنفک ازیکدیگربوده واقدامات حقوقی مدیر عامل هنگامی که به نام شخص حقوقی که وی مدیریت آن رابعهده داردوبه نمایندگی ازطرف این شخص انجام می شوددرباره شخص حقوقی متبوع وی نافذو موثربوده والاآن اقدامات حقوقی مربوط به خودمدیرعامل وآثارآن درمورد خودمدیرعامل موثرخواهدبودوازمندرجات اجاره نامه تنظیمی نه صریحاونه تلویحااحرازنمی شودکه آقای حشمت اله به مدیریت ازطرف شرکت خواهان وبه عنوان نماینده قانونی این شرکت مبادرت به انعقادقرارداداجاره با خوانده کرده باشدبلکه ازمدلول این اجاره نامه به وضوح معلوم می گرددکه نامبرده به عنوان یک شخص حقیقی وبه نام خودوبرای خودقرارداداجاره رابا خوانده منعقدکرده است ازاین رواستنادشرکت خواهان به قرارداداجاره منعقده واجاره نامه تنظیمی جهت اثبات مستاجربودن خوددرمورداجاره و وچودرابطه استیجاری بین خودوخوانده بامدلول ومفاده اجاره نامه موردبحث مغایرت آشکارداشته وقابل توجیه نمی باشدوچون مورداجاره به شرح سابق الذکرمسکونی بوده وشرکت خواهان هم درمقابل قرارداداجاره شخص بیگانه ای محسوب می شودلذابه فرض اینکه مستاجر،مورداجاره رابه شرکت خواهان واگذارکرده باشدوعملااین شرکت مورداجاره رامتصرف باشداین واگذاری وتصرف قانونامتضمن هیچگونه حقی برای شرکت خواهان درمورداجاره نخواهدبود.
بنابه مراتب ازآنجائی که مورداجاره به صراحت متن اجاره نامه به منظور سکونت به اجاره واگذارشده وصرفامندرجات اجاره نامه تازمانی که دلیل معارض آن تعرفه شودکاشف ازقصدورضایت طرفین درتعیین جهت استفاده از مورداجاره خواهدبودومعاینه وتحقیق محلی که مورداستنادوکیل شرکت خواهان قرارگرفته درمقابل اجاره نامه رسمی تنظیمی نیم تواندقصدورضایت طرفین رادرخصوص موردودرموقع انعقاداجاره تبیین نموده وباآن معاوضه نمایدوازاین روبه لحاظ عدم تاثیرآن درقضیه مطروحه قابلیت رسیدگی را نداردوباعنایت به اینکه هیچیک ازقرائن استنادی وکیل شرکت خواهان به شرح استدلال پیش گفته مثبت صحت مراتب ادعائی وی نبوده ونمی تواندموجب بطلان وبی اعتباری بعضی ازشرایط مقرردراجاره نامه رسمی تنظیمی محسوب یا قصدورضایت طرفین اجاره رابرخلاف آنچه که دراجاره نامه تصریح شده ثابت نمایدوباالتفات به این که باثبوت مسکونی بودن مورداجاره ،موردازشمول حاکمیت قانون روابط موجرومستاجرمصوب سال 1356خارج بوده وچون به شرح استدلال سابق الذکرشرکت خواهان درانعقادقرارداداجاره هیچگونه مداخله ای نداشته لذاتصرف شرکت خواهان درآپارتمان مورداجاره به فرض صحت متضمن هیچگونه حق قانونی برای این شرکت نبوده ودرنتیجه به لحاظ انقضای مدت اجاره موجبات قانونی تخلیه آپارتمان موردبحث فراهم بوده و خوانده قانوناازطریق اجرای ثبت استحقاق تخلیه مورداجاره راداشته واز این روبراجرائیه صادره هیچگونه ایرادواشکال قانونی واردنمی باشدبنا علیهذادادگاه دعوی خواهان رابه لحاظ عدم اثبات فاقدوجاهت قانونی تشخیص وحکم بردآن صادرواعلام می نماید.
رئیس شعبه 85دادگاه حقوقی دوتهران - عباسیان
کتاب :گزیده آرای دادگاههای حقوقی مجموعه دوم - نشرحقوقدان چاپ اول 1357 صفحه 31-35
36
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 403
تاریخ تصویب : 1372/05/25
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
پرداخت اجاره توسط شخص به تنهائی مثبت وجودرابطه استیجاری نمی باشد هنگام شک در تغییر ماهیت رابطه قراردادی اگر دلیلی نباشد ، اقتضای اصل استصحاب ، بقای قرارداد به صورت سابق است
