شرط فروش تمام وثیقه برای مانده طلب ، باطل است
رای شماره : 103- 17/08/1341
رای شورای عالی ثبت
سه دانگ ملکی درقبال یکصدهزارریال به رهن داده شد.درسندشرط شدکه : رهن فک نشودمگربه پرداخت تمام دین بالامبلغ چهل هزارریال ازطلب داده شدوبرای بقیه ومتفرعات ،اجرائیه صادرگردید،تمام وثیقه طبق شرط سند برای مانده طلب ومتفرعات به مزایده نهاده شدودرجلسه مزایده خریداری نبود.ثبت محل باتوجه به اطلاق ماده 112نظامنامه اجرا(که بین وجودوعدم شرط مذکورفرقی نمی گذارد)پرسیدکه آیابایدماده 112اجرامیشدیانه .
رای مورخ 17/8/41شورا:
"درصورتی که موردمزایده قابل تفکیک واستفاده بوده آگهی مزایده برخلاف ماده 112آئین نامه اجرابوده دراین صورت مقتضی است آگهی تجدیدشود والاچون بستانکارمکلف به قبول موردمعامله درازاتمام طلب خودمی باشدبعد ازردچهل هزارریال وجه ماخوذی درصورتی که اشکال دیگری نباشدممکن است سند انتقال سه دانگ به اوداده شود".
* سابقه *
نکات توضیحی :
اول - ماده 112نظامنامه اجرابااطلاقی که داردبین دوصورت ذیل فرقی نمی گذارد:
الف - دررهن (یامعامله باحق استرداد)شرط شده باشدکه درصورت پرداخت قسمتی ازطلب واستنکاف ازتادیه باقی ،تمام وثیقه درقبال مانده طلب به فروش برسد.
ب - دررهن (یامعامله باحق استرداد)چنان شرطی نشده باشد.
درهردوصورت بالاماده 112اقتضاداردکه اگرقبل ازصدوراجرائیه مقداری ازطلب اداشودواجرائیه برای باقی طلب صادرشودنخست به نسبت مبلغ پرداخت شده ازطلب ،ازوثیقه کنارنهاده ومابقی وثیقه برای مابقی طلب به مزایده نهاده شود.
ماده 783 قانون مدنی باتوجه به سوابق تاریخی خوداقتضاداردکه درهر دوصورت بالاتمام وثیقه برای باقی طلب به مزایده فروخته شودواگرثمن این بیع وافی به مانده طلب اونباشدمرتهن طبق ماده 781 قانون مدنی ازسایر اموال راهن ،طلب خودرااستیفامی کند.دراین صورت بین ماده 112نظامنامه وماده 783 قانون مدنی تعارض وجودداردیعنی نظامنامه مخالف قانون است .
دوم - هرگاه بعدازصدوراجرائیه مبلغی ازطلب پرداخته شده باشدمورد مشمول ماده 112نظامنامه نبوده وقهراماده 783 قانون مدنی باتوجه به ماده 34قانون ثبت اعمال خواهدشد.عدم شمول ماده 112به این موردبدیهی است . توضیح مابقی طلب بسته به توجه به امورذیل است :
الف - درزمان حکومت انحصاری ماده 783 قانون مدنی همانطورکه تمام رهینه وثیقه تمام طلب بودوثیقه مانده طلب هم بودبدون اینکه احتیاج به تصریح درسندوعقدرهن باشدیعنی هرگاه مقداری ازدین داده میشدبه همان نسبت ازرهینه فک نمی شدولدی الاقتضامرتهن میتوانست تمام وثیقه رابرای مانده طلب بفروشدواین مسلم بود.براین اساس فروع ذیل رامتفرع کرده بودند:
1- هرگاه بعدازرهن ،قسمتی ازوثیقه تلف شودعقدرهن نسبت به تالف ومانده منحل نمی شودبلکه مانده وثیقه درقبال تمام طلب به فروش میرسدواگر ثمن این بیع ،وافی به تمام طلب نبودطبق مدلول ماده 781 قانون مدنی باقی طلب ازسایراموال مدیون استیفامیشد.
2- هرگاه راهن بعدازرهن فوت کندوورثه متعددباشندویکی ازآنان به قدرسهم خودازدین موضوع عقدرهن رابه مرتهن بپردازدتمام وثیقه همچنان در رهن باقی خواهدماندوتمام وثیقه درقبال مانده طلب به فروش میرسد.
3- هرگاه بعدازعقدرهن ،مرتهن نسبت به قسمتی ازدین ،ذمه راهن را ابراکندبازهم تمام رهینه کماکان دررهن باقی خواهدماندوتمام رهینه برای مانده طلب بفروش خواهدرسید.
نتیجه - بنابه توضیحات بالافقط درموردنکته اول ازنکاتت توضیحی بین ماده 112نظامنامه باماده 783 قانون مدنی تعارض وجودداردیعنی ماده 783 باپرداخت قسمتی ازطلب ،اقتضافک رهن نسبی نمی کندوماده 112 نظامنامه میکند.
سوم - به نظامنامه خلاف قانون (درآن قسمت که خلاف قانون است )در دادگاه ترتیب اثرنمی دهندولی آیادرمراجع اداری ثبت هم میتوان ترتیب اثرنداد؟ظاهرا مراجع اداری نمی توانندازعمل به چنین نظامنامه ای خودداری کنندهرچندکه تشخیص مخالفت نظامنامه باقانون محتاج به اظهار- نظرقضائی نباشداماخصوص شورای عالی ثبت که قانونااکثریت آنراقضات عالی مقام تشکیل میدهندمیتوانندبه نظامنامه خلاف قانون ترتیب اثرندهند یعنی توقع مقنن ازآنهااین است ودررای بالامانندسایرآرائی که تاکنون دیده شده شوراجانب ماده 112راترجیح برجانب ماده 783 داده است درحالی که ماده 8 قانون 27/6/22می گوید:>ترتیب اجرامفاداسنادرسمی وعملیاتی که اجرامتوقف برآن است ازابلاغ وتوقیف اموال واشخاص وهزینه های اجرائی ومصارف آن وتعیین حق اجرادرمواردی که درقانون معین نشده ومقتضی باشد.... طبق آئین نامه وزارت دادگستری خواهدبود".بطوری که ملاحظه میشودمسئله تفکیک مقداری ازوثیقه به نسبت پرداختی تنهاوتنهادرماده 783 قانون مدنی 14سال قبل ازوضع ماده 112نظامنامه بیان شده بودبنابراین درخصوص این نکته ماده 8 قانون 27/6/22حق وضع نظامنامه نداده بودعلاوه براین هیچ قانونی حق وضع آئین نامه خلاف قانون به کسی نمی دهد.
چهارم - مطلب دیگری که مستقل ازمطالب بالااست برخوردماده 34 قانون ثبت باماده 783 قانون مدنی است درزمان حکومت انحصاری ماده 783 بستانکارمکلف نبودکه فقط رهینه رادرقبال تمام طلب خودقبول کندبلکه هرگاه ازثمن فروش رهینه تمام طلب اوتامین نمی شدحق داشت طبق ماده 781 قانون مدنی به سایراموال مدیون رجوع کند.امابعدازوضع ماده 34این ترتیب ازبین رفت ودائن نمی تواندجمع بین تملک تمام وثیقه ومال دیگری ازاموال مدیون بکندیعنی باتملک تمام وثیقه ازطریق مزایده نمی تواندمالک دیناری ازسایراموال راهن گردد.درزمان حکومت انحصاری ماده 783 تمام وثیقه برای مانده طلب ،قابل فروش (ازطریق مزایده )بودولی باوضع ماده 34قانون ثبت نمی توان تمام وثیقه رادرقبال مانده طلب فروخت وهرشرطی که برخلاف این ترتیب کنندخلاف ماده 34قانون ثبت است وطبق ماده 39همان قانون فاسد است (ولی مفسدعقدنیست - بند3ماده 232قانون مدنی ).
دررای بالاشوراکه دستورتجدیدآگهی مزایده واجراماده 112نظامنامه راداده است خواسته است که مقداری ازوثیقه به نفع مدیون فک ومابقی وثیقه درقبال باقی دین ازطریق مزایده به فروش برسدوبه این ترتیب شوراعمل اجرائی را مشعربرفروش تمام وثیقه درقبال مانده طلب (به استنادشرط سندکه مطابق ماده 783 قانون مدنی ومخالف مواد34-39 قانون ثبت بوده است )ابطال کردواین رای درست است (بعکس رای 97-102-104که مخالف ماده 34قانون ثبت است ).
پنجم - چون بموجب ماده 34-39 قانون ثبت شرط فروش تمام وثیقه در قبال مانده طلب باطل است فرق نمی کندکه مقداری ازدین قبل ازصدوراجرائیه داده شده واجرائیه برای باقی طلب صادرشده باشدیااینکه اجرائیه برای تمام طلب صادرشده وبعدامدیون مقداری ازطلب رابپردازدیعنی درهیچیک ازدوصورت بالا،تمام وثیقه برای مانده طلب بفروش نمی رسدبلکه ترتیب فروش وآگهی مزایده چنین است :
اولا- درصورت اول طبق ماده 112نظامنامه به نسبت مانده طلب از وثیقه سوی کرده وآگهی مزایده نسبت به آن منتشرمیشود(این تفکیک به صورت سهم مشاع خواهدبود)بشرط اینکه قابل تفکیک واستفاده باشد.
ثانیا- درصورت دوم بایدباتوجه به مفهوم مخالف ماده 112نظامنامه مدلول ماده 34 قانون ثبت ومدلول ماده 783 قانون مدنی (که تادیه قمستی ازطلب رامستلزم فک قسمتی ازرهینه به همان نسبت نمی داند)بایدتمام وثیقه درقبال تمام طلب فروخته شودودائن بایدمبلغی راکه دریافت کرده به مدیون ردکندتاسندانتقال اجرائی تمام ویقه بنام اوصادرشود.دراین حد بین ماده 34 قانون ثبت وماده 783 قانون مدنی میتوان جمع کردزیراماده 34 نمی گویدکه هرگاه مقداری ازدین داده شدبهمان نسبت ازوثیقه تفکیک وباقی وثیقه برای باقی طلب به مزایده نهاده شودواساساماده 34متعرض مسئله فک نسبی رهینه نیست راجع به فک نسبی رهینه فقط بایدبه مواد783 قانون مدنی وماده 112نظامنامه اجرامراجعه کردکه شرح میزان تعارض این دوماده هم در بالابیان شدماده 34قانون ثبت نقش عمده ای که دارداین است که بستانکاران راازجمع تمام وثیقه بامال دیگری ازمدیون ،منع می کنددرحالی که ماده 783 قانون مدنی همان چیزی راکه ماده 34-39منع میکندهمان راتجویزمیکندواین است معنی برخوردماده 34باماده 783 قانون مدنی .
ششم -آیابین دوتعبیرذیل که دراسنادرسمی رهن (ویامعاملات باحق استرداد)بصورت شرط ضمن عقددیده میشودمیتوان درعمل فرق گذاشت ؟
الف - موردرهن فک نشودمگربه دادن تمام طلب .این تعبیرعینا مستفادازماده 783 قانون مدنی است وخاصیت همان ماده راداردالنهایه بعضی تصورکرده اندکه ماده 783 مجوزفروش تمام وثیقه درقبال مانده طلب نیست وبنابراین شرط مذکورهم مجوزفروش تمام رهینه (یاوثیقه )برای مانده طلب نمی باشد.این تصورحاکی ازعدم مراجعه به فقه اسلام به منظورفهم ماده 783 قانون مدنی است وبطلان آن ازتوضیحاتی که درنکته دوم ازنکات توضیحی بالاگذشت دانسته میشود.
ب - تمام موردرهن درقبال مانده طلب قابل فروش است دراین صورت بنظربعضی این شرط صحیح است وصحت این شرط،مانع اجراماده 112نظامنامه اجرا(درموردی که قبل ازصدوراجرائیه مقداری ازطلب داده شده واجرائیه برای باقی طلب صادرشده است )میباشد.
ملاحظه - همانطورکه درنکته پنجم ازنکات توضحیی بیان شدشرط مذکور فاسداست ولی خودعقدصحیح است واگرقبل ازصدوراجرائیه مقداری ازدین داده شده واجرائیه برای باقی صادرشده باشدواجرانظامنامه مخالف قانون (یعنی ماده 112)رادرست بدانیم موردازموارداجراماده 112میباشدوهرگاه اجرائیه برای تمام طلب صادرشده وبعداقسمتی ازطلب داده شودبایدتمام رهینه درقبال تمام طلب به مزایده نهاده شودودائن هم بایدمبلغ دریافتی رابه مدیون ردکند.
هفتم - بانکهابموجب ذیل ماده 34 قانون ثبت وتبصره یک ماده 112 نظامنامه اجرامستثنی هستندیعنی مدیون هرمقدارازطلب بانک رابدهد تمام وثیقه درقبال مانده طلب به مزایده گذاشته میشودخواه شرطی به این مضمون درسندمعامله کرده باشندخواه نه (زیراوجودماده 783 قانون مدنی بانک رابی نیازازاشتراط میکند)وخواه پرداخت قسمتی ازطلب قبل از صدوراجرائیه باشدوتقاضای صدوراجرائیه برای وصول باقی طلب شده باشدخواه نه .درواقع بانک هنوزمشمول مقررات قانون مدنی است وازجهات مزبور تابع ماده 34 قانون ثبت وماده 112نظامنامه اجرانیست .
(رای 106)
مرجع :آراشوراعالی ثبت وشرح آن صفحه 126-132
تالیف :دکترمحمدجعفرجعفری لنگرودی
53
نوع : آراء و نظریات
شماره انتشار : 103
تاریخ تصویب : 1341/08/17
تاریخ ابلاغ :
دستگاه اجرایی :
موضوع :
منبع : وب سایت قوانین دات آی آر (معاونت آموزش دادگستری استان تهران)
شرط فروش تمام وثیقه برای مانده طلب ،باطل است انحلال عقد واحد به عقود متعدد
